美的置业2019年年报解读

美的置业2019年年报解读

分享人:@陈海涛周游世界 大湾汇价投俱乐部

分享时间:2020.4.29

第一部分2019年报解读

1.1财务表现

我们先回顾美的置业2019年的财务表现。

2019年美的置业销售金额突破了一千亿,全年是1012亿,销售权益比率的是70%多,销售权益700亿多一点。总营收411亿,这个口径是并表的口径, 归母经营利润43.11亿。这些数据算是中规中矩吧,我们调研的时候也了解过美的置业的结算是两年半左右。

毛利率是31.6%,上次路演问到后面的毛利率会下降到25%-30%之间。已售未结960亿,合同负债849亿。这几个数据我们问过了,是并表的口径,已扣税,跟前面的销售权益能吻合对起来。

利润方面2019年计提了前面几年拿了十几块比较贵的地,合计计提了十几个亿。这个计提我们也问过了,就是基于按目前比较悲观的情况,以及稳房价这种背景下做了一个审慎的处理。

每股分红1.6港元,分红率保持40%。根据大股东对美的置业的分红诉求,希望给股东带来高额的回报,后面有望保持40%的分红比率。那按目前的股价有超过8%的股息率。

总裁讲到2022年的销售目标两千亿。这是第一次公开场合讲三年后的销售目标翻一倍,并且CFO讲到会保持销售权益不低于70%。所以这样的成长性很稀缺的。按照美的置业的土地储备情况,保持以前的这个去化率也是完全有可能完成这个目标的。

净负债率降到89%,对于很多负债的期限作了调整,对融资的渠道做了优化,加权平均融资成本5.87%,属于比较低的一档。原因是美的置业跟美的集团还有美的控股是一起被金融机构评级的,他们是捆绑一起的,信用评级的时候享受一个相对很低的融资利率。

1.2业务回顾

去年合约销售1012亿,合约面积1002万平方米,均价10100元/平方米,这两年销售均价保持稳定,而营收确认均价低于销售均价让未来结算还有提升空间,这个还是比较难得的。合约销售分布在强二线,二线和三线为主。分布的区域是全国的五大区域,珠三角、长三角、长江中游、华北区域和西南区域,这是美的置业的划分,其中珠三角和长三角收入占比为54%,二线以上城市占比66%。

销售中城市能级的占比在悄悄地变化,二线以上城市合约收入占比66%,跟过去的一般印象还是不一样的。过去我们认为他在三四线,其实他的销售拿地城市能级都在上升,所以拿地均价也上升了一截,所以后续几年毛利率如管理层说的会在25~30%之间。

提升城市线级过程中,于2016年下半年开始拿了十几块偏贵的地。所以2019计提了13亿,这也是在转型提升城市能级布局付出的代价,但是从财务上我们也能看出他的销售的转变。

美的置业深耕的城市比较特别,深耕的总部所在地佛山,其次就是河北的邯郸,江苏的徐州、常州、苏州、无锡,这些城市深耕的占比还是比较多的,在过去是湖南的长株潭以及贵阳,但是在2019年从销售规模来看,前面六名的是刚才说的这几个城市。

这里面的原因我们也问过,佛山是总部所在地不用说,邯郸市是十年前引入美的集团制造业的时候拿了不少地。这些便宜的地一直没卖完,邯郸十年前拿的地,现在都还有不少的。徐州的土储便宜,数量也是比较多的。然后常州、苏州、无锡是苏南的三个经济好的城市,城市很大,经济比较繁荣。后期把徐州做起来以后,美的置业在这几个城市,包括后面浙江的宁波、杭州这些城市就加大了拿地,产品力做的比较好,在那边的销售也比较受欢迎。

