分享嘉宾：夸克轻子粥、世说新语、舜清 大湾汇价投俱乐部
2019.11.13
分享概览：
一、 公司基本情况
二、 公司历史经营和财务情况
三、 主要特点
四、 公司管理和治理（@世说新语）
五、 产品和商业（@舜清）
六、 估值展望
七、 几个问题和风险
八、 问答与交流
夸克轻子粥：
一、公司基本情况
（一）发展历程
旭辉集团2000年成立于上海，
2007年，旭辉集团开启全国化战略布局，是闽系中比较早的具有全国化思路的房企；
2011年，完成股份制改造，成立旭辉控股(集团)有限公司；
2012年，香港上市，“一五战略”起航，旭辉控股(集团)2012年在香港主板整体上市，全国排名44；
2013年，行业排名top36；
2015年，高端改善产品线“铂悦系”问世，抓住中国改善性置业需求契机，行业排名top25;
2016年，“一五战略”收官，销售额突破600亿，行业排名top18；
2017年，“二五战略”起航，目标2021年3000亿，行业top8。引入中国平安作为战略投资者，当年销售破千亿；行业排名top15；2017年末，阳光集团、阳光城、泰禾、融信、世茂和旭辉6家闽系房企跨入千亿级门槛,这里头，世茂和旭辉的资产负债表是相对比较健康的。
2018年，行业排名top14;
2019，成立旭辉商业总部，行业排名top14（估）
我是2017年买入的旭辉。当时内房股市场非常火爆，后来平安折价13%左右入股了旭辉，我就在平安入股的那天大幅低开时买进去了，之后就跟这个公司结缘。旭辉是闽系房企，2017年底的时候，闽系房企包括阳光城、泰禾、融信、还有世茂、旭辉，这六家是跨入了千亿级的门槛，在这六家房企中，世茂和旭辉的资产负债表是相对比较健康的，我个人比较偏好资产负债表比较稳健的公司，三年持股下来，对旭辉比较信赖，安全感比较足。在今年，旭辉有一个新的战略转变，成立了商业总部，我估计到今年年底的话，行业排名应该是可以到14名，整体的销售额应该是在1900亿到2000亿之间，以上是公司的一个发展的历程。
（二）长期发展愿景
前不久花旗地产团队跟林中有一个采访，了解到旭辉今后的战略布局。在未来，他们提出销售规模应该是争取达到4000亿到5000亿之间，权益比率是争取达到70%，租金还有管理费的收入目标是占到总收入比例的20%-30%。这也就意味着今后几年可能每年销售额的一部分，大概是10%左右的比例吧，会用来投资到投资性的房地产企业里面，增加这个持有的比例，最终也是希望能够成为全球化的世界五百强的企业。
（三）股本情况和股权结构
旭辉上市以来，虽然销售规模增长的大概八九倍的样子，但是股本扩张也是比较厉害的，有不少朋友对旭辉股本扩张比较快，也有一些不同的看法，那么我在后面会单独讲到这一块，可以看得出来，大概七、八年的时间，股本扩张了接近40%。这个稀释摊薄还是有一点多的。
这个是公司的股权结构图，大家也都比较熟悉。林家三兄弟，林中，林峰，林伟，他们是作为一个整体的林氏家族，持有大概56%的股份。中国平安目前大概有百分之九点多的股份，这个图上的数不准确。其他的是公众股东。
二、 公司历史经营和财务情况
下面我重点讲一下公司的历史经营，还有财务状况。首先是历史经营状况，我们首先看一下历年的拿地，还有销售。
一般来讲，从一个地产公司的过去几年的拿地和销售的整体数据，差不多就可以建立对这个地产公司的整体印象。首先是销售规模这一块，从2014年的212亿，增长到今年应该是1950亿，大概九倍的样子。权益销售额这一块，从164亿增长到今年大概是1050亿。这个销售增速，在行业的主流放弃中排名是比较靠前的。
第一个，从刚才我发的这两个表来看，拿地和销售节奏是比较匹配的。这个表里面列出了历年拿地的总金额、总面积，还有权益金额和权益面积，拿地比较激进的几年是2015年，2017年，还有2018年的上半年。在2017年，当年新增的大概是2500亿的货值，2018年，总体新增是2000亿。今年前七个月的新增，中报里面披露的新增是1300亿的货值，而且88%都是位于一二线，那么这个速度跟销售规模是同步的，整体拿地节奏还是非常不错的。
