一、深圳城市发展
1.1深圳之于粤港澳大湾区：区域一体化之下，出于自身利益城市间各自为战不可避免
自2019年年初颁布的《粤港澳大湾区发展规划纲要》及已经正式开通的港珠澳大桥，目的是为了区域间的整体发展，实现区域一体化，是全国一盘棋以下的策略，比如长三角一体化。但是与长三角相比，粤港澳大湾区的纵深程度不够，缺乏发展腹地。向西的广西壮族自治区属自治区、贵州西南区域多山地、基础差、发展阻力大；而向北向东粤港澳之于湖南、江西、福建等省联动性，相比于浙江、江苏之于上海关系，两者根本无法对比，协同程度非常差。第二，长三角江苏与浙江两省的独特地缘优势使得长三角必然更胜一筹。所以，在上海引领作用强大、浙江宽松谋变肯干、江苏资源优势突出的发展环境下，其经济纵深、产业发展精细与复杂程度远非粤港澳可比。
在粤港澳大湾区中，广东省内部的各城市为了自身的发展，抱团发展，关系没有表面的和谐。首先广州、深圳两者之间有东莞，距离较近，两市资源之争（这在下一小节中提到）不可避免。且以目前的发展来看，深圳和东莞发展结合紧密，深圳承担科技研发、创新金融，东莞由于其低生产成本要素，可以负责生产、物流，深圳目前正在积极建设深惠莞城市圈，未来将纳入深圳主导的“大都市圈”以内，与广州之间并没有形成真正协同的作用。
图 – 粤港澳大湾区
1.2深圳之于广东省：深圳与广州作为省内“双雄”，长期竞争态势下深圳在资源上难以协调
其实深圳自改革开放以来，作为经济特区和改革的试验田，中央私底下的态度是可以允许失败，所以深圳一直做边缘创新。在省内，深圳与广州作为广东省双核心城市，多年来城市之间一直处于“深圳追着广州”态势，导致2大城市间进行资源争夺。且由于受限于行政级别，深圳的区域资源调动能力不足，区域协同具有一定的难度。
1.3深圳发展规划：城市中心确定“前海、福田-罗湖”双核心，对外转变与香港的关系
深圳城市总规已经制定3版，分别为1986版、1996版、2010版，第4版《深圳市城市总体规划（2016-2035年）》正在制定中。作为中国地域最小的“特大城市”，深圳市域面积1997 K㎡，从1980年到2017年城市建设用地从3K㎡扩大至922K㎡。
图 – 3版深圳市城市总体规划
在总规1986版中，城市以外向型工业作为重点的综合性经济特区，从东到西，规划沙头角—盐田、罗湖—上步、福田、华侨城、南头—蛇口等5个组团，形成带状组团的空间结构，并且规划了11个工业区。
在总规1996版中，以西、中、东3条放射发展轴为基本骨架，轴带结合、梯度推进的全市组团结构，全域规划以适应城市扩张需要。在总规2010版中，以西、中、东三条发展轴和南北两条发展带为基本骨架，形成“三轴两带多中心”的轴带组团的城市空间结构，提出前海中心、福田-罗湖中心的双核心模式。
我们可以看出的是，深圳目前确定以前海、福田-罗湖为中心；对外，由于地缘关系，深圳侧重加强与香港的联系，但是双方的关系已经发生转变。
在2017年10月深圳市政府召开《深圳市城市总体规划（2016-2035年）》编制试点工作新闻发布会上，强调其与香港的关系由“服务”转向“合作”。
2019年深圳提出建设中国特色社会主义先行示范区，但深圳的发展始终离不来香港，建设先进示范区，深圳诸多方面有待提升。随着“一带一路”及粤港澳大湾区，加强省内的周边城市的联系，深圳提出“50公里都市圈”，进一步扩大城市的辐射力，在广东省内、粤港澳大湾区扩大影响力。
二、深圳产业发展分析
2.1深圳产业发展历程：经历三次产业转型升级，从依靠“三来一补”的外向型经济不断升级，目前由现代服务业引领
①1980-1985年：优惠政策的扶持下，依附香港，由贸易流通业主导，以商品贸易为主，围绕罗湖、上步、蛇口、沙头角工业园区展开；
②1985-1995年：确定深圳产业向传统制造业转型方向，发展“三来一补”的外向型经济，以香港为代表的大量外资型企业进入。代表工业区为上步工业区（华强北）和蛇口工业区；
③1995-2005年：以1995年深圳第二次党代会明确为节点，高新技术产业为重点产业，市委市政府发布《关于推动科学技术进步的决定》。产业转向高新技术，由纺织和制鞋等传统制造向家电、电脑、通讯产品等产业转型；