除了销售,去年的新增土储也简单讲一下。首先长三角土地储备去年增加38%,这个当初我也没想到。珠三角占比才20%。长江中游新增了一个武汉,占比最多。武汉衡阳株洲赣州这些加起来占比23%。这是土储占比前三的区域。关键是新增一二线城市的土储1086万方,占比64%,这个数据跟以前也占比不同的,一二线主要是二线,新增长三角、珠三角占比58%,土地储备的布局结构在变。

其次旧改也有一些,预计可逐步转化为土储的主要的城市更新项目有十个,预计2020年可转换六个。

1.3 经营策略

美的置业的经营策略比较特殊,第一个体现的是制造业思维打造它的差异化,打造综合竞争力。制造业思维也包括精细的运营。因为美的集团这几十年不断深耕,做细做深,把渠道管理做得更精细。美的置业延续了这种思路,也做精细化,包括成本的管控和三费的减少,2019年的三费占比偏高,里面就因为包括对贵地拨备的管控。

其次是数字化升级战略,这个是跟美的集团有一些协同。精细化还体现在,第一是坚定的延续城市升级战略,第二是坚持城市深耕战略,追求深耕城市的市场领先。他并不追求规模过大,因为已经到了这个规模比较满意了。美的置业的一把手根据手头的土地储备提出了三年两千亿销售目标。精益化生产就是推行装配式建筑工厂化。

城市升级体现在坚定实施城市布局升级战略,重点是长三角、珠三角,重点投资省会城市、二线城市和强三线城市,如杭州、天津、东莞等。谨慎进入弱三线、四线城市。城市深耕体现在继续在自己有十多年优势的城市进行深耕。在释放利润的同时降低管理成本,然后着力去提升品牌的溢价。提升品牌溢价方面一是在深耕的城市建造商业广场,第二个是做智慧家居,智慧的社区。

另外一方面持续提升产品力。我们去年调研的时候,他们也认识自己的产品力偏弱,所以这几年一直在改进产品力。我去调研过佛山好一点的盘叫美的时光,在佛山只能说中等。好一点的产品主要在长三角一带,在那边区内的朋友有兴趣可以去看几个盘。网上一搜就能搜到的,美的置业的楼盘有列表,大家去验证一下。我打算下次去这些地区,咱们聚会的时候也去看一看。我查证了一些网上的图片,应该是没问题。

经营战略还有一方面是智慧产业,就是落地AI社区,这个已经演示过了,就是智慧社区,第一个已经落地了。建筑工业化方面在徐州邯郸投产了绿色装配产业园,这个得慢慢来,先满足内部的使用。在佛山投产了优卡整体卫浴,在这个疫情中收到了3000个订单。他们计划用三年来验证自己并锤炼产品力。装配式建筑和整装卫浴是合资的,其中用到了美的集团的库卡机器人,这个以前提到过。

1.4 业务展望

2019年美的置业的发展战略在持续推进。他们以前拿了十几块贵的地。这十几块地要么是亏损的,要么是没钱赚的。他们要做城市升级,因为过去拿的地有几个特点,第一个特点是2、3、4线为主;第二个是配套的工厂,工厂一般是在郊区,所以位置偏一些;第三个是早期的产品力差一些的,面向是郊区的那种楼盘。这些过去的缺点,也是我们过去容易看不上美的置业的地方,所以他们在上市前后这些年都在做城市战略转型,提升布局。

在优化土储产品线升级的同时,提出一主两翼的差异化战略。一主是地产的主业,两翼是装配式建筑+智慧社区智慧家居。

2020年提出的发展战略是战略巩固,包括深耕布局、精准投资、提质增效等。深耕布局这个我蛮喜欢的,美的置业已经布局了50多个城市了,有200多个项目,他们后面会谨慎再增加城市数量。深耕布局,结合他40%的的分红率,这是美的置业利润释放的时候。