第二是地价和售价是匹配的，旭辉的拿地成本以招拍挂为主，成本控制得比较好，不抢地王，风险把控严，地价除以售价的比例是比较合适的。
第三个是稳健的去化率，销售质量高。公司的去化率一直都比较稳定，当然会随着房地产市场的热度不同有些波动，但基本上都保持在60%左右，比较健康，也是行业居中的水平，比如说2018年总货值2600亿，2019年总货值大概是3500亿，去化率分别是58%和60%，在行业里面居中游。公司销售质量高的另外一个特点就是回款比例比较高。我们在跟旭辉公司IR交流的时候，旭辉的销售绩效考核体系里面把回款比例摆在比较重要的位置，为此放弃了一些低质量的客户。
值得一提的是，旭辉今年拿地的战略性变化。这个也是我们投资旭辉股票，今后几年最具有看点的一个战略性的调整。今年新增的权益比例回升的比较快。根据公司最新的十月份的月度通讯累计的情况来看，一到十月份大概累计新增56个项目，新增计容面积1126万平，拿地金额是556亿。其中权益拿地金额是422亿，权益比率是76%。权益拿地金额除以今年的权益销售额是50%，拿地强度和拿地权益都是有所增加的，这就为今后几个年度的销售。埋下了一个比较好的基础。
那么过去几年，旭辉主要是招拍挂为主，招拍挂的这个比率应该是80%以上，今年拿地的方式也开始多元化，包括一二级联动、商业勾地、收并购和旧城改造这个四轮激发。公司也表示今后拿地重心可能会放在二线城市，并关注强三线的机会，可能要减少一线城市拿地。
上面刚讲的是历年的拿地和销售情况，下面我再讲一下这几年的结转的情况。
旭辉的结算周期是比较快的，应该是在一年半左右，最近两年旭辉在公开场合也不再披露这个总的已售未结的数。而是只披露了这个表内的已售未结总数，就是我这个刚才发的这个表格里面标黄的这个数。截止到今年中报，总的已售未结货值是700亿，但是我梳理了一下旭辉的项目，因为它的权益比率在50%以下的这个项目有60%，就是说并表的比例只有40%，算下来总的全口径的已售未结大概是在1800亿左右。这个推算的过程，我也在雪球也发过帖子，我这里贴一下，大家可以看一下。
我推的这个数字基本是正确，因为后来一位朋友，他跟旭辉的IR杨磊交流的时候，也追问过这个全口径的已售未结的数，IR也表示确实是这个数，基本一致。
第二块我来讲一下，公司历年的财务状况。其实房企的财务报表，反映的都是过去的经营情况，通过刚才我讲的这个历史拿地和销售情况，基本上可以推算出未来的的财务报表。经营情况是因，财务报表是果。
营收、毛利率和分红：
对于这些数据，我觉得值得关注的一个就是结算速度，还有核心利润，就是归属于母公司股东的核心利润，毛利率还有分红。刚才说到旭辉的并表项目比例比较低，所以核心利润率这个指标的参考意义不是很大。毛利率的话，因为旭辉结算也是比较快，所以2016、2017年拿地产生的销售额已经进入到2019年的结算里头，甚至小部分进入到2018年的结算。所以呢，这两年的毛利率可能不会太高。
派息的话，公司承诺核心利润35%派息比率。因为有股息率的保底，去年跌破3块，今年跌到4块，如果你算一下派息，就会觉得市场给的价格非常荒谬。尤其是去年10月份跌破3块，我在雪球公开喊5年股息回本，不过旭辉关注度太低，吃到这波翻倍涨幅的投资者并不多。在这两个时间点上，我的旭辉仓位比例都提高到60%以上。
再说句题外话：今年是旭辉成立的第19年，上市的第8年，明年20周年可能会有特别派息。
下面看一下公司的资产负债情况
旭辉给资本市场的一个直观印象就是上市房企中为数不多的“三好生”，注重规模、利润、风险三者平衡。资产负债表呈现出的特点就是高信用、低杠杆，净负债率维持在70%以下。但是“三好生”的股价波动一向都比较剧烈，主要原因有两点，一个是旭辉外债比率比较高，截止今年中报，外债比率39%，汇率敏感。
另一个原因就是外资机构比较多，对于他们来讲，国内一旦风吹草动，旭辉就是首先抛弃的对象。所以有人总结：旭辉是内房风向标
从融资成本来看，过去几年来融资成本一路走低，在行业中表现突出
最后再说一下旭辉的不足，我刚才说了一点，就是股本扩张情况，这里我详细说说：上市后，总股本57.7亿。有过三次配股，分别是：
第一次配股：13年2.57亿股，摊薄4.4%（战投dalvey asset，入股价1.52元，持有到现在，一股没减，分红已收回成本）
