游历四个多月，我对江浙沪房产的一些考察及思考（下篇）
（中国房产将“传家宝化”）
各位好朋友们，游历四个多月，我对江浙沪房产的一些考察及思考这个系列。总共三篇，由于写的时间跨度超过6个月，其实，有时间的朋友，可以将三篇串起来看。
这次将前面几篇做了后记补充，我的一些新的思考，面对新的楼市的投资调整方向，也包含在内。
游历四个多月，我对江浙沪房产的一些考察及思考（上篇）
游历四个多月，我对江浙沪房产的一些考察及思考（中篇）
到今天的下篇，告一段落了。
开始写的时候，是2017年年底，今天这篇发出的时候，半年多了。也该就这个话题做一个截止了。很多朋友催我写，还有专门跟到我公众号的朋友们，感谢你们的关注哈（谦和屋：qianhewu2008）~不是我不勤快，而是，写些真实的东西，除了需要思考，还要提炼，我又是出了名的反应慢，所以，就过了有半年了。
不幸的是，很多东西被我讲中了，哎……
但是，该来的还是会来哈，且，我认为，还有一个更加重要的原因，就是投资房产这件事，可能会有一些变化。我想，提出一些我的浅见。
关注我久一点的朋友知道，我不大深研房地产细则的，尤其是宏观政策。原因其实很简单，一来，我现在不是从业人员，花太多时间了解，最后，自己买的一些物业，多10%，多20%也不会有本质性的变化，即投入产出比不高。二来，我都是用自己的钱投资房地产，所以，我的风格自打一开始就是长期持有，即根本性看多，那么，细则的导致的短期波动，其实，我也不太需要关注。三来，就是多年下来投资房地产的原因，有一定的概念，一定的熟悉程度了，所以，也不至于荒腔走板。
以致于，我投资房地产的一些经验，分享出来之后，很多朋友看得懂，看的明白，加上我罗里吧嗦的文风，基本上，捏着鼻子咬着牙关看完的朋友，大致能不太走样的明白我的思路，这也就够了。我如果解读政策，分析模棱两可，我估计，我自己可能都看不懂了。
但是，最近一系列的政策，动作，让我这个不太关注宏观房地产层面的人，都开始关注了。所以，可以看到影响之大啊！~
我先给出结论吧。随后再详细阐述我的浅见和思考过程。
大致上，我判断，会在一段较长时间内，中国的房产成为——传家宝式房产。即，价格高位，较难买卖，较难产生现金流，产生持有成本。
多年以前，房产中介这个活儿，是一个辛苦活儿，脏活儿，过去称为——牙行。吃完上家吃下家。也不是什么特别令人有成就感，尊严感的行业。我十多年前入行的时候，就是这个样子了，十多年后，早就跳脱出这个行业了，但是回头看，也没有太大的变化。本质还是撮合买卖双方的交易。
按理说，这么不高大上的牙行，其实，没有理由国家层面重点关注啊，吃点中介费，提个篮子，一年赚个十几万，几十万，晚上撸个串，吃个啤酒，生活乐无边啊！~
可是，这两年，尤其近期，国家层面，对中介竟然有了大动作，我就好好去观察，研究了一下。
看问题，有时候要对比着看，长周期看，可能会比较准一点点。
似乎这段时间，中介产生了很多问题，黑心中介，虚假房源，转款逃跑等等。我告诉你，十多年前，就是这样，且更加离谱。我们当年发生过这么一件事。有一天，阳光明媚，大家顶着火辣辣的太阳，满城市跑着看房源。结果，一时之间，全部同品牌中介的传真机响了起来，滋滋滋打印出来一张图，一位仁兄的照片，和“案发经过”。整得跟通缉令一样。咋回事呢？这位仁兄带着买卖双方去房地局过户，买家欢天喜地，幸福生活就在眼前，卖家也是欢天喜地，今天就可以拿钱走人。当年也没有手机银行，微信，支付宝这样的东西，大额支付，要么去银行柜台转账，要么拿现金。
那么，我们当年一般是这样来操作的。买家派一个人在银行柜台，等一声令下，买卖双方文件进窗了，就立马打钱，卖家立马就可以查到。如果不熟悉这个过程，或者不放心的话呢，就带着现金来。双方签字进窗之后，直接把一兜子现金递过去。钱货两清。十多年前就这样的方式，蛮蛮好，从没出过问题。
好了，这次遇到幺蛾子了，买家带着现金来的，一老实人，当时中介就陪着到了房地局，这个过程中呢，因为手续极其繁琐，等待时间极长，所以，就不知道被灌了什么迷魂汤，中介方拿了这一兜子现金，然后，买卖双方坐在一起话家常，聊得飞起。想来也是有缘分，在茫茫人海中，滚滚红尘中，我咋不买别人的房子呢？咋就买了你的房子呢？我咋不卖给别人呢？就卖给了你呢？一时间，相谈甚欢。觉得出了中介费，这些跑上跑下的活儿，都交给中介吧。好了，这一聊，就聊了好久，聊到中介不见了……
真的，中介就这么不见了……
这家伙拿着现金跑路了……
毁三观不毁三观？
当年真实的事情啊，就这么跑掉了！~
你看，这么严重的事情，十多年前就有了，还别说其他小的各种情况了，论擦边球，哪个行业敢跳出来说自己是100%没问题的呢？
可是，怎么现在就开始整顿全国中介了呢？（就在写文章的这两天，长沙省级D报撰文痛批长沙的中介乱像。之前就从未这么严厉的批评过……）
全国性的几大中介不必说了，约谈，整顿等等的！~
我在长沙，一个二三线之间游离的城市，竟然在6月份，上千家中介门店停业整顿。这在我的印象中，非常少见，甚至，几乎没有见过。以前北上广有这样的情况，二三线可是极少出现这样的情况啊。
你想想，按说，中介出现问题，十多年前就有了，且现在还是越来越规范啊，咋之前都相安无事哩？
再说，这样大规模的停业整顿，影响是多少人啊？上万人啊！~上万人去集中学，集中反省哩。这可不是小动静啊。（新环境和中环为主，另外14家为辅。袁李要郁闷了……：（）
