楼市分化,土拍市场冷热不均,有人欢喜有人忧!

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近期,部分城市土拍明显升温,土地供应量不断增加,成交价也有所攀升,土地市场呈“量增价涨”之势。尤其在重点二线城市,土拍格外激烈,许多房企开始积极拿地,市场中的高溢价地块又多了起来。与此同时,众多远离大城市群的三四线城市土地市场却显得清冷。

土拍市场的冷热不均,真是有人欢喜有人忧!但无论如何,楼市的分化已然出现

土拍升温,二线城市成主战场

相较于去年同期,今年房企拿地金额和面积都出现明显增长。据中指研究院统计,今年1-4月,全国土地成交总价最高的10个城市分别是杭州、武汉、北京、天津、苏州、上海、郑州、福州、广州和西安。这10个城市累计成交额达4838亿元,同比增长6%;成交面积达11802万平方米,同比增长10%。

图片来源:中指研究院

从具体企业来看,拿地金额最高的是融创,2019年1-4月,融创以626亿元的总拿地金额位居榜首,处于遥遥领先地位。另外,万科、新城、碧桂园、中海的拿地金额也位居前五,这几家房企总拿地金额均在300亿元以上,在今年前四个月里可谓表现亮眼。

值得注意的是,房企拿地较多的城市均为重点一二线城市,其中又以二线城市居多。土地成交总价最高的前10个城市中,有7个为二线城市;在成交面积最高的前10个城市中,除了广州之外,其余9个都是二线城市。

而且近几个月天津、苏州、郑州等二线城市的土拍中,有多个地块以高溢价率成交。可以说,房企们用真金白银重仓了二线城市,纷纷用实际行动证明对这些城市未来发展的看好。

为什么是二线城市?

今年融资环境改善之后,房企融资已悄然回暖,多家房企公布的融资成本均比之前有所降低,一些房企还完成了大额度企业债。房企内部资金充足之后,当然要继续拿地盖房,而拿地的主阵地就在重点二线城市。

二线城市之所以能成为房企拿地主战场,看点君认为主要有以下几个原因。

1、二线城市人口增量大,未来有较大住房需求。近年来,二线城市的户籍人口不断增加,据统计,西安自2017 年放宽落户门槛以来已吸引超过100 万人落户;2018年,武汉的户籍人口比上年增加30万,杭州、成都的常住人口分别增加33.8万和28.53万。而庞大的人口增量背后,是数量巨大的潜在购房群体。

二线城市在“抢人大战”中的精彩表现,用实力证明了它们对人口的吸引力,而且未来人口仍有增加的趋势。按现有常住人口划分,二线城市基本属于超大城市或Ⅰ型大城市,而这两类城市都被要求“全面放开放宽落户条件”、“大幅增加落户规模”。可以预见的是,随着落户门槛的进一步降低,这些二线城市还将陆续出现人口增量。

2、二线城市对城市化有着较大推动作用。2018年,我国的城市化率为59.58%,距离70%的城镇化目标还有一定空间,这也就意味着我国的城市化还将继续。但北京、上海这两个超大城市已经在限制人口,广州、深圳也有一定的落户门槛限制。显然,一线城市对城市化的推进力量有限。

所以,推动城市化的主要任务自然落到了非一线城市中。相较于其他中小城市,二线城市有着较高的经济发展水平和更丰富的就业就会,教育、医疗等资源也更好,对人口有较大吸引力。这也是房企们喜欢去二线城市拿地的重要原因。

另外,嘉兴、无锡、绍兴、东莞、佛山、珠海等位于都市圈内的城市土拍也比较激烈,均有高溢价地块拍出。但其他众多非都市圈的三四线城市土地市场则异常冷清,据中指院统计,今年以来流拍的293宗土地中,82.2%位于三四线城市,其中主要在非都市圈。

怎样影响房价?

当一个城市的土拍中,有多个地块以高溢价率成交,就说明“面粉的价格涨了”,那么将来也会影响到面包的价格。基于这种判断,看点君对基本面良好、有显著人口增量的城市是长期看好的。

但短期内房价仍以稳为主,因为今年监管思路依然是“房住不炒,因城施策”,当房价出现大涨苗头时,就会出现调控。前阵子佛山、苏州、大连、南宁被住建部公开点名,就是因为近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大。房价预警发布后,苏州等城市就出了调控政策来稳定楼市。

而且没有货币的支撑,就不必担心新一轮的大幅上涨。总的来说,今年房价大涨的概率不大。房价平稳的静淡市,是刚需和改善的上车机会。