第二次配股：15年5月份，当时港股来了一拨快牛，旭辉在几乎最高点配了6亿股，摊薄9.9%。也就是趁市场高位融资，入股价2.2。虽然现在回头看是不合算的，但当时看踩点很准
第三次配股：17年6.8亿股，占比10%（平安分两批入股，这个就不多说了，入股价分别是3.5和3.82）
其他的稀释是期权，分别是2012和2016年发的期权。目前2012年期权还有5888万股，2016年期权还有2.2亿股，合计潜在摊薄约4%。
此外，以股代息也存在一定的摊薄。这个有朋友向投关提过意见，公司的反馈是通过以股代息，来体现管理层的增持，希望今后取消这种方式。
总的来讲，旭辉期权激励的力度同业最大，作为股东稍微有点不舍得。但现今业界人才争夺如此激烈，地产开发又是极度依赖人才队伍的行业，所以相对于实际产出，这些激励成本还是值得的。2016年的这批期权计划设计得还算合理，可行权比例逐年梯增，最大一笔（65%）放在2022年左右，“二五计划”收官之后。
仅就增发这事来说，旭辉整体发展势头很不错，增发是可以接受的。而且平安选择地产股的眼光大家是有目共睹的，碧桂园、旭辉、华夏幸福、金茂等等。也相当于为大家把关了。
三、主要亮点
（一）土储布局
旭辉的土地主要布局在的一线、二线及三线城市，目前已实现全国化的经营布局，并在中国主要的一线、二线及三线城市建立稳固的地位。根据2019中报披露，物业项目，分布于4个区域（即长三角、环渤海、中西部及华南53个城市）。最新的摩根大通研报，旭辉在销售规模和区域布局方面均取得优异的成果：稳居行业TOP15，进驻全国70余个城市。
刚才讲到了历年的拿地情况，那么看一下历年的土储扩张情况：
根据中期业绩会的演示，截至7月底，旭辉总土地储备6,300万平米，总货值9,800亿元。我估计到年底，肯定是突破万亿货值了。但总的来说，旭辉的土储还是比较薄弱的，他披露的土储总面积是建筑面积口径加上车位，也包括已售未结。后面冲击3000亿还需要扩大规模拿地。
（二）合作拿地战略
旭辉的主要特点之一就是合作开发模式。当前，加强合资合作已是房地产行业的大势所趋，越来越多的房地产公司选择合作方式开发项目，既是获取项目所需，也是扩大经营规模、化解市场风险所需。同时，房地产行业系资金密集型行业，合资合作过程中，合作方均会要求“同股同投（资金）、同股同调（资金）”的公平对等原则处理合作过程中的资金投入和调用。在前期经营资金投入方面，股东投入一般采用资本金投入和股东借款投入相结合的方式进行。在后期资金调用方面，由于实行预售制，合资项目公司在归还完股东借款及留足生产经营必要的资金后尚有富余资金的，将由合资项目公司按股权比例向各方股东提供资金支持。
旭辉与其他伙伴合作时，大部分都是操盘方，很多权益不到50%的项目也是它操盘。有的项目还是中途入股合作，这种合作操盘不仅减少财务风险，找国企合作还能降低融资利率，中途入股合作缩短自有资金占用时间，小股操盘还可以延迟分配免息占用资金。比如，随着项目开发建设达到一定阶段，资金回笼能满足项目公司日常经营后，往往还存在较大金额的富余资金。旭辉作为操盘方，可以在协议范围内延迟派发子公司富余资金。最重要的是，通过合作进入新的城市拓展布局、锻炼了团队。旭辉从15年布局13个城市，到今年布局63个城市，靠的就是合作拿地战略。
刚才列出了历年销售，权益比率一路下滑，这也受到不少投资者诟病，不过通过合作拿地开发，把公司的战略骨架拉开了，这个战略思路很赞
客观来讲，旭辉拿地的水平只能说是中上游，有机构列出了旭辉在土地高峰时期拿了不少贵地：
蓝色的是地价低的时候、红色的是地贵的时候，所以很多人担心旭辉拿的地盈利情况怎么样，会不会被套
我在18年年下半年的时候，把2018-1H之前拿的地盘了一下，发现贵的地确实不少，但是没有亏损特别多的，大部分都是薄利多销型。
重点被套的是北京的几块地和上海的几块商业地。旭辉后来认为一线拿地对于民企来说并不合算，所以旭辉在18年提出“减一线、强二线、渗透三线”的战略调整，后来北京的城市总孔鹏也迫于压力离职了。
这是我盘地的一个表
