本文节选自《2019中国产城运营商30强白皮书》，阅读全文请见本书
文|产城君
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产业地产开发商
产业地产开发商特点：（1）能力受限：园区开发出售的模式发展受限。我国产业园区存量市场量规模极大，区域园区空置率不低；以园区开发出售为单纯业务的企业市场情况不容乐观，大型企业往往依托现有规模支撑自身利润。
（2）模式特点：租售收入是主要来源。传统产业地产开发商收益主要来源自园区物业出售收益与持有物业增值收益。
（3）收益情况：收益远低于传统地产开发商。传统产业地产开发商一般为租售并举模式，其中，亿达中国ROE=3.8%；远低于地产开发商万科的20.67%，且存在重资产包袱、扩张速度慢等问题。
下面将分别介绍传统的典型产业地产开发商联东集团，创新型产业地产商京东。
1.1联东集团：低利润、规模化、标准化下的产业地产高周转之路
在战略调整前后联东集团的盈利模式并不相同：在战略调整前，采用传统的“物业租售+增值服务”模式，实现单个产业园区的内部资金平衡。战略调整后，从以往单纯的重资产开发走向轻资产输出与存量资产盘活的轻重路线。
目前联东集团的模式为传统的低利润、规模化、标准化的产业地产高周转之路。其运营思路体现为地产销售的思维，而非园区运营思维，在产业引导与培育方面表现相对较弱。其在拿地、建设、租售过程中会沉淀大量的资本，一旦高周转不利，就会陷入资产回报率低甚至资金吃紧的困境。
1.2京东智谷：依托电商资源 打造全产业链式产业新城
在电商行业中，京东拥有着丰富的电商资源、强大的物流优势，是一个具有较强综合实力的电商巨头；借助这种自身优势和影响力，京东开始涉足布局产业地产，并向实现整个产业链的打造及完善的产业新城模式发展。
创新点和创新方向：与联东集团的传统运营模式相比，后者的创新点在于运营企业的盈利渠道增多，可以从园区内的企业端、服务商和用户端三方面盈利。包括企业端的资金沉淀、自有服务和服务抽成；服务商的资金沉淀、收入抽成和营销服务收入；用户端的个人金融、园区自营服务和O2O 服务抽成。
由此可见，产业地产开发商未来方向：与产业企业进行合作，从产业链方向进行切入，向运营服务端和产业投资端延伸。地产开发商未来和产业企业结合是一大趋势，通过与产业链进行融合，进一步发展成生态圈，形成规模效应。产业链的收入本质上是通过服务获得，而且产业服务占收入的比例较大。
土地运营商
土地运营商特点：（1）能力要求：全周期的开发能力。土地运营商模式要求宏观政经形势解读能力、产业发展的把控能力、区域产业城市规划能力、土地获取能力、资源整合能力和平台属性。
（2）模式特点：代行政府职能，成熟的政企合作模式。从本质来说土地运营商是代行政府职能，故收益获取逻辑与政府区域开发逻辑类似，因业务前期投入巨大，成熟的政企合作模式是土地运营的必备条件。
（3）收益情况：土地运营商因其收益主要来自于物业出售，收益与住宅开发商相当。其中华夏幸福ROE=26.83%、宏泰发展ROE=14.63%。从华夏幸福1.0产业引入到中国金茂2.0城市品牌、城市形象的打造，是土地运营商转型的典型案例。
2.1华夏幸福1.0模式：大型城市城镇化催生行业痛点，PPP适配顶层战略
大型城市城镇化催生行业痛点：产业有外溢需求，周边政府无力推动。我国早期大型城市的城镇化阶段，大城市产业外溢需求不断扩张，产业急需对外疏散。而大城市较强的产业富集能力又使得其周边资源匮乏，周边区域政府由于缺少税收支持，无力推动当地的开发，使得环城市一带空占地理和交通优势，却无法承接城市产业外溢需求。
华夏幸福抓住行业痛点，以产业转移为核心，形成“占坑”策略。华夏幸福抓住此时环城市周边产业转移需求，和周边政府展开合作，运用PPP模式打造出标杆项目固安产业新城，并在此之后，运用标杆项目的成功经验在具有产业外溢需求的大城市周边区域进行“占坑”，不断复制，扩展自己的业务版图。
2.2中国金茂2.0模式：城镇化进入都市圈，抓住城市更新机遇，构建“城-人-产”一体化战略逻辑
城镇化迈向都市圈阶段，形成城市发展三大难题。一是都市圈发展存在空间结构失衡问题；二是城市产业升级发展面临严峻挑战，过去依托低成本承接产业转移的粗暴模式难以为继，需构建生态，做好产业基建。三是城市产生新需求，开始由以“管控”为主向以“服务”为主的城市运营模式发展。