④2005年以后：2005年深圳明确文化产业成为继高新技术、金融和物流之后的第四大支柱产业，产业向现代服务业转变。
图 – 深圳产业转型图示
2.2深圳整体产业发展现状：发展4大主导产业、7大战略性新兴产业、6大大未来产业
目前深圳以三产为主，2019H1三产占比为61%。城市主要有金融业、现代物流业、文化创意产业、高新技术产业4大主导产业，新一代信息技术、文化创意、节能环保、生物医药、互联网、新材料、新能源作7大战略性新兴产业，生命健康、航空航天和海洋产业、机器人、可穿戴设备和智能装备6大未来产业。产业机构中，经济增量以新兴产业为主，新兴产业对GDP增长贡献率达41%；工业以先进制造业为主，先进制造业占工业比重超过70%；三产以现代服务业为主，现代服务业占服务业比重提高至70%以上。
图 – 深圳历年GDP及2019H1三产比例
图 – 深圳整体产业发展情况
2.3深圳各区产业发展：在技术快速发展潮流下，各区积极布局未来，聚集科技、金融等领域
目前深圳10个区的产业发展各有侧重点，以福田区、南山区为例。福田区发展现代服务业、专业服务业、文化产业，区域内总部经济良好，税收过亿元楼宇达86栋，成为全国“含金量”最高的中央商务区。南山区经济总量连续6年位列全国区（县）第三、广东第一，布局了新一代信息技术、高端装备制造、绿色低碳、生物医药、数字经济、新材料、海洋经济等战略性新兴产业，南山在战略性新兴产业和未来产业形成了100多个细分领域，汇聚了中兴、腾讯、大疆等创新型企业以及深圳90%以上的“独角兽”企业，区域孵化能力位居全国区（县）第一。
2.4深圳产业面临问题：要素成本上升、科研力量缺乏、政府支持的创业或者孵化存在市场不确定、变现困难
经过多年发展，深圳人口、土地等红利不再。在全球新一轮技术革命下，深圳产业发展面临困境。
（1）要素成本上升，制造业外流至珠三角其他城市、长江中下游城市群中的城市：目前低成本要素优势不在，拿房价举例，据相关研究，在房价在一定的范围内，会抑制消费；但是当房价超过一定水平，反而对消费的影响变小。目前深圳房价高耸早已成为事实，处于后一种情况。深圳属于一座外来型人口城市，2018年常住非户籍人口比重占65.1%。城市房价过高，在城市奋斗的一小部分年轻人买不起房，不得不选择离开。我们也看到深圳做出的一些努力，主要在租赁住宅部分，将对标新加坡，解决买房困难问题，其共有产权房在全国范围内执行最为彻底。
（2）高校资源较少，科研力量相对匮乏：目前粤港澳大湾区整体高校资源较少，无法为区域持续地提供优质人才。未来区域产业的发展，依赖于人才。主要靠政策的吸引非长远发展之计，政府也在新建或拟建多所大学。
（3）政府支持的创业或者孵化泡沫大，变现存在不确定性：拿无人机来说，目前主要销售对象是面向国企单位，且市场空间狭小，未来存在不确定性的因素居多。深创投之前企业营利尚可，但近年来其营利下降，主要由于其投资大量的孵化类企业，导致资金难以变现。
图 – 广东新建/拟新建大学情况
三、深圳产业地产市场分析
3.1产业土地政策：严防MO用地上出现类住宅化，在政策端加强把控，倒逼行业回归主业
一，针对产业地用地端，2013-2018年深圳享受政策红利，但2018年后政策端收紧，行业不得不回归本业。
（1）自2013年1月深圳率先提出新型产业用地（M0）概念，目的是为了缓解土地空间压力、有效推动产业升级，公布在《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》以及其附属6个文件（简称“1+6”）。
（2）2014年1月深圳正式发布《深圳市城市规划与标准与准则》，首次在传统土地类别中新增了“新型产业用地（M0）”门类，M0用地成为深圳市推动城市更新的重要体制创新（备注：新型产业用地M0是指新型产业用地是指融合研发、创意、设计、中试、 无污染生产等创新型产业功能以及相关配套服务活动的用地）。