所以说这个旭辉在市场比较火热的时候，还是保持了一份清醒，当时你拿地可能会亏损，你不拿地规模上不去，所以它选择通过合作拿地的方式，把规模做上去了，其实现在回头来看这几年规模比利润更重要，我认为这个是旭辉战略的一个亮点之处吧。
（三）权益提升，未来权益销售双击
旭辉通过合作方式锻炼了团队和操盘经验，今年开始了权益提升的战略。今年拿地的并表比率92%，权益比率74%。原来并表比例低对估值应该也有所压制，毕竟很多表外的东西看不到。以后并表比例高了，更透明了，估值会更好一点。
从这个表中也可以看出旭辉的战略意图
好了，我讲的就这些下面交给旭辉股票群主@世说新语老哥。
世说新语：
四、公司管理和治理
夸克把主要的东西都讲了，我从公司股权和治理结构说几句
一、良好的股权结构
公司是一股独大的家族企业，林中家族从上市之初近70%持股，这些年尽管有些稀释，目前仍持有56%的股份，股权结构稳定，决策和管理顺畅，公司致力于长远目标的实现，打造可持续的竞争力，塑造良好的社会形象。
二、优秀的企业领袖
公司的创始人和灵魂人物林中是优秀的企业领袖，前瞻、稳健、目标远大，从1992年从厦门创业，从销售中介做起，浸润行业多年，经验丰富、风险意识强。
林董属于行业低迷时敢于出手、行业过热时非常谨慎，对于行业有良好的把握，不冒险，其行为更像熊市时表现更好的投资大家。
三、精英管理团队
公司从股权上看是典型的家族企业，但管理上是任用职业经理人，除了林中、林伟、林峰三兄弟，家里其他人都不在公司任职。
旭辉高管中林中为灵魂人物，林峰发挥重要作用，执行靠职业经理人，融汇了拼搏精神、成果导向，强调精英文化。
公司高管均来自各行业内的精英，执行董事及执行总裁陈东彪，负责管理品牌、客户关系、运营、工程，以及采购及成本，曾于万科担任工程总监，并于上海万科担任总经理兼董事长，为旭辉的质量文化提供坚强后盾；
执行董事及副总裁杨欣，曾在中国农业银行股份有限公司出任多个管理职位，拥有丰富的银行与金融方面的经验。
公司一直维持70%的净负债率，维持评级稳中有升，保持毛利率25%以上，净利12%，发展非常平稳，没有奇迹，也没有剧烈颠簸，但增长速度很快
如果长期投资一个公司，公司的大股东和企业领袖是必须考虑的，林中接受采访比较多，在行业内也比较活跃，大家可以关注下旭辉的公众号。
给大家一点感性认识：网页链接
林中在2015年旭辉中秋晚会的讲话
在最近的反向路演里，旭辉提到了业务前移,下放权力,夯实区域,做强一线。这是管理不断变革适应新形势的需要。但土储投资仍然集中在总部，林中拥有一票否决权，我认为这是非常理性的安排。
我们投资的人都知道盈亏同源，旭辉的经营也是一样，稳健不冒险的结果，就是在行业突破的时候他没有加杠杆，行业低迷的时候他有能力出手。旭辉的策略是行业过热的时候大量搞合作，降低风险，行业低迷的时候提高权益，比如现在，旭辉新的土储权益迅速提高。
这是旭辉的发展历程，取自某券商的报告
我就说这么多吧，有不确切的地方一会大家讨论
夸克轻子粥：这就好比股民炒股加杠杆。我最开始说的几个18年突破千亿销售的闽系房企：阳光城、泰禾、融信、世茂和旭辉。世茂是底子比较厚，旭辉是在低负债率情况下脱颖而出
Starring Lu-深圳金茂融创：明年的指引大概2400，权益55-60%
五、产品和商业
夸克轻子粥：
我简单说几句吧，等舜清来了再补充。公司的住宅有6大产品线
在15年之前，主要是刚需产品，在2015年，高端改善产品线“铂悦系”问世，抓住中国改善性置业需求契机。今年又升级了一次产品，叫做：旭辉CIFI-6。旭辉的商业这块，目前运营的商场并不多，租金收入占比较低，不过后面商办项目会越来越多，17年租金不到1个亿、18年2.37亿，今年估计4个亿。林中在公开场合也曾说，二五期间的租金收入几乎是每年一倍的增长。
舜清：
不好意思。今天有事来晚了。前面@夸克轻子粥和@世说新语的分享比较充分也很精彩。我也谈几点。
白银时代的房地产，“分化”可能是行业的显著特征、区域分化、城市分化、企业分化。这个阶段，企业的布局很重要。我个人认为旭辉的布局不错。
旭辉目前在售和有土储的城市
第一点，全部都是一二线为主，布局不错，加区域深耕。这是可行的战略。
第二点，商业已经树立起旗舰案例，开始复制步伐。成度新都区的选址和拿地成本都不错。值得期待。
