实地调研海南恒大海花岛以及对旅游地产的一些思考（上）
闲来无事，我带着家人开车去了一趟海南，环岛了一趟，从长沙开过去，来回4000多公里吧，一路上看了很多旅游地产，尤其实地走访了恒大在海南儋（dan）州的海花岛项目，大开眼界。
这是一趟有趣的旅程。
我自己是港股户持有不少恒大地产，好几年了，我职业投资5年，持有恒大地产就有5年了。学到了，体会到了很多，这个过程，在这篇文章中，有详细记录。
《价值投资经典案例——中国恒大》读后感
（网页链接）
这本书，是一本好书，非常非常值得投资者仔细阅读。
我大概两三年前就在三亚看过海花岛的详细介绍。他们在三亚有一个售楼中心，我自己跑过去咨询，想说抽空看看，好的话，看有没有可能买些房产，结果一了解，挺好，说，那去看看吧。（这是2017年11月在三亚照的海花岛售楼部。）
然后，他们说，要我坐高铁去，我才知道，儋州海花岛距离三亚大概有三百来公里，一个在海南最南端，一个在海南西北端。
几年前，海花岛才刚刚开始建，也没啥好看的，价格非常便宜。后来我就一直留意着这个岛，一来是因为自己持仓中国恒大，二来是因为，这个项目，太，太，太有想象力了……
由于自身的喜好原因，我特别喜欢大海。隔段时间就往三亚跑。我最开始知道人工岛还是十多年前听说的迪拜人工岛。好像总占地面积大概是5平方千米多一点。
那时候听闻的时候，还真是被震撼了。好家伙，这外国人是挺有想象力的啊！在大海里面填了一个岛出来，然后，按照自己的需求去建设，多么美好的畅想。
这其实挺惊人的，你仔细想想看，是不是？在海里面去填，还得确保将来别沉了，还有淡水，电力，交通，网络，一系列的问题，等于要独立创造一个城市出来，在短短的几年，十几年之间。
我就一直很好奇，当时很想跑过去看看，但是，迪拜也太远了……好了，现在好了，不用去迪拜了，海南就有了。嘿嘿嘿。
海口开车过去，大概两小时左右，能到儋州的恒大海花岛。
一到恒大，我就去了其售楼中心。
实话实说，我看房看了这么多年，看了上千套有了，就没看过这么大的售楼中心。
恒大，恒大，就是喜欢大。太大了……
各位看图吧。
接着，我们开车上岛。
我先跟大家说一下这个海花岛的整体规划。我认为，是充满想象力的。
我特别提出，想象力这个词。
我经常在看企业的时候，会去观察一把手的所言所行，透过此，从而推演出其做企业的风格，并观察是不是可以投资的标的。
比如，之前我去伟星新材的时候，就说过，高管们是属于极其务实的风格，所以，呈现到企业方面以及财报方面，就是这个风格，很相像。
比如，我去东方雨虹的时候，就觉得，这家公司属于一把手很有斗志，很有企图心，高管们执行力也是跟得上的，充满了敢拼敢打的气息。
呈现到企业层面，就是增长迅速，但是，很多这里那里的毛病，尤其是为了增长，好几年牺牲了现金流。
比如，这次看海花岛，就觉得，许先生，想象力是真的磅礴的，而且，敢想之后呢，还敢做，但是，高举高打之下，细节方面还有很多可以做得更好的地方。
呈现在企业层面，也是这样，发展非常迅速。
你觉得他山穷水复了，然后，突然又柳暗花明了。
用投资者的语言来说就是，持股体验不大好。波动太大了。今年发财报，爆了一个大雷，股价杀到10块钱的样子，我这次买的最后一笔应该是13块多钱，结果，环岛回来，短短几十天，股价接近17块钱了。
你觉得他应该好的时候，比如，2019年，多少房企都是大幅增长，至少也是小幅增长，结果，恒大爆个大雷。
你觉得2020年应该差吧？疫情影响这么严重，对不？结果恒大一季度大增。
反正，就是搞得你晕晕乎乎的。
这种一把手的风格，就是属于充满想象力的风格，成了就是大成，败了，也就是大败。
的的确确很难预期。
这或许就是在资本市场很不受待见的那种类型——确定性不高！
