实地调研海南恒大海花岛以及对旅游地产的一些思考（下）
说一个博弈的经典情景。
一个舞会，有三位男性，想邀请会场中最美丽的女生跳舞。
但是，这三个，一起去邀请，假设都会被拒绝，而被拒绝之后，再邀请其他女生，一定会碰一鼻子灰。
气人不？邀请不到才找老娘？
那么，根据纳什均衡，要怎么找，才是最优选择？
答案不写了，巨多无比，好复杂。
手把手教你怎么选择最好的，次好的，一整套逻辑。
好在生活不是博弈。
我个人认为，最好的选择，是不要去参加“拍卖会”。如果你是想买的一方的话……
去找一个舞会，都是最美丽的女生。
而且，最好，全场就你一个男生。
用此故事，来开始本篇房产的拙文。
熟悉谦和屋的老朋友，应该看过我啰啰嗦嗦的很多长文章。里面曾经说过，投资房产的朋友与投资股票的朋友，似乎有相当一部分，是充满了误解与排斥的。互相看不顺眼。巴不得对方的市场崩盘就好。
满手房产的，巴不得股市崩盘，然后，笑看风云。
满手股票的，巴不得楼市崩盘，然后，过来抬轿。
朋友啊，朋友，这样的想法，容易没有朋友啊……
我由于个人经历的原因，恰好房产投资与股票投资，都有一些实践。我说一下我的浅见。
因为，是在雪球发文，以股票为主，那么，请允许我，站在股票投资的角度，来说一下房产投资。
是这样的，似乎没有实践或者较少实践房产投资的朋友，都有一些误解，我先把这些误解来阐述一下。我之前的文章写过这种误解的情形，叫做“起手错”。各位有兴趣的朋友也可找来点评，批判哈！~
1，房产最终要完的，全国房产会像日本泡沫时期那样崩掉的。将来要完。赶紧卖掉这些房子。不然，后果不堪设想。
这种思路的朋友，应该是对“数量级”以及“房产定价”有些模糊了。
中国的房产，数量级是非常吓人的，而这些房产所牵涉的房贷，更是天文数字。
数据显示，中国房贷在2019年末，大概是接近30万亿。再加上一个短期消费贷10万亿左右，经营贷款11万亿多一点。
而目前A股的市值是多少呢？60万亿多一点。
我们假设一下，这种数量级的贷款，崩掉了，会有什么样的后果呢？仔细想，放肆想。
你都知道日本房产泡沫崩盘了，后面跟着就迎来了失去的20年，（现在应该是失去的30年了吧。）
你还觉得，我们要去步其后尘，再来一次？
这不是有毛病么？日本可还是，先富，再崩的。我们还没富啊，崩了咋办？（日本是不是失去了20年，以后我专门写个文章讲这个事情。）
所以，但凡说，中国房产要崩，我个人持有相当的保留意见。其中之一就是，崩盘之后的结果，一定是全部被拖下水。
你的现金，股票，都会完掉。那我们讨论这种议题，其实，意义就不大了，属于开脑洞，硬想。
其二，我个人认为，不会崩盘的原因在于，房产的定价系统。
我之前有篇文章，叫做房产将来会“传家宝”化。好像雪球删掉了，公号还有。里面就详细说过这个概念。
房产的报价与成交系统与股市截然不同。根本就是两种东西。
投资股票的朋友，会觉得，你看你看，我把软件一打开，公司股价与市值，清清楚楚，涨跌马上显示，马上成交。利索得不得了。
然后，推演过去就是，房产交易就是这样的。
这就是我说的，没有实践或者实践较少的朋友，经常犯的错误。
房产的报价与交易的系统，完全不是这么回事啊！~
是不是有朋友认为，打开手机app，然后，输入某个城市，看到报价之后，再看到价格曲线图之后，就认为，这就是房子的成交价格了呢？
如果是这样的话，肯定是要出错的。
一般来说，台面上的成交价会比实际成交价要低。
