最详细全面的房地产投资指南

这一篇我们来聊聊房产投资,前面我们讲了,房地产不是收益最高的投资,但它却是中国老百姓最喜欢的投资,准确的说,应该是从2000年开始,房子就成了中国人最青睐的投资标的。

前面我也简单提了房地产投资的几个特点,我们再回顾一下:

特点一:投资门槛高(首付最低3成,一线城市首付100万,二三线城市首付30万)

特点二:交易麻烦(从挂牌到交易一般要3-6个月,甚至更久)

特点三:租金收益低(很多一线城市价值500万的房子租金不足1万,租金回报率低于2%)

特点四:可以融资(首付3成,其余7成为银行贷款)

如果你以为房地产投资是稳赚不赔,那请好好看看距离我们最近的几次,因为房产泡沫引发的国家级灾难。

1991年日本房地产泡沫破裂,房价跌幅65%。


1997年香港楼市大崩盘,房价跌幅66%。


2008年美国次贷危机(次级房贷危机),房价跌幅30%以上,10年后才重回2008年的最高价。


你可能觉得中国不是日本不是美国,有政府调控,不可能面临楼市崩盘,那么我们再看看,普通的投资者投资房产失败的例子。

案例1:

2011年,带着对“深圳东”的美好幻想,Fin少(化名)在大亚湾买了一套别墅。

“210万元在当时,在深圳中心区只能买到一间普通住宅,当时销售人员劝我还不如买大亚湾的别墅,价格低,深莞惠一体化后,往来深圳更加方便,转手也更加容易。”在60分钟直达福田的的宣传“洗脑”下,Fin少以总价210万元买下了那套别墅,并装修花费50万元左右。就此,Fin少的投资总额超过了260万元。

今年年初,由于投资股市失利,Fin少想转手别墅,套出资金。“找中介挂牌了很久,一直没有人想买,深圳人都买新房去了,哪里会注意的我的二手别墅?”Fin少说。“前段时间,我实在没办法了,只能以160万的价格出售,4年整整亏了100万!!”面对如此大的亏损额,Fin欲哭无泪。

  案例2

资深投资客J哥(化名),投资东莞楼市的经验,可以追溯到1999年。作为老投资客,他的第一套公寓,买在了东莞厚街。

“30万元的公寓,我整整捂了15年!”2014年,J哥终于将该公寓以50万元的价格转手。在他眼中,这还是亏了。“计算15年时间的通货膨胀和现金购买力,多余的20万元,根本不算什么。15年前,深圳一套房子30万元;15年后,深圳相同面积的房子已经300万元了。”

2003年,J哥还以“玩具”心态在东莞买了一套别墅,至今仍然在对外放租。他现在的投资理念里,有一条原则已经被奉为圣经:投资绝不投莞惠。

案例3

在2011年那波投资潮中,小江(化名)绝对是一个随大流的人。瞄准靠深圳最近的东莞几个镇,她开始出手。

“东莞塘厦当时特别火,交通规划利好似乎触手可及,总价低也相当吸引我这样资金量不大的新手。”经过一段时间的考察,小江在万**樾购买了一套89平的房源,时价120万元。“就指着深莞惠一体化了,中国城镇化进程这么快,东莞迟早会变成深圳卫星城的。”小江这样描述当时的心态。

“去年,迎来了楼市调整期,二三线城市的新房好难卖出去,二手房更不用说了。“我放盘了近半年,网上也发布了信息,一直很难卖掉,我已经心死了。”如今,小江只能将其房源2500元/月放租,等着行情好了赶快解套。“幸亏当初没有买别墅!”小江追忆起来仍不禁后怕。