第三点，现在旭辉拿地的平均开盘周期是6.5个月，这是一个很不容易达到的水平。
19年北京是旭辉销售占比第一的城市，旭辉经过多年的摸索，商业地产方面终于有上轨道的好兆头，看看后续能否持续向好。
第四点，我咨询过几位业内熟悉旭辉的高管，对旭辉评价都不错。这一点不大容易。
旭辉是1992年从厦门起家的，以前就叫永升地产。后来总部搬到上海。林中是旭辉的绝对领袖。内部员工对于旭辉的企业文化也比较认可，学习氛围比较浓厚，林中经常会向员工推荐书单，自己也喜欢看书。
六、估值展望
核心利润方面：2019年核心利润70~72亿，未来三年指引都是30%增长。
销售规模方面：今年销售规模1950亿，未来三年年均25%+的增长。权益销售额30%+增长。
旭辉的市值增长目标我对标的是世茂房地产。世茂土储大概就5000万平的样子，权益比率75%。今年接了不少泰禾的盘，所以销售增速比较快，不过权益下降了一些。明年底，旭辉流量销售2500亿左右，权益大概1400-1500，土储到5000万平，净负债率和融资成本靠近今年的世茂，完全可以给蓝筹估值。当然，世茂的持有物业比较多，毛利率也高一些。但是未来几年，旭辉的租金和管理费收入每年都翻倍增长。总的来说，未来三年的旭辉，就是权益提升、租金收入占比提升，销售规模提升、蓝筹估值提升之路。
七、问题和风险
行业性的风险就不多讲了，我个人是持中性态度。未来分化加剧，优秀公司的赛道还很长。
公司风险方面，我觉得旭辉的指引有点偏乐观。
比如17年拿地号称3000亿货值，是在房价上涨的假设上计算的，实际货值应该是2500亿左右。
“二五”战略提出的3000亿销售，行业top8的目标过于宏伟，但是目前看，3000亿的销售大概率能完成，但是top8的目标没有可能，乐观估计top12。
对外宣称GPM 25%+; NPM 12%+，但实际上很多项目达不到这个目标，尤其是16-18年拿的很多薄利项目。虽然最终的财报上，能够实现这个目标，但是财报的净利率由于计入了投资收益，这个数据是失真的。
由于预期给得比较足，导致近两年财报很少超预期，大多是符合甚至略不及预期。其实旭辉在14-17H1阶段的财报总是超预期的。比如14、15、16年权益销售164亿、203亿、295亿，15、16、17年的核心利润就有22.1亿、28.24亿、40.82亿。随着近两年薄利项目结算，维持住核心利润30%+的增速比较吃力。不过从去年开始，拿地的毛利会回升，相信会逐渐体现在报表之中。
Rainboww:对利润率评价的非常客观中肯, 每家都比报表低一点，不是单家问题
八、问答与交流
Hevin:真实利润率有多少？
世说新语：今年上半年招拍挂60%，其他渠道40%，我认为旧改这些东西灵活点的企业都会去搞，旭辉的灵活是出名的，不可能不搞
夸克轻子粥：公司指引是25%的毛利率、12%净利率。而且我看他们跟投的标准也是这个
世说新语：旭辉拿地总体是非常保守的，北京被套的几块地，主要是商住政策突变，砸到手里的，这些地在政策没变之前都是优良项目。
夸克轻子粥：是的，后来旭辉转变战略，减少一线拿地了。今年一线拿地极少。
世说新语：在北京搞商住也体现了旭辉经营上的灵活，但政策突变谁也没办法把握，即使如此，旭辉也没有太深套的地。
徐海：明后两年的业绩预计多少？
夸克轻子粥：我期待2019年归母核心利润70~72亿，未来三年都是30%增长。
世说新语：今年新拿地权益已经达到76%了，未来两年如果没大变化，每年权益提高10%完全可能，从55%一直到75%，如果销售每年增加20%，那权益销售的增长就会达到32%，这是一个非常可观的增长。
Hevin:感觉旭辉确实17年之前的拿地节奏没把握好，这两年新拿了不少，成本也高了，后面如果冲五千亿销售，土储又不太够，还有那么多商业比例，负债率应该要提高吧？
世说新语：旭辉就是16年没加杠杆，但销售太猛，所以17年必须大量补充，但通过合作降低权益也取得了很好的效果
夸克轻子粥：净负债率应该还是会保持在70%以下的红线。
夸克轻子粥：商业这方面，成功的案例已经有了，上海的LCM项目，后面希望能够推开。
陈海涛：旭辉的第二缺点是不是拿地均价偏高?
