实地调研海南恒大海花岛以及对旅游地产的一些思考(上)

实地调研海南恒大海花岛以及对旅游地产的一些思考(上)

闲来无事,我带着家人开车去了一趟海南,环岛了一趟,从长沙开过去,来回4000多公里吧,一路上看了很多旅游地产,尤其实地走访了恒大在海南儋(dan)州的海花岛项目,大开眼界。

这是一趟有趣的旅程。


我自己是港股户持有不少恒大地产,好几年了,我职业投资5年,持有恒大地产就有5年了。学到了,体会到了很多,这个过程,在这篇文章中,有详细记录。

《价值投资经典案例——中国恒大》读后感

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这本书,是一本好书,非常非常值得投资者仔细阅读。

我大概两三年前就在三亚看过海花岛的详细介绍。他们在三亚有一个售楼中心,我自己跑过去咨询,想说抽空看看,好的话,看有没有可能买些房产,结果一了解,挺好,说,那去看看吧。(这是2017年11月在三亚照的海花岛售楼部。)


然后,他们说,要我坐高铁去,我才知道,儋州海花岛距离三亚大概有三百来公里,一个在海南最南端,一个在海南西北端。

几年前,海花岛才刚刚开始建,也没啥好看的,价格非常便宜。后来我就一直留意着这个岛,一来是因为自己持仓中国恒大,二来是因为,这个项目,太,太,太有想象力了……

由于自身的喜好原因,我特别喜欢大海。隔段时间就往三亚跑。我最开始知道人工岛还是十多年前听说的迪拜人工岛。好像总占地面积大概是5平方千米多一点。

那时候听闻的时候,还真是被震撼了。好家伙,这外国人是挺有想象力的啊!在大海里面填了一个岛出来,然后,按照自己的需求去建设,多么美好的畅想。

这其实挺惊人的,你仔细想想看,是不是?在海里面去填,还得确保将来别沉了,还有淡水,电力,交通,网络,一系列的问题,等于要独立创造一个城市出来,在短短的几年,十几年之间。

我就一直很好奇,当时很想跑过去看看,但是,迪拜也太远了……好了,现在好了,不用去迪拜了,海南就有了。嘿嘿嘿。

海口开车过去,大概两小时左右,能到儋州的恒大海花岛。

一到恒大,我就去了其售楼中心。

实话实说,我看房看了这么多年,看了上千套有了,就没看过这么大的售楼中心。

恒大,恒大,就是喜欢大。太大了……

各位看图吧。


接着,我们开车上岛。

我先跟大家说一下这个海花岛的整体规划。我认为,是充满想象力的。

我特别提出,想象力这个词。

我经常在看企业的时候,会去观察一把手的所言所行,透过此,从而推演出其做企业的风格,并观察是不是可以投资的标的。

比如,之前我去伟星新材的时候,就说过,高管们是属于极其务实的风格,所以,呈现到企业方面以及财报方面,就是这个风格,很相像。

比如,我去东方雨虹的时候,就觉得,这家公司属于一把手很有斗志,很有企图心,高管们执行力也是跟得上的,充满了敢拼敢打的气息。

呈现到企业层面,就是增长迅速,但是,很多这里那里的毛病,尤其是为了增长,好几年牺牲了现金流。

比如,这次看海花岛,就觉得,许先生,想象力是真的磅礴的,而且,敢想之后呢,还敢做,但是,高举高打之下,细节方面还有很多可以做得更好的地方。

呈现在企业层面,也是这样,发展非常迅速。

你觉得他山穷水复了,然后,突然又柳暗花明了。

用投资者的语言来说就是,持股体验不大好。波动太大了。今年发财报,爆了一个大雷,股价杀到10块钱的样子,我这次买的最后一笔应该是13块多钱,结果,环岛回来,短短几十天,股价接近17块钱了。

你觉得他应该好的时候,比如,2019年,多少房企都是大幅增长,至少也是小幅增长,结果,恒大爆个大雷。

你觉得2020年应该差吧?疫情影响这么严重,对不?结果恒大一季度大增。

反正,就是搞得你晕晕乎乎的。

这种一把手的风格,就是属于充满想象力的风格,成了就是大成,败了,也就是大败。

的的确确很难预期。

这或许就是在资本市场很不受待见的那种类型——确定性不高!