没有永远只涨不跌的房价,如果你对房产投资还存有执念的话,我们不妨看看数据,来冷静分析分析。


上图是深圳08年到18年的房价走势图,其实你仔细观察就会发现,2010年到2012年,其实房价就是处于下跌趋势的。

房价真正开始暴涨,是从2013年到2015年,两年时间房价暴涨接近1倍。

假如你不是在2013年前买入,而是在2015年房价暴涨之后买入,一直持有到2018年,你的房产收益其实是53896÷41494×100%≈130%。

三年的时间,房价上涨30%,即便算上融资,减去购房税费,收益也高不了多少。

这个收益,并没有比想象中的要多的多,而且房产投资也不是稳赚不赔,尤其是国家出台各项政策调控楼市,基本确认“房住不炒”这个主基调。

我这样说,是让你不要投资房产了吗?当然也不是,而是希望大家能够冷静的正确的看待房地产

说起房地产,我不得不提一个家喻户晓的人物——香港首富李嘉诚。

李嘉诚早年做过钟表修理工,做过推销员,后来无意中看到一则消息,说意大利一家公司制造塑胶花,正全面倾销欧美市场,他意识到塑胶花也会在香港流行,赶紧转行办塑胶花工厂,填补香港市场的空白,也因此李嘉诚赚取了人生第一桶金,成为了“塑胶花大王”。

1997年香港楼市大崩盘,各路富豪地产大亨纷纷贱卖房产,而此时李嘉诚逆势收购,把所有能买的房产都买下来了,当时很多人嘲笑李嘉诚是接盘侠,结果金融风暴过后,香港楼市立即复苏,李嘉诚一跃成为香港首富。

2013年开始,李嘉诚不断地卖出内地和香港的资产,与此同时,布局海外资产,尤其是英国的资产,截至2019年,李嘉诚已经控制了英国天然气市场30%的份额、电力市场25%的份额、水务市场5%的份额。可以说是李嘉诚跺跺脚,英国经济也要抖一抖了。

当时,很多媒体纷纷表示疑惑不解,中国的经济发展如此迅猛,房价涨的这么好,为什么他要卖出内地和香港的房地产?毕竟,李嘉诚卖出房产后的三四年间,房价仍旧在上涨。

直到——香港开始暴乱,香港本地的地产商遭受重挫,所有人才明白,李嘉诚先生的深谋远虑。

美国针对华为展开的围剿,不单是命令加拿大扣留孟晚舟,还下令盟友国禁止使用华为设备,其中就包括英国,英国停用华为基站,取消华为的5G订单,这时候,李嘉诚站出来说了一句:“华为可以用。”

李嘉诚几年前收购的英国电信公司Three UK,立即跟华为签下了20亿英镑的5G合作协议,让华为彻底打开了英国以及欧洲市场。

李嘉诚先生的眼界和格局不是一般人可以比拟的,在房地产投资有一项指标,叫做“首富指标”,当首富开始卖出房产的时候,你也应该卖出,就算不卖,也不应该买入。

李嘉诚做生意有一个原则,就是永远不赚最后一块铜板,如果你非要跟首富对着干,他卖你就买,我也只能忠心祝福你,你应该不会是赚最后那块铜板的人。


我们来计算一下房产的真实收益。

假设2015年,房价售价200万,持有到2018年房价上涨30%,售价260万。

首付60万,贷款140万,分期30年,税费3%左右,6万元,3年的房贷是7430×36=26.7万元,剩余贷款133.37万元。


房子出租,200多万的房子租金收入大约是每月3000元,三年房租收入是10.8万元,3年后出售房产260万,税费4%左右,10.4万元。

房产收益=260万(售价)-133.37万(贷款)- 60万(首付)-26.7(按揭)-6万(买入税费)-10.4万(卖出税费)+10.8万(房租)=34.33万元

房产收益率=34.33万÷(60万首付+26.7万按揭-10.8万房租收入+6万税费+10.4万税费)×100%=37.2%

持有三年,房产真实的收益是37.2%

咱们再以这种思路来计算一下,持有5年,房价上涨3倍后的真实收益率。

售价200万,首付60万,贷款140万,分期30年,买入税费3%,6万元,5年的房贷是7430×60=44.58万元,剩余贷款128.4万元。

5年房租上涨2次,房子平均租金3500元,5年房租收入21万,5年后出售房产600万,卖出税费4%左右,24万元。

房产收益=600万(售价)-128.4万(贷款)-60万(首付)-44.58万(按揭)-6万(买入税费)-24万(卖出税费)+21万(房租)=358.02万元

房产收益率=358.02万÷(60万首付+44.58万按揭-21万房租收入+6万税费+24万税费)×100%=315.2%

除去113.58万本金,5年净赚244.44万。

我们来看看同样持有5年贵州茅台的股票,所赚取的收益是多少?