我在想，为什么？
为什么？难道是因为媒体所说的，有些经纪人无证经营，无备案，无台账，未按要求保存合同等等……
到底为什么？
我前两篇文章中，提出过几个观点，尤其是投资股市和投资房产很不同的地方，要特别注意。其中有一点就是——定价体系。
众所周知，股票是交易所的撮合交易。一买一卖，撮合成交，价格就定了，且设置了涨跌停板。
可是，楼市呢？
完全不是这样啊，朋友们，房产的价格，基本就两种。一个是新房，开发商定价，你自己随行就市（之前），你愿意定高就定高，只要你自己卖得出去，你愿意便宜卖就便宜卖，只要你自己觉得ok就好。
目前看来，一二线城市，开发商已经不太能这样干了。限价给你限定住，且不得捂盘，就是限时卖出。大概十年前，我们这里的绿城桂花城，在对面小区卖三四千一平方的时候，他就可以买六千以上。且卖得非常好，因为，绿城当年有一大票跟着开放商买房子的浙江投资者，所以，基本上没推出多久，就卖得七七八八了，那还是2008年，2009年的房地产弱市的年份。
现在哪个开发商敢开高价？马上约谈，好好给你谈谈心！
这一个定价体系，已经差不多全国一二三线城市做到位了。反正就是新房不可能随便开价，老大给你确定好利润比例，相当于给你来料加工，你就是房地产界的富士康，咔咔走量吧~
朋友，有没有觉得现在的新房质量问题有点多啊……
好了，除了新房的定价系统，还有一个就是二手房的定价系统了。早几年一线城市收紧了，一个是打击虚假房源，一个是集中到中介巨头，然后，老大把中介巨头管控起来就好了，清晰得不得了！
现在开始，二三线，甚至三四线，也看着看着开始收紧了。
在我看来，我认为，是谋求彻底控制住定价体系，包含最后一公里。
当一套新房被建设出来，价格被控制住，当一套二手房要卖出来，价格也被控制住。那么，这意味着什么？
意味着什么？
当然，第一是意味着利国利民啊~反正就是贵了，不给卖，对不？您想，过去出了个汤城一品，搞得满世界怨声载道，现在哪家房企敢这么开价？
可是，你架不住二手房价格不受控啊。
那么就会出现各种套利，很多人就会通过关系拿到一手房，然后，绕开管制，在二手房市场涨价卖掉。你拦都拦不住。很多人说，可以限售啊，但是，朋友，限售可以破啊，这不就是在一个一个堵漏洞么？这种套利的事情多了去了。所谓之买到即赚到，就是这样的情况。
好了，假设，二手房定价系统给你一锁住，你想这样操作，又会出现很多很多门槛给你拦住。当然，未来，还是有可能有办法绕开，但是，毕竟又多了一道门槛啊。
你看，新房，二手房，老大全部管控住定价系统。高房价就被一定程度的抑制住了。（对么！~）
很多人一定拍手称道。
但是，我个人认为，至少会有几种情况需要再考虑。
第一， 市场上的供应量会不会大增？尤其是热点城市，热点地区。如果大增，就是治本了。当然，治本不行，先治标也是一个方法。总不能光看着吧！~
第二， 房子质量会到什么地步？这个最好要再斟酌。我跟你说一件奇葩的事情。2014年4月4日上午8:45分，奉化大成路一套5层楼突然倒塌了……最后没有酿成重大伤亡。因为，那个点，小孩出门上学了，大人出门上班了，老人出门遛弯了……天佑奉化。那一天，那个时刻，我TM就在那栋楼旁边！吓死我了……巨响加漫天黄尘！~我心里一紧，脚下一提……朋友们，房子质量真的很重要，你经历过就知道的！（那栋楼，房龄整好20年）~事后处理，相关部门是做得很棒的啊……
您看，新房定价系统，二手房定价系统，一旦被管控住之后，我可以猜想到，为民考虑的高层，一定不会让高价房再现江湖。
那么，除了这个目的，还会有什么目的么？
我的浅见是，一阴一阳之谓道。
房价也就不会降下去！~
房价会被稳定住，在一个箱体中上上下下，整体还是向上走的，但是，会缓慢，至少台面上会缓慢向上。
理由简直再明显不过。
房价不骤降，银行的资产就是安全的。房价由谁定？由新房以及二手房定价系统定。管控住这二者，房价就是不会降。锁死了，不会降。
然后，老百姓们，安安心心还房贷，几年一过，就缓过来了，岁月静好……
推演一下吧，假设房价要跌。大体上分两种情况。
一种，开发商扛不住了，折价卖。我看，很难。涨价卖你卖不了，你折价卖能卖么？扛不住了？正好，引荐中国最大的几家房企来接你的盘。我是实实在在看到过破产的地产公司被接盘啊，打折卖，的的确确打折卖，但是，不是打折零售，是非公开定向发行。你打折零售还得了啊！那不就引起不必要的恐慌么？
另一种，个人要卖房，之前是，急着用钱，你就打折卖吧，折扣越大，就卖得越快。业内称之为笋盘。将来，我看有可能相当难打折卖了，只要控制好中介房源信息的发布，你过高的房价和过低的房价，很有可能上都上不去。你只能靠小区朋友介绍，自己亲朋好友转介绍等等来发布你的房源。这就不会引起不必要的恐慌。
然后，相关部门，再制定一些配套的指数，比如70大城市新房指数，二手房指数等等的，大家心里就会安心很多。大部分人，注意，大部分人，就会安定下来，专注于生产。
总之，这个房子的价格，就被稳定住了。想不到吧，比股市可能要简单很多。这个定价体系，完全是中国特色的定价体系。是我们独有的，自豪不？骄傲不？
维持股市稳定，还要高层自己的队伍拿真金白银出来，在市场上实实在在的买。而维持房地产市场的稳定，很可能不需要花这么多钱啊。老百姓的福气啊………………（延伸一下，关于定价体系一旦确立之后，RITS要不要了解一下？是不是可以通过大量买入RITS达到指导价格的部分目的呢？我瞎猜的……）