很多投资者宁愿要稳稳的15%，也不愿意要脉冲式的50%，这没有对错啊。都对。
我自己是用不同的标的与仓位来解决这个问题的。要我单吊恒大，我也做不到。肯定会影响我追寻长寿之路的……
这个海花岛有多大呢？占地12000亩的面积，等于800万平方米。其中10000亩都是填海填出来的，也就是说，为我国增加了上万亩的国土面积了。
这个12000亩什么概念啊，不到实地，是完全没有感觉的。
1500亩，是1平方千米。海花岛大概是8平方千米。
故宫占地面积是1000亩出头，建筑面积是225亩的样子。
十几个故宫的占地面积那么大。
黄浦区陆地面积18平方千米，海花岛接近小一半黄浦区的面积了。
现在我国也有一些万亩大盘，但是，海花岛这样，从水域面积填出来的万亩大盘，目前我也只知道有这么一家。所以，我说，这个想象力，是惊人的么！
这个人工岛，从天上看，就是一片叶子的形状。说当年是许先生看到一片叶子，然后，就有了这个想法，想做出一个这样的岛出来，我们除了点赞，还能说什么……
整体看，是一朵花，这朵花叫做1号岛，右边一片叶子，叫做2号岛，左边一片叶子，叫做3号岛。
两片叶子就是住宅为主了。中间这朵花，就是吃喝玩乐等商业为主了。
接地气不？
好像许先生特别喜欢花朵，这次足球场又是一朵花。
先别说好不好看，你就说接不接地气？你就说吉不吉利？喜不喜庆？
我们从一座长长的桥开到1号岛，正面就是希尔顿酒店。再来就是一个中间的环岛，这个环岛是一个中央公园。将来游客们就是在过桥的游客集散中心集合，举个小旗子，带个小帽子，开始上岛玩起来！
这个1号岛，就是这朵花啊，有一个花蕊，六个花瓣。
这个花蕊是中央公园，左手一个购物中心，右手一个文化娱乐城。这个购物中心号称是和瑞士的免税集团合作的。
你一上岛，哐叽一下，先震撼住你！巨大的建筑，一时间，你就觉得自己好渺小，嘿嘿嘿。
然后，我们从六点钟方向，顺时针来走起！~
六点钟是希尔顿的两栋酒店大楼，你可以入住进去，吃着火锅唱着歌，许先生给你安排得妥妥的！
我们看到7点钟方向，我们能看到一个“真气特色植物园”，你就说，这个名字容不容易搞懂吧？植物园，还珍奇！是不是想去看看？是不是想到了侏罗纪公园植物版？
这个珍奇植物园隔壁就是博物馆，看完自然界的鬼斧神工，让你在领略一下人文的登峰造极，洗礼一下你！
伴随这二者的就是，风情商业街，茗茶酒吧街，婚礼庄园，风情饮食街。
等于说，你牵着女朋友的手，先去看看珍奇的，再看看人文的，然后，一身风情的去买点东西，再吃点好吃的，去酒吧喝到微醺，第二天，合计就把婚纱照拍了算了。来都来了，是不是？
老铁，这个安排到位不？
这才一片花瓣啊，坐好了，我们走到九点来钟方向的第二片花瓣！
这就是这个岛的无数卖点的其中之一。会议中心集群和欧堡大酒店集群。
首先是有一大群会议中心，就是博鳌亚洲会议中心那种会议中心！唯一不同的是，更大，更多！
你就可劲开会吧，想怎么开，就怎么开。
目前是号称吸引了好多好多世界级别的会议到这里来开。
你开了一天会，是不是得找地儿住？
别着急，五千多间房的欧堡酒店等着你，巨大无比，估计不仅仅要行李车，住客们也得用高尔夫球车那种送到客房去，我感觉比澳门的威尼斯人可能好要大！威尼斯人也就3000间客房不是？
你要说了，我一上市公司董事长，ceo，我怎么能住这种欧堡酒店呢？
别着急，还有安排！
欧宝酒店旁边海岸线108间海景别墅酒店等着你，你喜欢那个梁山好汉你就自己排位得了，安保标准按照国际最高级别设置，保安到处巡逻，隔离一切狗仔的追踪，你没想到的，老板都帮你想到了！
我们把12点钟这个最顶级的位置，放到后面讲，先走到两点钟位置的这片花瓣，这里是影视基地，还有童话世界。
影视基地负责为成年人描绘童话世界。
