按揭买股还是按揭买房

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按揭买股还是按揭买房,做房奴还是股奴。

此文也算是对自己大比例融资买入招商银行的一个说明。

先来几个设定条件:

1、假设现有资金300万,买股买房都融资200万;

2、银行贷款利率为基准利率6.55%,买股融资利息为8.6%;

3、通过技术手段展期买股融资,实现无限展期;此条不懂的可以看云蒙置顶贴里如何融资展期及省钱;

4、极端情况下市值长期(半年以上)横盘在400万以下时,展期担保品不够,再使用一部分流动资金来提确保股份不丢。此条不懂的可以看看融资融券的规则,担保品折价0.65,融资股折算0.6,1:1配资大部分券商可实现;

5、甲股票买入招商银行,每股10.47元,买入股票近48万股。买入北京市二至三环内一套房,房价为6万一平,大两居一套83平米,按揭20年。(房价含税费,在一些好一点的地段房价远超这个数)

6、招商银行每年利润增长与新常态M2同速,即为13%,股息分红30%。过去十年增长一直超过M2增速。

7、房子买后用来自住就是负债品,不考虑,如果需要消费那就用租金再去租。房子租金为每年8万,过去十年租金增长也就7%,设未来增长继续为7%。

现在看看未来的情况:

2015年:

甲股票分红48万*0.71元,即34万元。支付利息17万,还款本金17万,还欠券商183万。

乙租金收入8.6万,按揭还款每月1.5万,一年18万,需要自掏腰包9.4万。

2016年:

甲股票分红48万*0.8元,即38万元。支付利息16万,还款本金22万,还欠券商161万。

乙租金收入9.2万,按揭还款每月1.5万,一年18万,需要自掏腰包8.8万。

2017年:

甲股票分红48万*0.91元,即44万元。支付利息14万,还款本金30万,还欠券商131万。

乙租金收入9.8万,按揭还款每月1.5万,一年18万,需要自掏腰包8.2万。

2018年:

甲股票分红48万*1.02元,即49万元。支付利息11万,还款本金38万,还欠券商93万。

乙租金收入10.4万,按揭还款每月1.5万,一年18万,需要自掏腰包7.6万。


2019年:

甲股票分红48万*1.15元,即55万元。支付利息8万,还款本金47万,还欠券商46万。

乙租金收入11.1万,按揭还款每月1.5万,一年18万,需要自掏腰包6.9万。


2020年:

甲股票分红48万*1.3元,即62万元。支付利息4万,还欠券商46万元,剩余现金12万元。

乙租金收入11.8万,按揭还款每月1.5万,一年18万,需要自掏腰包6.2万。


由此可见,在2020年:

甲通过股息已还清融资本息,并收入现金12万元,招商银行股票48万股,每股净资产为24元,每股收益4.33元,如果当时给予15倍PE股价65元,市值为3120万。

乙这些年自掏资金50万还款,还有14年每年18万的按揭需要去还款,我不知道2020年此套房会不会涨到10万市值830万,反正我打问号。

(上述算法适用于分红30%的浦发银行,兴业银行、民生银行也很快会实现30%分红)



@东博老股民 @小小辛巴 @释老毛 @不明真相的群众 @黄建平  @梁宏 @唐朝 @唐史主任司马迁 @二线牛牛 @西点老A @zangyn @管我财 @耐力投资 @价值at风险 老师阅示,云蒙目前融资比例基本类似,80%融资买入了招商银行。

精彩讨论

捂股丰登节节高2016-04-16 09:19

现在北京二环房子已经超过10万了……杠杆买房完爆买股

7千的成长记录2017-09-01 15:43

买房与买股还有一个比较大的区别就是,买房可以25%的首付,杠杠达到3倍,而盈透炒股最多只能达到2倍(隔夜),同时盈透有下跌平仓线,买房就不同,即使房价下跌了,只要你都按时还款,银行不会把你房子买了进行平仓。

全部讨论

云蒙2014-10-12 12:02

履道坦坦2014-10-12 12:02

如果准备长期持有银行股,必须要考虑利率市场化带来的净息差收窄的影响,现在银行贷款浮动区间已经完全放开,存款在基准利率基础上只能上浮10%,如果完全放开存款利率浮动上限,银行业竞争的结果,定期存款利率可能还会有20%以上的上升空间,而活期存款利率很可能会有5倍以上增长,目前工行和招行活期存款占比都达到50%以上,存款利率增长会导致净息差大幅减少,虽然有部分可以转嫁给贷款企业,但是大部分还是要银行自己消化,我专门和几家银行一线管理人员探讨过这个问题,大家比较一致的看法是净息差会下降100基点左右,我对工行测算过,净息差下降100基点,利润下降50%,招行要稍微好一点,因为招行手续费收入占比接近30%,比工行高将近10个百分点(2014年上半年数据),我预计未来利率市场化改革会采取渐进的方式,逐步放开存款利率上限,银行除了向贷款人转嫁一部分成本,还可以通过存贷款业务规模的扩大以及提高手续费收入占比来抵消成本增加对利润的影响,因此,未来利率市场化正式启动后,银行业财务报表可能是手续费收入持续上升,存贷款规模持续上升(招行会高于GDP涨幅+CPI涨幅),但是净息差下降,利润小幅增长甚至持平,按照目前的分红比率,持有银行股并取得稳定收益也是不错的,但是融资买入就很难说了.

不退道道2014-10-12 12:02

不论谁不能逃离我这个判断:股价涨,高兴。股价跌,不高兴。能够逃离的,都已经是世界名人了。

云蒙2014-10-12 12:01

讨论已被 不会不同 删除

云蒙2014-10-12 12:01

谢谢。

云蒙2014-10-12 12:00

云蒙2014-10-12 12:00

好吧,你对我了解真不多,我已持有8年了。46-23-12-9都在加仓

云蒙2014-10-12 11:59

是的,我也觉得很奇怪