贵州茅台2014年11月18日,收盘价155元左右,2019年11月18日,收盘价1227元。

2014年,买入6400股贵州茅台,花费99.2万元。

2015年,贵州茅台每10股派43.74元,分红收益27993.6元,每10股送1股股票,持股变成7040股。

2016年,每10股派61.71元,分红收益43443.84元。

2017年,每10股派67.87元,分红收益47780.48元。

2018年,每10股派109.99元,分红收益77432.96元。

2019年,每10股派145.39元,分红收益102354.56元。

截止2019年,持股市值达7040×1227=863.8万元,分红累计29.9万元,5年净收益共计863.8+29.9-99.2=794.5万元,净收益率794.5÷99.2×100%=800%

持有贵州茅台的收益远高于房地产,不过,我们仍然要学习房地产投资,因为房地产仍然是非常重要的投资必修课,未来如果有好的机会我们也能把握住。

房地产的分类一般有以下几类:住宅,商铺,购物广场,写字楼,酒店,仓库,度假村。

不同的房产投资的风险是不一样的,对投资者需要掌握的技能也是不一样。

所有类型的房产中,住宅最容易变现,费率最低,贷款利率最低,贷款期限最长,所以它的投资风险也是最小的。

房地产投资我主要也只讲住宅,其他类型的房产投资就不讲了,毕竟它们所需的资金量相对庞大很多,普通人几乎不可能投资这种房产。

住宅又分为“普通住宅”、“商业公寓”和“别墅”。

普通住宅——产权70年,面积小于140平,市场需求量大。

商业公寓——产权40、50年,商住两用,贷款税费水电费偏高。

别墅——产权70年,分为联排别墅和独栋别墅。

如果以投资的角度,我个人强烈建议不要买商业公寓,第一产权小,第二不能落户,没有学位,第三贷款利率高,年限短,第四管理水电费高,第五税费高,转手难,第六升值慢,涨幅小,甚至不涨反跌。

住宅里值得我们花时间研究的,就是产权为70年的普通住宅。

我们知道,买房时,除了房价,还有一些税费也是我们要付出的,比如契税,印花税,房屋维修基金,物业管理费,交易手续费等,这些费用付出后,实际上你是直接亏损了10%左右,假如2万的房价,要上涨到2万2,才算是保本,不然以买入价卖出,那就是亏损的。

房产投资失败的例子还是挺多的,尤其是房产变现是个比较麻烦的事,一旦房产投资失利,不仅损失金钱,还会损失很多的时间,而时间恰恰是最宝贵的。

因此,我们在投资房产之前,必须先了解它具备哪些风险,这些风险是我们必须要避开的。

其实房产投资也是有很多的风险,比如动乱、自然灾害等,想要避开这些风险其实也很简单,就是在货币不会大幅贬值的国家(例如中国,美国),避开自然灾害频发的地区(例如地震带、海边),用便宜或者合理的价格,购买一线城市的好户型和好位置的房产。

房产带来的收益主要有两个,一个是租金收益(确定性很强),一个是房价收益(确定性很弱)。

对于真正的房产投资者来说,租金收益才是最看重的,只有净租金收益率比较高的房产才值得投资,我们的买卖决策也必须是基于租金收益情况做出的。

净租金收入(租金-按揭)小于0的房产就是“耗钱资产”,没有投资价值,只有投机价值,炒房者往往就是忽略了这点,导致相当多一部分人亏损出局。

为什么说净租金收入小于0的房产是“耗钱资产”?

比如在广州一套商品房,售价300万,月租金大概是4000元,如果首付3成90万,贷款7成210万,分期30年,月供是11145元。

净租金收入=11145-4000=-7145元。

我们不管未来房价是涨还是跌,每个月的按揭减去房租收入,你还要向银行缴纳7千多块钱,这就是典型的“耗钱资产”,现金从你的口袋里向外流出。

如果房价5年不涨,10年不涨,试问,你还能否持有得住这套房产呢?毕竟,它每年都要吃掉你8万多的现金。你又如何获得财务自由和阶级的跨越呢?

