一、公司基础介绍
二、 公司业务分析
三、 公司战略分析
四、 其他资料补充
一、公司基础介绍
1. vinhomes主营业务
开发待售房地产，提供写字楼租赁，提供房地产管理及相关服务，提供总承包服务，咨询设计施工服务，监理及施工管理服务。
公司的母公司是Vingroup/xueqiu.com/3283080518/151997151 ，同时vinhomes旗下有18家子公司，业务范围也是投资，开发，交易房地产。
（摘录vinhomes 2020Q1季报）
企业亮点：一个社区建造者，围绕住宅的配套设施做的相对完善，尤其是提供医疗和教育资源。
2. 股价走势
Vinhomes于2018年5月在胡志明市证券交易所上市，截止日期 2020/06/19，一股76，500vnd，折合人民币23.25元。
3.股份主要持有
4.财务指标分析
4.1 以当前一季度数据来计算，pe估值11.77、roe高达43.79%。
收入和roe表现也远超同类公司。
4.2 收入表现突出，18年获得较大的收入增长。销售增长达152%，19年减缓，增长率为33%。
从现金流来看，前期投资支出多，尚处于扩张阶段，19开始经营现金流为正。
4.3 最大的土地储备主要来自重点城市，足够15年的发展，约为第二大竞争对手的20倍
（数据截止2019-03）
土地储备战略位置好，主要的两大城市、胡志明市和河内的房产贡献收益最多，这些土地储备分布在全国各地，但占住宅总建筑面积的51%，位于HCMC和河内的主要城市。甚至在清化、海防和河静等省，VHM的土地储备也具有吸引人的市中心位置，预计实际需求非常强劲。
拿地能力强，VHM的土地储备主要来自1)合并和2) Vingroup的项目转移;3)建筑转让协议。
二、公司业务分析
1.胡志明市的房价相较于曼谷、吉隆坡、马尼拉、上海还有很大一段距离。
2.与东南亚其他国家相比，越南的抵押贷款市场的渗透率明显不足，仅有5.7%，相较于菲律宾、泰国、马来西亚和新加坡还有很大一段差距。
3.从2018年到2022年的4年内，越南人口预计将从9466万增加到1亿，胡志明市和河内平均每年潜在的住房需求高达80万套，预计中高层阶级数量的扩张和收入的增加将提高家庭住宅购买率金额提升公寓需求。
4.vinhomes在房地产开发上比较综合，低中高端都有涉猎，但中低端的开发占比较高，达63.6%。
5. 发展外国房产投资者，预售的项目中有14%—30%的住宅为外国者投资，同时和银行合作，向购房者提供18至24个月的利息支持，并给予宽限期，为购买者提供按揭服务，抵押最多35年。
6.住宅销售市场中，vinhomes是巨头的存在，市场份额最大，占据22%。
7.全档位房产发展，不同城市房产策略不同，高端以下住宅的房价变动小，别墅类住房房价变动大整体趋势往上走。
河内主打中端住房，房价浮动在1000-1500美元一平方米。
胡志明市主打中高端住房，房价范围在1500-3000美元一平方米。
8.有较强的品牌溢价，所售房产比当地平均价格要高，得益于和vingroup旗下的其他子公司的合作。例如，每个VHM项目需要较大的平均土地面积，创建一个迷你城区来支持新社区。VHM可以提供Vingroup内知名品牌的生活设施(如Vinschool、Vinmec、Vinmart和Vincom Retail)。它还提供了周围的绿色空间增加对潜在住宅买家的吸引力。复制这种产品开发策略似乎是困难。这再次反映了销售能力和Vinhomes和Vincity品牌的附加值。
9.Vinhomes的ROE（18年）高于越南其他地产公司。
10.资金灵活. 银行贷款只占VHM债务的4%，VHM债务资本的主要来源是债券发行，占总额的55%。
11.公司潜在的风险
11.1周期调整
2013年整体吸收率开始上升，继续保持未来几年的趋势，最终在2017年达到顶峰，约为97%。不过，2018年吸收率同比下降10个百分点，达到87%，正处于一个周期性的调整之中。因此，我们认为越南的房地产市场已经达到顶峰过渡到新周期。
房地产市场在2011-2012年触底，然后从2013年开始复苏。这一复苏在2015-2017年加速，在我们看来，在2017-2018年，至少在高端和奢侈品领域过热。其结果是高端和豪华住宅供过于求，这意味着需要一段时间的库存消化期，以及供应向负担得起的和中端单元的转变。
11.2 正在进行的项目有潜在政策风险
有四个项目占公司总净值45.4%——Vinhomes Green Ha Long, Vinhomes Can Gio, Vincity Dream City, and Vincity Cu Chi –仍在获取土地使用权、土地使用权费和施工许可证。
11.3 房产购买中投机者偏多，实际供需求不多
Vincity产品的销售速度可能不仅仅取决于人均GDP的增长和随之而来的居民实际需求，还有利率、买方债务可持续性和远期价格预期的投机者。我们认为这是公司强势的潜在下行风险。
三、公司战略分析
1. 项目开发能力强，业务拓展比较快，从各类型房产都开发的模式，开始倾向于做高端住宅。
2019交货项目。
2020年重点交付项目。
2020即将要开始开发的项目，重心倾向主要做高端住宅。
2. 2020年其他的策略—在提供住房销售的同时，配套做租房一体化服务
四、其他资料补充
1. 公司高管名单
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