童话世界负责带未成年人进入影视世界。
这片花瓣，就是“梦”，你和你的小孩，都可以做梦，你梦你的，他梦他的。和谐得不得了！
再来就是四五点种的位置了，这里又是好玩的，这片花瓣上，一个是海洋乐园，你看，建在海洋上面的海洋乐园，刹那间，让你觉得人生海海。另一个叫做五国温泉城，就是容纳五个国家风格的建筑，然后，这五个国家都有泡温泉的习俗，我当时看的时候，就惊叹，这究竟怎么琢磨出来的创意呢？角度这么刁钻？你品一下啊，泰式风情spa温泉，土耳其盐浴温泉，意大利海洋温泉，芬兰极地温泉，日式经典温泉。中间还有一个海心岛温泉。足不出户，就在儋州，你等于游览地球大半圈。
再来就是雪山水上王国。恒大致力于将乾坤大挪移进行到底，这个地方，你可以在海南动辄40度的高温下，玩一把雪峰探险，热带雪山超长索道等一系列听名字就感觉很厉害的玩意儿。
这么一圈玩过了，就兴高采烈了吧，到晚上了吧？
好了，再着重介绍一下十二点钟这个黄金位置，最大的花瓣，究竟是做什么的。
这个位置是一个有56栋五星级豪华酒店的花瓣。
这里是预留给将来——开放博彩的。
如果将来开放了，你晚上就可以到这里来玩，斗个地主，搓个麻将啥的。
好了啊，以上就是海花岛的这朵花的排兵布阵。
接下来，我们来看叶子。
简单明了，叶子有两片，主要就是住宅了。带少量的商业。
我们能买的房子，主要就是集中在这两片叶子上面。
各位应该对海花岛有了清楚的印象了吧。就是两片大叶子，上面住宅，住了很多人，然后，没事就跑到中间这朵花上面来玩。如果你不是住在岛上的住户，你也可以到中间这朵花来玩，花儿欢迎你。
我说一下，我对海花岛的一些浅见。
分几块来说。
熟悉谦和屋的老朋友，应该就知道，我投资房产，一般都是区分得比较清楚的。所谓之的投资自住两相宜的房子，我个人是比较少见到的，所以，对我来说，投资就是投资，自住就是自住，是分开的。
那么，这里先说第一种考量。
1，自住。
目前海花岛是卖掉不少了，据说7万来套房子，有5-6万的业主了。据说啊，这个数据我没有认真落实啊。
我个人认为，自住这个考量，要具体分人来看。
你看啊，假设你是老人家，儿女也大了，孙子辈也不用照顾了，就老两口，那么，我认为，旅游地产值得买。
很多人会说，买什么买，喜欢哪里，租房子，住酒店，不香吗？
朋友，六七十岁了，还考虑那些做什么？将来，钱能带走吗？
这个年纪，就是从心所欲不逾矩了。
你别说买海花岛，你就说买艘船天天住船上，只要你喜欢，自己喜欢啊，自己愿意啊，就值得去尝试啊！
每年可以有将近一半的时间好住，大概就是国庆前后，到五一前后，住在海南，都比住在内陆气温要舒适。
更为重要的是，环境污染这个问题，我印象中，好像还比较少城市能比海南这些城市的环境要好。包括空气，阳光，水源等。
再一个就是大海，据说大海对人的心情很有好处，在海边，心情会比较放松，比较舒坦，好像郭川当年就是被大海治愈了其的抑郁症。
这几点，足够值得老人家住在海边了。
第二个，中年人，每年拖家带口的度几次假。最多也就是在外住个一两个月，少的时候，住个一周左右。我本人就是属于这种情况。
这种情况，具体就看你自己的想法了。
比如，你很有钱，就像买车一样，买套房子，什么投资不投资的，不需要考虑。各位想一下，你们买车的时候，会考虑投资收益么？
一年住一两个月，剩下的时间把房子托管出去，租出去。等于有个第二居所。
这就是一种生活方式。那么，买这种旅游地产，就是一种纯粹的消费行为。不考虑投资收益的。
另一种就是，钱不多，或者，精打细算一些。比如，买个房子加上家具家电等，大概花200万左右吧，那么，把这200万拿去投资，一年15%左右的回报，大概是30万，然后，一年假设2个月住在海南，那么，你可以有15万一个月的消费额度，租别墅去吧，朋友。
