核心观点
销售端：6月全国商品房销售面积环比增速大幅提升，但同比跌幅仍然显著，考虑为半年度末的季节性回暖以及近期政策刺激效应；受当月销售端回暖影响，6月70城新建商品住宅价格和二手房价格环比降幅收窄。
投资端：6月房地产开发投资完成额同比降幅再次扩大，1-6月累计开发投资完成额同比增速持续下滑，投资端无回暖迹象；土地市场整体热度维持低位，环比热度有所回升，央国企仍是拿地主力；全国房地产新开工、施工和竣工面积同比降幅扩大，施工回暖言之尚早。
政策端：6月以来各地持续针对公积金贷款、限购、首付比例、贷款利率、落户等政策进行优化，但6月5年期LPR报价不动，政策力度整体温和；银保监会加强与央行、住建部门协同，支持地方政府推进“保交楼”工作。
展望后市，银保监会协同央行、住建部门及各地政府积极推动“保交楼”工作，各地政府也纷纷出台政策化解处置烂尾楼项目，7月部分地区“停贷事件”虽然在短期可能阻碍楼市回暖进程，但后续影响较为有限，对房地产及金融行业难以形成系统性风险。同时，对比以往几轮楼市调控政策周期，在“房住不炒”的原则下，本轮楼市回暖进程较为平缓，其中个人住房贷款利率的下降幅度明显偏缓。央行最新数据显示，3月个人住房贷款利率降至5.49%，在历史均值附近，较历史低位高出100多个基点，也明显高于同期4.98%的一般贷款利率；5月房贷利率利率“双降”，估计二季度该居民房贷利率会有30至40个基点下行，但仍属偏高水平。从当前楼市景气状态和房贷利率水平来看，三季度房贷利率仍有一定下行空间，预期趋势性回暖可能会出现在三季度末前后。
报告正文
一、销售端：6月全国商品房销售面积环比增速大幅提升，但同比跌幅仍然显著，考虑为半年度末的季节性回暖以及近期政策刺激效应；受当月销售端回暖影响，6月70城新建商品住宅价格和二手房价格环比降幅收窄。
1.销售情况
6月，全国商品房销售面积和销售金额分别为18184.62万平方米和17735.40亿元，环比增幅显著，分别增长65.76%和68.15%，同比跌幅大幅收窄，分别为18.28%和20.82%。我们跟踪了30大中城市月度商品房成交数据，6月日均成交4981套，同比下降10.40%，降幅较5月缩小36.81pct。分城市能级看，一二三线城市日均成交套数分别为1145套、2700套和1136套，同比分别下降10.52%、4.51%和21.77%，降幅较上月分别收窄41.04pct、43.15pct和22.28pct，高能级城市表现出更强的去化能力。我们认为，6月销售端环比改善主要受三方面因素的影响：一是央行超预期降息等政策的效果在6月有所体现；二是疫情扰动因素退去后出现了集中签约；三是房企受半年报业绩压力驱动作用显著。对比历史数据，6月销售端回暖的季节性因素占比较大，房企销售是否趋势性回暖仍待后续进一步观察。
2.价格表现
我们跟踪了70城新建商品住宅价格，6月价格环比下降和环比上升城市数量分别为38个和31个，与5月相比，环比下降城市数量减少5个、环比上升城市数量增加6个，更多城市价格出现止跌的迹象。具体看，6月70城新建商品住宅价格同比下跌1.29%，环比下跌0.10%。其中，一线城市6月价格环比上涨0.50%，连续6个月上涨，且较5月环比增速提升0.1pct；二线城市6月环比上涨0.10%，增速回正；三线城市6月环比下跌0.30%，跌幅较上月持平，已连续10个月环比下跌。伴随销售端的改善，6月新建商品住宅价格下行压力有所减弱。
二手房价格方面，6月70城二手住宅价格环比下降的城市数量由53个减少至48个，环比上涨城市数量由15个增长至21个，价格下降城市数量仍远超价格上涨城市数量。具体看，70城二手住宅价格同比下跌2.71%，环比下跌0.21%，已连续11个月下跌。分城市能级来看，一线城市6月价格环比上涨0.1%，增速较上月扩大0.1pct；二、三线城市6月环比分别下跌0.10%和0.30%，连续10个月和12个月下跌，但跌幅较上月均缩小0.2pct，主要受6月楼市季节性回暖影响。