提质增效等细节的东西就不用多说了。他们最近提出的叫智慧地产、制造商动能十足的马拉松选手。这个马拉松选手的提法我觉得蛮好的。它就是跟美的集团做电器一样,你短时间看不出他有什么亮眼的,美的电器的单独某一个产品你看不出很突出的,基本上在大家电里面都不是第一名。你找他们上门去修去安装,也看不出哪里特别亮眼惊喜的,他也没有什么失望的,就这样子。但是几十年过去,美的集团在国内国际,还有产品线方面都做到了世界领先。对于美的置业这一大半年的跟踪中,我对他也是这个体会。

我这里额外加一点,因为我觉得前面讲的这些美的置业本身谈不上有什么很靓丽的地方。过去我们看不上他的产品力,现在看他也谈不上什么短板的地方,这是美的置业的特色,短期也没什么吸引人的。

第二部分 选择地产公司的一些维度

美的置业的年报解读讲完了,我再讲一讲为什么看上美的置业的。

这是我选地产股的一些维度:

1、有成长:成长性开始稀缺,不估值修复,让成长推动股价;

2、要便宜:如果有估值修复,可以获得低估+成长双收益;

3、无硬伤:调控四年,疫情和全球金融危机,先要活下去;

4、地多好:降准降息,钱便宜了,招拍挂的地变贵了;

5、差异化:也叫有亮点,可持续,有差异化拿地能力,多元化要考虑跨度、投入度和对主业的协同;

6,高回报:地产下半场要考虑股东回报,高质量增长,而不是继续片面追求规模;

7,风险和问题是否在化解。

综上我选出了5家地产股:美的置业、时代、奥园、新城、华侨城。

第一个维度是有成长,这个大家都认同了。现在更重要的是成长性开始很稀缺了,尤其疫情爆发那么久,现在成长性太稀缺了,很多公司的暴雷,同比增长太少。

地产股的成长性有几个方面。

第一是营收的成长,现在能达到10%以上的甚至15% 的增长的地产公司也不多的,往往只有投资规模大一些的才有可能,但比较难达到两位数增长。

第二是即使之前有销售规模的增长,也释放不出利润,因为以前片面规模追求规模的造成净利润率降低。

第三是利润成长了,但分红不能成长。有些公司还要片面的快速的追求规模,就不想去提高分红。这三类成长本来在过去我们觉得是很简单的事情,但是在今年的这个环境下蛮多公司都做不到,包括很多地产公司也做不到。

第四是销售成长就更难了。在销售金额销售权益方面,今年不知道有多少公司还能正增长。

从成长性的这四个指标去衡量的话,会筛掉很多公司的。

前面三个成长性还好,我们根据过去的销售额销售权益,以及销售回款、合同负债等,大致算一下也还看得出来。销售的增长就更难了,如果手上本来土地储备就少的,现在又是降杠杆的大氛围,那些杠杆已经用的比较满,但又不能去加杠杆增加土地,再加上现在拿地的环境也不好,这些都导致销售成长性就稀缺了。

第二个维度要便宜,这个好理解,地产股都便宜。

第三个维度是无硬伤。硬伤有几类,一是杠杆率太高的。二是拿贵地,连项目都不容易卖出去。三是一些重资产的公司,看起来赚了很多钱,估值也低,但是如果还在继续拿着一些项目和土地,尤其是到三四线城市去拿了大量土地,这个可能会成为未来的硬伤。四是如果多元化投入太大,可能也会成为硬伤。这个不能一概而论,我们要看具体的公司的做法。

第四个维度是地多好,这个我也不多说,大家清楚。

第五个维度是差异化。这里头挺多文章的,如果没有差异化,很难可持续经营。像万科保利这种是特殊的,以一二线为主,城市布局很好,也没什么差异化和去多元化,就是深耕这些几十个城市,做到一个比较缓慢的稳健的增长,这就好了。但是大部分公司没有做好这样准备,那他就要考虑可持续性,去进行一些差异化发展,例如收租物业、商业广场等等,都要去分析他们做的投入有多大,投入产出怎么样跟主业协同的问题。