原因是规避交易税费。比如，500万的房子，成交价300万，然后，家具家电必须附带一起买，要求200万。共计500万。
但是，进窗的时候，你肯定只会以房价课税啊，合理合法合规。
一般来说，实际成交价格都是高一点的。
不知道现在有没有朋友在卖掉自己的房子。如果有的话，其实你们可以试试看，报一个很低的价格，看看能不能进中介的系统。会不会正常显示或者交易。
市场价500万的房子。
你报价300万，第一种可能就是，马上有人跟你联系，你真的能卖的话，人家就300万把你500万的房子收了。也就没有报价上去这回事了。
另一种可能性是，你在一个某个城市，再低的价格都卖不掉，比如，你这个房子是有法律纠纷或者凶宅之类的，那么，你的房子上系统也是有问题的。要么上不去，要么看不着。只能在周边小范围区域内发发广告之类的。
只要把这个渠道一管控，价格就不是随行就市了。知道么？
不信的话，我们反过来想。
你看看新房子，是不是在很多城市，你报价超过一定的价格之后，直接就要求你不能卖？你不把价格降下来，我就不发证给你。对不？
各位看透了这件事么？
房子的定价系统是被控制的。
二手房过低与新房过高是被限制住了的。
唯一的好消息是，新房便宜卖，倒是不限制，老百姓喜闻乐见，这次恒大打折不就是这样么，嘿嘿嘿。而二手房往高了报价，倒也是不限制，业界一般用这种报高价的手法去做市场情绪的测试。
说到这里，应该有朋友已经看穿这件事了。
这就是通过把中间的环节给你管控住，不管是限制报价环节还是限制成交环节，总之，就是把房子的价格给你定死在某个价格区间。
那么，我问你，怎么崩盘？
你二手房报低价都够呛，怎么崩盘？
我的推演是，正常情况下，房产最差的情况是，没有成交量。就是没有人买卖了。这是最差的情况。
但是，已经买了的房子，有着贷款的房子，其价格并没有崩盘的可能性。(概率很小)
会被锁住，锁在一个价格区间，涨涨跌跌的。
如果我的推演正确，房价就是安全的，用时间去换空间。
而老百姓就还贷，银行回款。就这么个情况。
这是不是和股市特别不一样啊？股灾的时候，是真的不断跌停，是真的会崩盘的啊。
但是，房价不会，因为，没法报价与成交。弄急了，窗口一关，系统检修，统统不能过户，你怎么交接呢？或者每天限额10套过户。
锁得死死的！~
所以，我用以上的分析，推演出，中国的房价，在没有特殊情况下，不会崩盘。（特殊情况另说，比如打z……）
那么，等着中国房产崩盘的朋友，注定了会像等待戈多一样一直等下去。可能真的有一天被你等到了，那一天，你也老了，终于能在年老的时候说，你看你看，老子年轻的时候说过吧，房价要崩盘，是不是，是不是？
咱别干这种事，真等到了，你也不能多赚一毛钱，嘎哈？
2，你说房子不崩，房子不会大涨，总是对的咯！这你谦和屋可没法否认吧？
这是另一种错误，叫做“起手错”。也常发现与做股票的朋友身上。原因是，中国股市，或者说世界股市，总会定期出现大牛市和大熊市的同涨同跌。持续很多很多次之后，理所当然的推演，房产也会如此。
但事实上，根本不是这样演绎的。
房子是一个非常割裂的市场。
同涨同跌的情况，其实非常稀少。
房子不会大涨？放到不同的城市，就会出现跟薛定谔的猫一样，或对或错的结果。
你说房子不会大涨吧，你看看现在的深圳，今年还要怎么涨？
你看看海南，这两年是不是新房的价格一直在涨？
你说房子会涨吧，来来来，来看看长沙，来看看我满脸的泪水……
这房产投资啊，只有一个答案是肯定的——具体情况，具体分析。