（3）2018年8月深圳发布《深圳市工业区块线管理办法》，核心内容包括保证工业用地的总量规模，严格控制M0（新型产业用地）的比例，厂房和研发用房不得采用“类住宅化”规划设计，禁止在工业用地上建设住宅、专家楼、商务公寓和大规模商业，加大产权分割面积（厂房不低于1000㎡，研发不低于300㎡）、提高产业准入与分割转让门槛、全生命周期监管和土地使用权收回等。
（4）2019年2月深圳发布《深圳市工业楼宇及配套设施转让管理办法（征求意见稿）》，限制严格分割转让。
二，增量市场深圳将推出30平方公里产业用地，满足城市未来发展定位的产业
11月5日深圳将推出30平方公里产业用地，可供应产业用地共35块，市域范围内约25平方公里，深汕特别合作区约5平方公里。从区域分布来看，大于1平方公里的地块共有9个，分布在宝安、龙华、坪山、光明、大鹏、深汕特别合作。但深圳整体增量土地有限。目前最大的产业地产项目是星河World，每年推出的写字楼就占深圳写字楼新增供应市场的一半。
图 – 深圳30平方公里产业用地分布
三，存量市场再挖掘难度大，各方利益关系错杂
深圳改革开放以来历经近40年发展，目前产业地产土地资源十分紧张。于存量，政府提出“工改工”的策略，虽然出点发是好的，但是目前私人拥有很多的资产及土地，目前随着城市资产价值在日益增长下，不愿意同意“工改工”，将利益共享于他人或者其他企业。
2019年宏观环境趋于下滑，政府推出了一系列的措施。比如在增量方面，政府意图通过加大市场供应，以降低租金水平。政府在过程中产生的心态就是“功勋不必在我，功勋必然有我”。而且产业地产方面的政策越加严格，企业出于自身利益，开始在省内其他城市寻找机会，投资不明朗化。此时企业一味往前冲，可能起到反向作用。
3.2深圳产业地产用地：土地资源紧缺，土地成本上升，供求集中在龙岗、坪山、光明及南山
目前深圳工业用地的土地资源十分紧缺，2019年以来价格涨幅较大，和土地出让区域有关。自2010年以来深圳整体工业用地供应萎缩，整体的成交均价接近3000元/㎡。成交区域主要集中在龙岗、坪山、光明及南山，4区整体的供应与成交都在600万㎡以上，南山区的成交均价最高。宝安、龙华、盐田及大鹏新区供求价都相对较低。罗湖及福田处于中心城区，本身可出让土地资源就较少，成交价格已达5000-6000元/㎡水平。
3.3深圳产业园区：高新区扩容约14倍，分布南山、坪山、龙岗、宝华及宝安5区[x1] 11个片区
国家高新区园区形成“一区两核多园”的布局，由面积由11.52k㎡扩容至159.48k㎡。原来深圳国家级高新区主要为深圳高新技术产业开发区，即南山区的深圳湾园区，总规划面积为11.52k㎡。自1996年成立以来，发展至今，在全市不到0.6%的土地面积上创造了约11%的GDP。2019年4月深圳出台《深圳国家高新区扩区方案》，园区将扩张，形成“一区两核多园”的布局（一区即深圳高新区，两核即南山园区和坪山园区，多园即深圳高新区的多个组成园区）。5个新扩园区11个片区总规划面积约147.96k㎡，加上深圳湾园区，深圳国家级高新区总规划面积159.48k㎡。
图 - “一区两核多园”的布局
3.4深圳产业地产面临困境：亟待解决提高单位土地产出、降低租金成本及增加适配新兴企业的产业园等多重难题
目前深圳产业地产面临的问题，诸如：
（1）提高单位土地的产出：在产业用地资源日益趋于紧张的情况下，如何创造更多的财富、带来更多的就业，提高单位产出的坪效；
（2）降低物业的租金成本：在经济下行及外部环境不明朗的情况下，企业或由于要素成本上升而外迁，或考虑降低扩张，或由于金融政策打压及政府监管趋严等多种情况，深圳写字楼空置率居高，2019Q2深圳甲级写字楼空置率环比上升23.3%，而前海的甲级写字楼空置率在50%以上，政府如何在政策乃至行政层面上给予企业很多的支持？比政府打击“二房东”乱象，严控租金；前海管理局为提升企业回迁继续强化租金优惠政策，采取补贴一半租金的措施吸引企业；
（3）解决产业空间错配：深圳正处于经济换挡提速，缺乏适合于优质创新企业发展的空间，而已经存在的一些小型产业园区无法满足企业需求。
四、深圳产业地产典型案例
