一、行业分析
据国家统计局发布数据显示，2019年1-8月中国房地产开发投资84589亿元，同比增长10.5%，增速比1—7月份回落0.1个百分点，为年内最低。其中，住宅投资62187亿元，增长14.9%，增速回落0.2个百分点。
2019年1-8月中国商品房销售额达到95373亿元，增长6.7%，增速加快0.5个百分点。其中，住宅销售额增长9.9%，办公楼销售额下降11.7%，商业营业用房销售额下降12.8%。
2019年1-8月，中国商品房销售面积达到101849万平方米，同比下降0.6%，降幅比1-7月份收窄0.7个百分点。其中，住宅销售面积增长0.6%，办公楼销售面积下降10.8%，商业营业用房销售面积下降13.9%。
2019年1-8月全国房地产开发企业土地购置面积达到12236万平方米，同比下降25.6%，降幅比1-7月收窄3.8个百分点。土地成交价款达到6374亿元，下降22.0%，降幅收窄5.6个百分点。
随着城镇化程度在过去20年的大幅提高，房地产行业也跨过了黄金时代，如今进入了白银时代，行业整体销售面积基本不再增长，未来可能还会缓慢下降，而房价也将两极分化，一二线城市随着城市化导致人口继续保持增长，此外加上经济发展和通货膨胀，从而房价继续缓慢增长，而三四线城市随着人口流出，未来多数有价无市，房价很难得到支撑。
此外，地方政府的财政收入仍然极度依赖卖地，而且房价一旦大跌，会对整个金融系统乃至经济系统造成极大损害，因此，中央政府不断用各种政策将房价稳住，希望房价既不大涨也不大跌。
截止2019年一季度，TOP30房企集中度近50%，TOP100房企集中度达到70.5%，均创下历史新高。房地产行业未来将继续大鱼吃小鱼，头部企业不断提升市场份额，而大多数企业都将逐渐退出。
此外，整体来讲，国内房地产企业有超高负债率，因此导致极低的估值，而短期内负债率难以快速下降，因此，房地产股票很难短期内大幅提升估值，除非本身业务形态较为特殊。
由于房地产财务的特殊形态，合同负债（预收账款）基本已锁定未来两三年的收入和净利润，因此，房地产企业属于上市公司中最容易计算未来几年内增速的行业。
二、企业精选
1、融创中国（港股）
主要看点：
（1）根据克尔瑞统计，2018年公司权益金额3262亿元，排名第五。2019年1-9月公司权益金额2552亿元，排名第四，同比增长13%，而公司当前市值1400亿人民币左右。公司在前十地产公司中估值较低且增速较快，性价比高。
（2）公司并购能力极强，经常可以大手笔低价并购土地，因此净利率能保持较高水平。
（3）公司主要发力一二线城市，而未来一二线城市的房地产价格走势将会远远好于三四线城市。
主要风险：
（1）公司多元化经营不顺，曾100多亿购买乐视股权，损失惨重，未来可能仍会有该方面风险。
（2）公司净负债率很高，且利息率高于央企房企。
2、保利地产
主要看点：
（1）根据克尔瑞统计，2018年权益金额2875亿元，排名第六。2019年1-9月公司权益金额2290亿元，排名第六，同比增长6.5%。而当前市值1400亿人民币左右。
（2）公司为央企，融资利率远低于民企，而公司净负债率低于大多数上市房企，因此风险基本为房地产公司中最低级别。
（3）公司主要发力一二线城市，一二线货值占比约70%，而四线城市主要在珠三角、长三角等城市群周边布局，这些都是经济发达地区，未来房地产价格及销售显著好于其他地区。
（4）未售货值丰富，可售货值对上年和本年销售额的覆盖率达到3.1 和2.6。
主要风险：
（1）房地产行业调控政策超预期收紧。
3、中国海外发展（港股）
主要看点：
（1）根据克尔瑞统计，2018年权益金额2511.6亿元，排名第七，2019年1-9月权益金额2392亿元，排名第五，同比增长31%，增速为前十地产公司首位。而当前市值2500亿人民币左右。
（2）成本控制能力一流，利润率一直为行业内最高，2018年净利率超过26%，实际净利润可能为所有地产股之首。
（3）作为央企，融资利率远低于民企。2019年上半年公司的加权平均借贷成本4.28%，基本为行业内最低。
（4）公司主要发力一二线城市，而未来一二线城市的房地产价格走势将会远远好于三四线城市。
（5）公司2019年可售货值约达7000亿港元，其中下半年可售货值达5000亿港元。
（6）截至2019年6月30日止，公司持有现金1120.4亿元，净借贷比率35.0%，负债率处于行业最低区间。
主要风险：
（1）公司近年来才开始大力扩张，土地成本较高，如房价下降，可能会影响公司利润率。
4、蓝光发展
主要看点：
（1）根据克尔瑞统计，2018年权益金额916.7亿元（此数据存疑），根据公司公告，2019年1-9月权益金额513亿元。而市值仅200亿左右。
（2）旗下物业公司蓝光嘉宝分拆港股上市。2018 年蓝光嘉宝收入为14.6 亿元、净利润为3.0 亿元，2016-2018年收入复合增速为49.2%，净利润复合增速为70.6%。预计2019 年蓝光嘉宝实现净利润为4.1 亿元。公司间接共计持有蓝光嘉宝1.2 亿股，占发行后总股本的67.5%。按25 倍PE 估值及控股比例，仅该项估值就应该有69亿元。
（3）杠杆率有所下降。
主要风险：
（1）公司融资利率较高，利润率低于前十房企。
（2）公司一二线城市占比不如以上几家房企。
5、新城控股（高风险高收益）
主要看点：
（1）根据克尔瑞统计，2018年权益金额1698亿元，2019年1-9月权益金额1435亿元，同比增长13%。公司为近几年来发展最快的房地产企业之一，而公司总市值仅750亿左右。
（2）截止2018年底，吾悦广场累计开业42个，全年平均出租率98.83%。实现租金及管理费收入21.16 亿元，同比增长107.44%。2019年截止第三季度租金及管理费收入2,793,476,944元 ,同比增长92%。预计2019 年将会有22 个项目新开业并投入运营，总收入超过40 亿元。未来仅靠100个吾悦广场就不止现在的市值。以最新的市值及净利润计算，两年后公司的估值为前十房企最低。
（3）公司依靠吾悦综合体拿地，地价成本低于普通拿地方式，再加上租金利润率很高以及公允价值每年重新计量，从而保持远高于普通房企的利润率。
（4）公司又慢慢开始得到金融机构的贷款，前景看起来在逐渐好转中。
（5）公司的有息负债增速远低于业绩增速，资金使用能力很强。
风险：
（1）前董事长王振华因猥亵幼女被抓，造成金融机构抽贷以及不敢续贷。虽已有不少银行开始放贷，但一旦事情再度恶化，高杠杆的公司可能面对资金断裂危机。
（2）新董事长为原董事长儿子，属于突然接班，经验远少于王振华，因此公司未来经营能力不确定性较大。
（3）公司利润部分来源于公允价值变动，有粉饰之嫌。
（4）各大房企均在扩张商业广场，未来可能对吾悦广场的客流量造成较大压力，从而降低利润率。
（5）公司拿地主要在二三线城市，未来可能利润率较低。
（6）作为民企，公司利率较高。