我觉得，老天爷保佑，我运气挺好的哈！~
之前往江浙沪跑了一整圈，写了一个系列，说重点要看杭州与苏州。
这两个城市，我是真有想法的，社保都交到杭州去了。
可惜啊，可惜！~
时间没交足，房价就上天了！~很多当时看的2字头的，都奔着4字头去了。
游历四个多月，我对江浙沪房产的一些考察及思考（上篇）（加图和后记）
游历四个多月，我对江浙沪房产的一些考察及思考（中篇）（补图和后记）
中国房产将“传家宝化”——游历四个多月，我对江浙沪房产的一些考察及思考（下篇）
这次，去海南跑了一圈，尤其是恒大海花岛。
结果，这两天国家出台了一个《海南自由贸易港建设总体方案》，超预期的政策，以致于，可以预见，股票市场将会有所反馈。
假设，我运气真的这么好的话。
我准备啥事不做，天天在长沙转悠，转悠！~
哈哈哈哈哈哈哈！~
本篇主要说海南我看过的楼盘们和一些零碎的浅见。以及，解答留言中的一些问题。
最后一篇就详细说一下对海南政策，尤其是旅游地产，我的一些浅见，以及预判，供各位想买房想投资的朋友们进行参考。
首先，先针对上一篇文章：
实地调研海南恒大海花岛以及对旅游地产的一些思考（上）
留言的朋友一些常见问题，提供我的一些思考角度，供各位好朋友们参考，斧正。
1，恒大海花岛不行，很差的，全海南好房子多得是，完全没必要买恒大。
我的浅见如下：
我个人认为，恒大海花岛建成开园后，会非常火爆。可能远超我的想象。
三亚我是去过N多次了，这次把三亚——海棠湾——陵水——万宁——琼海——文昌——海口——澄迈——临高——儋州这几个城市多少跑了跑。基本就是东线和北线。
这次我有意识的开车去了很多村落，然后，开车进去就是两车道或者土路，路旁时不时有人卖椰子，有人乘凉，有人卖槟榔，有人种水稻的那种地方。
我可以这么说，目前海南能够好好让人游玩的，能让人玩个5天左右的地方。
恐怕，只有三亚了。
其他城市，其开发程度，恐怕会令很多从三线城市来的朋友，都深感失望的。
去海南，各位，经典心路历程是这样：
第一天，超级兴奋，整个脑袋里，全是沙滩，海鲜，阳光，比基尼！~
第二天，80%的兴奋还在，因为，第一天到了，也基本上下午或者晚上了。第二天，才开始正经从海南的清晨之中起床。然后，可劲乐呵。
第三天，常去的朋友，大概还能剩50%左右的兴奋度，不常去的朋友，可能还能有60%-70%的兴奋度。一般，头三天，阳光，沙滩，娱乐项目啥的，刚好都玩一次。
第四天，兴奋度可能就只有三成左右了。开始懒懒的了。我们这次住亚特兰蒂斯，头一天都觉得，哇塞！后面就没那么新奇了。他有个大水族箱，几层楼那么高。但是，你看久了，也就不想看了。疲劳了。
第五天，开始想家了……
大概流程是这样，根据个人的实际情况，年龄情况，略有不同。但是，总体来说，5-10天，你基本上也就疲劳了。
注意，这可是在三亚啊。其他城市，那就三天最多了。
而且，三亚亚龙湾，海棠湾这类地方，其实配套设施很少的。一旦到了晚上，除了在酒店玩一下，泳池里面泡一下，没有其他什么特别好玩的了。
海棠湾好一些，现在免税商城的2期开了，有一个较大的吃喝玩乐的地方，米其林餐厅啥的，海棠湾还有海棠68商城，也有些吃喝玩乐。
再远一点就是火车头万人海鲜市场了。
好了，以上就是海南目前的主流旅游产品。当然还有蜈支洲岛，森林酒店啥的，比较远，不能算那么主流的了。
这些娱乐设施，在恒大海花岛的开业之后，恐怕，都会迅速的被取代掉！
很多朋友问过我，恒大海花岛将来那些自营的商业，会不会大赔钱。
我个人认为具体数目要算详细帐。