中国金茂抓住城市更新机遇，构建“城-人-产”发展思路，驱动城市向智慧服务型城市靠拢。中国金茂，抓住城镇化进入到都市圈、城市群产生的城市更新空间，与政府展开合作，构建“城-人-产”发展思路，并依托旗下拥有高档商业、酒店等多种产品打造经验，驱动项目落位，再通过联合政府构建城市智慧家居、智慧交通等智慧服务运营体系，打造出高品质智慧服务城市。
创新点和创新方向：华夏幸福依托大型城镇化的发展阶段，抓住大城市周边产业外溢需求扩张机遇，业务为“产-城-人”模式，先在片区导入产业，促进当地区域城市的发展，以此吸引人口，最终促就区域发展，解决区域从“0”到“1”难题。
中国金茂依托城镇化都市圈阶段，抓住我国城市面临巨大更新机遇，需要向智慧服务型城市靠拢，业务转型为为“城-人-产”模式，通过城市运营，打造城市名片，在此基础上筑巢引凤，吸引人口聚集，产业集聚,解决城市从“1”到“100”发展难题。
由此可见，土地运营商的未来依赖于城市的发展，城市的发展从管控型城市向服务型城市转变，即城镇化从1.0走向城镇化2.0，企业应紧抓城镇化的机遇，解决城镇化进程中的痛点，构建自身发展模式。
产业地产投资商
产业地产投资商特点：（1）能力要求：金融与产业地产的强结合。产业地产投资商模式要求较强的资本能力，包括低成本融资渠道（如境外融资、保险资金融资）或较大的资本规模，以上条件是成熟运作该模式的前提。
（2）模式特点：快速的规模化扩张。产业地产投资商与金融链接可以避免重资产包袱，实现自身快速的规模化扩张。
（3）收益情况：收益与产业地产开发商类似。产业地产投资商的收益与产业地产开发商类似，其中普洛斯ROE=14.85%。从现有案例来看，产业地产投资商主要集中在标准化程度较高、稳定性较强的物流地产领域，未来必将涉足更多产业地产领域进行资本运作。
3.1普洛斯:三核联动体系 – 在资本方与资产方之间做整合的发展模式
普洛斯创造了一种“三核联动”的闭合循环体系，即地产开发部门、物业管理部门、基金管理部门完成“三核联动”构建闭合循环体系。
1）普洛斯通过物流地产基金模式撬动3-5倍的股权资金杠杆，再通过50%的负债率撬动债务杠杆，将总的资本杠杆率放大到6-10倍，依托杠杆实现快速规模化。
2）打通Rainmaker，获得投资入股为普洛斯在中国的扩张带来更多的说服力和便利性；合作方面长袖擅舞，完成普洛斯物流地产全国网络构建。
3）环普产业园+物流地产形成强大协同效应，环普产业园投资模式全国复制，与地方政府构筑双赢模式。
4）发力物流金融，基于自身企业金融基因，直接涉足产业，打造物流金融体系。物流金融是普洛斯依托自身金融基因打造的业务，基本是围绕物流的整条供应链开展金融服务，物流金融也对普洛斯其他业务产生支撑作用。
3.2东久中国: 开发+运营+资本循环/运营管理
东久中国正式成立于2014年，由美国华平投资集团发起。东久刚成立时，公司管理层定义了产业园区的模块，包括总部园区、标准厂房、定建厂房以及数据中心四大物业类型。除了物流园区，其他均有涵盖。依靠华平强大的资本和投资实力，东久可以以极低的开发成本在9-20个月内完成一个园区的开发建设。在项目完成开发后，通过自持或自有基金持有来运营园区。
公司核心业务包括园区开发和运营、产业投资和基金管理。东久中国业务模式为“开发+运营+资本循环/运营管理”，其开发的园区大部分为自持项目，通过产融深度结合、多渠道的收入来源为企业实现增收。
3.3宝能集团: 以园区为平台，对产业链进行整合，谋求资本运作的收益
其本质是对某特定产业链的上、中、下游企业进行大规模收并购，提供园区平台，而通过对小企业的并购、整合，打通整条产业链，最终形成集团化、规模化企业并包装上市，而收并购的资金通过高倍率的杠杆获得，最终上市后实现资本退出，对投资人还本付息。宝能集团其一贯的资本运作模式在新能源车布局中可见一斑。
创新点和创新方向：普洛斯最典型的是打造物流生态，进一步渗透到产业领域，为产业企业提供一些服务，其本质是金融的进一步升级；东久中国借助华平的力量，通过华平做产业招商，后期在园区内进行产业投资，孵化园区企业，使得园区内企业形成上下游的链条式的闭环，从而构建自身的业务模式；宝能集团在做产业勾地的时候，不局限于产业地产开发，而是通过资本联动的模式孵化一些企业，把企业孵化上市。
产业运营商
产业运营商特点：（1）能力要求：对产业的深入理解与判断。产业辨别和价值判断能力、产业孵化与资源服务能力是产业运营商的必备条件。
（2）模式特点：获取产业发展的价值。依托完善的创投服务体系与全周期的产业发展服务，基于市场化的手段，经过产业孵化-加速等服务，获取产业发展的价值。
（3）收益情况：暂不可估。因尚不存在成熟的企业，产业运营商收益暂不可估，张江高科ROE=6.42%。