好了，我关于房产的定价系统的浅见说完了。
假设是真的，我们假设啊！
那么会怎样？
我猜，我猜啊！
房产会变成传家宝。
共性如下：
第一， 传家宝没有金融属性。你难以拿个乾隆花瓶之类的去抵押贷款吧？现在，能贷款的房子，能贷款的个人，越来越少了吧！~以前买房子，我天！~恨不能首付一成，利率五折呢~恨不能套套按揭呢！~现在呢？除了首套还有些搞头，其他的住宅，再贷款，是很难的了。要我说，这才是杀手锏呢，房子去除掉投资的功能，去除掉金融属性，靠房产本身的增值，面对股市，其实，是比较低的。除了北上广深杭，能喊出名义上的15%的复合收益，其他哪个城市有？我自己8年前买的房产，5000左右一平米，现在也就是13000左右。年复合收益13%不到。如果去掉摩擦费用，11%上下的年复合收益吧。这在股市，就是正常的水准吧。如果没有贷款，房产作为投资品，就不是一个好的投资。租金才多少钱啊……
第二， 传家宝不可分割。你总不能把元青花打碎了卖吧……房子也一样啊，你总不能拆个门去卖吧，总不能卸块砖去卖吧~这意味着，房住不炒啊，房住不炒啊。你买个房子，就准备长期持有吧，中途没有办法像股票那样，高抛低吸，拆分了卖，做T，等等。
第三， 传家宝流动性差。都传家宝了，你还流动？流走了，就买不回来了，对么？到另一个藏家手里，指不定什么时候重出江湖呢？房子将来很可能这样。卖掉了，你可能终身买不回来了。因为，大家都不买卖了。您就安心住吧，别打主意了，祖上传下来的元青花，您就安心摆着欣赏吧。
第四， 传家宝持有成本高。之前，房产的持有成本是很低的。一千万的资产，几千块一年的物业费，帮你打理得好好的。只要不装修，十年之内，折旧可以忽略不计了。可是，传家宝就不是这个概念了，你要维护，要保安，要恒温恒湿，等等。将来，随着房产联网，很可能产生税费，持有成本变高了。
我的判断是，将来，房产就会呈现出这么一个情况，从以前的商品房，变成传家宝房。升值了，升值了啊，从商品变成传家宝了都…………
那么，一定有人想问如下几个问题，我这里一并回答，提供我的浅见，供各位参考。不一定对，但是，确保真实，真诚啊~
1，你甭说别的，就说房子会不会降价！
朋友，说到这里，假设您还这么提问，咱们还怎么好好的聊天？：（ 我的判断是，房价根本不会大降。都传家宝了，谁愿意贱卖呢？呵护得不得了！便宜卖？我不卖总可以吧！
2，好好好，算你狠！你不卖？房产税收死你！持有成本提高，你不贱价卖，你扛得住么你？
嗯，这个问题分两块答。第一，将来很可能是想贱价卖都挂不出去，或者，推不出去。您设想一个这样的情况。假设您按照XX市二手房指数打个折，7折卖出去，除非你自己亲戚朋友，不然，你总得上网发布消息吧，总得去外面贴个广告吧？中介方一收到您的房源，挂上中介自己的系统。一来可能价格低了挂不上去，二来可能挂上去马上软件报警，有人来查询情况了。一两套可能也就罢了，同时很多套都低价出现在中介系统中，就很有可能相关主管部门过来谈心了。之前的情况是，不管你挂多少钱，由于中介品牌过于繁杂，相关部门根本不知道挂了多少钱。将来，可是老大哥看着你的啊！告诉你，你恶意做空，吓人不？（有人问，中介自己收了，然后再根据自己的客源去推不就好了么？嗯，这种行为，将来可能变成玩火啊……）
传家宝又不能贷款，又不好卖，你又需要用钱，咋办？没辙，借给别人展览收租金吧。房子也这样啊，这不就是房住不炒么？你往外出租啊，将来往外出租的房子肯定会增加啊。
哈哈，你看你看，扛不住了吧！终于出租了吧！
有些人，会天真的以为，租金会由于大量房源涌出来，导致房东相互杀价竞争，你租5000元一月，他租4000元一月，另外一个房东，一看，哇塞！这么便宜，我拼了，租2000元一月！
对这点，我持保留意见。
因为持有成本是对所有人的，成本提高了，是所有人成本提高了，反馈到房租上，应该是全部涨价。然后，在全部涨价的前提下，再有杀价竞争。
原来，一千万的房子，持有成本可以忽略不计。所以，要么不出租，出租嘛，随行就市，10万一年吧。
现在，所有人的持有成本变高了，那么，租金会涨到覆盖持有成本以上再加10万一年。然后，再出租。然后，抗得住的，依旧不出租。
话说，提升成本，导致售价反而降低的情况，还真是比较少见啊……
我的判断是，租金将来会随着房产税的提升，迎来一波显著的上涨。（甚至提前）与此同时，房价倒是会抑制住。接着，就是再来一波漫长的，对租金的管控。但是，可能会比管控房价更加难一点。
以前那种，花十来万可以住上千万的房子，将来可能再也看不到了。传家宝借你展览，你总不好意思花1块钱来借吧？你以为我是摩拜啊？
将来会出现，要么有些城市，有些地区，房价维持在那里，不怎么涨，不怎么跌，但是，就是没人来租，空着，然后，持有成本增加，也不好卖，砸手里。打落牙齿肚里吞。默默关灯吃面。现在很多四五线城市的买房者，将来很可能会遇到这样的情况。四五线的房子，买了，几年下来，账面上也是赚钱的，但是，不好卖，或者，摩擦费用很高。然后呢，不卖吧，出租吧，发现好难出租出去。不租吧，还要交税。就这样一种尴尬的情况。
但是，热点城市，热点地区。租金上涨，你不租吧，后面排着队来租。持有成本随着租金上涨而被消化掉。
我们原以为不合理的租售比，可以通过降低房价来达到合理。最终可能会发现，不合理的租售比，通过上涨租金来达到合理。
3，那么，你说，房产变成传家宝了。将来怎么买卖，怎么流动？