可是，儋州海花岛抢掉三亚的很多很多旅游客户，恐怕是不可逆的了……
我自己开车转了一圈海花岛，我认为，海花岛这个岛，不出去的话，玩一个礼拜是完全可以的。
前提是娱乐设施都要开放哈！~
你看，童世界，影视基地，至少一天吧。带小孩家人一起的。
五国温泉，海洋乐园，雪山水上王国，搭配旁边的中央公园，文化娱乐城，这里两天总是要的。
购物中心，号称比海棠湾的免税商城大一倍半，一天又去掉了。
植物园，博物馆，风情街，酒吧街，婚礼庄园啥的，再怎么都要一天吧。
这里就5天了，草草的通玩一遍，就5天了。
这完全没算水上项目，比如沙滩，泳池，内部海滩的娱乐项目等等的。
也就是说，在海花岛，基本上，可以不出岛，不用开车，在岛内玩个1周左右，天天都是新鲜玩意儿。
这都完全没算酒店，以及未来为博彩准备的那56栋酒店的所有设施。
说夸张一点，海花岛能提供2倍左右的三亚的娱乐设施，娱乐时间。
我不知道各位怎么选。
假设是我的话，如果，我说如果啊，海花岛建设都到位，娱乐设施到位，不坑的话，我可能去海南的首选会在恒大海花岛。
这带着家人去度假，不比三亚好啊？
三亚吃个海鲜，都要开车老远的。
所以，我说，恒大海花岛自营的商业，赚不赚钱要去算细账，但是，不坑的话，抢掉三亚的旅游客户，是妥妥的。
从规划上，就领先很多很多了。
所以，很多人跟我说，海南好房子很多，没必要买恒大。
这里我不大认同的地方是，不买恒大的理由完全……
不买恒大的理由有很多，但是，我个人认为，根本不在于房子好不好。
我估计，接触旅游地产的朋友，就会看懂我在说什么。
旅游地产这东西，根本不在于房子本身的质量啥的，那是最末端的考量了。
旅游地产在于两个重点。
第一个，旅游资源。
就是靠山，靠海，靠湖之类的旅游度假的资源。
第二个，配套设施。
这是痛点中的痛点。靠山靠海的旅游资源其实不稀缺的。我之前去黄山那边，大理那边，多少房产等待住客啊？但是，配套统统较为落后，就是说，除了旅游资源，你只能发呆了，吃喝玩乐都比自己的一二，甚至三线城市差很多。
这个体验就很不好了。
出来玩么，要啥啥没有，那还玩啥？
所以，我认为，恒大海花岛致胜的地方，在于足够大，以及足够多的配套商业设施。
光是住人，养老，其实，那是另一个客群，不能混在旅游地产里面考量。应该归为养老地产考量，要素全部要调整的。
2，恒大海花岛破坏环境，要不得！
这个问题我是这么看的，朋友！
首先，我觉得，啥都先不要说，该罚款罚款，该拆掉的拆掉，该修复环境的修复环境。没得说！~
其次，我表明一下，环境问题是一个无法得出结论的问题。
我岳母娘数十年吃素。
有一次，我和太太讨论环境保护问题。讨论得不可开交。
岳母娘在旁淡然一笑，嘴角上扬。
你们这两个小家伙，吃着海鲜，喝着肉汤，讨论个鬼环境保护哩。
不是说你，是说你们两个，都是闲的！
天天吃鱼，吃虾，吃螃蟹，吃鸡鸭猪牛羊肉的，几十年，无数生命为你们的成长贡献自己。你还巴拉巴拉扯环境保护。
看到了么？
人们谈环境保护的时候，往往是眼睛看着别人破坏的环境。而从不会检讨自己破坏掉的环境。
就像欧洲有个大妈说保护环境，控制二氧化碳排放，说得唾沫横飞，最后会开完了，自己坐个飞机头等舱嘎嘎飞走了。
这种行为等于是什么呢？
等于是，自己吃包子，光吃肉儿，自己吃饺子，光吃馅儿，把皮都扔掉，然后，指责别人吃饭掉饭粒！
朋友，这种做法，容易没朋友啊！
恒大海花岛破坏环境的地方，没得说，该罚款的罚款，该拆掉的拆掉，该修复环境的修复环境。（其实现在每年花几亿在修复珊瑚，红树林啥的了。）
但是，这个理由说得恒大一无是处，我个人认为，不合适的。
