卖了新城，买什么?

中报如期而至，实际上房企的中报一般没啥需要关心的，但是恰恰出现了毛利率下降10个点的问题，这个问题是无法忽视的。

大v们已经找出很多原因，南京地王直接影响2%，结算的纯住宅比例较高，车位因素等等。。。这些当然是毛利下降的原因，但是我还不能说服我自己忽视这个因素。毕竟一个简单的逻辑，2018年新城平均售价12000，平均地价2500（忽略小出入），同期奥园售价比新城低一点，地价差不多，奥园的毛利率就稳定在29%左右，按理来说新城的毛利率甚至是不可能跌的。

我一再重新审视自己买新城到底是买什么，显然就是综合体，而综合体其实又分两部分，一部分是它带来的低地价造成住宅部分毛利率较高（双轮驱动的优势），另一方面的综合体数量从量变到质变，让市场给新城完全重新估值（我估计200家出现质变），显然第二点没有变，而且我也充满信心。但毛利下降让第一点出现动摇。众所周知现在招拍挂已经没肉吃了，如果一个房企都是靠招拍挂抢地，或者它的其他模式最后毛利和招拍挂差不多，那么在现在市场环境下它5-6倍的估值只能算合理偏低。

但又看了一下其他数据，一切还是那么美好。营收翻倍，净利and扣非稳步增长，看到上面的开工和竣工数据以及大幅拿地导致的预付款大幅增加，融资利率和负债一切正常。。。似乎公司没有任何问题，还是那个A股中最被低估的房企（之一)。

正因为如此，我才对毛利下降10个点百思不得其解，但是转念一想，股权激励已经将今年和明年结算的的底线焊死了，今年保底130亿，明年170亿，低于这个的可能性为0。静态6倍的pe，至少20+%的增长，即使我已经被洗脑房地产不是好赛道，但从投资公司的角度看，最多5年回本的公司和那些“伟大”的公司，假如你的资产多了几个0，你会做谁的大股东?

其实我也会自我安慰，比如说公司为了平滑业绩故意把一些“累赘”放到现在结算，自降毛利为日后腾飞做准备，可能这是最后一次洗牌了，下车就是被洗了，看看前十除了HK有谁减仓的

最后还是回归到题目，也是对我来说最本质的问题。卖了新城，买什么?首先其他板块已经因为自身能力不够错过了（指互联网，电车，医疗），也有即使有能力看懂了也因为自己的固执（认为还是三傻便宜）错过了（如必选消费，家装）。现在追高等于打破自己所有的认知和体系，我暂时还做不到。在三傻里面，尤其是地产里面，还是有许多没发现的金子，时代奥园这些就不说了，港股的富力，雅居乐，中骏，建发，A股的金科，阳光城，中南都值得好好研究。归根结底还是自己花的时间不够多，研究面太窄了。

就这样吧，已经佛系满仓一年多了。融资是不可能的，分仓还得先做研究，建议没进来的朋友周一如果跌了真的可以考虑进一下，一起坚守的朋友们让我们静待吾悦从量变到质变吧。我还年轻，这次还能坚持到底看看结果可能等我读完研之后新城也成功了

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