房地产投资的第一步，是选择城市，我们要选择的城市，必须是未来人口会越来越多的城市，比如大家熟知的北上广深，在这四个城市投资房产是没有问题的，当然，肯定有很多人不是生活在这些城市的，那怎么知道自己所在的城市人口是呈流入还是流出的呢？
这里需要用到一个网站：
国家数据：网页链接，选择【地区数据】→【主要城市年度数据】
我们投资房产，主要选择省会城市，而且必须是人口逐年递增的城市，我把人口逐年递增的城市筛选出来，如下：
天津，呼和浩特，沈阳，上海，南京，杭州，宁波，合肥，福州，厦门，南昌，济南，青岛，武汉，长沙，广州，深圳，南宁，成都，贵阳，昆明，拉萨，西安。
我们发现，这里把北京给剔除了，主要是因为2016年，加强了对“首都功能”定位执行力度，导致部分从事低端产业的外来人口离开了北京，这部分人口减少，对住房需求产生的影响几乎是可以忽略不计的。
因此，我们需要把北京添加到我们的重点观察城市。
其次，这些城市中，最近两年人口增幅大于2%，是除了北上广深外，我们需要重点考虑的城市，因为人口的大幅增加，必然带来大量的住房需求，进而推动房价的上涨。
通过计算，我们筛选出了以下这些重点观察的城市：
南京，杭州，厦门，武汉，广州，深圳，成都，西安。
当然，因为我们的数据是截至2017年，延迟了2年，数据可能会有些误差，但其实差别并不大。
大家最近一两年应该也听过“新一线城市”，这里面主要包括：成都，杭州，重庆，武汉，西安，苏州，天津，南京，长沙，郑州，东莞，青岛，沈阳，宁波，昆明。
新一线城市的房产也可以考虑，但是如果对房产投资比较严谨的朋友，可以主要参考我们筛选出来的8个城市，外加北京和上海。
选出重点关注的10个城市之后，第二步就是要选择核心地段的房产，李嘉诚曾经反复强调：“地段，地段，还是地段”。由此可见，地段的重要性，这一点我们一定要重视：投资房产，一定要投资核心地段的房产，因为只有核心地段的房产才具备议价权，才能享受高溢价。
如何判断一个地方是否是核心地段，我们先来看一下核心地段的特点：
1，真正的核心地段是一个高价值产业聚集区。
2，核心地段一定是城市资源最大占有者，也就是它是城市服务、配套设施、交通娱乐等最优质资源的占有者。
3，核心地段的土地资源一定是稀缺的。
比如纽约的曼哈顿、日本的东京、伦敦的西区、上海的陆家嘴、北京的朝阳区、深圳的福田区、广州的天河区等等，每个城市的核心地段是比较容易判断的。
市中心是核心地段，但核心地段不一定非要市中心，只要交通便利，餐饮便利，购物便利，娱乐便利，教育便利，医疗便利，满足其中3个以上的标准，就是核心地段。
第三步，选择好房源，好房源不是指好看的房源，而是指最容易出售和出租的房源，只要这套房源，复合我们的标准，那就是好房源。
好房源有五个标准：1，环境好，2，户型好，3，物业好，4，房龄小，5，空置低。
环境好不一定指环境优美，景色宜人，而是不能有污染，周边不能有嘈杂的噪音，污浊的空气，臭水沟、垃圾厂等等。
户型好指的是最容易出售和出租的户型，也是需求量最大的户型，根据《北京居民家庭居住构成情况表》统计，二居室户型占比最大，为44.7%，其次是三居室17.5%。
所以我们投资的房产户型，主要以二居室和三居室为主，这种户型因为交易价格低，买卖量大，更容易出手，否则像那种几千万的别墅，挂牌两三年都卖不出去。
物业好指的是物业管理好，好的物业管理能保证小区的居住环境，比如地面干净整洁，楼道不堆积杂物，电梯维修快等等。
房龄小指的是从竣工验收合格后到现在的时间，而不是房产证上面写的时间，比如房子是09年竣工交付，截止2019年就是10年的房龄。