朋友，新常态，这就是新常态，要习惯！大概十多年前，买卖房子这件事，摩擦成本是不高的，这些年，摩擦成本变得很高的。自然而然，大家都不着急买不着急卖。您就想象一下，股市不是T+1，而是T+1000，然后，交易费用不是千分之一，是百分之十。您看看，流动性会增加还是减少？
未来房产很可能变成这样子。哦，不，很多地方已经是这样子了。限售5年，7年。交易一般的税费不说，还有一个等同于资本利得的营业税。
就是要你不频繁买卖啊，要你做价值投资啊，你非得投机，多不好……（将来买房的都是价投……）
说了这么多，你准备怎么做？
嗯，我说说今天的主题，江浙沪房产的考察报告吧。
我说这么几个城市。
第一， 长沙。第二，杭州。第三，上海，第四，南昌。（长沙是我家乡，让我说两句哈~）（南昌跟我隔得近哈！~）
长沙，这片热土，我待了几十年了。为什么眼含热泪，是因为对脚下这片土地爱得深沉啊！
我的主要房产在长沙。也就三瓜两枣啊。但是，这么多年来，我特别愿意投资长沙的房产，一来是我有主场优势啊。二来就是，长沙这个城市的房产很有特点。尤其是早些年。
大概十多年前吧，我去武汉，当时去做房产培训，那时候，我就问当地的商铺租户，租金情况怎么样，得知价格，把我惊到了，武汉那么大的地方，商铺十多年前的租金，同类位置，几乎只有长沙的一半左右。可见，长沙的租金多高。尤其是商铺。
长沙有个步行街，是福建公司开发的。十多年前，卖二楼的一两米的柜台位置，要八万块。步行街一楼的位置，售价和租金都是天价。
为什么呢，因为长沙特点是非常集中。尤其是商圈非常集中。过去来说，北到五一广场就到头了，南到东塘也就到底了。往西不过江的，往东过不了车站路。也就是非常集中在一个不大的区域。不像武汉是三镇合一。
这么集中的区域，只有五一广场和东塘，侯家塘这几个较大的商业区域。所以，导致人群集中到一个可怕。多可怕呢？大约2003年前后几年，步行街一到过节，比春运的火车差不了多少，都是人推着人，挤着往前走。在大街上啊！挤成春运啊，你就想得到人群多么集中了。
这些年，发展很快，什么梅溪湖啊，洋湖啊，都是新造出来的，梅溪湖刚破土进车的时候，我们就去看了，超级大的地方，现在搞得特别漂亮。
上个月，九龙仓开业了。又是一个奇迹，人多到不得了！排着队买一对玩偶，我的妈啊，好多人排队啊。这个城市，充满了鲜活的，红尘的，扎实的味道。能让人颇有趣味的待在这里，生生不息。
我去了这么多城市，我感觉，类似长沙的，可能就是成都，重庆，广州，武汉这几个了吧。比较平衡啊，又有发展空间，又有闲暇空间。留得住肉身，放得下灵魂。诶，我是不是过于夸张和美化了一点……原谅我啊，看家乡总是看得心花怒放。我爱长沙~
关键是！房价便宜啊！朋友们，这才是重点啊！在长沙，地铁通达的地方，商业繁华的地方，10000块以内的二手房，15000以内的新房，还是买得到啊，想想吧，我去浙江台州参加伟星新材股东会的时候，台州临海的房价，两三万了啊~
全国省会城市，长沙的房价，长年累月排在倒数，和南昌，西安，拉萨，贵阳，呼和浩特等省会城市，比着争取倒数的名次。
然而，与此同时，长沙的GDP全国26个省会城市排第6，增速排第4。
在如此高的GDP增速下，却如此低的房价，你说长沙人民怎么不变着法儿娱乐，怎么不是中国的娱乐之都。到处玩啊~吃口味虾啊~喝小啤酒啊~看世界杯啊~
每个长沙刚出学校的毕业生，稍微努力一点，加加班，活络一点，每个月收入就可以买一个平方米，没看错，一个人，每个月都可以买一个平方米！
所以，在长沙，消费类型的生意比较好做，这也解释了当年长沙商铺的租金咋那么高。没啥特别，赚了钱有余，就拿出来消费了，吃吃喝喝，快乐无边。
请注意，2018年6月的这个房价还是2017年年初猛涨了一下，大概涨了两成左右。搁前几年，长沙人民更欢快。
我想，所谓的安居乐业可能就是这样吧。（我是不是又夸张和美化了一点……）
所以，我上两篇文章写到长沙写字楼出租，7%-10%的租金回报，几乎就没人信。您看啊，9000一平米买的5A写字楼，2.5元左右一天的租金，超过10%的收益。扣除所有费用，装修折旧，空窗期，7%左右的租金回报，也是妥妥的。
至于住宅，按照买入价算，没法算了，回报比超高。就算按照现在的买入价，不算装修折旧，超过银行理财的4%左右的租金回报，也是妥妥没毛病。
无他，长沙房价便宜啊。
这就是我之前说的——房产投资吃三块利润。一块是贷款投资的利润。一块是租金收益的利润。一块是房价涨幅的利润。
长沙比较明显的是，吃房价涨幅的利润，过去十来年，都没啥吃的，而吃租金收益的利润，还真是挺过得去的。
这是我实践得出来的经验。我们有一些房产，贷款没有还完，租金就差不多收回买房的款了。一年7%-10%左右租金回报，每年上涨5%-7%，其实，十来年上下。买房的钱就回来了。
有所得就有所失。
长沙买房过去那些年，租金回报还可以，但是，房价就很一般，年化收益7%左右吧。比股市差多了。
较好的组合方法是，贷款买房，以租养贷，长期出租，房住不炒，安心从事生产活动……
不过，这两年稍微就差一点了，主要还是房价起来了，租金水平暂时落后了一些，早几年，租金回报低于10%的，我们几乎都不太愿意去看……我有一朋友，买小户型，20来万买的，精装，买一些租给小旅馆，3万左右一年租金回报。10%-15%的租金回报……现在这样的机会没有了，因为，限购，限贷等等一系列措施。
有朋友问我，长沙的房子能不能买？