同样一套房产,我一个投资界的朋友选择卖出,而另一个人选择买入,他们的决策不同在于,他们对房产的认识是不一样的,我的朋友看出了他的房子售租比已经有明显的泡沫,他在卖出房产后,选择买入了优质的股票。

房地产投资的第一步,是选择城市,我们要选择的城市,必须是未来人口会越来越多的城市,比如大家熟知的北上广深,在这四个城市投资房产是没有问题的,当然,肯定有很多人不是生活在这些城市的,那怎么知道自己所在的城市人口是呈流入还是流出的呢?

这里需要用到一个网站:

国家数据:网页链接,选择【地区数据】→【主要城市年度数据】


我们投资房产,主要选择省会城市,而且必须是人口逐年递增的城市,我把人口逐年递增的城市筛选出来,如下:

天津,呼和浩特,沈阳,上海,南京,杭州,宁波,合肥,福州,厦门,南昌,济南,青岛,武汉,长沙,广州,深圳,南宁,成都,贵阳,昆明,拉萨,西安。

我们发现,这里把北京给剔除了,主要是因为2016年,加强了对“首都功能”定位执行力度,导致部分从事低端产业的外来人口离开了北京,这部分人口减少,对住房需求产生的影响几乎是可以忽略不计的。

因此,我们需要把北京添加到我们的重点观察城市。

其次,这些城市中,最近两年人口增幅大于2%,是除了北上广深外,我们需要重点考虑的城市,因为人口的大幅增加,必然带来大量的住房需求,进而推动房价的上涨。

通过计算,我们筛选出了以下这些重点观察的城市:

南京,杭州,厦门,武汉,广州,深圳,成都,西安。

当然,因为我们的数据是截至2017年,延迟了2年,数据可能会有些误差,但其实差别并不大。

大家最近一两年应该也听过“新一线城市”,这里面主要包括:成都,杭州,重庆,武汉,西安,苏州,天津,南京,长沙,郑州,东莞,青岛,沈阳,宁波,昆明。

新一线城市的房产也可以考虑,但是如果对房产投资比较严谨的朋友,可以主要参考我们筛选出来的8个城市,外加北京和上海

选出重点关注的10个城市之后,第二步就是要选择核心地段的房产,李嘉诚曾经反复强调:“地段,地段,还是地段”。由此可见,地段的重要性,这一点我们一定要重视:投资房产,一定要投资核心地段的房产,因为只有核心地段的房产才具备议价权,才能享受高溢价。


如何判断一个地方是否是核心地段,我们先来看一下核心地段的特点:

真正的核心地段是一个高价值产业聚集区。

核心地段一定是城市资源最大占有者,也就是它是城市服务、配套设施、交通娱乐等最优质资源的占有者。

核心地段的土地资源一定是稀缺的。

比如纽约的曼哈顿、日本的东京、伦敦的西区、上海的陆家嘴、北京的朝阳区、深圳的福田区、广州的天河区等等,每个城市的核心地段是比较容易判断的。

市中心是核心地段,但核心地段不一定非要市中心,只要交通便利,餐饮便利,购物便利,娱乐便利,教育便利,医疗便利,满足其中3个以上的标准,就是核心地段。

第三步,选择好房源,好房源不是指好看的房源,而是指最容易出售和出租的房源,只要这套房源,复合我们的标准,那就是好房源。

好房源有五个标准:1,环境好,2,户型好,3,物业好,4,房龄小,5,空置低。

环境好不一定指环境优美,景色宜人,而是不能有污染,周边不能有嘈杂的噪音,污浊的空气,臭水沟、垃圾厂等等。

户型好指的是最容易出售和出租的户型,也是需求量最大的户型,根据《北京居民家庭居住构成情况表》统计,二居室户型占比最大,为44.7%,其次是三居室17.5%。

所以我们投资的房产户型,主要以二居室和三居室为主,这种户型因为交易价格低,买卖量大,更容易出手,否则像那种几千万的别墅,挂牌两三年都卖不出去。

物业好指的是物业管理好,好的物业管理能保证小区的居住环境,比如地面干净整洁,楼道不堆积杂物,电梯维修快等等。

房龄小指的是从竣工验收合格后到现在的时间,而不是房产证上面写的时间,比如房子是09年竣工交付,截止2019年就是10年的房龄。

空置低指的是这个小区的房子空置的比率,空置越低,说明该小区的房子越容易出租和出售,投资价值更大,在中国,10%以内的空置率,就是表示空置低,房子比较抢手,10%-20%的空置率,就是合理空置率,25%以上的空置率,就表示房子比较难出租,投资这种房子就要谨慎一点了。

想了解小区的空置率,可以自己去调研,比如晚上9点的时候去数一下小区有多少家亮灯,多跑几趟,心里有个大概数据就行。

当以上这些条件都满足了,我们是不是就能马上买入了呢?

