分享人：洛克菲勒巴菲特、齐放
分享时间：2020.11.23
仅作内部讨论，不作投资推荐。
大家好，我今天分享建发国际，谈的主要是跟我这一段时间的调研相关的内容。
1、行业分析
首先，对行业这部分，刚才大群已经讲的非常好了，我只是补充一下自己调研中看到的问题。
1）行业潜力
我也认为，行业天花板虽然已达到17万亿，但是后续还会继续增长。
建发的楼盘主要是高端改善型住宅，在很多地方会碰到限价的问题。在调研中发现，在一二线城市限价的问题，可以通过绑定车位的类似的办法避开限价，比如，在厦门思明区的某竞品楼盘，通过房子绑定车位的方式，一个车位是93万，绑定两个车位是将近190万。
2）竞争格局
下面讲竞争格局部分。建发国际相对其他地产公司而言，优势是可以花更多的成本做更好的产品。
在很多地方，如福建厦门，同样地块、同样的地价，建发可能比其他地产商多花10%的建安装修成本，但它可以多卖15%的价格，而且去化率高，销售费用率低，财务费用率低，同时又能做到高溢价，在同地段，建发的房子可能会比竞品楼盘贵2000-5000。
建发还有一个优势，它的资金成本低，只有5个点。相对于同样定位高端的融创等其他开发商而言优势明显。建发给合作的小地产商拆借资金是15个点，和信托一个价，但成本只要5个点利息。通过项目合作，建发具有稳稳的利润安全垫。
前不久开盘的建发养云，车位售价60万左右/个。
今年销售预计800亿左右，明年1000多亿，长远的目标2000亿。
3）商业模式
传统房地产开发是高周转、高毛利和高杠杆，但是在新的限价的背景下，遇到了很大的挑战，建发通过新中式建筑风格叠加国企背景的重质量品牌和融资优势，基本上解决了这个问题。用招拍挂为主的方式能够保证高周转，同时它的品牌溢价能够保证高毛利，最后大股东国企的资源保证了低融资利息和高负债。三条红线考核的是建发国际的母公司，但不会考核到建发国际。
举例来说，今年六月份建发在海沧拿了块地，楼面价高达33000多元，限价46000元，当时很多家竞标，但其他家都觉得不赚钱，就没有举到那个价格。海沧本地其他的国企高管跟我说过，他们曾经算过账，地价最多到32000元，才能满足他们的利润率指标，到了33000以后，他们就只能放弃了。但是建发敢于拿下这块地就说明两点，一、建发建的快也就卖的快，开盘早。二、建发的成本控制的很好。
2、公司分析
1）竞争壁垒
建发目前有2000亿的可售货值，其中29%的土储位于福建南、厦门、漳州、龙岩等地，属于建发垄断性的优势，没有一家房企能够挑战建发的这种垄断性地位。15%的位于东南区，在福建北和杭州，建发也做得相当不错。但是在这块的话，融创跟建发在某些城市，比如说福州市是有竞争的，万科在福州也不错。还有33%位于华东，在华东，苏州、无锡、南京等地都做得相当不错，像南京的楼盘都是开盘售罄。14%位于华南广深等城市，9%位于华中区域。其中，华南区域建发的品牌溢价能力受到一定的限制。
下面我重点说一下建发的优势，它的品牌溢价的来龙去脉和垄断性优势。
建发的新中式从2016年开始推，在福建省，建发的产品力强而且辨识度高，比如说厦门、漳州的楼盘，一开盘，全福建人都会过来买，而且首推建发，慢慢的在福建人心目中建发就成了第一品牌。
另外建发的新中式园林很受无锡苏州人欢迎。苏州园林的历史影响使它在这些地方的楼盘都非常畅销。
建发在福建省内推广的时候，他们是这样推广的---“一生一套建发房”。在宁德、莆田、延平的很多楼盘开盘后都是首日售罄。
建发对福建市场的掌控力极强，它开盘的时候，竞品都是提前开或者延后开盘。降价时，全市场的竞品楼盘也都要跟着降价。在漳州、厦门翔安的竞品楼盘的销售是这么说的，等建发房卖完以后，客户就会来买我们的了。
建发品牌溢价使得它房子好卖，它的佣金一般在千分之1.3-1.5之间，其他家的竞品楼盘的佣金通常在千分之2-3。建发节省了佣金，降低了营销费用，并且建发去化快，IRR高，周转快，很少委托贝壳等中介（海沧的竞品楼盘，贝壳收3个点中介费）。
