最大挑战在于流动性,小县城买到手基本烂到手
1. 不限购,30%首付,杠杆高;
2. 租售比高,以市区最好的学区房为例,租售比为3%;
3. 近年来城市常住人口没有快速流失,当前城镇化率36.4%,自认为对唯一优质学区和改善型住房的需求,长期仍然有增长空间;
4. 经过我初步计算,3年房价上涨10%的预期年化13.2%,5年房价上涨10%预期收益年化能到8.4%,再保守一点10年上涨10%的预期年化收益也有4.6%;开始劝退
1.用杠杆,假如房价长期不涨,就是大亏。
2.利率如果进一步下调,你就成为大冤种。
3.人口出生断崖,现在上学的还是16-17人口高点的孩子了,学区房几年内就会开始需求堪忧。
4.这个租售比能保持30年吗?
5.房产税谢谢你的款待。
最大挑战在于流动性,小县城买到手基本烂到手
均价上涨10%,但二手房相对新房下跌20%,加上交易摩擦成本,最终是亏的
开始劝退
1.用杠杆,假如房价长期不涨,就是大亏。
2.利率如果进一步下调,你就成为大冤种。
3.人口出生断崖,现在上学的还是16-17人口高点的孩子了,学区房几年内就会开始需求堪忧。
4.这个租售比能保持30年吗?
5.房产税谢谢你的款待。
看回报确实不错,之前也跟同事算过类似的帐,主要是用公积金换套房,没有太大的现金流压力,看上去非常诱人,但我提几个建议:
1. 如果是用x年后卖出变现考虑,是否含税、交易费用,跟其他支出(如物业费、装修)
2. 租售比只有3%,但你的年化收益看上去很高,最终钱是从哪赚来的?是接盘侠吗
3. 调研一下当地一二手房市场,是否有二手房源价格显著低于新房的情况
4. 了解一下这里的房子是谁在租,租售比为什么能拉到这么高,未来这些租客会不会消失
而且人口虽然没流失,还要看人口结构。出生率,年轻人就业率,外来人口涌入率。就怕都是老头老太,人均三套房,没接盘侠
这个城市二手房交易占比多少?如果是一个以新房交易为主的城市,二手房几乎是卖不掉的。