海外炒房的小心了!泡沫将破,有对冲基金做空加拿大房产(转载)

这里的朋友都是热衷金融投资的,但是现在国人太爱房地产了,国内买不了了就去国外买。我身边这样的亲友特别多,北美当然是最受欢迎,但是现在房价也真是高啊。反正我想说,国外的房地产真的和国内不一样啊,人家是自由市场!人家有做空机制!

刚看到多伦多华人媒体报道了有对冲基金开始做空加拿大房产的消息,分享给大家,买点儿海外基金跟着赚钱[赚大了]嘿嘿,我已经开始研究怎么开户出金了,有做过的也欢迎来交流哈@今日话题 

以下是报道:

房产泡沫将破?加拿大最大的华人对冲基金大力做空房产行业

2017年4月5日,多伦多房产局公布的最新数据显示,3月大多伦多地区的住宅地产销量同比上涨17.7%,其中公寓和独栋住宅的销量涨幅最大。大多伦多地区的平均房价较去年同期攀升33.2%,为1989年2月以来的最大单月涨幅。独立屋平均价格更直逼120万加币。

                                                彭博财经报告显示多伦多楼市异常强劲

然而一片看涨之声之中却传来不和谐的声音。据消息人士透露,加拿大最大的华人基金投资公司鼎新资本(Goldenwise Capital)正在布局大力做空加拿大地产行业。鼎新资本是一家总部设于多伦多市中心金融区的低调对冲基金投资公司,管理资产规模估计在数亿美金。 其投资团队以华人为主,大部分有海外名校留学和华尔街工作背景。目前是加拿大最大的华人基金投资管理公司,为全球金融机构和高净值投资者管理投资。鼎新资本团队的s历史业绩优异,从2008年至今连续9年无论熊市牛市每年盈利,尤其在过去几次金融危机期间不仅盈利,而且收益优异。

笔者调研发现鼎新资本对加拿大房产行业的战略布局已有时日,公司的新闻稿显示他们的投研团队人员过去一年多在地产领域有显著增加。近期又有两位资深地产行业投资人士加入,一位是来自加拿大最大的保险投资集团(一家加拿大的大型上市保险公司,管理300亿美金的资产,是黑莓手机的控股股东),另一位是来自于一家意大利的地产PE投资基金公司。

步入2017年加拿大多伦多房地产市场异常强劲,核心地区的房价过去两个月以来以天计价,每天一个价,几乎每个房子都面临众多买家竞价。曾经的众多地产买家观望者和房市空头都纷纷改口,异口同声的认同,多伦多房价永远涨下去。在这个时点鼎新资本的异常举动让地产行业投资者浮想联翩。很容易让人联想到2008年金融危机前的美国房产市场。

大空头 (The Big Short)

“别人笑我太疯癫,我笑别人看不穿”。
这是电影《大空头(The Big Short)》中对冲基金大鳄的真实写照。如果你看过《大空头》这部电影,或者读过原著,你一定会明白在房地产泡沫破碎前的一刹那,是多么千载难逢的赚钱时机。

眼光独到的对冲基金投资天才,在2007年美国信贷风暴前夜看穿了地产泡沫下的虚假繁荣,用金融工具做空地产次贷斩获巨额收益,成为极少数在2008全球金融危机中大量获利的投资枭雄。十年后的今天,加拿大出现同样的历史性机遇吗?

愈演愈烈的加拿大房地产泡沫?

众多数据显示加拿大房产泡沫似乎已经危在旦夕,与十年前的美国市场有太多相似之处。

这场地产泡沫最早从温哥华开始,在过去的三年中,温哥华房屋价格一度和今天的多伦多一样飞速飙升。而如今在政府的管控条例下,温哥华的房市的成交量已大幅冻结……加拿大房地产协会的数据显示,在持续两年的攀升之后,大温哥华地区的平均房屋价格在2016年一月份达到了104万加币。但房屋价格走势从2016年年中起转而向下,截至2017年的一月,平均房屋价格仅为87.8万加元,仅仅一年时间房屋价格下降19%。

而当今的多伦多正如之前的温哥华,房产泡沫不断膨胀,前年房屋价格上涨15%之后,去年房屋价格又疯狂上涨22%,到2017年一月份,大多伦多地区的平均房价攀升至77.1万加元,比去年同期上涨了14万加元。

炒房美梦即将消失?

