作者：公子不悔
01
西安，从不缺话题。
就在众人讨论房地产税会不会空降深圳，在深圳率先开启征收的时候，2020年12月的第一天，西安非常识趣地发布了楼市调控大招，成功抢占了话题C位。
12月1日，西安市住房和城乡建设局、西安市金融工作局、西安住房公积金管理中心、西安市自然资源和规划局，四部门联合下发关于进一步加强房地产市场调控的通知。
文件要点如下：
1、在西安拥有一套90平米以下住房的人，想要买第二套，如果第二套面积在144平米以下，首付比例为40%，如果之上，则首付不得低于50%。
2、在西安拥有一套90平米至144平米范围内住房的人，想要买第二套，如果第二套面积在144平米以下，首付比例为50%，如果之上，则首付不得低于60%。
3、在西安拥有一套144平米以上住房的人，想要买第二套，如果第二套面积在144平米以下，首付比例为60%，如果之上，则首付不得低于70%。
4、在符合以上首付比例要求的情况下，居民家庭住房商业贷款未结清时，再次使用商业贷款购买住房的，首付比例不低于60%。此外，公积金二套房的首付比例也上调了。
如果用一句话概括这几条政策便是，西安给楼市降杠杆了。
在此之前，西安并没有这么细的划分，而且二套房之前最高的首付比例是50%，最低是40%，现在最高上调至70%。
02
西安此举，一定程度上可以抑制其过热的楼市，因为针对的是二套房，目的就是打压炒房客。
但这一招没法从根本上冷却西安的楼市，原因稍后再做解释。在此先解答一个疑惑，西安为何在此时出招？
原因很简单，西安楼市涨得太厉害了，与当下的楼市语调完全不符，如果西安自己不主动调整，就有可能被叫去约谈被动调整。
西安楼市有多热？从2016年国庆大调控以来，西安房价的上涨趋势，基本没有改变过。
不久前统计局公布的70个大中城市10月份房价数据显示，10月房价环比上涨0.5%，同比上涨7.6%。二手房环比上涨0.3%。
7月份的时候，本号曾根据统计局追踪的70个城市数据统计过各城市过去5年的房价累计涨幅情况，结果发现西安过去五年房价上涨了75.8%，超过了深圳、杭州等楼市火热的城市，也超过了房价已经连续上涨近60个月的徐州，稳稳位居第一位。
这还只是统计局的保守统计，西安的真实房价，其实早已经翻倍了。
制图：城市财经；数据：国家统计局
这样的涨幅与涨势，明显和当下的楼市语境格格不入。
涨幅位居第二的徐州，在此之前已经非常识趣地出台了非常强硬的调控政策：商品住宅备案价格一年内不得调整。
当下是什么楼市语境？
央媒新华社在评论深圳楼市打新热时表示，“打新热”背后的买房牟利现象与“房住不炒”理念背道而驰，建议出台更严厉举措。
银保监会主席郭树清，近日多次在重要会议上表示：房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。
而前财政部部长楼继伟在“第11届财新峰会：重建全球信任”上，表示：
中国在经济复苏上走在前面，已经到了研究宽松货币政策有序退出的时候，但退出的节奏也要掌握好，必须要早研究。
显然，当下的语境是贬损，是打压，是痛批。
上半年还默认各个城市可以不同程度放松调控，现在为何态度发生了180度转变？这个原因，在之前的文章中本号分析过。
第一，经济回暖好于预期，楼市的重要性在减弱。
第二，房价持续上涨，正在加大贫富差距，需要进行调整，若任其发展下去，会激化社会矛盾。
有此两点，管理层对待楼市的态度必然会发生转变。
西安似乎看清楚了这一点，才很识趣地主动给楼市降杠杆了。
03
那关键问题来了，这招对西安楼市有作用吗？
本号的观点是，短期内有一定的效果，但没法从根本上解决问题。
深圳的二套房首付比例早就是70%了，深圳的楼市冷了吗？丝毫没有。
我们的城市在调控楼市时，仍是单向思维，总是想着怎么去限制大家购买，限制价格，而没有想过疏导。
或者说，不是他们没有想到过疏导，而是他们没有魄力和勇气去疏导。
因为疏导的方法只有一个，降地价，增加土地供应，汇成一句话便是：增加廉价土地的供应。
这一点，很多城市都根本没法做到，即便是摆脱了土地财政依赖的深圳，也做不到。
其他城市做不到，是因为他们仍极度依赖土地财政，仍需要依靠卖地来获取财政收入，运转城市，为城市的基建输送资金。
而深圳这样的已经摆脱了土地财政的城市，不敢这样做，是因为大幅度降地价，会动摇房价根本，带来不可预料的系统性金融危机。
想想看，一旦地价大跌，引发房价大跌，很多人就会断供抛售，银行会出现一大堆烂账，这样的场面没法收拾。
所以说，即便目前楼市的语境发生了变化，楼市不怎么受待见了，管理层也仅仅只是想给这匹脱缰的野马上个辔头、鞍鞯，而并不是想卸磨杀驴。
换句话说，管理层只是想让房价停下脚步歇歇，而不是将它推下悬崖。 @一周好文榜