我就问一下，如果不是恒大海花岛，谁会知道“儋州”这个地方。恐怕读都读不出来吧，我去之前，一直以为是“zhan州”，但读音是：“dan州”。
这里的老百姓，之前有着没被破坏的珊瑚礁，红树林。
但是，他们也没有好的医疗，就业，教育等等。
这一次去，很多售楼的工作人员，就是当地村民，他们也开始融入到整个大的经济循环中了。
很明显，他们有了更好的就业，更好的医疗，更好的教育，他们有了新的希望。
可以这么说，在恒大海花岛建造之前，儋州这个城市，恐怕和海南目前西线和中部的城市差不多，都是各位朋友们听都没听过的，这辈子可能不会去一次的。
那里的人，似乎和我们永无连接。
我们谈到环保的时候，也得想想这些人。
还是那句话，破坏环境的事情，该罚款的罚款，该拆掉的拆掉，该修复的修复。
可是，除此之外，别上价值，上纲上线。
一来，你一上纲上线，就要想到有一群人比你更环保，不吃荤菜，出行靠走，简衣缩食。你说着环保重要的时候，你是完全没办法敞亮的面对这些比你更加环保的人士，人家也没有说你，放了你一条可以吃着小龙虾，可以吹着空调，可以开着大车子，可以买一堆衣服的生路。
二来，谈到环保的同时，必定要谈到儋州人民的发展。这是不能脱离开的。要不然，儋州人民问你一句，老子的发展就不是发展了？老子的发展就要让路给珊瑚，给红树林了？让你个毛线！儋州自古民风彪悍……
3，恒大海花岛要烂尾！将来没希望。
这个问题其实我也没有把握。但是，我个人是持中性的看法。
我其实也担心恒大海花岛烂尾，那得亏损不小哩。我自己还有一些中国恒大的仓位哩。
因为，旅游业这种行业，讲究细节的，许先生恰巧就是高举高打，不是细节控。所以，他搞出来一些对细节比较吃功夫的产品，就没搞好。
比如，消费品中的矿泉水，绝对是吃细节的。许先生起了大早，赶了晚集。为什么呢？恒大生产端的水源资源，是相当厉害的，规格非常高。各位有兴趣的去了解一下纯净水，矿物质水，矿泉水等水质的差别，就知道，他高举高打，把高级别产能搞定了。
但是，到千千万万消费者手中，有无数个细节，环节需要注意，哪一个出了问题，最后，就容易打折扣，导致口碑不大好。
结果，各位也看到了……
恒大冰泉，从名字开始，就掉坑里了……对于TO C的业务来说，起名字是最重要的事情，起手错。以后得闲专门开篇帖子说这个事情。
而消费品，吃进肚子里的，最好是要强相关农业，手工，自然，传承这种的。你跟工业挂钩，那能好么？
就像，现在中国石化出一个矿泉水，叫做：石化矿泉水。
你水质好上天，也够呛……
所以，相对这种吃细节的事情，许先生更加擅长高举高打的事情。
而，麻烦就麻烦在，许先生相当有“雄心壮志”，他对这种冠名的事情，这种规划性的事情，都是喜抓在自己手里做的。
所以，为啥我说恒大海花岛，我也只能持中立态度呢~就是这个原因。
要是将来许先生说，干脆，撸起袖子，我带着一帮子专家下场自己来，那就……
可是，如果能像足球那样，完全放权给专业人士弄的话，那我觉得，海花岛成功，是大概率事件！条件太好了。可供施展的舞台太大太大了！
这种万亩大盘，50%-60%以上的面积用来做商业配套。目前，我个人没看到过。
富力湾，雅居乐都有号称万亩的大盘，我都看了，后面会写。但是，都是商业少少的。大部分都是用来居住的住宅。
可是，为什么我不一上来就不看好海花岛呢？
这里我推荐一篇知乎的帖子，我看完之后，不胜唏嘘！真是感叹啊，感叹！
《如何看待恒大集团海花岛项目？》
地址在这里：网页链接
总共5页，几十个回答，有的相当之详尽。
从2015年开始，一晃眼，5年光阴过去了！
