1. 不限购，30%首付，杠杆高；
2. 租售比高，以市区最好的学区房为例，租售比为3%；
3. 近年来城市常住人口没有快速流失，当前城镇化率36.4%，自认为对唯一优质学区和改善型住房的需求，长期仍然有增长空间；
4. 经过我初步计算，3年房价上涨10%的预期年化13.2%，5年房价上涨10%预期收益年化能到8.4%，再保守一点10年上涨10%的预期年化收益也有4.6%；5. 房子总价低，仓位配置灵活性更大；
6. 可利用家人申请公积金贷款，利率3.25%，不高；
烦请大家劝退我一下。
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2. 租售比高，以市区最好的学区房为例，租售比为3%；
3. 近年来城市常住人口没有快速流失，当前城镇化率36.4%，自认为对唯一优质学区和改善型住房的需求，长期仍然有增长空间；
4. 经过我初步计算，3年房价上涨10%的预期年化13.2%，5年房价上涨10%预期收益年化能到8.4%，再保守一点10年上涨10%的预期年化收益也有4.6%；最大挑战在于流动性，小县城买到手基本烂到手
均价上涨10%，但二手房相对新房下跌20%，加上交易摩擦成本，最终是亏的
开始劝退
1.用杠杆，假如房价长期不涨，就是大亏。
2.利率如果进一步下调，你就成为大冤种。
3.人口出生断崖，现在上学的还是16-17人口高点的孩子了，学区房几年内就会开始需求堪忧。
4.这个租售比能保持30年吗？
5.房产税谢谢你的款待。
看回报确实不错，之前也跟同事算过类似的帐，主要是用公积金换套房，没有太大的现金流压力，看上去非常诱人，但我提几个建议：
1. 如果是用x年后卖出变现考虑，是否含税、交易费用，跟其他支出（如物业费、装修）
2. 租售比只有3%，但你的年化收益看上去很高，最终钱是从哪赚来的？是接盘侠吗
3. 调研一下当地一二手房市场，是否有二手房源价格显著低于新房的情况
4. 了解一下这里的房子是谁在租，租售比为什么能拉到这么高，未来这些租客会不会消失
而且人口虽然没流失，还要看人口结构。出生率，年轻人就业率，外来人口涌入率。就怕都是老头老太，人均三套房，没接盘侠
这个城市二手房交易占比多少？如果是一个以新房交易为主的城市，二手房几乎是卖不掉的。