有时候，某个城市在上涨和下跌的过程中，不同的小区，不同的房子，都会截然不同。让你搞不清楚到底怎么了。做股票的朋友容易在这个环节掉坑里。
总是想着，等房价跌的时候去抄底。
真的房价跌了，你看看你要买房的城市，没跌……
真的这个城市跌了，你看中的区域，没跌……
真的看中的区域跌了，你看中的小区，没跌……
真的这个小区跌了，你看中的那套房子，没跌……
这和股票特别特别特别不一样啊。千万别掉坑里。
你看中恒瑞，茅台，那大盘跌的时候，大概率会跌，而且，你买，就能买着。房子可完全不是这个概念啊！~
所以，我经常在雪球上看到探讨房产的朋友，总觉得，过于“大局观”了。当然，这没有不对。平时讨论讨论，也是增进对市场的关注度。
但是，真正在实操的过程中，这种方式是绝对不行的。真金白银去买房子，是需要看无数套房子之后，你才能买到满意的房子的。
看完以上两个点之后，我们再说回来海南房产与旅游地产。
第一，买了旅游地产是不是会亏钱，我看，大概率不会，只要你不掉坑里，被忽悠，那么，你买的房子，在账面上，就很难亏钱。
但是！
但是……
但是，可能会很难卖掉……
第二，涉及到买房，一定是具体到某一套房子来探讨，而不是整个国家，整个城市，整个区域，如果你真金白银要实践的话，就得具体到某一套房子。
所以，从而也可以推出，去海南买房，或者其他旅游地产买房，最好的方式，不是通过vr，而是，实实在在的踏上这片土地，实实在在一间一间去看。
这里要延伸一下。
很多人的盈亏的定义，是和我们不一样的。
哎……
我要说到一个得罪人的话题了……
为了减小杀伤力，我以我自己为蓝本，各位批判的看啊！
不知道，各位有没有意识到，我这种投资者，尤其是偏价值投资的人。其实，是最不被商家喜欢的人了。
我可以不在乎，但是，心里得有点数不是！~
一年难得交易几次，券商看着我这种的，心里就要骂娘了！
平时，打死不愿意消费，总是想着复利复利复利，有毛病，最好复利到你孙子，你干脆别花钱，葛朗台。
天天雪球嘚啵嘚，你看看人家腾讯的用户，淘宝的用户，网易的用户，都是真金白银往里砸，你往雪球上聊，一分钱都赚不到。
有些人雪球卖个产品，还被骂死，写个文章，错了，还被骂死。雪球放广告，又是还被骂死！
我这种人啊！
买个房子，不赚15%左右的年复利，就觉得，这就是亏了！
等于类似，出门不捡钱，就算丢钱了。
各位看懂我的演绎了么？
很多人对买了房子之后，是买亏了，还是没亏，跟我这类人思考的完全不一样。
而我们要明白，包容这种不一样。
因为，我这类的人，才是难搞的人，才是反常的人啊！
有人买旅游地产，他认为，我今天100万买的，5年以后，120万市场价。这就是赚钱的！
我今天100万买的房子，5年后，80万市场价，我不卖，我就是不算亏。我还可以自己住啊，心里舒服啊！
这都对！
我这类人，把赚钱的权重放到前面，而他们，把生活的权重放在前面，我不认为，这是错的！~
所以，说回到旅游地产，买还是不买，看你自己。
这个没人可以给你答案。
你要是是那种想着15%的年化收益，劝你别买，到时候要哭，为什么，后面文章详细写。
但是，你是那种觉得，买了，将来度假我不用租房子，住酒店，我可以住自己的房子，想怎么装修怎么装修，想怎么住怎么住，家人，生活可比赚钱更重要。
那么，买他！
谦和屋投资房产这么多年下来，没别的，就是图个清醒。别把自己搞纠结了，搞抑郁了。
好了，综合上面所有，在此基础上，我们来看看海南的房产，以及，旅游地产这类产品。
有些一直关注谦和屋的老朋友，一定看到我2020年来，陆陆续续把仓位很大一部分换到了房地产股票了。