二、投资端：6月房地产开发投资完成额同比降幅再次扩大，1-6月累计开发投资完成额同比增速持续下滑，投资端无回暖迹象；土地市场整体热度维持低位，环比热度有所回升，央国企仍是拿地主力；全国房地产新开工、施工和竣工面积同比降幅扩大，施工回暖言之尚早。
6月房地产开发投资完成额同比降幅再次扩大，带动1-6月累计开发投资完成额同比增速持续下滑。当月，房地产开发投资完成额为16180.38亿元，环比增长24.66%，但同比下降9.41%，降幅较上月扩大1.6pct；1-6月累计开发投资完成额同比下降5.4%，较1-5月降幅扩大1.4pct。
1.土地市场
6月，全国房地产土地购置面积为1239.01万平方米，环比提升98.93%；同比下降52.81%，仍处较低水平。
土地溢价率方面，6月土地溢价率有所回升。我们重点关注了100大中城市的住宅类用地成交土地溢价率，6月溢价率为4.36%，较5月提升2.37pct。具体看，一二三线城市住宅类用地成交土地溢价率由上月的0.73%、2.64%和2.55%分别提升至5.04%、3.71%和3.92%。我们认为，北京、上海和杭州等热门城市的集中供地在一定程度上拉动了6月土地溢价率的回升。
为进一步观察6月土地市场情况，我们重点跟踪了本月开展集中供地的9座城市[1]相关情况，其中上海、郑州和沈阳为年内首轮集中供地，其余6城为第二轮集中供地。整体来看，除沈阳表现较为冷清外，其余城市表现相对平稳。
土地供应方面，各城供应地块数量悬殊，东北地区土地市场最“冷”。9座城市中供地数量最多和最少的分别为杭州和沈阳，供地数量分别为45宗和5宗，其余7城供地情况为上海36宗、合肥29宗[2]、青岛27宗、武汉和苏州各22宗、北京17宗、郑州15宗。供应地块的数量一定程度上反映出各城土地市场热度，从沈阳此次供地数量来看，东北地区土地市场仍处冰点。
流拍率方面，供应地块经过适度调整后，9城均未出现大幅流拍现象。具体看，上海、郑州和杭州三城流拍率为0；沈阳和青岛各有1宗地块流拍，流拍率分别为20%和3.7%；北京有3宗地块流拍，流拍率为17.65%；合肥有5宗地块流拍，流拍率为17.24%。此外，武汉有2宗地块撤牌，2宗地块调整挂牌时间至7月；苏州有2宗地块因规划调整终止出让。我们关注到，土拍中的流拍地块多因周边配套不全、去化能力存疑而被放弃，可见，项目去化能力仍是房企拿地时考虑的首要因素。
溢价率方面，土地市场热度仍维持低位，地块多以底价或低溢价成交，但不乏热门城市和热门地块。9城中仅上海、北京、合肥和杭州的平均溢价率超过3%，其中上海和杭州高溢价成交地块占比较高，分别为36.11%和26.67%。虽然土拍市场整体热度不高，但不乏热门地块，例如北京朝阳区太阳宫新区的一宗地块，因周边配套成熟、双地铁加持等利好，吸引了7家大型房企或联合体报名竞拍。开拍过程中两次“触顶”，进入摇号阶段，最终以“66.8亿元的成交价+竞政府产权10%”被中建玖合摇中，折合成交楼面价约8.8万元/平方米。
拿地企业方面，央国企仍是成交主力，但房企之间存在明显分化。我们关注到，由于地块总价较高，一线城市地块竞得方多以大型房企为主，且联合体占比有显著提升，如北京第二轮集中供地中联合体拿地比例达到50%。可见，当前房企资金面压力依然较大，联合拿地成为一种主流选择。其他城市中，本地房企逐渐崭露头角。我们留意到，年内杭州的两次集中供地中，滨江集团均有出色表现。据媒体报道，本轮供地中滨江集团拿地12宗，总建筑面积达98.3万平方米，总成交金额达224.6亿元，分别占本轮杭州总出让建面和总出让金额的28.6%和40.3%，成为本次集中供地的最大赢家，年内其在杭州已累计拿地23宗，展现出较强的实力。
2.开工情况
6月，全国房地产新开工面积为14794.93万平方米，同比下降45.08%；施工面积为17286.93万平方米，同比下降48.07%；竣工面积为5274.19万平方米，同比下降40.73%。新开工、施工和竣工面积同比降幅较5月分别扩大3.23pct、8.39pct和9.46pct。我们认为，新开工、施工和竣工面积同比降幅扩大，是房企信用风险持续暴露的直接体现，行业回暖仍言之尚早。