在北美一旦房价增涨速度超过居民的收入水平,通常下房价上涨形势将不会持续太久。由房价增速超出居民的收入增涨,造成家庭负债率高企正是2007年次贷危机爆发前夜美国市场的状况。如今,我们在加拿大看到了同样的景象。

下图向我们展示了美国和加拿大房屋价格均价相对居民收入中位数的指数(倍数),房价越高,指数(倍数)越高。从图中可以看出,美国的房价在2005年至2007年期间几乎飙升至居民平均收入的六倍之高,现如今加拿大也到了相似的境地,指数(倍数)高达5.76。

与此同时,加拿大居民的负债率也上升至空前水平,和当年美国居民有一拼。如下图所示,加拿大居民负债所占可支配收入比例逾年上升,已经达到了2008年美国金融危机时的水平,相比美国2008年后居民负债率逐步下降,加拿大居民的负债率依然保持上升态势,到如今可谓日积月累,积劳成疾,远远超过了美国。

当家庭债务不断增加,居民也将逐渐丧失还贷的能力。美国次贷危机发生时,上百万的美国居民因无法还贷而选择“弃房”离家出走,这番景象很可能也会发生在加拿大。

根据统计局数据,多伦多地区近年平均人口增速为1.6%,新进人口所带来的资金量不足以支撑整个多伦多地区房地产市场如此之快的增速,泡沫的存在几乎已是所有人心照不宣的共识,破裂的阴影已经逐渐开始笼罩。

面临失控的房价,加拿大安省政府也承受着巨大的压力和民众的指责。过去一年不仅房价暴涨,连公寓出租房的租金也大幅上涨,让众多普通工薪中产阶级面临无家可归的局面。年轻人更是看不得未来人生的希望。

而北美金融市场的现状,似乎也并不足以支持如此“欣欣向荣”的房地产市场。在本周三(4月5日)最新发布的美联储会议纪要中,有几位联储官员特别提到美股指数处在高位,代表金融环境过度宽松,部分资产类别估值有虚高的泡沫现象。一些联储官员指出,美股价格上涨主要受企业减税预期和投资者的风险承受能力提高影响,并不是对经济增长预期抬高所致,导致金融类股的表现格外优异。他们认为,一旦股指掉头下挫甚至遭遇盘整,将为部分地区联储的经济预测模型带来下行压力。言论令美股三大指数在收盘前一度全线转跌。

投资大师橡树资本(Oaktree)主席霍华德·马克思(Howard Marks)曾说过,一个资产泡沫破灭存在两个条件:价格够高和杠杆够大。加拿大居民加的杠杆在任何标准下都算够高,而价格也已经到了非常高的水平。时间上判断泡沫破灭十分困难,我们寄希望从日本和美国的房产泡沫破灭时间来看,一半要经历6-7年的快速增长以及2倍到2.75倍的价格涨幅。下面的第二图刻画了多伦多地区在过去7年左右的涨幅,大约在2.3倍左右。如果历史能说明一些事情,加拿大房产泡沫破灭时刻似乎已经咫尺可见。有人常说“This time is different”, 而我们看来,当资产泡沫破灭的时候,This time is still the same.


如何做空加拿大地产行业?

加拿大5大银行垄断着加拿大的银行业。皇家银行(股票代码:RY), 道明银行(TD),皇家银行(CM),蒙特利尔银行(BMO),丰业银行(BNS)占银行业的85%左右的份额。全加拿大的房屋抵押贷款,大约1.6万亿加元的规模,绝大部分也来自这五大银行。事实上,穆迪公司去年就警告如果加拿大住房市场经历一次中等规模的下跌(35%左右),5大银行会承受超过170多亿加元的损失。而历史上看,加拿大银行业从19世纪以来尚未经历像样的金融危机,而房价的大幅下跌可能深刻改变这个历史。如果细究,RBC持有的Uninsured住房贷款占规管资本的5.4倍以上,可谓银行中的房贷最大户。

另外,一些非银行抵押房贷机构早已成为华尔街对冲基金手里的猎物。Home Capital Group Inc.就是其中之一。该公司从银行和其他金融机构获得短期贷款,然后非常激进的放贷给购房者。在对冲基金的压力下,公司去年承认放出了至少20亿加币的“造假房贷”(Fraud Mortgage),高管还涉嫌内幕交易。股价过去两年也是大幅下滑,市值缩水将近一半(下图)。另外值得关注的公司,是加拿大最大房贷保险公司Genworth MI Canada,公司被做空的股票数量近期已经达到历史最高。

看多,看空?鹿死谁手?

在多伦多房价大涨若干年后,所有的房市空头专家都纷纷改口,异口同声的认定,多伦多房价会永远涨下去。众多的地产买家依然在疯狂的进行竞价买房。加拿大各类房产行业机构依然在鼓吹“买房最好的时机是昨天,其次是今天”。但加拿大各地的组织已经开始游说并施压政府尽快出台管控政策。如今加拿大最大的华人基金投资公司已开始布局做空地产。究竟鹿死谁手?我们拭目以待!

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