很多投资者宁愿要稳稳的15%,也不愿意要脉冲式的50%,这没有对错啊。都对。

我自己是用不同的标的与仓位来解决这个问题的。要我单吊恒大,我也做不到。肯定会影响我追寻长寿之路的……

这个海花岛有多大呢?占地12000亩的面积,等于800万平方米。其中10000亩都是填海填出来的,也就是说,为我国增加了上万亩的国土面积了。

这个12000亩什么概念啊,不到实地,是完全没有感觉的。

1500亩,是1平方千米。海花岛大概是8平方千米。

故宫占地面积是1000亩出头,建筑面积是225亩的样子。

十几个故宫的占地面积那么大。

黄浦区陆地面积18平方千米,海花岛接近小一半黄浦区的面积了。

现在我国也有一些万亩大盘,但是,海花岛这样,从水域面积填出来的万亩大盘,目前我也只知道有这么一家。所以,我说,这个想象力,是惊人的么!

这个人工岛,从天上看,就是一片叶子的形状。说当年是许先生看到一片叶子,然后,就有了这个想法,想做出一个这样的岛出来,我们除了点赞,还能说什么……


整体看,是一朵花,这朵花叫做1号岛,右边一片叶子,叫做2号岛,左边一片叶子,叫做3号岛。

两片叶子就是住宅为主了。中间这朵花,就是吃喝玩乐等商业为主了。

接地气不?

好像许先生特别喜欢花朵,这次足球场又是一朵花。

先别说好不好看,你就说接不接地气?你就说吉不吉利?喜不喜庆?

我们从一座长长的桥开到1号岛,正面就是希尔顿酒店。再来就是一个中间的环岛,这个环岛是一个中央公园。将来游客们就是在过桥的游客集散中心集合,举个小旗子,带个小帽子,开始上岛玩起来!




这个1号岛,就是这朵花啊,有一个花蕊,六个花瓣。

这个花蕊是中央公园,左手一个购物中心,右手一个文化娱乐城。这个购物中心号称是和瑞士的免税集团合作的。

你一上岛,哐叽一下,先震撼住你!巨大的建筑,一时间,你就觉得自己好渺小,嘿嘿嘿。

然后,我们从六点钟方向,顺时针来走起!~

六点钟是希尔顿的两栋酒店大楼,你可以入住进去,吃着火锅唱着歌,许先生给你安排得妥妥的!

我们看到7点钟方向,我们能看到一个“真气特色植物园”,你就说,这个名字容不容易搞懂吧?植物园,还珍奇!是不是想去看看?是不是想到了侏罗纪公园植物版?

这个珍奇植物园隔壁就是博物馆,看完自然界的鬼斧神工,让你在领略一下人文的登峰造极,洗礼一下你!


伴随这二者的就是,风情商业街,茗茶酒吧街,婚礼庄园,风情饮食街。

等于说,你牵着女朋友的手,先去看看珍奇的,再看看人文的,然后,一身风情的去买点东西,再吃点好吃的,去酒吧喝到微醺,第二天,合计就把婚纱照拍了算了。来都来了,是不是?

老铁,这个安排到位不?

这才一片花瓣啊,坐好了,我们走到九点来钟方向的第二片花瓣!

这就是这个岛的无数卖点的其中之一。会议中心集群和欧堡大酒店集群。

首先是有一大群会议中心,就是博鳌亚洲会议中心那种会议中心!唯一不同的是,更大,更多!

你就可劲开会吧,想怎么开,就怎么开。

目前是号称吸引了好多好多世界级别的会议到这里来开。

你开了一天会,是不是得找地儿住?