各种抨击！从2015年开始，各种奚落，风凉话，不看好，就看差，儋州是海南唯一的工业城市，污染大得不得了，项目会烂尾，恒大骗子，恒大要完……
从2015年的帖子，你一直看，2016年，2017年，2018年，2019年，直到2020年！
五年的时光，恒大海花岛从一片荒地，到了这次我去看到的临开放前的内部装修了。而一些人，还在重复过去五年所有的负面意见。
哪怕，这些理由，在一个又一个被恒大打脸了。
还是不承认！还继续说！
有篇帖子是2015年由一位匿名用户发布的。
具体内容如下：
爸爸刚刚打电话说买了一套
我表示心很累
中午的时候他打电话说不想买洋房了我还心中一阵窃喜
结果他说买了套别墅…三百多平
我作为一个理智的人真觉得不该买这的房子
买了根本不会去住
浪费钱
而且地理位置真的太重要了
一个还没建好的岛能好到哪儿
我真心不清楚世界这么大 我还没有看过
不想所有的假期都浪费在这个荒岛上
他还说以后可以邀请我朋友来这边一起玩
我心说交通这么不方便又没什么可玩的地方
让人来人都不来…
我现在讨厌死这个楼盘了
我感觉我爸好像让广告洗脑了
完全不听任何人的劝
越买不到越想买…
发个牢骚…
心中满满的怒火
看到知乎的各位朋友的评价我更郁闷了
感觉这个钱好像白瞎了…
TT本来说好这钱要买车的
现在不但没车了
还得节衣缩食了
呜呜呜…希望有人能告诉我这个钱没白花…那我还能开心一点……………………
发布于 2015-12-20
作者：匿名用户
5年时光，就这么过去了。这位朋友当时并没有买到心仪的车辆。
而这套别墅，按照售楼部的卖价的话，大概在1000万左右。（当然，别墅要看很多要素的，不能光看均价。）
你打折卖，700万怎么也能卖得出去。不算贷款的话，也是至少五年接近翻倍的收益率了。年化收益奔着15%去了。对不！~（别去和5年前买了茅台，买了北上广深的房子去比，那是自己找不开心。如果想找不开心，何不去比买了比特币的那些朋友哩？）
这位朋友，不知道对自己父亲目前抱持怎么样的态度……
你可长点心吧！我爸爸要是2015年给我整了一套海花岛的别墅，我跟你说，我天天陪他下象棋，想下多久下多久那种！~
这就是现在年轻人的烦恼，在拼命抵触与无比郁闷中，爸爸又给多了大几百万……
还心很累，还累？~
所以，我说我不会一上来就不看好的原因是。
对自己要有足够的自知之明。
我自己是觉得，自己看懂的东西有限，不敢随便下结论的。有时候，毛估估都会错，更别说斩钉截铁的肯定，否定一个我不大看得清楚的项目，公司了。
我是不会这么做的。
这篇帖子过去5年时间，所有否定的意见，被一遍又一遍的打脸，生疼。
咱别做这种事情哈！~
恒大海花岛将来会不会烂尾，这件事，很明显，这在5年前是一个问题，现在谁说谁脑袋瓦特了。
但是，对未来海花岛能否成功经营，并做得好过海南其他项目，我个人持中立态度，目前我看不准。得继续观察哈！~
以上。
接着，我们说一说海南其他的楼盘。
先说融创吧。这是我持仓股票之一哈！~
我去了海南才知道，融创在海南竟然有几十个盘，好像有四十多个项目哩。
我先看了海口那个号称万亩大盘的——融创桃源大观。
桃源大观号称是11700亩。但是，实际上，是绿地，高尔夫，公园等有1万亩。楼盘总户数目前只有几百户啊。
我去看的时候，价格是真的便宜。精装，15000左右吧。户型设计什么的，很不错的。
但是，看不到海哈！~
后来，我又去看了融创在海棠湾的一个项目，叫做融创一池半海。大概1000万以内，有找。
这个项目有点意思，在海棠湾往内陆走，看不到海，但是，有个纯天然的南田温泉。更加精巧的是，融创把这个温泉引入到每户中去了。