如果是自住的话，想都不要想，挑自己能接受范围内最喜欢的房子。住长沙，好欢乐~
如果是投资的话，嗯，显然值得投，吃不到房价涨幅，至少吃租金吧，可是，现在能买么？大多数人是买不了了……洗洗睡吧~未来等机会再看吧~值得长期观察。
这里我多说一下，我认为，长沙武汉南昌这三个城市，将来会成为一个城市圈。尤其是长沙和武汉。原因其实一语道破，湖南，湖北，江西的省会城市，会因为高铁等交通发达之后，截留很大一部分本省的人士。从而迅速人口大量流入。
一个省，总会有出省发展的，也总会有留在本省发展的。之前，很多人想着，我出都出自己的小县城了，我还不往北上广深杭跑么？现在，很多县城到省会，高铁超级快。比如，衡阳到长沙的高铁半个来小时。那你想啊，只要长沙有工作，半小时我就可以到长沙，长沙消费水平显著低于一线城市，那么，最后我能存下来的钱，搞不好还多一些啊。武汉，南昌都是如此。过去，湖南，湖北，江西，就是人口输出大省。现在省会截留一部分，就是多出来很大一块人口了。这次我去武汉，南昌，都看到了城市建设非常大的变化。
所以，真的蛮值得长期观察的。嗯，算是二线白马股哈~
再说南昌啊~
南昌我去过好几次了，这次是真的把我惊到了。没想到变化能够这么大~我把沿途拍摄的图片发我公众号了（谦和屋：qianhewu2008），各位朋友们可以看一看。
我印象中，南昌是一座古城，有些沉闷的古城。这次完全打碎了我固有的印象。特别漂亮，我专门去了大学区域，一个一个大学都在不远的地方。非常美。
南昌增速真的很快。GDP是5000多亿，正好是长沙的GDP的一半。但是，你猜猜增速是多少？将近14%啊（名义增速）！长沙和武汉增速12%多~小市值涨得快哈！~（实际增速都要低一些）
南昌，长沙，武汉这三个城市，增速真的是比较快的。有些加速上赶。你看人口增速，长沙2017年增加27万人上下，南昌为10万上下，武汉为12万上下。
都是妥妥的人口净流入。这些人，将来大部分会要在城市留下来，安居乐业的。这些人，都需要住房，要么租，要么买。十多万，几十万人口新增，且，没有意外情况的话，我看将来很长一段时间，都会维持人口的流入，因为，这三个城市都是产业结构比较多元化。不是那种第一产业主导型，相对较稳。
我其实最大的感觉。就是，过去一到过年，省会城市，长沙，是热闹得不行的。好多在外工作的人，回来了，我天，水泄不通。现在好了，反过来了，过年才冷清咧~然后，非省会城市水泄不通了。一问，好多都是在省会城市工作回家过年的。
当然，我个人投资是暂时不会买南昌的。因为离长沙很近，直接买长沙就好了么。但是，自住在南昌的话，还真是不错，人杰地灵，山清水秀！~
重点说一下，杭州，我的福地！我太太算半个杭州人了，毕业就在杭州某大型老品牌民营企业任职。我太太比我优秀多了啊，哈，看到这里了吧，您辛苦了~给你点个赞哟~：）
我去杭州没有三十次，估计也得二十多次了吧~有段时间，每周要去一趟杭州，来回跑，那时候，还没有去杭州的高铁，可辛苦了~
所以，相对来说，杭州还是比较熟悉的，好不好就不说了，满世界都知道杭州好。
我经常强调买房需要考虑当地的人文情况。前几篇文章都详细说过这个问题，因为，你不考虑人文问题，将来房子出租，出售，自住，都会有一个又一个的坑等着你。
杭州的人文情况，在全国，我想，怎么谦虚，也排在第一梯队了！~
在很多年前，我记得，当时我和太太在笕桥那边散步，杭州有多干净呢，我们光着脚沿途走，走了得有二十分钟，稍稍冲一下脚底板，就干净了。当时杭州干净的程度，和我后来去新加坡体会有点点类似。当然，现在大搞建设，就稍微差一些了。
一个保持着干净，整洁的城市，人文一般不会太差吧~
后来，我在杭州遇到的人，事，物，都感觉非常棒。怎么说呢，这里的人，相对而言，是一种温婉，纯粹的人，不太咋咋呼呼，相对较为内敛，内秀。我接触过好多杭州的朋友，有体制内干部，有企业家，有普通白领，和他们聊天，最大的感觉就是都很纯粹，想着自己的事业，想着自己的目标，想着自己的路，不太有那种想干一番惊天动地事业的表达，更多的表达是比较务实的，今天怎么做，明天怎么做，后天怎么做。也就是，比较心里有谱，心里有定见，不着急八火，不慌不忙。大致这种感觉。
我有位前辈朋友，是体制内的干部，和他聊天很有趣，有次请他和他太太去西湖一家餐厅吃饭，我印象深刻极了，他们结婚得有三十年了吧，太太是南京人，一口吴侬软语风格的普通话，听起来特别有意思。我就向他请教，怎么保持长久而安定的婚姻。聊了好久，总结一句话，先生多让让老婆。
你说有趣不有趣？他特别喜欢摄影，后来把他的作品发给我看，好家伙，那水平，专业级别的啊~除了摄影这个爱好，工作之余还有什么爱好呢？在杭州滨江那边，有一些酒吧，老板请他过去，他就会在楼上的包厢，铺开文房四宝，没看错啊，文房四宝啊，笔墨纸砚啊，楼下放着强劲的音乐——让我们摇起来，后面的朋友，让我看到你的双手，哟哟哟~然后，楼上的包厢，燃起袅袅檀香，这位前辈挥毫泼墨。有意思不？和他接触下来，就觉得，生活特别纯粹，没有那么多需要操心需要挠头的事情，安心做好工作，闲暇之余，好好去玩自己喜欢的爱好。
还有位企业界的前辈，大部分杭州人都认识，我们每年要去老人家家里拜年，我每次去就请教她，怎么看事业，怎么看世界。她就和我们讲她当年的故事，商场上的，各个领域的，然后过年她全家和后代子孙辈的都来了，我就聆听着她怎么悉心教导后辈子孙。印象很深刻！那时候我们还没有生小孩，所以当下没有感觉，现在我们有小孩了，时时回味，觉得真是字字珠玑。她有独到的，特别的教育方式，教出来的二代，三代，很优秀。