还不行,房产和股票一样,都是有周期性的,有个叫哈里森的人,研究了各个重要国家的房地产市场,发现了一个规律,并在日本,英国,美国等很多国家验证其准确性,这个规律取名叫哈里森周期,如下图:


哈里森经过研究后发现,房价大约每18年会形成一个周期,1-7年,房价缓步上涨,8-12年,房价快速上涨,13-14年,房价疯狂上涨,15-18年,房价崩盘重建。我们看看这个周期是不是准确的呢?

日本1974年房价大跌,1991年再次大跌,历时17年。

香港1981年房价大跌,1991年再次大跌,历时16年。

美国1989年房价大跌,2008年再次大跌,历时19年。

哈里森周期在这三个地区,还是有一定的准确性的,不过,咱们中国内地的房价有政府干预,虽然不至于马上崩盘,但是房产泡沫确实已经够大,已经严重影响到国家经济,所以才会有“房住不炒”的战略规划。

那么撇开这些因素,我们什么时候可以买入房产呢?

看租金收益率。

租金收益率=(年租金收益-年按揭支出)÷投资资金×100%

租金收益率>3年定期存款收益率,即可视作无风险投资。

租金收益率怎么计算?我以广州一套两室一厅的房产举例。

在广州白云区一套75平的两房一厅一卫,租金大概是4000元/月,房子售价300万左右,房子年维修费是房租的5%,大概是2400元。

300万的房子,首付90万,税费3%,10万元左右,贷款210万,每月按揭11145元。


年租金收益=4000×12(房租)-2400(维修费)-11145×12(按揭)=-88140元

投资资金=90万(首付)+10万(税费)=100万。

租金收益率=-88140÷100万×100%=-8.8%

这套房子如果买下来,你的年租金回报率是负的8.8%

我们再计算一下,如果达到我们投资的要求,房租必须上涨到161240元,也就是每月租金13437元

2.75%=年租金收益÷100万(投资资金)

年租金=2.75%×100万+按揭=27500+133740=161240元。

或者,房价要降低到(这个公式有点复杂)

2.75%=(4000×12-2400-按揭)÷投资资金×100%

投资资金=(4000×12-2400-按揭)÷2.75%

投资资金=30%房价(首付)+3%房价(税费)

按揭=70%房价×6.4%

(6.4%是怎么得来的?每月的按揭,乘以12个月,再除以贷款总额,比如每月按揭是7430元,乘以12等于89160元,贷款总额140万,则89160÷140万×100%≈6.4%)

根据以上公式,可以计算出:房价=846404元

如果我们要投资广州这套房产,只有当房价不涨,年租金上涨到161240元,或者房租不涨,房价下跌到85万左右时,我们才能投资,否则,我们的投资就很有可能让我们亏损。

什么时候该卖出房产呢?

看售租比。

售租比=房价÷月租金

售租比大于700,卖出

比如,广州这套房产,售价300万,月租金4000元,售租比=300万÷4000=750>700

这就是我的朋友,为什么将他的房产卖出的原因。

当然,如果你是刚需自住房,把以上所有我说的都忘掉吧,在自己想要住下的城市,买自己喜欢的房子,因为你的需求是一个家,而不是投资。

更多内容在公:李昂纳多

$万科A(SZ000002)$    $贵州茅台(SH600519)$    $保利发展(SH600048)$   

#房地产#    #投资#    #地产#   

雪球转发:1回复:2喜欢:11

全部评论

江南黄药师05-28 07:23

建议把苏州也纳入重点观察城市。苏州经济总量早已远超南京,省内第一。人口目前1200万,依然省内第一。在江苏要说经济,绕不开苏州。

Fruitbar_负熵ing03-28 15:16

以租售比作为投资标准的话,在国内可能没有哪个城市能达到要求了。还是去国外投资吧,不过先要了解当地法律