编辑导语：随着房企端的“三道红线”、银行端的“两个集中度”、地方政府端的“供地两集中”政策的相继落地，保利地产此时想要通过逆势扩张冲击规模、进而抢夺行业地位，这显然有一定的政策风险。 前三回还是不回，以后的路该怎么走，保利地产还得好好琢磨。
不久前，保利地产公布了2020年财报。
财报显示，保利地产实现签约金额5028.48亿元，终于跻身“5000亿俱乐部”。
虽然比此前定下的目标延迟一年，但能够以这份迟来的成绩送别即将退休的宋广菊，也是十分应景的。
3月24日时，国资委发布消息，宋广菊退休，不再担任保利集团党委常委、副总经理。
此消息也引发了市场对于宋广菊是否会早于2022年10月底退任保利地产董事长的猜想。
从2010年6月执掌保利地产以来，宋广菊带领其实现了5000亿业绩、1251万亿资产规模，厥功至伟。
但是，宋广菊心心念念的“重回前三”，是否能在其退休前实现，还很难说。
从2012年开始，保利地产就从前三的位置退了下来，而且被拉开的距离越来越远。
此外，据财报显示，2020年保利地产多项财务数据走低。但是，在房地产行业调控不断加码的大环境下，保利地产2020年逆势扩张、大规模拿土储，或许是看中了当前“重回前三”的绝佳机遇。
只是，最终效果如何仍需持续关注。
多项财务数据走低
年报显示，2020年保利地产销售额5028.48亿，同比只涨了8.8%，是2016年以来的最低增速。
营业收入2432.08亿元，同比增长3.06%；归母净利润289.48亿元，同比增长3.54%，“平稳”至极。
不要说对标身前的碧桂园、恒大、万科和融创，就是跟同为央企联盟的中海地产、华润置地和招商蛇口做比较，其经营数据的变动值也极为平庸。
数据显示，2020年中海地产、华润置地和招商蛇口的销售额同比增长12.5%、17.54%和25.91%，营业收入同比增长分别为13.5%、21.2%和32.71%，归母净利润同比增长分别为5.5%、3.6%和-23.58%。
但保利地产也不是完全没有好消息，年报显示，自2020年4月份起，其连续8个月单月销售额创历史新高，市场占有率提升至2.90%。
此外，2020年保利地产签约面积达3409.19万平米，同比增加9.16%，增速接近两位数。
最重要的，保利地产2020年销售额5028亿元，虽然比排名第4的融创5753亿元的销售额仍少了700来亿元，但相较于2019年二者800来亿元的差额，差距正在缩小。
在经营数据增长放缓的同时，保利地产也碰到了地产行业普遍出现的利润率下降问题。
年报显示，2020年保利地产毛利率为32.59%，同比下降2.38个百分点。
对于利润水平的下滑，保利地产官方的解释是“由于2017年-2018年公司获取的高地价项目成为结转主力，相应拉低利润率水平。”
正是在2017年，保利地产提出“重回前三”的目标，于是在土地市场频繁举牌，拿了一些高价地。而如今，这些项目进入了结算周期，拖累了公司的整体利润率。
而进入2020年，保利地产继续大规模高价拿地，此举或使其利润率在未来进一步承压。
从分区来看，保利地产国内六大片区中，华南、华东、中部、华北四大区域的毛利率水平，在2020年均出现不同程度下跌。尤其是华东片区，其毛利率下滑10.73个百分点至20.28%。
此外，保利地产的现金流表现也不甚理想。2020年其经营活动产生的现金流量净额为151.50亿元，同比下降了61.31%，而投资活动、筹资活动产生的现金流量净额则延续净流出状态。
同时，截至2020年末，保利地产短期借款同比增长52.45%，至47.77亿元，短期偿债压力有所增加。
为回前三，逆势扩张拿土储
现金流量净额的下降以及短期借贷的增加，反映的正是2020年保利地产的逆势扩张、积极拿土储的结果。
从保利地产分红政策的变化中，同样能看出端倪。
数据显示，2018年保利地产的现金分红占归母净利润的比例为31.46%，2019年为35%。到了2020年时，这个比例下降至30.18%，几乎踩线保利地产《2018-2020年股东回报规划》中“30%”的最低要求。
而根据新发布的《2021-2023年股东回报规划》，保利地产2021年-2023年分红率下调为不低于25%。
有分析认为，保利地产此举是为了留存资金，逆势增加土储。
年报显示，2020年保利地产拓展了146个项目，新增土储计容规划面积 3186万平方米，拓展成本为2353亿元。后两个数据分别同比增长19%和51%，远远超过其销售额增幅。
尤其在下半年宏观流动性边际收紧，“三道红线”政策试点推行，房企资金面全面承压的背景下，保利地产在土储市场上逆势扩张，三、四季度拓展成本占全年总投入的65%。
进入2021年，保利地产积极拿土储的势头不减。根据中指研究院的统计数据，今年第一季度保利地产合计拿地金额269亿元，仅次于绿城排名第二位，而保利地产的拿地面积排在行业第一位。
而根据研究，2017年-2020年保利地产土地储备存续比分别为4.05、3.31、2.60和2.25，呈现持续下降的趋势。
这个指标是土地储备与当期销售面积的比值，能在某种程度上反映出企业销售的可持续性。
而土地储备存续比持续下降，说明保利地产目前的土地储备略显单薄，后续再提升规模和行业排名存在一定压力。
据其他媒体报道，在年初的内部会议上，保利地产管理层提出了冲击8000亿元销售额的内部目标。
而根据资料，2021年恒大的销售目标是7500亿元，万科为7900亿元，融创为6400亿元。
由此可见，保利地产“重回前三”的野心仍在，而逆势扩张的关键正是如何大规模拿土储。
当下的保利地产所作所为，可谓是“对症下药”。
值得肯定的是，即使在2020年保利地产现金流量净额下降、短期借款增加等背景下，其债务状况依然很健康。
截至2020年底，保利地产剔除预收账款后的资产负债率为68.74%，净负债率为56.55%，现金短债比为1.82，均符合“三道红线”中绿档企业标准。
同时，截至2020年底，保利地产全年平均债务融资成本4.77%，较2019年末下降18个基点。
如此良好的融资成本优势给了保利地产继续加杠杆的空间。就在不久前，保利地发行2021年度第二期中期票据，发行金额为25亿元。
但值得注意的是，2020年保利地产新增土储的平均楼面地价为7388元/平方米，同比2019年大涨27%。
2020年楼面地价上涨的原因，主要是因为保利地产拿地集中在核心城市，使得拿地成本大幅提高。
年报显示，保利地产全年38个核心城市拓展金额占比达83%，同比提升4个百分点，新增货量中住宅类占比约85%。
与此同时，在销售端，保利地产2020年的签约均价14749.78元/平方米，同比2019年却是在下降。
如此可知，保利地产的利润率水平将被进一步压缩。
在“重回前三”的要求下，保利地产逆势扩张规模，却可能以牺牲利润率水平为代价，这是否划算？
随着房企端的“三道红线”、银行端的“两个集中度”、地方政府端的“供地两集中”政策的相继落地，保利地产此时想要通过逆势扩张冲击规模、进而抢夺行业地位，这显然有一定的政策风险。
前三回还是不回，以后的路该怎么走，保利地产还得好好琢磨。
原文作者：梁华梁
编辑：华梁