很典型的带五年，扶五年，看五年。前面五年，让后代在公司，熟悉点点滴滴，后来，一起共事，手把手教导，最后，退居二线，看着后代独立成长。实现平稳过渡，然后交棒之后，企业再度焕发青春。
当年，对我的震撼是很大的。我几乎就是那几年才考虑终身事业选择的问题，才慢慢考虑后代的问题。
这里多说几句啊，因为，我之前所有接触的教育，几乎没有“终身学习，终身工作”这个选项。我们从小就是看着自己父辈们，在一个单位，安安心心干到退休，然后，享受各种福利待遇，小孩子嘛，培养到大学，就让他们独立。我之前接触的都是这样的人生轨迹。所以，根本没有想那么多。
后来看到世界之后，才知道，对某类型人来说，是没有退休这么一个选项的。
她老人家早就财务自由几十辈子了。有次从她画室出来，她手朝南面一指，再朝北面一指，说：你看，这里所有的门面，房子，都是我的。钱嘛，我自己用用是够用的了。主要还是要想着国家，想着企业。
就这样，七十多岁，还在关注投入自己的事业。我太太当年是她的秘书，说早上五点钟，她就起来工作了。我天~
当2018年我开始系统性的学习巴菲特投资体系的时候，在几十封巴菲特致股东的信中间，分明就看到了这位前辈的美国版——B夫人。
那几次下来，的的确确对我人生观有巨大的改变。从此，我大致上接受了终身学习，终身工作的理念。
由于要终身学习，终身工作，所以，怎么着，也得选一个自己喜欢的吧，所以，才有了后来我职业做投资这件事了。
当财务自由之后，你是不是还会继续充满干劲的从事现在的工作。如果是的话，那么，恭喜你，老天爷已经给了你最好的礼物了。
真的好纯粹，我接触过的杭州的朋友们，几乎都是这样，好多年下来，不忙不慌，都在安心琢磨，打磨自己的事业，然后，闲暇之余，有自己的爱好，自得其乐。
所以，这样的城市，不管是投资，出租，自住，都是极好的选择。
杭州的房子，您不考虑一下么？
我真的蛮喜欢杭州的。未来要选，肯定是选项之一。就是太贵了……杭州滨江的房子，尤其是核心地区的，价格都奔着上海和北京的价格去了。七八万！~杭州藏富于民啊……
杭州钱江附近，萧山北，主城区，湘湖……太多地方可以选了，以后有机会慢慢挑吧~
最后说一下上海吧~
说上海的人就太多太多了，各路专家，前辈。无论怎么论，也轮不到我后生晚辈献丑了。我仅说说我的个人体会。
由于工作的原因，上海我也是去了几十次了。
第一次去上海的时候，弄了个大乌龙，当时参加一个会议，定虹桥机场落地的机票，开开心心准备出发，到机场早了，发现要等几个小时，干脆改签，提前去上海吧，要公司行政帮我网上操作一下。好家伙，提前到上海了，结果，到了浦东机场，下飞机我就蒙圈了……我竟然不知道上海有两个机场！你看看，当年我多么无知，没有常识！~
上海，就是大！~两个机场，都是大机场！~
每年都有几个会议在上海的大展览中心，大会议场。每年都要去几次。后来就越来越熟悉了，也能熟练的坐上地铁到处跑了~
我很喜欢上海。
在上海，有各国的人，信息交流非常充分。而且，上海是老钱较多的地方，老钱阶层让这座城市比较规矩，比较规范。
很多人说上海消费高。当然，消费肯定是高。但是，几乎这么多次下来，我在上海的消费，很少有被骗的经历，贵是贵，但是，一分钱一分货，摆在明处。
这个对我来说，感觉就很好。我记得，每次去上海，一有时间，就要去一家很老很老的店，差不多也有四十来年了，专门做“蟹宴”的，就是大闸蟹各种烹饪方法，好过瘾，比如说，我们吃大闸蟹，是蒸几只，然后一个一个爪子，慢慢磕，一个一个蟹黄，慢慢吃。这家店呢，是一次弄几十只蟹腿，都帮你剥好，整在一个小盘子里面，一次端上来。几十只蟹的蟹黄，一次剥好，整一盘，好过瘾啊！~店面非常非常小，经常是我们坐一桌，然后用一个屏风挡着，隔壁就是另一桌，好多日本人来吃，叽里呱啦讲日语~比较贵，但是，不乱搞，实实在在。
多年前，我在某海岛城市，看到有人点鱼，眼睛刚和缸里的鱼对上眼，还没来得及确认眼神，好家伙，老板就捞出来，啪一下，摔地上，不吃也得吃，结账，谢谢，六千六~你说郁闷不郁闷！~更别说大虾按一只一只卖的那种了。
上海这种情况比较少，至少我从来没有遇到过。
在一个比较讲规矩的城市，你投资，生活，总是比较省心的，对吗？
我在上海也有一些朋友，当然，大众对上海人的偏见，的确我也遇到过，当年一些和我们公司打交道的供应链公司，刚起步的时候，派车来接我们，那时候，奥迪刚上市A8，我们还不知道有这么个车，以为是A6，上车还夸人家，哇，你们这A6可真宽敞啊……
还有用奔驰R来接我们的。
注意啊，这是刚开始的时候啊，可重视我们了。我们当然也投桃报李了。
过了两年，他们发展起来了，做得很好了，好家伙，再接我们的车就是别克商务舱了……
因为，他们要核算成本的。A8去接外商的人了……
呃……好受伤~
不过，这个算瑕不掩瑜。我倒是觉得，喜欢算计没有什么错误，我们价投不就喜欢核算各个标的，然后择性价比高的买么？上海价投多啊~~
但凡一个城市，讲规矩，哪怕规矩是在商言商的规矩，我也觉得，投资在这里有保障，不害怕，长期看来，风险是比较低的。
你投资，利息低，不怕，你可以讨价还价，实在不行，你可以不投嘛！~
怕什么呢？你想赚利息，他琢磨你的本金，这才可怕呢！~（话说，陆家嘴一度P2P潇洒的消失在茫茫人海之后，导致那里的写字楼租金暴跌……）