我看的房子，有个阳台，然后，做了一个步入式的浴池，好大一个，两个人泡澡都没问题，然后，就是直接温泉入户。老舒服了。
我其实把融创的盘看下来，就觉得吧，融创的品质是比较高的。主要体现在两个方面。
第一个，精装的交房标准较高。
第二个，不同的项目会根据自己的优势，比如景观，温泉，公园，高尔夫这种的，然后配套房子的设计。做得非常精巧，让人比较舒适，就是刚刚好适应你的需求，能够会心一笑的那种。
海棠湾的融创棒棒的！~我差点忍不住了，嘿嘿嘿，但身为价值投资践行者，最后关头还是忍住了，哈哈哈哈。我一想起，把这个钱去投资，每年的收益租个别墅，绰绰有余。老开心了。
我还看了一个海棠湾的海棠华著，这里说一下啊，海棠湾是一个国家级湾区，所以，海边是不能搞住宅的，都是商业用地。
那么，海棠湾临海这边的话，都是40年的商业别墅，业内叫做商墅。
有两个特点：
第一，产权证面积极其小，而实际面积极大。
这个可以称为“借面积”……你懂的。
我看过90平方米的产权证面积，但是，零零总总算下来，实际面积能到三四百平米。
所以，你一算单价，吓死人，1800万左右的别墅，产权证就是90平米，20万一平米。
第二，贷款非常难。
首先就是几乎不能贷款。就算能贷款了，商业最多也就500万额度，年限也短。
当然，还有一个众所周知的，商业房产将来卖掉的话，税是很高的。
这个海棠华著很棒的，地理位置刚好，就在海棠湾那一线酒店中，安静而美丽。
还去了土福湾，叫做国广海棠。要按性价比来说，这个最棒了。
有个楼梯，能有十几米高的挑高。好惊人啊！~
面积也是大得不得了。这么折合下来均价也是不贵的。你要是准备做个会所，或者，一家有个十口八口人，买这个，妥妥的！~
还有其他就不赘述了，我说一下海棠湾这边的产品。
我个人认为。海棠湾是目前我看过的，海南最好的湾区了。统一规划的，安排得很好，配套也是不错的，周边五星级酒店林立，都是新的。
这个地方的产品，也是定位清晰。
就是，完全不差钱的。等于买一辆上千万，几千万的车那个意思。
一般入门都在千万以上，好点的，2000万可以选，可以挑，顶级的好几亿。
这种产品，产权就40年，而且产权面积很小，将来卖出去要缴纳高额的税费。这种就是纯粹消费。
针对有钱人，那种巨有钱的，像上市公司董事长，或者大企业老总等等的。甭跟我讨论升不升值，这房子还怎么升值，税那么高？
你就给我最好的房子，我就要中国最棒的海景别墅！
有钱，任性，调皮！~
大概这么个定位！~
然后就是海棠湾顺着东线，往上走。
就是著名的清水湾，巨大的盘，雅居乐清水湾。
说恒大海花岛售楼中心是最大的，雅居乐是最美的，我想，应该说得过去。
售楼中心正对大海，走出去，心旷神怡。
这个盘卖了十来年了都，还没卖完，还在卖。陵水的清水湾。
目前我看，是比较成熟了。都不少人住里面了。
这个盘很大，号称15000亩，包括大面积绿地。现在好像有5万来户业主了。
为什么我说，将来海花岛不坑的话，可能抢掉很多其他地方的生意呢，你比如这个万亩大盘，其中就是绝大多数是住宅，商业只有非常小的一部分。
长久居住的话，会无聊的哈！~
待不久么！~淡季一到，人就很少了。没东西可玩了。
房子没话讲，都很成熟了，泳池，院子，精装等等，都是标配，不错的。
我觉得吧，清水湾雅居乐的产品，针对的群体应该是愿意在海南常住的，能消费得起这里的房子的人。
不常住的话，雅居乐可能并不太适合一两周这种旅游，里面玩的东西并不多，但是，愿意常住的话，可真是不错，规划也好，风景也好，配套也有。
