我们来计算一下房产的真实收益。
假设2015年，房价售价200万，持有到2018年房价上涨30%，售价260万。
首付60万，贷款140万，分期30年，税费3%左右，6万元，3年的房贷是7430×36=26.7万元，剩余贷款133.37万元。
房子出租，200多万的房子租金收入大约是每月3000元，三年房租收入是10.8万元，3年后出售房产260万，税费4%左右，10.4万元。
房产收益=260万（售价）-133.37万（贷款）- 60万（首付）-26.7（按揭）-6万（买入税费）-10.4万（卖出税费）+10.8万（房租）=34.33万元
房产收益率=34.33万÷（60万首付+26.7万按揭-10.8万房租收入+6万税费+10.4万税费）×100%=37.2%
持有三年，房产真实的收益是37.2%。
咱们再以这种思路来计算一下，持有5年，房价上涨3倍后的真实收益率。
售价200万，首付60万，贷款140万，分期30年，买入税费3%，6万元，5年的房贷是7430×60=44.58万元，剩余贷款128.4万元。
5年房租上涨2次，房子平均租金3500元，5年房租收入21万，5年后出售房产600万，卖出税费4%左右，24万元。
房产收益=600万（售价）-128.4万（贷款）-60万（首付）-44.58万（按揭）-6万（买入税费）-24万（卖出税费）+21万（房租）=358.02万元
房产收益率=358.02万÷（60万首付+44.58万按揭-21万房租收入+6万税费+24万税费）×100%=315.2%
除去113.58万本金，5年净赚244.44万。
我们来看看同样持有5年贵州茅台的股票，所赚取的收益是多少？
贵州茅台2014年11月18日，收盘价155元左右，2019年11月18日，收盘价1227元。
2014年，买入6400股贵州茅台，花费99.2万元。
2015年，贵州茅台每10股派43.74元，分红收益27993.6元，每10股送1股股票，持股变成7040股。
2016年，每10股派61.71元，分红收益43443.84元。
2017年，每10股派67.87元，分红收益47780.48元。
2018年，每10股派109.99元，分红收益77432.96元。
2019年，每10股派145.39元，分红收益102354.56元。
截止2019年，持股市值达7040×1227=863.8万元，分红累计29.9万元，5年净收益共计863.8+29.9-99.2=794.5万元，净收益率794.5÷99.2×100%=800%。
持有贵州茅台的收益远高于房地产，不过，我们仍然要学习房地产投资，因为房地产仍然是非常重要的投资必修课，未来如果有好的机会我们也能把握住。
房地产的分类一般有以下几类：住宅，商铺，购物广场，写字楼，酒店，仓库，度假村。
不同的房产投资的风险是不一样的，对投资者需要掌握的技能也是不一样。
所有类型的房产中，住宅最容易变现，费率最低，贷款利率最低，贷款期限最长，所以它的投资风险也是最小的。
房地产投资我主要也只讲住宅，其他类型的房产投资就不讲了，毕竟它们所需的资金量相对庞大很多，普通人几乎不可能投资这种房产。
住宅又分为“普通住宅”、“商业公寓”和“别墅”。
普通住宅——产权70年，面积小于140平，市场需求量大。
商业公寓——产权40、50年，商住两用，贷款税费水电费偏高。
别墅——产权70年，分为联排别墅和独栋别墅。
如果以投资的角度，我个人强烈建议不要买商业公寓，第一产权小，第二不能落户，没有学位，第三贷款利率高，年限短，第四管理水电费高，第五税费高，转手难，第六升值慢，涨幅小，甚至不涨反跌。
住宅里值得我们花时间研究的，就是产权为70年的普通住宅。
我们知道，买房时，除了房价，还有一些税费也是我们要付出的，比如契税，印花税，房屋维修基金，物业管理费，交易手续费等，这些费用付出后，实际上你是直接亏损了10%左右，假如2万的房价，要上涨到2万2，才算是保本，不然以买入价卖出，那就是亏损的。
房产投资失败的例子还是挺多的，尤其是房产变现是个比较麻烦的事，一旦房产投资失利，不仅损失金钱，还会损失很多的时间，而时间恰恰是最宝贵的。
因此，我们在投资房产之前，必须先了解它具备哪些风险，这些风险是我们必须要避开的。
其实房产投资也是有很多的风险，比如动乱、自然灾害等，想要避开这些风险其实也很简单，就是在货币不会大幅贬值的国家（例如中国，美国），避开自然灾害频发的地区（例如地震带、海边），用便宜或者合理的价格，购买一线城市的好户型和好位置的房产。
房产带来的收益主要有两个，一个是租金收益（确定性很强），一个是房价收益（确定性很弱）。
对于真正的房产投资者来说，租金收益才是最看重的，只有净租金收益率比较高的房产才值得投资，我们的买卖决策也必须是基于租金收益情况做出的。
净租金收入（租金-按揭）小于0的房产就是“耗钱资产”，没有投资价值，只有投机价值，炒房者往往就是忽略了这点，导致相当多一部分人亏损出局。
为什么说净租金收入小于0的房产是“耗钱资产”？
比如在广州一套商品房，售价300万，月租金大概是4000元，如果首付3成90万，贷款7成210万，分期30年，月供是11145元。
净租金收入=11145-4000=-7145元。
我们不管未来房价是涨还是跌，每个月的按揭减去房租收入，你还要向银行缴纳7千多块钱，这就是典型的“耗钱资产”，现金从你的口袋里向外流出。
如果房价5年不涨，10年不涨，试问，你还能否持有得住这套房产呢？毕竟，它每年都要吃掉你8万多的现金。你又如何获得财务自由和阶级的跨越呢？
同样一套房产，我一个投资界的朋友选择卖出，而另一个人选择买入，他们的决策不同在于，他们对房产的认识是不一样的，我的朋友看出了他的房子售租比已经有明显的泡沫，他在卖出房产后，选择买入了优质的股票。
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