别着急,五千多间房的欧堡酒店等着你,巨大无比,估计不仅仅要行李车,住客们也得用高尔夫球车那种送到客房去,我感觉比澳门的威尼斯人可能好要大!威尼斯人也就3000间客房不是?




你要说了,我一上市公司董事长,ceo,我怎么能住这种欧堡酒店呢?

别着急,还有安排!

欧宝酒店旁边海岸线108间海景别墅酒店等着你,你喜欢那个梁山好汉你就自己排位得了,安保标准按照国际最高级别设置,保安到处巡逻,隔离一切狗仔的追踪,你没想到的,老板都帮你想到了!


我们把12点钟这个最顶级的位置,放到后面讲,先走到两点钟位置的这片花瓣,这里是影视基地,还有童话世界。

影视基地负责为成年人描绘童话世界。

童话世界负责带未成年人进入影视世界。

这片花瓣,就是“梦”,你和你的小孩,都可以做梦,你梦你的,他梦他的。和谐得不得了!

再来就是四五点种的位置了,这里又是好玩的,这片花瓣上,一个是海洋乐园,你看,建在海洋上面的海洋乐园,刹那间,让你觉得人生海海。另一个叫做五国温泉城,就是容纳五个国家风格的建筑,然后,这五个国家都有泡温泉的习俗,我当时看的时候,就惊叹,这究竟怎么琢磨出来的创意呢?角度这么刁钻?你品一下啊,泰式风情spa温泉,土耳其盐浴温泉,意大利海洋温泉,芬兰极地温泉,日式经典温泉。中间还有一个海心岛温泉。足不出户,就在儋州,你等于游览地球大半圈。

再来就是雪山水上王国。恒大致力于将乾坤大挪移进行到底,这个地方,你可以在海南动辄40度的高温下,玩一把雪峰探险,热带雪山超长索道等一系列听名字就感觉很厉害的玩意儿。

这么一圈玩过了,就兴高采烈了吧,到晚上了吧?

好了,再着重介绍一下十二点钟这个黄金位置,最大的花瓣,究竟是做什么的。

这个位置是一个有56栋五星级豪华酒店的花瓣。

这里是预留给将来——开放博彩的。

如果将来开放了,你晚上就可以到这里来玩,斗个地主,搓个麻将啥的。


好了啊,以上就是海花岛的这朵花的排兵布阵。

接下来,我们来看叶子。

简单明了,叶子有两片,主要就是住宅了。带少量的商业。

我们能买的房子,主要就是集中在这两片叶子上面。


各位应该对海花岛有了清楚的印象了吧。就是两片大叶子,上面住宅,住了很多人,然后,没事就跑到中间这朵花上面来玩。如果你不是住在岛上的住户,你也可以到中间这朵花来玩,花儿欢迎你。

我说一下,我对海花岛的一些浅见。

分几块来说。

熟悉谦和屋的老朋友,应该就知道,我投资房产,一般都是区分得比较清楚的。所谓之的投资自住两相宜的房子,我个人是比较少见到的,所以,对我来说,投资就是投资,自住就是自住,是分开的。

那么,这里先说第一种考量。

1,自住。

目前海花岛是卖掉不少了,据说7万来套房子,有5-6万的业主了。据说啊,这个数据我没有认真落实啊。

我个人认为,自住这个考量,要具体分人来看。

你看啊,假设你是老人家,儿女也大了,孙子辈也不用照顾了,就老两口,那么,我认为,旅游地产值得买。

很多人会说,买什么买,喜欢哪里,租房子,住酒店,不香吗?

朋友,六七十岁了,还考虑那些做什么?将来,钱能带走吗?

这个年纪,就是从心所欲不逾矩了。

你别说买海花岛,你就说买艘船天天住船上,只要你喜欢,自己喜欢啊,自己愿意啊,就值得去尝试啊!