无论如何，倘若你打算在财富的大船上需要有房产作为一块压舱石，上海绝对可以成为重要选项之一。在某种程度上，可能比北京更加合适。真的。
上海么，我自己很喜欢陆家嘴啊，浦东新区啊，这些地方。但是，觉得好贵啊……
据说，塘桥，新江湾，海宁路这些地方还行……
总之，上海可以长期观察，现在是极难买进去了。但是，未来呢，会不会出现机会呢？先观察吧~
好了， 朋友们，这个系列大致说完了。等未来看过珠三角，环北京等地之后，再写新的系列吧。
我稍微做一下总结吧。
各位看我这个系列，其实，很少讲到具体的区域，具体的楼盘。这是什么原因呢？
因为，我不想一叶障目不见泰山。
买房这件事，大致会有两个目的，一个目的就是自己住。
那么，自己住，我一向都是建议所有问我的朋友，在可以接受范围内，选择自己最喜欢的房子。且，我自己就是这样实践的。生活是自己的，多少钱都换不来。我见过很多买房自己住的人，过于考虑房产的投资属性，硬要买在一个升值潜力大的地方，然后，每天通勤时间巨长无比，五到十年的青春，有无数个小时，在地铁上，轻轨上，车辆上，耗去了激情，耗去了岁月。很多人不理解，说，你胡吹吧，每天通勤来回算3小时吧，这才多少时间啊？
看来，有的人，并不知道时间的力量！
每天3小时，你知道意味着什么么？
假设每天要通勤3小时，这其中，可是有一个半小时是高效率时间，最黄金的早上的时间。这一个半小时，可以影响整天的工作效率。而晚上那一个半小时，可以影响整天的休息效率。你两个效率都差，那差出来的距离，就是一道鸿沟了……
2014年，有一年左右，我的通勤时间要算起来，至少3小时，我做的第一件事，就是搬到公司里住。每周日晚上，我太太和我住在公司的套房，然后第二天我再工作，她再回家。我连炊具都搬过去了。
每天可以省出来3小时，一年多出来1000多小时。
十年下来，就是一万多小时，足够你在绝大部分领域，成为至少接近专家级别的人了。
很多人高估了自己短期的能力，却低估了长期的累积。
买房自住，尤其是年轻人买房自住，真的选择一个适合自己的房子，各方各面考虑，适合自己事业发展的房子。不要太考虑投资属性。
我也看过想买房自住的同时，还能多升值一些，结果，买一个很差的小区，随后，家里来贼啊，邻居吵架啊，等等一系列的问题。疲惫得不得了。很影响职场发展的啊，朋友，这个帐，没法精确计算的啊。
买房另一个目的，才到投资。
论到投资属性，我是觉得，除非生长在三四五线那种过于偏僻的城市，不然，最好的选择，一定是自己的主场，至少，也要是自己的省会城市吧。
因为，作为自己熟悉的城市，比较能够避开一些坑，一些雷区。即有足够的容错空间。不至于刚准备大展手脚，就掉到坑里，等爬出来，轻舟已过万重山了。
我开始职业做投资的时候，就是用几十万开始学习的。当时打算是，全部亏完，几十万也不至于损失很大。前面两三年是强制我自己控制总量的。当然，这让我错过了2014年年底牛市的那一波行情。可是，这对一生的事业来说，又有什么关系呢？
买房投资也是一样的，选择自己熟悉的城市，意味着风险可控，反正一辈子怎么都要买房吧，且大多数人，不止买一次房，不信，你看看自己亲朋好友们，是不是只买一次房？如果一辈子都要和房子打交道，那着急什么呢？多累积一些经验不好么？
如果自己在熟悉的城市，主场的地方，都有一些房产了，且还准备继续投资房产，才需要跨区域投资。那么，我认为，首选不应该是跨国。应该先跨省。原因其实很简单，就是法律法规的问题。这个差别可是能出大问题的啊。
有些国家出租是不能涨租金的，不能赶租客走的，不清楚的话，赔死去！~
至少跨省投资几次之后，才敢说尝试跨国吧。（土豪以及国外人脉丰富的朋友自然除外了啊~）
那么，跨省投资，我个人大致会重点考虑如下几个地区。
这几个地方，足够足够深耕了，太足够了……
以我个人来说，长沙当然是首选，因为我的家乡就是长沙哈。然后，我会重点看杭州，上海，苏州，这三个城市。最终，可能挑一个城市，好好看，慢慢看。
届时买了的话，再来和好朋友们分享。
这就是规划，就是战略的设定。战略的设定是需要很久很久的，需要考虑很多因素，需要实地考察，需要整盘考量，需要结合自己实际情况。可以说，每个人自己的战略都是不同的。没有一套战略同时适应很多人的。
战略一旦定出来，大的方向，就不要改变了。随后就是配套资源，研究战术，等等。
买房这件事，我想，在看得见的将来，绝大部分人，终其一生，至少都将打交道几次。不管是买还是卖。
这一点，不像股票，很多人，终身可以不买卖股票，没有股票账户，却也可以活的很好。然而，终身没有买过房，却能过得很好的，目前看来，我身边还没有发现这样的朋友。
由于房子的价值很高，对于很多家庭来说，占比非常大，这里面差个10%-20%，可能就是很大一笔钱，那么，为了这么大的数额，其实，也值得交几个懂行的朋友，然后，好好琢磨，核算，学习。我现实生活中发现，很多朋友花大量的时间淘宝选择产品，对比价格，买水果买菜恨不能还半小时价格。可是，到了总金额几百万上千万的房产的选择上面，却很茫然，一个坑进去，一辈子省下的菜钱水果钱全没了……这不能不说是一种深深的遗憾啊……
中国的新房市场，越到后面，会越集中在几大巨头手中，高层大部分政策，倾向都是希望房企加快盖房子给老百姓，不管是税收政策还是实际行政调控，都是赶着房企快速提供房产出来。讲真的，无论怎么说，我们是应该感恩的。过去房子是不贵，但是，很多人却不愿意面对全部的真相。