第六个维度是高回报。我认为现在是地产的下半场,所以要考虑股东回报,也要回避那些继续加杠杆拿地的公司,就是那些杠杆率比较高了,还在加杠杆拿地的公司。回避这种公司除了安全性以外,更多的是考虑怕最后手里拿了一堆卖不出去的土地,这个结果就很差了。所以现在我认为美的置业这样的公司有40%的分红,加上现在战略升级到战略深耕、精细化运营,这个阶段我认为是最舒服的,所以要追求的是高质量增长,而不是片面追求规模。

第七个维度就是一些风险和问题是不是正在化解。以美的置业为例,第一个风险是土储风险,我们印象中的三四线比较多,在这几年在优化,也付出了成本和代价。第二个风险是拿地抓手,最近这几年没用上。这次路演的时候他们回答说,他们后面会50%的招拍挂拿地,50%的用其他的方式拿地,我们会持续去验证。第三个风险是管理层的职业经理人的积极性风险,我看到他们股东大会说将来要推进股权激励。

我们在选择公司的时候要考察类似的的缺点和风险,是不是在转化在变化。

主要就是这些维度,飞鹰兄前不久在物业群讲了一个课,讲了关于地产跟物业的区别。地产就是种菜的,地产公司每年要重新去拿地,重新去盖房去销售,成长就很难,每次总是要从头做起,然后公司越做越大,增长压力也就越来越大。相对于物业,其实不仅是物业,很多公司,比如说制造业、互联网和金融公司,他们都是种果树的,就不需要每次从零再来,他都是有口碑相传,还有平台性。但是地产不一样,地产公司没有平台性,他的拿地总是要几十家公司甚至上百家公司去公平的竞争。所以我今天总结了一些中型的地产公司的选择维度,这是我对地产公司的成长性和地产公司这类种菜属性的一些理解。我选的地产股现在有五家:新城控股、美的置业、奥园、时代和华侨城。其中新城的销售暂时看不到增长,美的、时代、奥园和华侨城这四家的销售能看到增长。从营收、利润和分红方面来看,我认为,华侨城的分红现在还难说,其他四家的分红也能增长,所以这四家的成长性还是比较好的。

第三部分 问答交流环节

五棵树:请教下美的置业差异化拿地方面的情况。

陈海涛:前几年单一招拍挂,现在招拍挂为主,收并购和旧改为辅,部分产业拿地。招拍挂还是占比最大,预计未来占比 50%,收并购和三旧改造、产业协同占 50%。旧改转化时间慢,旧厂 2 年多到 3 年多,旧改起步也比别人晚,落脚点在大本营佛山旧改,戏剧性进了贵阳和昆明,也有旧改。旧改不能作为主打,转换太慢。城市的布局有 5 个区域,重心在长三角和珠三角,长三角及华中、西南、北方的城镇没什么旧改,有些是棚改,有些是政府平台公司拿地,还是以招拍挂为主。

我补充说明一下,拿地的招拍挂方面,去年是80%。半个月前的路演, CFO提到后面还会以招拍挂为主,收并购和旧改为辅,包括部分的产业拿地,就这三方面灵活的方式争取占50%,跟招拍挂各对半分。在2020年能转换六个旧改的项目,美的置业做旧改比较晚。

也就是说美的置业拿地,在过去两年因为刚上市,又在提升城市等级,根据他的数据观察,新升级到一些城市去,刚去都是招拍挂入手会比较快一些,然后就是跨地去实施战略城市升级这个战略。现在已经进入的处于他们深耕城市,就会有更多的手段去辅助,综合运用来拿地。所以招拍挂占50%是一个目标,这是我们后面要观察跟踪的。