这里我多说一句啊，嘿嘿嘿，这次体会深刻！
我们在雪球聊，朋友们，雪球是什么地方？聪明的投资者都在这里哈！~老聪明了！
所以，我们看起来，那还有啥好说的，当然是200万拿去投资咯，一年赚30万，我可以在海南租别墅了，不是么，最次也是五星级酒店包两个月么！
这是对有着投资能力的人来说，的确如此的。
可是，往往现实情况是什么？
是，200万买海花岛，你还能一年住两月，剩下时间出租，能收点钱到。
另一种选择是，投资互金，虚拟货币，四线城市房产，亏在股市，存银行……
所以，我们才能看到，恒大海花岛卖掉那么多房子。
都是雪球投资者的思路的话，恐怕就卖不掉哩！~
这次几乎所有的售楼人员推荐房子的时候，都重点说——投资收益！
我跟你说，要是他们请我去给他们培训一下的话，我绝对不以这个为卖点。
起手错！
要分人来的，老年人你还跟他说啥投资收益？当然说养生，长寿咯！
中年人，来住个两三个月，有啥投资收益？将来卖掉啊？那度假住哪里去？不卖啊？那谈啥投资收益？
海南的度假地产，跟客户谈投资收益，就是属于硬谈！这个错误，茅台之前也犯过一次，谦和屋的老文章也写过，就是有段时间茅台老是说喝茅台养生，护肝。
可能是真的有这种可能性……话说茅台职工好像只有一位得过肝癌的，那一位恰巧就是不喝酒的。
但是，你把这个拿来当卖点，宣扬出去，就是属于——硬说了。不说还好，一说，一大群人专门攻击你这一点。烦不胜烦。你不说没一点事，谁不知道喝酒对身体不好，但是，还是得喝，可是，你说喝了对身体好，尤其对肝好，那就属于欺负人了。所以，大家就要怼他。你看看其他做酒的，哪个被怼过这个。
你可以卖香烟，但是，你哪天非得说香烟护肺，那你能被怼死……
海南的旅游地产，目前在我看来，就属于这种的。
你大可以说稀缺性，阳光，沙滩，海洋，超级好的空气，长寿村的传说，无以伦比的旅游资源，各种玩乐，人生美好之所在，冲浪，比基尼，潜水……
一切的一切！
你偏偏说——投资收益？
你不是找怼，是什么？
两件事，让投资收益这个卖点，沦为很有破绽的卖点，轻易不要提及。
第一件事，海南的土地很多，开发中的房子很多，约等于，将来的很多很多年，你去海南，你都能轻松的选择新房子，更好的新房子，建筑材料更好，设计更好，装修更好！
那么，请问，投资的话，将来，你的房子卖给谁？
谁都可以在海南买到更好的新房子，那么，我请问你，谁要买你住过的二手房？不打折，卖都卖不出去……
第二件事，贷款非常麻烦。目前我了解的情况是几乎不能贷款，除非你落户到海南，当然，将来也可以迁走。再一个就是，商业的房产最多只能贷500万，如果是商墅，2000万左右的房子，等于首付接近8成。
你都不能贷款，没有杠杆，你想每年房子的涨幅给自己合理的回报，总要高过5%左右的银行理财吧？
算上折旧，年化收益10%总要有吧，也就是7年左右翻倍。
很遗憾，目前看，几乎达不到。
原因是这样，各位不要看网上的那种二手房曲线图啥的，那不准，忽悠人的。
真实情况是，我去某个楼盘，看完之后，马上有陌生电话联系我，安排车接我，直接给出售楼部8折还可以谈的价格。
为什么呢？后来经好朋友提醒才知道，很多承建商，员工都几年前抵了或者买了这里的房子，价格很低，然后，现在涨上去了，他们低价打折卖给你，还是赚不少。（具体操作是开发商直接更名。）
那么，将来你要寻求投资收益的话，始终会有一批建仓成本比你低得多的人，在截胡你！~
这样算下来，投资收益其实很低的。
各位售楼的朋友们，长点心吧，别再推——投资收益了。真心实意劝你们一句。
哇，又这么长了，抱歉抱歉！
有关于海花岛的具体投资浅见，恒大这只股票的投资浅见，包括其他房企的浅见，旅游地产的浅见。下面几篇再写吧。又超量了。
祝各位投资顺利，心情愉快！~