每年可以有将近一半的时间好住,大概就是国庆前后,到五一前后,住在海南,都比住在内陆气温要舒适。

更为重要的是,环境污染这个问题,我印象中,好像还比较少城市能比海南这些城市的环境要好。包括空气,阳光,水源等。

再一个就是大海,据说大海对人的心情很有好处,在海边,心情会比较放松,比较舒坦,好像郭川当年就是被大海治愈了其的抑郁症。

这几点,足够值得老人家住在海边了。

第二个,中年人,每年拖家带口的度几次假。最多也就是在外住个一两个月,少的时候,住个一周左右。我本人就是属于这种情况。

这种情况,具体就看你自己的想法了。

比如,你很有钱,就像买车一样,买套房子,什么投资不投资的,不需要考虑。各位想一下,你们买车的时候,会考虑投资收益么?

一年住一两个月,剩下的时间把房子托管出去,租出去。等于有个第二居所。

这就是一种生活方式。那么,买这种旅游地产,就是一种纯粹的消费行为。不考虑投资收益的。

另一种就是,钱不多,或者,精打细算一些。比如,买个房子加上家具家电等,大概花200万左右吧,那么,把这200万拿去投资,一年15%左右的回报,大概是30万,然后,一年假设2个月住在海南,那么,你可以有15万一个月的消费额度,租别墅去吧,朋友。

这里我多说一句啊,嘿嘿嘿,这次体会深刻!

我们在雪球聊,朋友们,雪球是什么地方?聪明的投资者都在这里哈!~老聪明了!

所以,我们看起来,那还有啥好说的,当然是200万拿去投资咯,一年赚30万,我可以在海南租别墅了,不是么,最次也是五星级酒店包两个月么!

这是对有着投资能力的人来说,的确如此的。

可是,往往现实情况是什么?

是,200万买海花岛,你还能一年住两月,剩下时间出租,能收点钱到。

另一种选择是,投资互金,虚拟货币,四线城市房产,亏在股市,存银行……

所以,我们才能看到,恒大海花岛卖掉那么多房子。

都是雪球投资者的思路的话,恐怕就卖不掉哩!~

这次几乎所有的售楼人员推荐房子的时候,都重点说——投资收益!

我跟你说,要是他们请我去给他们培训一下的话,我绝对不以这个为卖点。

起手错!

要分人来的,老年人你还跟他说啥投资收益?当然说养生,长寿咯!

中年人,来住个两三个月,有啥投资收益?将来卖掉啊?那度假住哪里去?不卖啊?那谈啥投资收益?

海南的度假地产,跟客户谈投资收益,就是属于硬谈!这个错误,茅台之前也犯过一次,谦和屋的老文章也写过,就是有段时间茅台老是说喝茅台养生,护肝。

可能是真的有这种可能性……话说茅台职工好像只有一位得过肝癌的,那一位恰巧就是不喝酒的。

但是,你把这个拿来当卖点,宣扬出去,就是属于——硬说了。不说还好,一说,一大群人专门攻击你这一点。烦不胜烦。你不说没一点事,谁不知道喝酒对身体不好,但是,还是得喝,可是,你说喝了对身体好,尤其对肝好,那就属于欺负人了。所以,大家就要怼他。你看看其他做酒的,哪个被怼过这个。

你可以卖香烟,但是,你哪天非得说香烟护肺,那你能被怼死……

海南的旅游地产,目前在我看来,就属于这种的。

你大可以说稀缺性,阳光,沙滩,海洋,超级好的空气,长寿村的传说,无以伦比的旅游资源,各种玩乐,人生美好之所在,冲浪,比基尼,潜水……

一切的一切!

你偏偏说——投资收益?

你不是找怼,是什么?

两件事,让投资收益这个卖点,沦为很有破绽的卖点,轻易不要提及。

第一件事,海南的土地很多,开发中的房子很多,约等于,将来的很多很多年,你去海南,你都能轻松的选择新房子,更好的新房子,建筑材料更好,设计更好,装修更好!