美的有其他发展商不可比拟的优势就是产业背景,他们完全没有把利用产业拿地的优势发挥出来。

公司CFO林总也提到因为土储总建筑面积有5908万方,权益建筑面积有4236万方,这是可以销售三年以上了,所以就不急,事实上有主动权。

我们也问到了,有几种拿地选择基本上排除了。一个是文旅拿地,说不会单独用文旅去拿地的。美的置业只有在佛山有一个绿湖,有600万平方,每平方才50元还是8元块拿的地,但是销售情况看起来不好,位置太偏了,比较荒凉,他们试了一下,开发太久,也没有赚到多少钱,所以文旅拿地并不是一个选项。第二个是商业广场拿地,他们做商业广场的目的是想品牌溢价,在自己的深耕城市做出一个商业广场,服务于自己附近的楼盘,也展示自己的品牌,只是起这个作用。然后我们又问道,美的置业也有酒店、高尔夫球场和音乐厅,在总部佛山那边,了解到美的置业运营的酒店其实是老板个人持有的,交给美的置业运营的,所以这也不是他们的拿地手段。第三个是产业拿地,就是通过在徐州等三四个城市是通过装配式建筑的工厂先拿的地,他们的步骤是慢慢拿的,上次在本群也讲过。他先拿工厂的地,做好让这个工厂量产,然后再吸引上下游的一些公司搬到园区,园区再拿一些住宅地或一些其他用途的地。把这一块儿做旺了,住宅有一部分配套给员工,也有一部分卖到外面去,这是过去美的集团和美的置业的玩法,在多个城市这么玩过,他们现在也大概是这个思路,所以是慢慢来的。

世说新语:今年以来最近拿地情况如何?

陈海涛:最近拿了些小地,如: 楼面7123元/平 美的置业逾4亿拿地再进禅城南庄

网页链接

世说新语:美的今年不会着急拿地吧,现在感觉有点热

邹翔:他们在融资上与集团的协调效应不错,占到了产业融资的优势,钱便宜,但拿地协同没做好,招拍挂拿地,地贵了

陈海涛:我说个小插曲吧,佛山南庄镇的美的时光这个楼盘在佛山这一片是比较新的楼盘,一个小楼盘,产品力在中等,我去看过。当时接待我的销售悄悄地问我,他以为我是美的置业投资部的,就是负责拿地的那个部门,说在佛山在什么时候再投资拿地,他们希望公司多拿点地。我查了一下美的在珠三角和佛山的地是偏少的,基本上都开发完了。之后去看了这块地,这块地很有意思,美的时光的隔壁这块地是面对南庄大道的,那里会通地铁连佛山七号线,跟广州连起来,背面就是一条河涌,所以那块在美的拿地的时候拿得比较贵,好像9000多一方。今年拿的这块地才7000多一方,还便宜一些,这块地的左边右边都有楼盘,就是拿了这么小小一点的,暂时没看到哪个大的地方。

美的置业今年不会急着拿地,他们这叫精准投资。南庄新拿的这块地我认为就是精准投资。因为这个楼盘比较小,所以这块地与隔壁可以共用销售团队,共用售楼部,我觉得这种方式就省成本,我蛮喜欢美的置业这样子拿地,当然这种是可遇不可求的。

还有一个例子也是精准投资。4月29日,佛山市公开出让高明区西江产业新城一宗土地。

  据观点地产新媒体查阅,最终经过一个半小时、22轮竞拍,美的置业通过佛山市高明区美的房地产发展有限公司以总价4.04亿元竞得地块,楼面价4695元/平方米,溢价率11.60%。资料显示,该地块占地面积34416.59平方米,容积率>1.0且≤2.5,计容建筑面积86041.48平方米,土地性质为城镇住宅用地兼容商业用地、商务用地、娱乐康体用地。 根据规划,地块须配建公交首末站建面≥2100平方米,老年人活动中心建面≥500平方米,还须配建公共厕所、垃圾收集站,合并建设建面≥340平方米,用地面积≥450平方米,建成后须无偿移交予政府或相关部门。据了解,美的置业上一次在西江新城拿地是去年6月份,斥资3.06亿元+500平方米自持租赁住房面积,夺得一宗商住用地。