4.1深圳产业地产企业3种主要模式：一二级联动开发、传统二级园区开发、旧改
（1）一二级联动开发模式：以招商蛇口为代表的“前港-中区-后城”的产业新城模式在国内独具特色，与其企业基因关系密切。产业新城的开发需要整体联动，以港口先行，产业园区跟进，再配套城市功能开发。招商蛇口形成研究和布局、产业导入和升级、一二级联动开发、城市综合运营的一整套流程。典型案例为蛇口网谷。
（2）传统二级园区开发模式：对二级市场土地进行再开发，典型案例为深圳湾科技生态园。
（3）旧改模式：深圳存在很多旧改产业地产项目，主要以“工改工”的形式存在，政府持积极支持的态度，典型案例为天安云谷、星河World。
4.2深圳产业地产7个典型案例
图- 典型案例分布
①深圳万科前海企业公馆
前海的标志性产业项目，采用的是BOT（建造—运营—转移）土地开发理念，由万科集团和前海投资控股有限公司合作。万科集团仅拥有土地8年的建设、运营、维护和使用权，后期移交给政府。项目总占地面积9.4万㎡，总建筑面积为6.4万㎡。项目分为两期开发，2013年9月5日正式开工，2014年12月全部完工并开馆启用。园区定位为重点发展金融业、现代物流业、信息服务业和现代服务业为主的产业基地，目前已聚集了以金融业占比最高的多家企业。项目最大的亮点为，万科在可以获得较高收益的情况下，但在政府要求将项目打包成REITs。以前海万科企业公馆的租金收益权为基础资产，发行鹏华前海万科REITs。该REITs产品作为中国首只投资REITs项目的公募基金，于2015年6月8日正式获批并完成注册，6月26日限量发行
②星河World
岗坂田街道“工改工”的典型案例，坂田最大的综合体项目。星河控股旗下首个产业地产项目，承载了星河集团的转型升级。项目占地面积6.2公顷，建筑面积约160万㎡，整体分五期进行建设。原来是雅宝科技园，2009年由星河集团接手打造，2014年正式投入运营。2017年招商面积近10万平方米，单个项目招商面积全深圳第一。项目全部建成后，将集聚1000家企业，提供7.5万就业机会，创造年产值逾1000亿元，新增税收100亿元。星河WORLD的建造是以金融、战略新兴、文化创意三大产业为引领，按照产城融合理念打造“园区+金融”双闭环的产业新城。
③天安云谷
岗坂田街道“工改工”的典型案例，占地76万㎡，总建筑面积289万㎡，总共分六期滚动开发，其中一期2014年底建设完成。项目将产业+生活+学习+商业+商务全息结合，通过智慧园区服务平台构建，开创“云服务模式”，以人为核心，打造企业与人才关联的产城社区，也是以社交化、移动化、大数据分析、云计算为内容创新云社区。华为终端、艾比森、安奈儿、世强电讯、香港环轩等行业龙头也已进驻园区。
④宝能科技园
园区位于龙华区，由宝能控股旗下子公司中林实业斥资百亿打造。项目规划用地面积30万㎡，建设总面积达168万㎡，分三期建设，是融产业办公、科技研发、人才公寓、商务休闲、宜居宜业为一体的国际化生态产业园区。项目于2013年起投入运营，集聚了新一代信息技术、新能源与新材料、生物医药等三大高科技产业集群。一期已入驻企业372家，包括国家级高新企业232家，高新双软企业29家，创业板、新三板挂牌上市企业17家。
⑤深圳湾科技生态园
项目作为深圳湾七大产业园区组成部分。七大园区作为深圳高新区重点园区，整体是由深投控打造的产业园区旗舰产品，包括深圳湾科技生态园、深圳市软件产业基地、深圳湾创业投资大厦、深圳湾创新科技中心、深投控创智天地大厦、深圳软件园、高新工业村等深圳湾，总建面接近400万㎡，按照国际新一代产业园区标准规划建设，目前已经引入800家高新企业，目标是超过1000家，年产值达到1500亿。园区算大帐，园区是政府意志的体现，租金有较大的折扣，政府强势导入核心产业资源，短期内不考虑成本回收。
图 – 深圳湾科技生态园
⑥蛇口网谷
为招商局蛇口工业区与南山区政府携手打造。
⑦华侨城甘坑客家小镇
The End
你可能还想看
大家也关注一下产城君的好兄弟吧~
合作交流请联系：
司女士 13681699018
华南区域请联系：
李女士 18221952557