7.16今日分析:土地增值税,一盘大棋已经落至盘中

今天盘后有一条消息,那就是土地增值税草案的事情,可能并没有多少人关注到,甚至都没上各大网站的头条。

但其背后隐含的意义和影响,却极其深远。

今天的“今日分析”文章,就重点来分析一下这件事情。

因为这个事情,刚好跟未来7年,我们国家的土地改革整个大布局是相关联的,是其中重要的一环。

因为也涉及到房地产、房价,这个许多人都很关注的人生大事。

所以值得进行专题分析。

2、土地增值税

土地增值税,又被称为反房地产暴利税。

这并不是一个新税种。

最早在1993年就出台了土地增值税,自1994年1月1日起对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物的单位和个人征收土地增值税。

这个土地增值税,不是针对个人普通住宅的,个人买卖房子是有免征土地增值税的条件。

土地增值税,主要针对房地产商在转让国有土地相关项目的时候,进行征收的一个税种。

说白了,就是房地产商在转让土地和建筑的时候,有增值的部分,就要缴纳土地增值税。

具体增收的税率如下:

既然是1994年就开始生效的一个税种,本次新的土地增值税,又修改了什么内容?

答案在下面:

本次土地增值税(征求意见稿),最主要的一个修改内容,就是把集体房地产纳入了征税范围。

可能很多人不能一下子反应过来这意味着什么,对我们个人买房卖方、房地产、房价,会有什么影响。

容我跟大家仔细分析。

3、国有土地和集体土地

我国的土地所有权分两种。

1、国家土地所有权。

2、集体土地所有权。

在《土地管理法》第8条规定:“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有。

简而言之,我们国家是不存在土地私有制,土地不是属于国家,就是属于集体。

这个集体,包括3类:

1、村农民集体。

2、农村集体经济组织或者村民小组。

3、乡(镇)农村集体。

这个集体所有权的土地种类则主要包括:耕地及宅基地、自留地、自留山。

其中因为耕地是有属性保护的,所以一般说到集体所有权的土地转让交易,大都是指宅基地、集建地。

在2015年之前,绝大多数土地转让交易,都是在城市进行。农村的集体所有权的土地,是不允许入市转让交易

但从2015年开始,全国33个试点地区开展了农村土地征收、集建地入市、宅基地制度改革三项改革试点,允许集建地入市和转让,实行与国有建设用地同等入市、同权同价。

实际上,就是拉开了我国现代土地改革的大幕。

这两年,我国陆续出台了一些政策,开始鼓励农村宅基地、集建地,进行入市转让交易。

在这个大背景下,本次土地增值税把集体房地产纳入征收范围,就属于国家这一系列动作的配套措施。

关于这一点,本次征求意见稿里,有做了明确的说明。

4、这意味着什么?

首先,我们在看待今天土地增值税改革这件事情,是不能孤立的去看。

要上升到国家宏观的角度去看待这个问题。

那么你就会发现,目前一盘大棋已经开罗,而这只是其中一环。

在2015年后,很多人应该都能明显感受到,我国房地产的房价炒作,是到了最后疯狂的一波。

不少城市的房子,都是在2015年~2016年,短短一年间里翻了一倍。

然而从2017年,国家明确房住不炒后,2018年去年是经历了最严调控的一年,很多城市的房价都是基本涨不动了。这是说全国范围内的普遍现象,不要拿苏州这样个别城市举例。

目前,房地产业在我国GDP占比过高,是一个不争的事实,如果继续炒房,那么会对整个国家经济造成巨大的伤害。

所以,从国家宏观层面来说,房住不炒是明确的战略方向。

但国家又不想让房地产崩盘,一旦房住不炒,那么在过去几年里,那么多炒房资金,要怎么能有序的撤出来,就是国家面临的一个很严峻的问题。

如果不能有序撤出,这么多炒房资金套在房子里,是一个巨大的社会资源浪费。

而一旦非理性撤出,又会造成房价崩盘。

所以,国家必须想一个办法,让庞大的炒房资金能有一个撤出的渠道,又能保持房价在一个不伤害经济的情况下,维持在一个稳定的范围。

要想出这个办法,实际上就是要解决最本质的问题,让房地产市场出现一批新的增量刚需出来。

于是,我国最大的优势,庞大的农民群体,就落入视野范围里了。

5、新的增量刚需

很多人都知道日本90年代也经历过房地产泡沫,最早导致房地产崩盘。

很多人也把现在的中国,和90年的日本做各种比较,担心中国会走日本老路。

不过这里,我需要说明的是。

中国和日本,存在许许多多本质的区别。

比方说,现在的中国,比起90年的日本,我们要多了近6亿的农民。

根据2017年的统计数据,中国城镇人口是8.1亿,农村人口是5.7亿。

所以,其实我们国家最大的优势,就在于人多。

人多,就意味着内需大。

具体到房地产也是这样。

你们不是担心炒房资金太多,撤不出来吗?