原因就是，这几年在江浙沪跑了几个月，各地出差去调研参会等等跑了不少地方，尤其是成渝，去了好多次了，再加上海南环岛以及本身长沙。主要就是看房地产。
这几年下来，我越来越明显的感觉到，二手房越来越不好做了。不管你是投资二手房，还是中介做二手房。可腾挪的空间，都越来越小了。
政策在有意识或者无意识的将新增的购买力推向新房，而不是二手房。
比如说，在二手房上，透过限售，就把二手房的可卖数量打掉一大截。
比如，在二手房上，透过贷款的收缩，成数，评估值，利率等，又把二手房的买家打掉一大截。
这样，二手房的投资者，包含做二手房生意的中介，都没有原来好做了。（个别重点城市可能还好啊。）
很显然，这些购买力，都将去往新房。
新房有着非常实在的优势。
1，房子更新，没住过，没有上家的痕迹。
2，有些房子是精装，而精装是可以贷款的。
很多人忽略了这种情况的实际影响。其实，影响颇大。一来，解决很多不想装修的人的顾虑，你帮人省了几个月，等于省了多少万啊。二来，这精装修的价钱，是可以算在房贷里面的。压力大大降低。能比之前毛坯或者二手房的方式省出好多万的现钱放手上。
3，有些城市，由于新房限购，摇号，导致新房买到就是赚到，从而和二手房价格倒挂，即二手房比新房更加贵。那么，新房在某些城市，更加便宜，就是更大的优势了。你琢磨一下，同款新车，配置还更好点，还比二手车便宜，你还会买二手车么？
但是，请注意，每年新增的买房者，尤其是指首次买房的人，是一个相对固定的数值，可以简单的理解成为城市化的人，或者结婚之后要考虑的年轻人，总之，这个数值是相对稳定的，而不是大起大落的，这个和经济发展情况是挂钩的。
那么，等于是说，这些每年的“刚需”，基本上，其相当大一部分会往新房去跑。而不会选择二手房。
好了，我们整理一下。如果按照需求端，假设我上面推演是正确的话，那么，即，需求端对新房的需求天然是大于二手房的。同样的地段，更新的房子，价格还比二手房便宜，你要是有购买资格，你会买新房还是二手房？
然后，我们再来看新房的供应端。
即，地方政府和房企们。
地方政府这一块，已经用其实际行动表达了其观点。就是地价。因为，如果要房价往下走，最简单一点，你挂上去的地价往下挂就是了。然而，很显然，很多地块是低了，是啥呢，是限价地。就是你开发商拍下来，将来卖的价格给你限死了。
这好哇！~老百姓喜闻乐见。
比如长沙，限价地从2018年开始，大概是八千多，2019年大概是九千多，2020年大概是一万多。每年小步慢走，政府帮你安排得妥妥的！~
这种政策代表啥呢？代表，倾向买首套房的新增购买者。
等于拿着喇叭冲他们喊，别去看什么鬼二手房了。新房老子给你安排得明明白白的，又便宜，又更好，还能顶额贷款，利率还给你打折！~
拿着喇叭冲二手房的卖房者喊，别跟我抢新增的购买力，我从价格，质量，贷款全方位压制你，啥，还抢？限售！
不知各位看明白了么……
房企们的供应端，其实就是把这块地做得更棒，性价比更好一点咯。
目前看来，实事求是的说，我个人认为，是越来越好了。
虽然依旧有很多人吐槽房子质量问题等等的。那我以这么多年的实践经验来讲，从整体上看，比过去好得多了。
道理也简单，建材配套的企业全部成长起来了。东西更好了，然后，国家管理严格，非标的产品难以生存，更别说要做进房企们的集采系统了。
更为关键的是，房子的整体设计，小区的设计，采光绿化朝向等等等等，全部超越过去的产品了。我这几年到处看房子，真是看着看着，房子品质，设计，越来越好。