在厦门岛外卖的最好的楼盘是建发的和鸣、和玺，融创的云潮府也卖的不错，但是跟建发相比还是差距明显，大家默认的潜规则是建发楼盘有品牌优势。同样定位在刚需，一街之隔，但是和鸣的售价就比融创的云潮府售价要贵1000-2000元。
建发还有一个优势，它拿下了翔安机场和湖滨1里4里的拆迁一级开发项目。这个项目利润10亿左右，预计2-3年做完。今后一级开发业务都会慢慢从母公司建发房产转入建发国际。
2）管理层分析
建发国际和母公司管理层的素质也很高。建发国际是国企背景，隶属母公司建发股份管理之下。母公司对建发国际的项目也都非常了解，我曾经开过几次股东大会，我提到那种很具体的项目，比如说去化比较慢，建发股份的董事长都能够马上反应过来，说这个项目确实比较慢。再比如说2018年底，建发央著一期开盘才两周，我去开会时董事长马上就能告诉我这个项目基本上是微利。
3、估值分析
预计2020年-2022年公司的利润分别23亿、30亿、40亿元人民币，同比增长率能够达到30%左右。
建发的确定性很高，土储布局在中国目前楼市比较好的地带，所以它的估值可以给到10倍的PE，预计到2023年，它的市值可以达到400亿人民币，相当于469亿港币，市值能增长189%左右。
今后几年，公司销售额预计能稳定在40%-60%之间的增长。
好了，这就是我的分享，请齐放老师再补充分享。
4、补充分享
齐放：
建发今年涨了60-70%，把物业剔出去，预计明年销售额1000亿左右，实际上也算是便宜的，而且在三条红线的条件下，别的公司都可能是10%-15%的增长，建发产品溢价高，增长能达到30%-40%左右。明后年可以再看到它的成长。所以，买了（建发股票）的人基本上就不会卖，从今年的表现可以看出，高管、管理层、大股东之外，流通盘都不太多，每天成交量也不大。
上面的分享，作为福建本地人讲了很多细节，这部分之前也没能跟得到，所以他讲的挺好。现在基本上所有的行业都涨，只有地产不涨，明后年行业里肯定有一部分公司会有一个反弹，或者是成长吧。建发除了拿地，其他的都挑不出硬伤，赚了钱就分红50%，而且物业股，建发在福建本地有很多楼盘，它服务成本维护成本会很低，这是很大的一个优势。
洛克菲勒巴菲特：
建发国际的项目极少有亏损的。建发是三好学生：对客户好，对员工好，对股东好。
2017年拿了些高价地，在当地保留了团队，但只属于建发房产，不属于建发国际，比如福州的榕墅湾。
5、问答
Q1:建发的物业，确定100%比例送现有股东吗？不打算上市的时候融点资？
A1:已经公告过了，100%送，也不融资，直接介绍上市方式。
Q2:建发在没有拿地抓手的情况下，走出福建快速扩张还能保持利润率的逻辑是什么？
A2:1）建的快，去化快，融资利率低，利息少很多，管理费用几乎没有，销售费用较低,没有限价的地方，卖的还能贵点。
2）产品力有溢价，拿地讲究时机，其中一段时间可能拿个几百亿，但并不是每个月都去拿地，其他家冷却的时候它就猛拿地。跟政府也有勾地，附加一些限制条件，建发房产的条件就特别严格，这是加分项，勾地有一点定向这种模式，第二个是管理层特别务实，不盲目追求规模，不赚钱项目坚决不接。
3）品牌优势，新中式很得人心，特别是在长三角
不过在南京限价的背景下，它的利润也降到了5%。在长三角的优势不如福建。在福建和长三角，融创和建发经常是竞品楼盘。
建发在无锡的一个楼盘的展示区6000万成本，很气派很适合长三角和福建，很能震撼到之前不了解建发的人。
房子是大件，消费者更重视品牌，而不是渠道销售。所以建发虽然销售费用低，甚至渠道人员很少，也很少中介，但也能卖得好。但在广东重视地段的环境背景下，建发品牌的优势受到限制。建发堪称是地产界的茅台。将国企重视质量和低融资利息的背景优势发挥的淋漓尽致。
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整理：双支木 大湾汇
校对：魏巍 大湾汇