评级下调、销售额下滑,白石洲项目再次成为绿景中国唯一“砝码”

编辑导语:似乎白石洲项目已成为绿景中国唯一的“砝码”。

图/网络

自拉来万科注入白石洲旧改项目后,绿景(中国)地产投资有限公司(下称“绿景中国”)就颇为低调,可即便如此却仍难驱散外界对其关注的目光。

就在近日,评级机构惠誉表示其已将绿景中国长期外币发行人违约评级从“B-”下调至“CCC”,同时将高级无抵押评级一级Gemstone international Limitde发行的未偿美元高级票据的评级从“B-”下调至“CCC”。

惠誉表示下调的原因主要是因为绿景中国流动性紧张,以及对即将到期债务再融资能力的不确定性。

事实上,外界对绿景中国的担忧由来已久,早在拉万科入局时,就有声音表示主要因绿景中国资金能力不够,万科入局缓解了绿景中国的流动性,而当绿景中国再次陷入流动性危机后,绿景中国又将何以渡过呢?

 

境外债集中到期,评级遭下调

9月16日,惠誉将绿景中国长期外币发行人违约评级从“B-”下调至“CCC”,同时将高级无抵押评级及其由Gemstone international Limitde发行的未偿美元高级票据的评级从“B-”下调至“CCC”,回收率评级为“RR4”。

此次评级下调主要反映了绿景中国的流动性紧张,以及其为即将到期的资本市场债务(包括2023年3月10日到期的4.7亿美元债券)再融资能力的不确定性。

据企业预警通APP显示,绿景中国目前共存续7只境外债券,累计存续规模6.41亿美元,截至目前折合人民币近45亿元,并且此债券全部于一年内到期,其中最近一笔到期的美元债则为前述惠誉提到的于2023年3月10日到期的4.7亿美元票据,截至目前折合人民币约33亿元。

但据绿景中国前不久披露的半年报显示,绿景中国包含受限资金在内的银行结余及现金为57.32亿元,覆盖前述4.7亿美元票据绰绰有余,但要知道的是,绿景中国其中受限资金为26.78亿元,剔除受限资金后,其可用银行结余及现金仅为27.44亿元,远远难以覆盖前述美元债。

更别说同期绿景中国还有其他一年内到期的短期债务及24.85亿元的一年内应付账款了,倘若一年内到期的所有债务全部算上,绿景中国仅有的27.44亿元的现金远远不能将其覆盖。

 

经营性现金流保持净流出

另外,销售回款作为房企偿还负债的主要资金来源之一,随着销售额的增长而增长,但绿景中国该项数据表现却不慎良好。

数据显示,今年上半年根据商品房认购书的合约销售总金额约为25.55亿元,同比上调约22.6%,而同期其房地产开发与销售所产生的收益约为55亿元,同比下降约68.1%,并且其上调的合约销售总金额对于绿景中国前述债务而言不过是“杯水车薪”。

并且据惠誉表示,上半年绿景中国净债务由上年末的242亿元增长至报告期末的274亿元,主要因为同期产生了巨大的开发成本,其中包括解决约4.5亿元的白石洲项目地价和10亿元的利息成本,与此同时,还偿还了于1022年5月可回售的14.6亿元可转债中的5.99亿元人民币的部分。

因此上半年绿景中国经营性现金为净流出的状态,而惠誉预计下半年基于白石洲项目另外的4.5亿元购地金额及持续的巨额利息成本和8月份偿还的5.09亿元在岸债券的情况下,绿景中国下半年的经营性现金流将持续为负。

而在此基础上,绿景中国自然没有富余的资金用于偿还负债,因此惠誉对其评级的下调并非空穴来风。

因此,惠誉认为,鉴于2023年白石洲项目预售开始前绿景中国的流动性紧张,且内部现金流产生有限,该公司将不得不依靠外部资金来偿还2023年3月到期的4.7亿美元债券,但在市场环境下,其再融资风险高企,因此下调了绿景中国评级。

 

再次质押白石洲项目股权

据了解,绿景中国被称为“深圳旧改专家”,其多年来深耕旧改项目,近年来毛利率均处于40%以上,在行业中处于较高位,凭借专业过硬的旧改经验,绿景中国耗费十年时间拿下了深圳最大城中村之一的白石洲旧改项目,在行业中一举成名。

据悉,绿景中国将白石洲项目分为四期滚动开发,开发周期合计约为8年到10年,扣除反签面积后,绿景中国的可售面积约为180万平方米,据界面新闻此前报道,白石洲项目一期至四期可售面积分别为20万平方米、10万平方米、60万平方米以及70万平方米,按照一期可售货值300亿元粗略推算,三、四期的可售货值规模至少超过千亿元。

但由于旧改项目周期长,大量沉淀资金,再加上白石洲项目如此大的体量,数十亿销售规模的绿景中国自然难以消化,此前绿景中国曾以23亿元的价格将白石洲项目三期、四期20%的经济权利出售给老大哥万科,并在8月份收到11亿元的资金,前述8月偿还离岸债券的资金或许就源于此,为其缓解了些许资金困难,2023年第一季度或许还将收到剩余12亿元人民币,再次为其缓解流动性。

只是如今,绿景中国再次陷入流动性危机,远水解不了近渴,绿景中国又将目光聚焦在了白石洲项目,据惠誉表示,为缓解前述资金危机,绿景中国正就以其深圳的投资物业为担保获取15亿元至20亿元人民币的额外银行贷款事项与银行沟通,与此同时还在与离岸基金投资者交涉,以白石洲项目公司的股份质押获得3亿至5亿美元的贷款。

一次、两次用白石洲项目换取缓解流动性,似乎白石洲项目已成为绿景中国唯一的“砝码”,只是这唯一“砝码”又能支撑到几时呢?

原文作者:王婷妍

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