背靠国企高调拿地,绿城中国弯道超车野心凸显

编辑导语:即便达成销售目标,或许也名不符实。

图/百度百科

日前,杭州年内第三批集中供地完美收官,除华润置地招商蛇口、保利等大型央企以外,本地滨江、绿城仍为主角。

据了解,本批次供地中,总出让19宗地块,其中9宗以一轮低价成交,其中8宗封顶进入线下一次性报价,剩余2宗溢价成交,最终19宗地块全部出让成功,总土地出让金额430.6亿元。

绿城中国控股有限公司(下称“绿城中国”)以95.4亿元的价格摘得申花、闲林、龙坞3宗地块,略胜滨江集团一筹,成为本地集中供地拿地榜单第二名,可谓拿地热情高涨。

事实上,在杭州今年3个批次的集中供地中,绿城中国始终保持高涨的拿地热情,共摘得12宗地块,耗资280.76亿元,在拿地榜单中位列前茅。

而自去年下半年房地产开发进入“黑铁时代”以来,不少房企主动减少拿地数量以确保资金正常流动,绿城中国不但反其道而行,还多次高调拿地,不禁令人质疑身处“黑铁时代”中的绿城中国究竟有何考量?

 

拿地热情高涨

据好地网统计,杭州此次集中供地是杭州实施宅地集中供应以来出让规模最小的一次,此次地块总出让面积1568亩,总起价409.6亿元,与上一轮供地相比挂牌总建面减少了136万方,减幅达39.6%;总起价减少22.6%至120亿元。

不过,在克而瑞浙江区域看来,此次供地“虽然量少,但是质优”,与此同时,据华夏时报报道,浙报传媒研究院表示“可快速去化和已深耕板块成房企首选”,例如,本轮土拍中竞争十分激烈的板块目前在售新盘去化均较快,未来去化速度可以得到很好的保障,所以吸引较多房企参与,同时,部分房企选择进入的是已深耕的板块。

据了解,浙江,尤其是杭州地区为绿城中国深耕板块中重要的城市之一,财报显示,截至上半年末,绿城中国一二线城市的新增货值占比高达90%,主要集中在北京、杭州、宁波等重点城市。

绿城中国此次摘得地块中,首先,申花、闲林地块为热门之地,绿城中国摘得此地块不仅未来去化速度得到了保障,还对深耕板块进行了进一步的补充,有助于实现绿城中国董事会主席张亚东此前提到的“到2025年要达到销售规模5000亿元,其中传统房地产开发部分要实现3500亿元,轻资产部分要实现1500亿元”的目标。

 

 背靠国企,融资渠道通畅

其次,绿城中国有足够的实力实现其销售目标,众所周知,目前大多数房企融资困难,找钱无门,陷入资金断裂或在资金断裂边缘徘徊。

绿城中国背靠国企中交集团,拥有着令人生羡的融资优势,据绿城中国执行总裁耿忠强透露,2022年上半年,绿城中国境内外公开发债平均利息成本为3.33%,较上年同期的3.73%相比,减少了0.4个百分点;发行金额175.78亿元,较2021年同期的124.62亿元相比增长了41.4%。

境外债方面,绿城中国上半年发行了4亿美元的绿色债券并增发了1.5亿美元的高息债,同时清偿并注销了全部境外永续债。

例如,年内1-4月,绿城中国在银行间市场发行了3笔中期票据,平均利率3.62%,较2015年降幅超50%。

据推算,绿城中国年初至今总融资额达211元,同比增长68.8%,平均融资成本进一步降至4.5%。

值得一提的是,6月17日,绿城2022年小公募债150亿元的再融资计划已正式反馈,且此笔债券用途极为宽泛,不仅包括即期还债还设计项目建设等。

要知道,同行别家房企融资困难程度已溢于言表,绿城中国不仅融资渠道通畅,甚至融资成本都在下降,而这一切都得益于中交集团的背书,自2015年中交集团入股后,绿城中国的融资成本逐年下降,2015年至2021年,其平均融资成本更是从7.3%降至4.6%。

有大股东相助及背书,绿城中国实现目标自然全力以赴,对中交集团及绿城中国来说可是一件一举两得之事。

只是,绿城中国并非全然无后顾之忧。

 

销售额存“水份”,永续债引关注

绿城中国虽没有债务压力,但在绿城中国负债中,永续债规模一直以来都是为人诟病的关键。

去年上半年绿城中国永续债185.37亿元,利息6.5亿元,在当期归母净利润中的比重达27%,而同期绿城中国资产有息负债1279.18亿元,同比增长7.31%,资产负债率81.33%,据焦点财经报道,倘若将永续债计为负债,那么绿城中国的净负债率将达120.8%。不过今年上半年永续债已降至25亿元。

值得注意的是,永续债不同于一般的负债,永续债在资产负债表中计入权益行列,这意味着永续债不仅可以缓解企业资金焦虑还可以增加企业财务杠杆,而前述张亚东提到将全部清偿并注销境外永续债,也就是说永续债仍会加重绿城中国的负债规模。

即便如此,绿城中国对规模的渴望及弯道超车的野心从前文提到的种种迹象中仍可窥探一二。

但据了解,今年上半年绿城中国实现合同销售额1717亿元,同比增长88.3%,目标达成率55.4%,借此优秀成绩力压华润置地成为房企上半年销售榜单第8名。

但如若以权益销售额来算,绿城中国排名便不甚好看了,在绿城中国1369亿元的自持项目销售总额中,权益金额仅为713亿元,权益比重仅为52.08%,并且按照绿城中国今年上半年拿地权益比重推算,其接下来销售额中的“水份”依然存在,即便达成销售目标,或许也名不符实。

原文作者:王婷妍

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