空置低指的是这个小区的房子空置的比率，空置越低，说明该小区的房子越容易出租和出售，投资价值更大，在中国，10%以内的空置率，就是表示空置低，房子比较抢手，10%-20%的空置率，就是合理空置率，25%以上的空置率，就表示房子比较难出租，投资这种房子就要谨慎一点了。
想了解小区的空置率，可以自己去调研，比如晚上9点的时候去数一下小区有多少家亮灯，多跑几趟，心里有个大概数据就行。
当以上这些条件都满足了，我们是不是就能马上买入了呢？
还不行，房产和股票一样，都是有周期性的，有个叫哈里森的人，研究了各个重要国家的房地产市场，发现了一个规律，并在日本，英国，美国等很多国家验证其准确性，这个规律取名叫哈里森周期，如下图：
哈里森经过研究后发现，房价大约每18年会形成一个周期，1-7年，房价缓步上涨，8-12年，房价快速上涨，13-14年，房价疯狂上涨，15-18年，房价崩盘重建。我们看看这个周期是不是准确的呢？
日本1974年房价大跌，1991年再次大跌，历时17年。
香港1981年房价大跌，1991年再次大跌，历时16年。
美国1989年房价大跌，2008年再次大跌，历时19年。
哈里森周期在这三个地区，还是有一定的准确性的，不过，咱们中国内地的房价有政府干预，虽然不至于马上崩盘，但是房产泡沫确实已经够大，已经严重影响到国家经济，所以才会有“房住不炒”的战略规划。
那么撇开这些因素，我们什么时候可以买入房产呢？
看租金收益率。
租金收益率=（年租金收益-年按揭支出）÷投资资金×100%
租金收益率＞3年定期存款收益率，即可视作无风险投资。
租金收益率怎么计算？我以广州一套两室一厅的房产举例。
在广州白云区一套75平的两房一厅一卫，租金大概是4000元/月，房子售价300万左右，房子年维修费是房租的5%，大概是2400元。
300万的房子，首付90万，税费3%，10万元左右，贷款210万，每月按揭11145元。
年租金收益=4000×12（房租）-2400（维修费）-11145×12（按揭）=-88140元。
投资资金=90万（首付）+10万（税费）=100万。
租金收益率=-88140÷100万×100%=-8.8%
这套房子如果买下来，你的年租金回报率是负的8.8%
我们再计算一下，如果达到我们投资的要求，房租必须上涨到161240元，也就是每月租金13437元
2.75%=年租金收益÷100万（投资资金）
年租金=2.75%×100万+按揭=27500+133740=161240元。
或者，房价要降低到（这个公式有点复杂）
2.75%=（4000×12-2400-按揭）÷投资资金×100%
投资资金=（4000×12-2400-按揭）÷2.75%
投资资金=30%房价（首付）+3%房价（税费）
按揭=70%房价×6.4%
（6.4%是怎么得来的？每月的按揭，乘以12个月，再除以贷款总额，比如每月按揭是7430元，乘以12等于89160元，贷款总额140万，则89160÷140万×100%≈6.4%）
根据以上公式，可以计算出：房价=846404元
如果我们要投资广州这套房产，只有当房价不涨，年租金上涨到161240元，或者房租不涨，房价下跌到85万左右时，我们才能投资，否则，我们的投资就很有可能让我们亏损。
什么时候该卖出房产呢？
看售租比。
售租比=房价÷月租金
售租比大于700，卖出
比如，广州这套房产，售价300万，月租金4000元，售租比=300万÷4000=750＞700
这就是我的朋友，为什么将他的房产卖出的原因。
当然，如果你是刚需自住房，把以上所有我说的都忘掉吧，在自己想要住下的城市，买自己喜欢的房子，因为你的需求是一个家，而不是投资。