从现有案例来讲，张江高科在2016年推出“新三商”，强化向“科技投行”的转型；中新产业新城在资金、技术、人才、市场等方面给客户提供资源和帮助，帮助客户做生意；百富东方以产业服务平台赚取管理与服务收益。下文将针对以上三个案例进行分析。
4.1张江高科：投资孵化模式
2014年，张江高科提出“科技投行”战略，并向着产业地产营运营商、高科技产业整合商和科技金融服务商的“新三商”调整转型；2015年，张江高科围绕创新创业企业成长发展的全生命周期，推出了新型科技投行的抓手“895营”；2016年，张江高科把“产业投资”作为年度三大业务板块之一，明确提出要“着力加大产业投资布局”。
从最初的“空间提供商”向创新创业企业的“时间合伙人”转变，从单纯的开发地产项目到双创服务平台转变。张江高科做创新创业企业的“时间合伙人”的路径：利用产业地产，为科技投行建立项目池。按照“基金操盘，加快收购，投资相伴，资源回注，模式复制”的思路，加快对区外资产的收购，加大科技投资的运用力度，将优质资产回注张江高科，并通过不断地复制该路径，形成循环可持续发展的“张江高科模式”。
4.2中城新产业：帮企业做生意
中城新产业在资金、技术、人才、市场等方面给客户提供资源和帮助，帮助企业做生意，最终问题可以转化为如何做一个公共服务平台。围绕企业市场环节，创办垂直供应链的整合平台，从企业的维度帮助企业做生意。但是每个行业的特点不一样，产业园区运营商只要把产业链逻辑梳理清楚，明晰产业链上中小企业的诉求和痛点，就能在关键环节给企业提供帮助。
比如深圳坪山中城生命科学园提供独居特色的生物实验室服务。除了动物实验之外，中城新产业还具备临床实验、工业设计、检验检测等产业资源。帮助客户做生意，可以在资金、技术、人才、市场等方面给客户提供资源和帮助，最终问题可以转化为如何做一个公共服务平台。每个行业的特点不一样，首先研究行业产业链，才能了解如何在关键环节给企业提供帮助。
4.3百富东方：搭建产业服务平台
以产业服务平台赚取管理与服务收益的模式将成为产业地产发展的主流方向。即从产业的角度出发，以产业为核心，聚焦产业黏性的价值，为产业提供相应的配套和服务，增加服务端的比重，以增值服务为核心盈利点。
富春硅谷打造的“轻资产”，即两大体系产业生态平台和创业生态圈，这些和公司的人才、服务、资源及品牌等打包起来即形成软性资产。“轻资产”的核心是“服务”， “卖服务”是“轻资产式”产业地产商的新活法之一。在运营环节上讲，“卖服务”的基础依仗前期的夯实招商。只有足够的入驻率，才得以形成“卖服务”的用户基础。之后，才需要思考卖什么服务、怎么卖以及如何增强用户粘性之类的问题。除此之外，产业地产商要靠“轻资产”活下去，而并非靠“轻资产”讲故事，光凭借“卖服务”这单一来源显然在当今这个阶段难以活得滋润。
创新点与创新方向：传统产业运营商张江高科在区域深耕，进行投资和运营。除此之外，是一些轻资产运营比较有经验的企业，如中城新产业、百富东方。这些企业最大色特点是没有重资产板块，旨在帮助企业做生意。目前来看，产业运营商没有真正的升级版，但相比传统的张江高科，有对产业服务更为精准的企业在逐渐出现。
亿翰观点
展望产城四大主要类型的未来方向：产业地产开发商未来方向是与产业企业进行合作，向运营服务端和产业投资端延伸。地产开发商未来和产业企业结合是一大趋势，通过与产业链进行融合，进一步发展成生态圈，形成规模效应。产业链的收入本质上是通过服务获得，而且产业服务占收入的比例较大。
土地运营商的未来依赖于城市的发展，城市的发展从管控型城市向服务型城市转变，即城镇化从1.0走向城镇化2.0，企业应紧抓城镇化的机遇，解决城镇化进程中的痛点，构建自身发展模式。
产业地产投资商未来将会是以金融资本为核心撬动产业地产，从普洛斯的物流金融到东久中国的自持来运营华平产业园以及宝能集团资本运作模式在新布局新能源汽车，产业地产投资商未来必将涉及更多领域。
而产业运营商尚未出现真正的升级版，但相比传统的张江高科，有对产业服务更为精准的企业在逐渐出现。未来产业运营商的方向大致分为三个方面。第一，向前做土地一级开发，如华夏幸福模式，但需要大量的资金；第二，向后做如张江高科、中城新产业、宝能集团，延伸到产业运营当中去；第三，依托金融，一手牵两头，一头向前做做土地一级开发，一头向后做进一步链接产业，做好产业运营。
THE END
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