三、政策端：6月以来各地持续针对公积金贷款、限购、首付比例、贷款利率、落户等政策进行优化，但6月5年期LPR报价不动，政策力度整体温和；银保监会加强与央行、住建部门协同，支持地方政府推进“保交楼”工作。
（一）各地持续优化楼市调控政策，政策调控力度保持温和。
6月以来，各地方政府因地制宜，持续针对公积金贷款、限购、首付比例、贷款利率等方面进行政策调整。从涉及城市来看，政策调控较为频繁的城市仍集中于三四线城市，但也有越来越多的高能级城市参与楼市调控，例如，杭州、合肥等强二线城市的楼市政策也有所放松；从政策力度来看，各地政策力度均较为温和，并且在根据政策效果不断调整。
此外，6月上海先后调整了两次落户政策，6月9日先是放宽了毕业于世界排名前100名院校的留学回国人员的落户政策，6月29日又放宽了在沪各研究所、各高校应届硕士毕业生的落户政策。落户政策力度显著增强，但两次落户政策的调整有效期限均很短，前者为2022年7月－2023年6月，后者仅针对2022年毕业生，政策效果仍待观察，
（二）银保监会协同央行、住建部门，支持各地政府积极处置化解“停贷风波”。
近期，全国多个城市烂尾楼项目业主单方面宣布停止偿还商品房按揭贷款，引发市场广泛关注。据了解，停贷涉及的楼盘中有部分已延期交付，有部分尚未到交付时间，但房企因资金紧张已长时间停工。目前，停贷项目涉及楼盘已超100余个，涉及20余座城市，恒大、世茂等多家大型房企涉事其中。为遏制事态进一步恶化， 7月14日银保监会有关部门负责人对停贷事件作出回应，表示将引导金融机构市场化参与风险处置，加强与住建部门、中国人民银行工作协同，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作；同日，西安市住建局联合自然规划局、城管执法局、金融工作局、中国人民银行西安分行营业管理部发布《关于防范商品房延期交房增量问题的工作措施》，在土地出让、项目建设过程、预售许可管理、预售资金监管、交付环节、信用管理等环节加强监管，防范楼盘烂尾。
7月停贷事件对楼市形成较大负面影响，后续回暖进程仍待观察。从高频数据来看，7月1日-23日，30大中城市单日平均商品房成交套数为3695套，同比下降39.53%，其中一二三线城市单日平均成交套数分别为980套、1887套和829套；而6月同期为4872套，同比降幅为14.30%，一二三线城市单日平均成交套数分别为1080套、2762套和1031套。7月楼市热度明显冷却，这一方面印证了6月销量激增很大程度上受半年报业绩压力的推动，而非趋势性回暖；另一方面7月楼市降温一定程度上受到了“停贷事件”的冲击。
展望后市，银保监会协同央行、住建部门及各地政府积极推动“保交楼”工作，各地政府也纷纷出台政策化解处置烂尾楼项目，7月部分地区“停贷事件”虽然在短期可能阻碍楼市回暖进程，但后续影响较为有限，对房地产及金融行业难以形成系统性风险。同时，对比以往几轮楼市调控政策周期，在“房住不炒”的原则下，本轮楼市回暖进程较为平缓，其中个人住房贷款利率的下降幅度明显偏缓。央行最新数据显示，3月个人住房贷款利率降至5.49%，在历史均值附近，较历史低位高出100多个基点，也明显高于同期4.98%的一般贷款利率；5月房贷利率利率“双降”，估计二季度该居民房贷利率会有30至40个基点下行，但仍属偏高水平。从当前楼市景气状态和房贷利率水平来看，三季度房贷利率仍有一定下行空间，预期趋势性回暖可能会出现在三季度末前后。
注明：[1]本月开展集中供地的9座城市分别为，上海、郑州、沈阳、北京、杭州、武汉、青岛、合肥和苏州。
[2]本报告中对合肥市第二轮集中供地的相关统计，统计范围均为合肥市区。
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