又是相邻的一块小地。此外,地块位于高明西江新城体育中心东侧,西侧可望西江美景,周边有明湖公园、高明区文化中心、西江新城第一小学、沧江中学、荷城中学、高明区人民医院等配套,距高明有轨电车体育中心站约600米。

很有意思,又是在原有地块旁边拿一块地,溢价率较低。

以上是举例。这种方式体现了美的置业深耕战略,复用手头的团队和资源,这样才好出利润。

邹翔:现场工程管理也应该是一个团队

陈海涛:我们群组织一下去看看美的置业的楼盘吧,我觉得一个是看长三角好的产品力的楼盘,第二个是看深耕的几个城市,一个是长株潭,第二个是邯郸,徐州也可以选,这些地方去看一遍。而且美的置业的管理层我们现在比较熟,他们也会帮我们安排甚至会陪同,这个很好的。

之前跟我讲过一些事情,都一步步的落实,包括我们第一次见面的时候提到配股的事情,他当时也说这是他们的选择,然后不久就配股了。配股时机的选择就在佛山放开限购的政策放开的第二天他们就启动。配股的折价比较低,各方面处理的很好。我们最近也问过他们配股,他们说暂时没考虑。很多东西慢慢的验证,久了就比较放心了。我跟美的置业有十来个员工都接触过了,工作高效,随时反应,不管是早上还是晚上,沟通简单,没什么繁琐的流程。

美的置业就看战略深耕,精细化管理,还有结合自己制造业基因做他的差异化,我认为这些都是很切合实际的,契合自己的实际,也契合了目前地产下半场这个阶段,还有布局的城市前面几年已经提升城市能级,现在主要做这几十个城市的深耕,这些战略我认为都很合适这个阶段的。我们就一步步的看接下来这些数据的落实情况就好了,多去跑一跑。目前以我自己来看,这些数据已经看不到什么新的东西了,只能去跑去看他们实际的变化,也包括后面拿来的每一块地也捋一捋,是不是验证了深耕的这个思路。

五棵树:把地产作为制造业来管理是个大方向吧,拿地需要差异化手段和抓手,建设运营销售需要制造业的精细化

冠华: 地产股各有特色,很难取舍。美的置业、时代、奥园、新城、华侨城这五个地产公司,如果考虑长久的竞争优势,只选择买入其中一支股票并永久持有,你会选择哪一支?

陈海涛:冠华这个问题,我想想有点极端:永久持有这五家公司的一家。比如说时代,我们之前也讨论过,旧改比较肥比较多,但是我们只能看到1500亿,看不到更多的增量,成长天花板现在还没有打开。时代我持有了两年多,可能再拿两年多,大概一共拿五年左右,中间我卖过时代,就是考虑合同负债不对劲,后来又买回来是基于对管理层的信任。

奥园很灵活,拿地各种多样化,收并购,当然也踩过坑,就比较能适应。奥园具有小市值,大布局,比较强大灵活的一个团队,比较灵活多元化的架构这样的优点,缺点是过去的底子比较薄,明股实债,背后背着一些负债也得去还,所以增长速度缓一缓,但是他的天花板还看不到。奥园我还可以拿,还没有想要卖出。

美的置业我没有想到卖出去的理由,因为美的置业的基因跟美的集团是一脉相承的,他很多东西会给你一个悄悄的改变。而每一步又会比较审慎,土地储备比较多,资金有余量,又便宜又有差异化的制造业基因积累,他有更多的选择。他也可以控制自己的节奏和主动性,就算是做错了事拿地拿贵了,因为留有余量可以把它消化掉,计提十几个亿,然后再重新上路又没有压力了,不会打乱节奏,所以美的置业暂时看不到卖出的理由,除非很贵了。