世说新语：均价不高，除了上边说的商住地，很少被套，他以前聚焦一二线不可能太低。
Rainboww:拿地均价是不是和城市布局挂钩，这个指标感觉排名次意义不大。
夸克轻子粥：@陈海涛 过去大部分都是招拍挂，没有拿低价地的手段。不过今年旧改、商业勾地已经成功了。
世说新语：今年搞二线和强三线，均价就下来了。
陈海涛：也要看销售均价。
夸克轻子粥：@陈海涛 不过还好没有多少被套的，这点很难得，尤其是闽系。
世说新语：销售和拿地有一定期限错配。
Hevin:那表外负债有多高？
夸克轻子粥：Hevin 旭辉表外项目比较多，我咨询了下，截止中报，表外负债方面：合联营归属净负债为105亿，其中170亿负债和65亿现金。
Hevin：那没多少。
火球：今天投关在深圳给的指引基本按照下限指引，未来净利润率指引10% 没有主动提10-12%。今年销售说1900亿，没有再强调2000亿。说要有质量的增长。
夸克轻子粥：火球 我也觉得按照下限来指引比较好，指引高了，容易miss。
陈海涛：拿地均价约6000，销售均价约17000。
世说新语：其实合作项目很多质地都非常好，最近的例子，和花样年合作的几块地，和北辰合作的几块地，毛利都很高
世说新语：陈海涛 拿地6000，销售17000，如果销售不难，我认为这已经很好了。
世说新语：旭辉今年回款率95%。
Hevin：还得看拿地成本的结构，融信地价6000+，售价21000，整体利润率也不高。
世说新语：今年新拿地的成本有所下降。
Rainboww:融信建安和三费比较高点。
夸克轻子粥：Hevin 融信是有海亮资产包拉低了土储均价。
Leichaoqun12:打地均价和城市布局，可以有销售价格减掉建安和拿地成本。
Hevin：旭辉保本或者亏损项目占比多高？
夸克轻子粥：Hevin 薄亏的项目就2、3个，保本项目大概十来个。
火球：我看今年旭辉拿地的权益比例挺高的，70%+是有的吧，但明年给的销售权益的指引不高。我没听清楚具体的数字，好像是55%。低于我的预期。
火球：还有明年销售的增速说的是20%，没有说20-30%。
世说新语：重要的是他手里土地权益的变化，他销售增长20%，权益增长10%，权益销售额就是32%了火球。
夸克轻子粥：火球 要完成3000亿销售，未来两年必须保持25%的销售增速，我说的30%是权益销售增速，因为未来权益比率提升。
火球：明白.明年权益比例增加可能是5%。
夸克轻子粥：今年权益拿地金额/权益销售额，大概是50%，投资强度比较高了，也保证了后面的增长基础。
Hevin：前阵不是说采访林中说的明年销售目标2600亿吗？
世说新语：旭辉就是没有飞跃也没有陷阱，但长期复合增长还是名列前茅的，有点像老巴的路数，老巴这么多年很少有翻番的，但也很少有亏损的，长期下来天下无敌了。
世说新语：房地产行业很多企业是一阵突飞猛进，一阵痛不欲生，坦率说我不喜欢这类企业，我更喜欢平稳增长，不要让我睡不着觉。
Leichaoqun12:旭辉的林中在行业里面属于比较理性的，但是整个闽系好像大部分老板都喜欢吹牛，冲规模，高杠杆，整个氛围确实不太好。旭辉权益普遍较低，报表和项目透明度这块数据不会有问题吧？
世说新语：旭辉和融创不是一类企业。
齐放：已经开了七个商业，未来目前看还有十个，每年2-3个落地。
夸克轻子粥：leichaoqun12 未来项目基本都并表，你会看到一个更加透明的报表。
Leichaoqun12:商业这块长三角目前新城和宝龙都领先，旭辉竞争优势很难发挥，但是对于拿地肯定会有帮助。
世说新语：旭辉这几年每年都完成指标，没有爽约，公司相当保守。
夸克轻子粥：后面的地我没跟了，这是前面4个月的拿地情况，看看满屏的100%。
齐放：挖了万达和新鸿基的人培养团队，过几年也不错。