那你说，房企们，在供应端，是不是也超越了二手房。
好了，综上所述，再加上房企们本来就低估了，我决定将我较大仓位换成了房企们。
我认为，将来很多人会首选新房，尤其是首套的，几乎没有疑惑。这在过去并不是这样的。
以及，将来二手房出售的时候，会要有较大于新房的折扣。并且，量还上不去，即比较难卖。
明白了这一点，我们再来看海南的房子。
你看，我这篇文章多好，嘿嘿嘿，左一段，右一段的，看着没啥联系，最后一汇总，全联系上了。嘿嘿嘿！~
不走我这类型，奔着15%年复利去的人，买不买海南的房子，纯粹看自己喜不喜欢，合不合适。每年去度假，或者扎根成为新海南人。
奔着15%的复利去的，我个人认为，还是别去了……真的！专业投资房产的人，是有自己固定城市，甚至区域的，你漂洋过海去买房，还想着15%的复利，我认为相当有难度，除非，海南是你自己的主场。或者极其专业的投资者。
海南的房子，将来最大的问题，可能还不是价格，而是难卖，即，有价无市。
因为，海南的土地可能会比想象的要多，而去海南买房的人，可能会比想象的要少。
一来一去，等于所有持有二手房的人，将与房企们的新房做直接竞争。二手房可能要有较深的折扣，才能好卖掉。
再者，错过了低价建仓的时候了。三四年前，儋州海花岛压根没听过，那时候好像才几千块钱，那个时候建仓，现在新房卖3万，你25000可能能卖，扣掉七七八八的费用，可能能超过15%的复利。（是走更名的渠道，没贷款。）
那现在新房已经这么贵了，将来你怎么赚钱？
还有就是总量限制。
整个家庭好像是只能海南买一套，还必须落户先。
海口我认为房价还行，限价的能到一万多，但是，这样总价就给你限死了，建仓下去就百多万。赚不来多少钱的。
有人说，别墅呢？能不能行？我个人认为很难。专业投资房产的较少做别墅，（有专门做别墅的投资客）因为，别墅的标准和普通住宅截然不同。你们看过《安家》这部剧吧，那个“徐姑姑”就是在上海专门做老洋房的，套路全部和普通住宅不一样的。你在问投资别墅能不能行之时，其实就代表，不行……
这玩意儿太吃专业功夫了。
同样的道理，全国各地，旅游地产想奔着15%的复利去做投资的，基本上，我个人认为，我是比较难做到。
好了，有朋友要说了，海南这次发布这么这么这么大的利好，你跟我说没得做？
这就是我经常观察到搞投资的人一些奇特之处了。
目前，投资海南最正确的姿势，绝对不是去买房，朋友！
去创业！
去工作！
去扎根！
去海南挥洒你的青春！
你是怎么奇特的角度，硬要去投资房产呢？
本金又大，各种限制，去一趟又远，政策还明确房住不炒。
你为何首先想到就是买房呢？
全中国960万平方公里，你为何单单挑中海南呢？论买房，难道没有更好的选择了么？
我们回到篇首的那个博弈论的舞会。
不要去拍卖会。
去找一个全是美丽女生的舞会，而且，最好只有你一个男生。
现在的海南，舞曲早已响起来了，大老爷们如过江之鲫，你说，你……
这么看好海南，（其实我也觉得海南很棒），首选不是买房。
如果实际情况只能买房，又奔着赚钱去的，首选就不是海南。
这一波海南的红利，是被开发商们吃得饱饱的，这也是我回来之后，又加仓房企们股票的原因之一。
他们在一片荒芜的时候，就花了大价钱投到海南，在没有明确回报的时候，就开始建设海南，所以，这么多年下来，等来了回报。
而如果，不是我们这类满脑子想着赚钱的投资者。
海南买套房，就是实现自己面朝大海，春暖花开的梦想。没准，没准儿，还能赚钱。
多好！~