城镇人口的刚需,也许已经饱和了。

但没关系,我们还有5.7亿的农民。

所以,国家只要做一件事情,加速城市化的进程,那么就可以保证还有源源不断的人口,可以涌入城市,成为新的买房的增量刚需来源。

所以可以看到,最近几年,我国在城市化进程上,是再做了一个提速。

说白了,就是要把还住在农村的这些人口,都尽可能的往城市里挪。

加速城市化的进程,建设新型城镇化工作,当然不单单只是为了解决房地产的增量刚需问题。

农村人口和城市人口,在消费需求上的水平,完全不是一个量级。

你在农村消费水平,顶天也就那样。

所以加速城市化,可以极大的进一步扩大我国内需市场,进一步发挥出我们的人口优势。

所以事实上,上面是已经把加速城市化,作为未来经济的一个核心增长点。

那么,接下来就会有一个问题。

很多农村人口,不愿意往城市里挪。

为啥?

因为有地。

所以,土地改革就来了。

很多老一辈人,对宅基地的重视程度,那就是当作自己的命根子。

说白了,农民能有自己的一块地,是过去几千年里,我国农民最幸福的一件事情。

所以在传统观念里,老一辈人对土地的重视程度是大于天的。

因此,这些人是很难轻易挪窝,从农村进入城市。

但随着社会在发展,新一代的人,是不愿意窝在农村的。

那么这里就出现一个矛盾,宅基地的资源利用问题。

在2015年之前,宅基地不能拿来入市交易,所以老一辈人更加不可能从农村来城市。

那么为了加速城市化进程,宅基地、集建地的改革就是势在必行的事情。

于是,2014年,我国就开始对土地进行改革。

于是,宅基地、集建地,就变成可以入市交易了。

在这样的政策驱使下,再加上整个社会发展的大趋势下,很多人就开始犹豫,要不要卖了自己的农村宅基地,去城市里买房的问题了。

这可不是一件小事,但在现代社会,动之以钱,晓之以利,基本是无往而不利的。

虽然老一辈人,很多会把宅基地视作命根子。

但这样的老一辈人,正在逐步减少。

更多的是思想比较开放,更向往城市生活的新一代人。

他们对于宅基地的重视程度,是远没有老一辈人那么重视。

在这种情况下,只要宅基地可以拿出来交易,甚至可能出现爆炒,让宅基地价格节节攀高,在这种情况下,很多人还是愿意把自己宅基地卖了去城市生活。

原本,可能有些人是因为在城市里买不起房。

但这下好了,你不是买不起房么?那把宅基地卖一卖,肯定还不够在二三线城市买一套房,但至少在县城一级的“新型城镇化”里,还是购买的,至少付个首付是不成问题的。

这样一来,从国家层面有几个好处。

1、目前已经有大量农民进城买房,宅基地没有一个合理有效的退出机制,会造成土地资源浪费。让宅基地,集建地能够交易,也是国家盘活这些资源的重要措施。

2、会增加城市化进程,加速农民迁移往城市的速度,既可以扩大内需,还让房地产市场多了一批新的增量刚需。毕竟你到城镇里,肯定是需要居住的,并且要消费的,而且要比在农村的时候,多消费很多。所以会成为我国新的重要经济增长点。

3、而对农民来说,城市化毕竟是大势所趋,农村人口只会越来越少。所以宅基地可以有偿退出,也增加了一些人进入城市的机会。

但是,我们也可以看到,关于集体所有权土地的转让,是一个很敏感的话题,包括宅基地的交易,目前也是一个在试点的过程,政策上还是有许多限制。

但基本上,我们从上面分析也可以看出,关于集体所有权的土地进行转让交易,从而加速我国城市化进程也是一个大势所趋。

所以这方面的动作,必然会是一个从试点,到逐步全国范围内普及的过程。

这一点,大家应该可以在未来7年,就看到这样一个普及的过程。

因为今年开始的未来7年,是天王星落在金牛座的大星相周期。

天王星代表着变革、并且是颠覆性的变革。

金牛座代表着房地产等不动产。

所以,天王落金牛的这7年里,本身就喻示着未来7年,不单单房地产税会落地出台,也包括集体所有权的土地转让交易,会开始普及,从而导致我国城市化进程的再一步加速。

这是对我国房地产影响极其深远的颠覆性变革变化。

结合股票板块来说,A股里本来就有一个对应集体所有权土地转让交易改革的板块,那就是土地流转板块。

不过,今天这个土地增值税的改革,表面看,应该是对土地流转板块的利空。

因为这代表,集体所有权土地在进行转让交易的时候,也要缴纳土地增值税。

但从长远来看,这代表国家在集体所有权土地转让交易的改革态度的决心。

所以属于一个短空长多的一个政策利好。

上面分析过,未来7年,集体所有权土地转让交易是一个普及化的过程,是大势所趋。

所以,土地流转板块,这也是一个可以长线关注的板块。

以上就是“今日分析”的内容。

具体明天股市的预判,请从我公众号点击今天第二篇文章阅读。

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全部评论

上市发展大牛2019-07-18 08:24

国家说稳!又没说跌!

上市发展大牛2019-07-18 08:23

看效果,药不能停

uuuup2019-07-17 08:13

开玩笑呢?我特么卖了辈辈相传的宅基地,去县城买个70年产权的小破楼,还只是个首付?

lamy872019-07-16 23:37

你觉得谁会接盘宅基地呢