Leichaoqun12:我也认同他们家是闽系里面最值得跟踪的，另外就是以股代息这个不改的话长期而言对股份稀释也会比较厉害，权益提升有些土地是以前拿的，暂时只能缓慢提升。
夸克轻子粥：也希望大家多多反映，暂停以股代息。如果管理层要增持，上市场上直接买更好。
林晧：旭輝肯定是好公司，只是股价波動幅度較大。
Leichaoqun12:夸克轻子粥 增持和回购是对小股东最厚道的方式。
Leichaoqun12:旭辉的波动可能有几个原因：叠加汇率因素；股权比例问题。
陈海涛：真不错，高增长又低负债，两者难以兼得的。
Leichaoqun12:感觉阶段低点换股旭辉是一个不错的选择，呵呵。
徐海：旭辉弹性挺好，波动大。
Leichaoqun12:我关注旭辉就是发现常常林中的发言很有套路，里面常常有很多干货，另外总体感觉他还是很理性能看透一些本质的人。
Leichaoqun12:林家三兄弟不是也有明确的分工吗？目前今年好像林中不参与经营主要事项，职业经理人这块具体如何？
世说新语：有明确分工，其实林伟管的事不多，但跟着大哥创业，林峰管的是多一点，战略和投资是林中管，包括土储投资，林中有否决权。
夸克轻子粥：前不久刚提拔了陈东彪为旭辉集团（884的子公司）董事长，把职业经理人摆到前台，可能后面会淡化家族企业身份，当然，这一点暂时还没必要。
Leichaoqun12:不知道三兄弟股权如何？一直能一起创业没有矛盾也算是很厉害了。
齐放：中间大七岁，老二对老大比较尊重，没听说股权矛盾。
世说新语：林峰干活多，工资也最高。
世说新语：林中和林峰都是厦门大学经济系毕业，他家族应当是林中带出来的，林峰后来到英国留学，应当也是林中的支持，他们是普通家庭出身。
世说新语：林中原来是做销售的，后来成立了中介公司，再后来在厦门自己做房地产，然后前往上海布局，决心做全国业务。
世说新语：这一轮周期，旭辉的主要问题就是16年收手太早，导致土地不够，不得已在17、18年大量合作，但现在权益又上来了。
Hevin:前阵UBS疯狂做空是啥原因？做空赚到钱了吗？
夸克轻子粥：Hevin 别提了，真到他的目标价了。4块钱的价格，太荒谬了。
Hevin:那是精准打击啊，定价权太牛。
Leichaoqun12: 夸克轻子粥 之前林中都说股价还没有到回购的阶段，好像他也觉得4元左右才考虑回购增持。
夸克轻子粥：UBS是港股持仓最多的机构，话语权太大。
齐放：到4元发财位，投行多做空。
世说新语：林中带林伟创业，林峰是后来加入的，灵魂和决定者是林中。
Dufund:Hevin 他们当时认为1.2017-2018高价地拿得多未来净利率受损，2.PE目标只按过去7年平均数给了个4倍。
世说新语：旭辉以综合经营能力取胜，就是所谓的三好生。
Rainboww：我从感性和细节观察角度哈，半年前一直觉得旭辉可能因为好学生+资产偏薄，是机构和外资会比较喜欢在地产行情来时阶段性配置的公司，导致公司股价波动比较大，但近阶段感觉这个问题在改善，愿意深入研究长期持有的中资股东在增加，公司自己也主动提高权益比例、增加较核心位置持有物业的形式让资产显得更厚一点，通过前段时间的反向路演对外展示效果不错，还有花旗那个报告有提炼亮点和背书效果影响力很大Griffin 格里芬 ，然后夸克轻子粥 翻译了部分贴雪球那帖子也属于我感觉经常看到传播的，综上这些下来，我从情绪上总觉得中资股东对旭辉的稳定持股信心好像都比以前增加了，所以.....我拍脑袋感觉未来抗跌性会有比较好的提高。
leichaoqun12：舜清 商业广场确实存在竞争加剧的现象，旭辉，奥园，保利，金茂都再加大，我有点好奇：旭辉能有这么多合作项目，吸引对方找旭辉合作的原因是什么？品牌力？周转速度？资金？还是什么？另外进入粤港澳的方式主要是合作还是招拍挂？我知道有些是和花样年合作的。