新城控股咱们圈里比较熟悉,他最近的拿的那些地比较贵一点,因为钱多拿的地也偏贵一点。这要理一下会不会因为拿地冲动了,把好不容易挣下的几百亿给挥霍掉了,稍微有点担心,要持续的看一看。第二个就是吾悦广场,他的运营的情况要继续跟踪,他的成长性也要跟踪。持有新城会没有那么放心,需要更多的去跟踪,因为新城更复杂,他双轮驱动哪个轮子跑得快哪个跑得慢一些,结合他自身管理层的变动,它有多个变量让你没那么放心,这是我对新城的看法。当然在估值上也比刚才说的三家公司还稍贵一点。

华侨城是我新进入的,有机会也可以再专门分享一下,华侨城过去是很烂的公司。它烂在几个地方,第一个是做文旅,我们知道做文旅不赚钱,他过去的重点就是做文旅,他的愿景以及国家对他的希望都是把文旅做好,做出我们中国的名片,第二是他的管理,工资待遇低,股权少,积极性不高,过去还有多次发生一些贪腐的事件, 2015年段先念董事长来了以后,加上现在央企的审计很严,这些年比较稳一些。第三个是披露信息不够,也包括几个管理层老是要减持,其实他们才几百万几十万股票,就算全减持了也没有什么。华侨城这几年在转变,特别是16年17年开始跨越式发展,开始重视地产了。以前是实实在在做文旅,现在是口号上做文旅,其实是通过地产做大,然后再做文旅。缺点还有就是分红低,这三年都是一股三毛钱,分红还没提上来。毕竟这些年,从16年开始加大拿地,负债压力大,分红不提高我们也可以理解。所以华侨城它很便宜,经过几年转变,包括管理、持股、回购、披露,再有他加大了拿地,能拿到一二线的很好的位置,风景区的这些地又没人跟他竞争。华侨城现在是低于净资产的估值,他的净资产里面,你去仔细看有一堆的折旧,一堆的摊销,包括它的设备,包括它的文旅的那些项目。他的净资产是比较实在的。更重要的是他这几年拿的地,他一年几百个亿去拿地,这些地是他挣了钱换回来的资产,这个太重要啦,我看到的这些地都是位置比较好,虽然说有一些小镇偏一点。但是他拿了好多好的地块,比如说去年武汉那个湖边,他建华侨城欢乐谷在周边拿了好多地,包括西安、山东、天津、山东的济南和青岛之间,淄博之间也拿了好多块地,这个是一二线为主,这些都是圈了的地,比较放心。

如果一定要我选一家的话,我在调研一下,去踩盘看看美的置业的产品力,还有再跟踪一下他这些变化,跟他的战略转变和落地的情况,只能选一家,我会选美的置业。因为这是一个长跑马拉松选手,加上估计短期他的估值上不去,只会慢慢的成长。很多人对他产品力不了解,去年夏天我们去调研,看他的楼盘就不想看,不想去理他,灰不溜秋的外墙,就是过去的老楼盘,我相信他在深耕那些城市,包括长株潭,邯郸,徐州一定也是这种不起眼的楼盘,它的变化只有我们才看到,过去市场很多人都没看到他的变化的。

真要我选一家,我会选美的,比较放心,马拉松选手,但是还要再调研,验证一些东西。

整理人:太阳出来了 大湾汇价投俱乐部

$美的置业(03990)$

@今日话题

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精彩评论

挺进东偏北05-28 11:55

抱着万科白富美不上,硬要上大山咔咔里的村姑,我服了大哥您了!

全部评论

流云君今天 01:20

学习

-鄭逸卿-07-05 09:29

分红,成长性

黑宝叫兽05-31 23:55

请问陈总买了啥互联网公司?

内部记分牌05-30 09:20

转,华侨城,美的置业。海涛一直反复强调未来几年能到2000亿销售额,我是觉得没有护城河拿地的方式,可能增收不增利,所以我还是喜欢利润有保障的,时代这种。时代老板是100分的底,自评80分的人

进击的小黑君05-29 16:00

今天股东大会有录音分享吗?