作者：公子不悔
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临近年底，很多机构和平台公布了各城市全年房价涨跌幅情况，本号统计了中国房价行情网追踪的数据发现：
在被统计的313个城市中，同比下跌的有84个，1个持平，228个城市上涨。
制图：城市财经；数据：中国房价行情网
下跌的城市中，不乏一些中心城市，如苏州、青岛、北京、天津、郑州、济南、石家庄、南宁、贵阳等，但从数量上来看，上涨仍是大趋势，所不同的是，今年下跌的城市较去年增加了不少。
下跌城市增多，一方面是因为今年的经济形势所逼，即便很多城市直接或间接放开了限购，但人气和财气不景气，楼市依然难以活跃。
另一方面，下半年新一轮调控开启，官方采取了三位一体的方式，对调控进行了收紧。不仅收紧了数十个城市的调控政策，还对开发商划定了三条红线。
三条红线分别是：
第一条，房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；
第二条，房企的净负债率不得大于100%；
第三条，房企的“现金短债比”小于1 。
开发商一旦触碰红线，便会遭受融资惩罚。具体处罚如下：
上述三项指标全部“踩线”，有息负债不得增加；若指标中两项“踩线”，有息负债规模年增速不得超过5%；若只有一项“踩线”，有息负债规模年增速可放宽至10%；若全部指标符合监管层要求，则有息负债规模年增速可放宽至15%。
02
房企存活，依赖的就是融资扩充现金流，一旦融资受阻，无异于阻塞了房企的活命之路。
而透过数据来看，上市房企中，大多数或多或少踩到了三条红线。
于是乎，我们能够看到，一大波已经踩了多条红线的房企，纷纷开启了降价促销活动，以加快出货收回现金降低负债。
九月份，恒大就在全国开展买房七折优惠活动，其目的说是为了冲击金九，在9月与10月完成2000亿的销量，但真正的目的，大家都心知肚明：快速回笼资金，降净负债率，降低剔除预收款后的资产负债率，降低现金短债比。
都想抢在三条红线2021年正式试点前，将负债率降到警戒线以下。
恒大的效果颇为显著，在降价跑量助攻下，其负债率降了不少，同时又提前完成了年初定下的销售目标。
数据显示，截至2020年11月，该集团已超额完成年度销售目标，但销售均价由2019年同期的1.03万元/平方米，下降至今年的8960元/平方米，相当于打87折。
在这种背景下，很多城市的开发商都在搞促销，我有几位近日广东佛山、江西南昌买了房的朋友告诉我，他们都是在促销活动下购买的。
促销是一种好听的说法，本质上就是降价。降价促销跑量，薄利多销，这是很多商场经常采取的战略。
临近年底，很多开发商还未达成年初定下的销售目标，另外又有三条红线即将进入试点期，在此背景下，又有开发商开展了大力度促销。
比如富力，前11个月累计实现合约销售金额1172.8亿元，目前只完成了销售目标的77%。此外，富力的资产负债率虽已降至69.72%，但仍是“橙档”。
据第一财经披露，市场消息显示，富力地产面向员工推出购房优惠：
2020年12月23日~2021年1月22日，凡富力集团、全国及海外各分公司、子公司的员工，购买2020年全国在售项目，一次性付款最低可获75折优惠。
此活动，不限套数。
这是要开启全员买房的节奏。如此大力度的优惠，一方面确实让利给了自己的员工，同时又能让公司快速回收现金流，让公司的销售业绩尽可能靠近年初的销售目标，同时也能降负债。
每年年底，都是房企搞促销冲量的时候，今年又叠加了疫情和三道红线因素，房企们力度更是胜过以往。
很多房企还搭载了电商平台，比如贝壳、阿里买房等平台，在线上搞起了促销活动。
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因此，本号认为，当下对于中心城市的刚需和改善需求人群来说，是捡漏上车的好机会。
理由很简单，此时不上车，中心城市的房价未来会更贵。
社科院预测，2021年全国商品房价格仍将上涨，平均涨幅为5%。
有人或许在等着房价下降，跌到自己的心理价位。但要知道，房地产仍是我们的支柱产业，官方始终在要求房地产要健康发展。健康发展的前提，是房价稳定，不是大跌。
此外，很多城市仍依赖土地财政，土地价格一直在上涨，而中心城市的人口在城市化背景下一直在增加。
去年杭州常住人口增加了55.4万，宁波增加了34万，佛山、成都、重庆、长沙、西安的常住人口增量都在20万左右。
制图：城市财经
想想看，楼市成本价（地价）不降，人口不断增加，购买需求在增加，大多数中心城市的房价没有大跌基础，反倒有长线上涨的动力。
不趁此机会上车，时机稍纵即逝。 @一周好文榜