非常非常大，开车在里面转了好几十分钟，都转不完，很大。
再走，就来到了富力湾了。（香水湾）
这个可能就是我觉得最符合我心中的——海景房的标准了。
离海就几十米，而且吧，在客厅，在卧室，都能躺在沙发上或者床上，看到辽阔的海洋。
这个富力湾比较舍得送院子，巨大无比。我觉得这种设计，才是最适合海南的设计之一。因为，海南这边，院子的使用程度，可是无比高啊！~
天天大太阳晒着，听着海浪声，多美！~
价格也没有到天价。
我觉得吧，这里就是那种想着可能真的愿意做新海南人，或者长久一直安静住在海南的朋友们吧！~
万宁，博鳌，琼海就不说了。
我归纳一下。
这次去海南看房子，一两周下来，确实看了很多楼盘。
我是觉得，贵的楼盘，品质是真的很棒的！各位，科技一直在发展，审美一直在融合，新房子，新产品，其品质一定是越来越好的。
加上，价格越来越贵，开发商也舍得花钱打造。
海南的房子和内陆不太一样，因为，海南这边，一旦靠海，或者靠温泉，山脉之类的，就完全是每个地块都有其独到的地方。
那么，等于说，每个项目都不一样，以及，每个项目中，每栋房子，都可能不一样。
从而一开始设计，就尽可能的扬长避短。
而内陆的房产，可供巧思的地方，就真的不大多了。往往一块平淡无奇的土地，你就可劲造房子吧。
最多小区里面的绿化设计设计。其他的，可以发挥的地方不多。
那么，也就意味着，海南的房子，恐怕那种异地下单，云端看房，不大稳妥的，最好实地走访，实地感受的。
实事求是的说，这里面我看过的房子，比较有代表性的。
海棠华著是拥有的地段，产品设计与品质最好的。
土福湾的国广海棠就是性价比高。房子大，气派，送的面积多。
雅居乐清水湾是比较成熟的，人也不少，配套不多，但是，胜在已经有些年头了。
富力湾那边的房子，性价比真不错，地段较远一点，但是，如果是常住的话，不要紧，开车去哪里都方便。这里的产品设计，我看的，是离海特别近的，其在卧室能躺在床上看海还是令我这种身居内陆的人，眼前一亮。
融创的盘，品质挺不错的。价格也合适，关键是，设计得比较巧妙，就是那种恰到好处的感觉。交房标准也是不错的。
而碧桂园，在海口临近琼州海峡的海甸岛有个盘，我也看了下，去的时候是晚上，我个人认为，这儿夕阳的景色，是无敌的。我是被惊呆了，好美啊……
恒大海花岛的房子本身，我个人认为，品质只能算一般般。连续看了好几套，里面潮湿都比较严重。而且设计令我大吃一惊。
有套小别墅，送了一个地下室，我麻着胆子下去看了一下，平生罕见。
你们看过将近七八米高的，全封闭的，像一个防空洞一样的地下室么？
我待在这个地下室思考人生，和售楼小姐一起想着怎么利用这个地下室，我觉得，深入底下十来米的全封闭的，潮湿得能感受到空气中的湿度的地下室，怕莫只能用来搞游泳池了……
你想像一下，家里有个楼梯，往下一走，扑通一下，潜水进入神秘的地穴，过瘾不……
海花岛的房子，除了特贵的那些别墅，其他的楼房，就是各位平时看到的恒大房子的品质。好不好的，自己琢磨。但是，海花岛的配套，假设其不坑的话，可能是整个海南最好的配套了。
如果是每年短期住住，冬季那几个月住住，那么，住在海花岛，基本上比住在其他地方都要丰富方便得多得多！~
恒大的房子要不要买，各位见仁见智，但是，恒大的股票，这个价格，我自己是拿得更稳妥了。
最后一篇详细说这次海南的新政，以及要不要买海南的房子，如果要买，该怎么买等等问题，作为收尾。
祝各位好朋友们投资顺利，身体健康。
碧桂园海口的房子。
融创桃源大观
海棠华著。
国广海棠。
雅居乐清水湾
融创一池半海。
富力湾