那么,请问,投资的话,将来,你的房子卖给谁?

谁都可以在海南买到更好的新房子,那么,我请问你,谁要买你住过的二手房?不打折,卖都卖不出去……

第二件事,贷款非常麻烦。目前我了解的情况是几乎不能贷款,除非你落户到海南,当然,将来也可以迁走。再一个就是,商业的房产最多只能贷500万,如果是商墅,2000万左右的房子,等于首付接近8成。

你都不能贷款,没有杠杆,你想每年房子的涨幅给自己合理的回报,总要高过5%左右的银行理财吧?

算上折旧,年化收益10%总要有吧,也就是7年左右翻倍。

很遗憾,目前看,几乎达不到。

原因是这样,各位不要看网上的那种二手房曲线图啥的,那不准,忽悠人的。

真实情况是,我去某个楼盘,看完之后,马上有陌生电话联系我,安排车接我,直接给出售楼部8折还可以谈的价格。

为什么呢?后来经好朋友提醒才知道,很多承建商,员工都几年前抵了或者买了这里的房子,价格很低,然后,现在涨上去了,他们低价打折卖给你,还是赚不少。(具体操作是开发商直接更名。)

那么,将来你要寻求投资收益的话,始终会有一批建仓成本比你低得多的人,在截胡你!~

这样算下来,投资收益其实很低的。

各位售楼的朋友们,长点心吧,别再推——投资收益了。真心实意劝你们一句。

哇,又这么长了,抱歉抱歉!

有关于海花岛的具体投资浅见,恒大这只股票的投资浅见,包括其他房企的浅见,旅游地产的浅见。下面几篇再写吧。又超量了。

祝各位投资顺利,心情愉快!~

@

@今日话题

@美港资本陈龙

@正合奇胜天舒

@傲世浩天

$中国恒大(03333)$

$万科A(SZ000002)$

$融创中国(01918)$

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精彩评论

沧桑龙05-28 11:53

最大烂尾

水民05-28 12:17

960万的国土,硬生生整出来这么个破坏环境的玩意…

不交智商税05-28 12:33

写的真好。谢谢分享。对于销售人员说投资收益这块,个人认为是有用的。海南房子尤其半新项目,客群已经下沉到二三四线城市了,甚至县城。大的海景房项目开发商都是全国发展分销,体验式销售,看房时间紧凑,来一个就要忽悠下一个。现在海景房,除了超高端项目,目标客群已经不是有钱人了,自然要考虑投资收益的。这个投资收益的说辞也是有水分的,反正不用承担责任,不用落实到合同里,带上梦想给客户往高了说。客户很多都不懂得,有深信不疑的,也有半信半疑的,加上氛围营销,很容易下单。

海南房子,幸亏销售的时候是房地产比较火的时候。如果放在现在都歇菜了。包括碧桂园马来西亚的房子,泰国房子,都是收智商税的。
海景房,旅游地产,买的人99%会后悔。海南二手房很难卖出去。沿街道行走,只要抬头就能看到住户玻璃上留的卖房电话。二手房中介门店也很少,也是因为不好经营吧。尤其是山东的海景房,很多鬼城。买这种房子的,很多不是有钱人,都是大脑一热就买了。

如果真要买海景房。记得要返佣金。不要不好意思,推荐你买的人绝对不会是什么真朋友。他的佣金通常5—20%不等。

明诚志05-28 21:03

我是那的业主,劝想投资的人,别搞旅游地产,后悔一生。有钱人自住无所谓

飞马顽石05-28 12:38

看不出好在哪里

全部评论

谦和屋06-11 19:18

我个人是持有的~

谦和屋06-11 19:18

老鱼儿D06-11 11:09

海花岛 指南

智远谢06-05 15:52

我是隔壁县的,这个最近没注意。

about206-05 10:55

这次地摊经济会冲击商业地产的收益,对于商业地产占比较大的开发上来说会有不小影响
近期万科和保利下调幅度都比较大,是否还应该继续持有?