作者：公子不悔
01
天津楼市在调整，不是啥新鲜事，毕竟已经跌了三年，但调整的幅度有多大，很多人不清楚。
纬房大数据库最新披露的数据显示，天津当下的房价相比于2017年3月最高价位，下跌了21.8%。
可以看到，上面下跌幅度较大的十几个城市，大部分都是北方城市，其中京津冀城市圈就占了5个，廊坊、天津、石家庄、北京、保定。
廊坊的房价相较于最高点，几乎腰斩。天津平均价跌超了五分之一，其实个别楼盘下跌幅度，远不止五分之一。
据时代财经披露，有人2018年10月在天津西青区以150万元的总价入手了一套60平方米左右的小户型，本想着用来投资，却梦想破灭了。因为业主现在发现，其同小区同户型的房子，挂牌价已经跌至115万，如果交易，扣去所有税费，将亏损几十万。
这还算好的。时代财经还披露，天津南开区的一套230平的改善大四房，从最开始挂牌的750万元，一路降价至如今的620万元，业主前前后后降价17次，降价幅度达130万元，但如今依然未能卖出去。
当然，这样的案例可能不多，但足以说明天津当下的楼市有多冷。
这套房子前后降价17次，降幅130万依然找不到接盘侠，一方面是因为大户型难卖，由此可以看出，如果是投资，切记不要买大户型，标准户型总价低，最容易出手。
归根结底，还是因为行情偏冷，大家都是买涨不买跌。
02
关键问题来了，天津楼市为何这般冷？原因有多种。
首先有大环境因素。
整个北方，因为人气、财气被南方虹吸，楼市整体偏冷，天津作为北方第二大城市，自然无法置身事外。
其次有调控因素。
北京是调控最严厉的城市，天津的调控也不弱。
非天津市户籍居民家庭在天津市范围内购买住房的，需提供在天津市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明。补缴的社会保险或个人所得税证明不得作为购房有效凭证。
此外，还有供需因素。
根据过往成交记录估算，天津新房库存去化周期长达28.2个月，而一个城市合理的去化周期应在12-18个月左右。
按照自然资源部的规定，当一个城市的楼市消化周期在36个月以上的，应停止供地；36~18个月的，要适当减少供地；18~12个月的，维持供地持平水平；12~6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。
天津为28.2个月，供应远大于需求，房价下行压力较大，需要减少供地。
最重要的因素，还是天津的经济与人口基本面出现了问题。
想想看，深圳、杭州、南京等城市的调控政策亦是非常严厉，甚至比天津还要强，但这几个城市的房价从调控至今，上涨势头就没有调转过，就是因为它们经济活跃、人气旺盛。
经济方面，天津在经历了两次主动挤水分，挤掉了8000亿左右后，其2019年GDP规模仅为14104亿元，2019年的位次下滑至第10位。
最新的2020年前三季度GDP数据显示，天津已经掉出前十。最关键的是，在多数中心城市GDP增速已经回正的情况下，天津前三季度GDP增速为0。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
人气方面，2017年天津人口出现了负增长，常住人口减少了5万人。
2018年，在海河英才计划之下，天津常住人口增量转正，但也仅增加约3万人。
2019年天津常住人口1561万人，常住人口增量也仅在2万左右，不到深圳、广州、杭州、宁波、佛山、西安、成都、重庆等城市的增量零头。
制图：城市财经；数据：天津统计局
人气与财气流失，库存消化周期又远高于警戒线，再加上调控因素，天津的房价焉能不跌。
其实天津很想放松限购，2018年就以海河英才计划变相放松了限购，后来因为咨询落户的人太多，才对政策打了补丁。
最近天津又被传出要放松落户的消息，虽然最终被辟谣，但无风不起浪，事出必有因，大家心领神会就行。
03
最后来探讨一个问题，天津的房子还能买吗？
这里说的能买，主要指投资，天津本地的刚需，当然可以买，毕竟天津经济虽然下滑，却依然是北方第二城。
回到问题本身，本号的答案是，长线仍值得投资。
首先，人气方面，天津虽然常住人口增量不是太高，但至少是正的，没有继续流失。
其次，天津城市级别高，仅这一点就注定了天津不会没落。尽管全国经济中心在持续南移，天津的位次在不断下滑，但基本会止住在第15位左右。
作为直辖市、国家中心城市的天津，依然是管理层各种利好政策倾斜的地方，天津目前正处在经济转型、产业转型的阵痛中，一旦走出来，天津不会太差。
投资楼市，投的就是对这座城市的期望，既然天津未来的期望不会差，它的楼市自然仍有潜力。
本号以为，房价已经下跌三年的天津，跌势还会维持一段时间，预计2021下半年，天津楼市应该会回暖。因为在板块轮动理论下，目前上海和北京的楼市已经有起色了。
不用等太久，就该轮到天津和廊坊了。 @一周好文榜