舜清：旭辉的体系比较完整、操盘能力不错。持续在提升。厦门是旭辉起家的地方，口碑不错。旭辉在厦门口碑不错，主要因为产品和后续物业服务还可以。旭辉比较讲诚信。这也是合作伙伴众多的原因之一。
舜清：投企业也是投企业家，企业家本身的状况对一个企业的影响是很重要的，尤其是创始人，林中有四个孩子，三个男的，一个女儿，他几个孩子培养的都不错，林中本身比较喜欢看书，然后喜欢滑雪，是个工作狂。
leichaoqun12：世说新语 旭辉拿地目前好像没有什么特别的优势，当然林中保持理性逆向拿地算一个，除此之外商业慢慢去拿地一部分，旧改和一二级项目都不是很多吧？广东省的旧改是合作拿的方式吗？
世说新语：广东的旧改应当不少是合作的，新到个地方，又是比较热门的地方，比较谨慎。
世说新语：上半年说法是40%是其他渠道拿到的地。leichaoqun12
leichaoqun12：世说新语 是呀，我很好奇新城在粤港澳一直遇挫，旭辉这块能通过合作拿到旧改土地也算很牛了。
世说新语：跟花样年合作的旧改，世界集团坪山那块地很不错leichaoqun12
leichaoqun12：恩，这个之前花样年的研究里面看到这个项目确实很好。
世说新语：花样年搞了好多年，旭辉摘了个桃子，好多合作项目都是这样，旭辉操盘能出利润。
leichaoqun12：世说新语 花样年的项目旭辉不操盘一样是高利润，只是肯定会周转和产品力差很多。
只能说各自有各自的帮助和利益在里面，花样年希望加快周转更快回笼资金滚动开发；旭辉刚好增加收益和利润，输出品牌和操盘。
leichaoqun12：我之前有点顾虑主要三点：
第一，永升物业他们自己买断的问题，等于侵占小股东利益；
第二，以股代息导致股份摊薄的问题；
第三，福建闽系多少有点避讳；
现在基本有点打消顾虑，可能是我自己误解了，总体来说旭辉还是很不错的。
舜清：共赢才能持续合作。企业合作都是互惠互利才能持续的。
舜清：闽系企业公民里，良民也不少。
rainboww：一方面当时物业没那么火，另一方面想当年有个上海项目串标被罚款了大股东自己掏钱从上市公司里把项目公司买走了。
rainboww：我觉得那个也挺厚道的。好像有3 4亿罚款，然后直接大股东从上市公司里买了。
世说新语：以前恒基在大陆的很多项目都是旭辉操盘，旭辉年报里小股操盘收益就有几十亿，合作虽然权益上差点，但市场太热有这个能力还是很不错的。
leichaoqun12：他这个自己决定土地拍卖有点垂直式管理的味道。
舜清：平安、恒基会投旭辉。
leichaoqun12：世说新语 确实会比较主动，这样会多很多选择，所以他们能在土储不够的情况下适当的冲规模。但是感觉目标还是有些激进，感觉旭辉进入前十还是有难度的。
舜清：置地和旭辉合作。物以类聚人以群分。
舜清：世说新语：旭辉上市之后，李兆基二级市场买了旭辉的很多股票。
leichaoqun12：舜清 说说你眼中良心闽系房企，呵呵。平安尽调会让人放心一些，但是平安投资华夏我觉得其实真不怎认同。
舜清：我的了解也有限，我只能提我了解的，向善的闽系房企。旭辉、建发、宝龙、中骏。
世说新语：其实房企里有各种风格，整体是非常便宜的，现在能高分红的企业真不多，内房大部分都可以做到。
南海飞鹰：闽系房企，你看好哪些公司？
舜清：南海飞鹰2012， leichaoqun12。目前我只持有旭辉。外加个比较贵的世茂。
夸克轻子粥：另外，永升物业这个事，也不是为了占便宜。我觉得还是为了后面上市操作方便，因为要把内资股架构调整为VIE。去年上市后还破发了，今年涨上来了就开始揪这个事没太大意思，之前是持有永升70%股份，现在还有30%。
夸克轻子粥：世茂是旭辉追赶的目标。
舜清：我觉得旭辉的企业文化和生命力强于世茂。
整理人：魏巍 大湾汇价投俱乐部
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