过去是两种选择，一种选择是不贵的房子，一种选择是没有房子。我小时候，住的父亲的单位房，房子很便宜，但是，居住条件很差，还不一定有份，你得排队等着。
现在房子很贵，但是，要说整体的选择。现在是两个选择，一个是很贵，一个是可以租，可以买便宜的城市，总之，有得选。之前是没得选。
几亿人，住房问题，从无到有，不过二十来年时间，我们不应该感恩么？
当然，我也理解，最好房子能像宽带，空气，水一样，又多，又好，又便宜。我也想这样啊。
可是，任何美好的理想，总还是需要一步一步抵达的，是吗？
地球几十亿年，才有水，空气，自然资源。宽带，互联网，大几十年，才到今天这个样子。凭什么房子不到二十年，就能够又便宜，又好，又多呢？这需要一个过程，我们恰巧在这个过程之中。我当然相信，未来房产会像水，空气，阳光一样成为民生必需品，但是，需要一定的时间，对吗？
未来，A股市场，有三种房企，我想，会活得比较好。
一种就是巨头房企，尤其是快速提供房子的巨头房企，因为，完完全全响应契合国家的方向，让老百姓有房子住。全社会都会支持。当然，快了，自然需要牺牲一定的质量，但是，还是要相信他们啊，然后，自己买房子的时候，多多留心相应的质量指标啊。：）
还有一种就是特色房企，什么小镇型的啊，旅游型的啊，高端型的啊，用特色做出一系列小而美的产品。我想，也会有一众粉丝，必定可以活得长久，活得滋润。
还有一种就是资源型房企，比如大央企，有巨大的资金优势，政策优势，即成本端稳固，高层保驾护航，能够立得住。再比如，就是每个城市当地的老牌房企，等同于地头蛇，总有他能生存的方法，深耕，精耕自己这一亩三分地，也能活得特别滋润。
最近，房企的股票跌得很厉害。中国恒大是我自己重仓的股票之一。我也谈一下我的看法。
我个人认为，大概率是看好的。
有种声音是，中国经济被房地产绑架了。我个人持保留意见。这里面不存在一个房地产的单个主体，怎么可能去绑架中国经济呢？只能说，中国经济很大一部分被房地产以及相关产业所影响。
那按照这个逻辑，任何一个国家，都有一两个主要行业，对国家经济影响非常大。（美国被硅谷和华尔街绑架了？日本被制造业绑架了？）
这不是必然情况么？
在我看来，中国房产还有旺盛的需求。但是，会严重分化。
人会不停地在几大城市群聚集。然后，像摊大饼一样，这些重点城市，会不断的造房子，买房子，租房子。
这个可不可逆，比如，政策出台做引导？
我个人认为长期看，不可逆。
因为，乡镇随着比较优势的急剧下降，会越来越没有办法提供发展空间。比如，这些年我去乡镇，感觉最大的就是，年轻人越来越少。
为什么说比较优势急剧下降呢？是因为，多年前，我去乡镇时，乡镇有的，比如，小卖部，学校，医院，菜场等等，和老百姓生活密切相关的东西，和城市差距没有惊天动地的差别。乡镇是小卖部，城市就是沿街门脸。乡镇是镇学校，学统一教材，城市最多环境好一点，老师好一点，补点课。医院不用说了，小病，乡镇赤脚医生，诊所就解决了，大病自己去城里医院。菜场？乡里的还好一些，打农药的才运到城里去哩~
现在这个比较优势差别就巨大巨大了。
城市有mall，一整栋，购物，餐饮，游乐，全部都在一栋楼里面，各种玩意儿。和国际接轨。学校不必说，民营资本进来之后，各种补习班，各种课外班，兴趣班。医院也是一样，还可以有整形医院哩。买菜，城市有巨大巨大的超市，什么都有，国外的也有。
好了，这一下，所有乡镇的人，但凡能走出去，就回不去了。
朋友，您想想，您现在看着大屏幕液晶显示器，您还能回过头再看20寸的显像管彩电么？您现在用着苹果X，您还用得回诺基亚么？
然后，当这种情况汇聚成网之后，这个网，就一年一年的打捞新增人口，网进来了，就留下来了。
城市，就这样，一去不回头的越来越大。
政策能影响么？短时间能，长期来看，不能。
因为，现在北京不让进了，那么，我一山里娃，我就贴着北京，不行我去天津，半小时也能到北京，周末可以去北京玩。对不对？我这代人不是北京户口，我下一代人还有希望，对不对？
这个是不可逆的，发展进程无法开倒车。
那么，房子的需求，就是刚性的，硬邦邦的。
这些房子必定是新造出来的，由哪些房企造出来？大致就是我刚才列举的那三种情况。这个行业，在我看的见的将来，没有意外情况，总量不会有巨大变化的。因为，人口流动的速度，按照群体来看，是可以预测，比较稳定的。
其实，巨头的房企，每年的新增客户，是有保底的，相对稳妥的。这一点，不会像高科技公司，来一个断崖式下跌。这是我第一个判断。
其次，就是客单价。
那么，回到最初我的定价体系的描述。我认为，不会暴涨，不会暴跌，会在一个箱体内，逐步向上。
然而，会严重分化。
不深耕，精耕，重点做几大城市群的巨头房企，我个人持保守态度。
重点深耕，精耕几大城市群的巨头房企，我个人比较看好。
有人说，城市化进程已经告一段落了。我想，其实应该去乡镇实地走访一下，就会有深切的体会。这种比较差距的巨大现实，会令人印象深刻。
中国的新增人口没有大幅上涨了。可是，中国的老人却越来越长寿了。且拜科技发展所赐，大概率将来会越来越长寿，那么，实际上，房产的需求，还是增加的。中国老人不可能批量化进养老院的，很难很难，这是文化基因的原因，没有几代人，想都不要想。
基本上，我的判断就是以上这些了。期待未来的验证。
关于江浙沪的房产考察的报告，告一段落了。希望我啰里啰嗦的文章，没有让各位失望太多。
各位朋友，江湖再见。