新城控股投资价值分析

分享人:@Munger1924

分享概览:

(一)中国地产行业的简要情况

(二)为什么选择新城控股进行研究(新城控股在地产行业中的位置)

(三)新城控股的简要情况介绍

(四)新城控股的商业模式:主要特色及竞争力

(五)新城整体销售情况简要介绍

(六)新城控股的吾悦广场情况

(七)新城19年业绩预测

(八)问答环节

分享人简介:Munger1924(雪球ID同名),有比较丰富的人生经历,曾几次创业,从事过工程审计、企业、工厂等多种工作,开创的木材企业曾经多年网络销售额在阿里巴巴和淘宝网全网第一名,做过VC/PE投资,主要以实业的视角来进行价值投资,同济大学杭州投融资校友会常务理事,民间组织“杭州价值投资西湖会”的发起人。

大家好,今天由我来为大家分享一下新城控股,作为主要的整理人之一,其实我是一个代表,因为投资分析的完成是大家共同交流的结果,比如Tommyshire、风林火山等。

(一)中国地产行业的简要情况

研究一只股票,了解行业很重要。邱国鹭前辈曾经说过,高毅不是做股票研究的,而是做产业研究的,换句话说把行业理解清楚,就更容易了解行业的发展情况及脉络,同时也更明白股票在行业中的地位及未来发展趋势。

关于地产行业的数据特别多,我列一个简单的数据,这是全国的房地产销售额及GDP情况。

左边箭头指房地产销售额占GDP比重,可以看到该比例每年都在显著上升,2018年已占16.66%以上,右边有三个箭头,是年度差额占当年GDP比例,最近连续四年房地产销售额变化都占到GDP总额的1.5%以上。大家经常看新闻联播或媒体报道,听到中央领导人总是在强调我们要保证经济增长的平稳,增长率在6.5%还是6.6%,6.8%,但其实在GDP发展的过程中,0.5%对国家也很重要,也就是说房地产行业在中国的经济发展中是非常重要的行业。

第二张表是商品房的全国平均售价,该数据类似于统计局的统计数据,会引来非常多的人质疑,但作为房地产行业投资的人来讲,还是有参考的意义。对这个数据我想突出的是同比增长在2004,2005,2007,2009,2016年份较大,也就是说其他年份增幅大概在5%以下。

还有一个数据,从91年以来,商品房均价从786元增长到2017年的7892元,复合年化增长率是9.82%。

再看下图中的六个红色箭头表示出比较值得注意的数字,在中国有房地产历史以来,有2次房地产行业的重大的调整,一次在2008年,经济危机,房地产销售额下降了19.5%,第二次在2014年房地产销售下降了6.3%;而右侧销售面积的下降与销售额下降持平,房地产平均售价的变化在2008年下降了0.22%,而2014年价格下则反而上升了1.38%。也就是说在绝大部分时候,房地产销售额从1998年以后基本上一路狂飙,20%以下的时间都不是特别多。即使在2008年及2014年销售额出现非常大下滑的时候,均价都没有下滑。所以说,房地产的重要性体现在房地产发展已经不是简单的个人购房行为而是涉及到整个国民经济的发展。同时2008年和2014年均价没有太大变化,虽然地域差距可能比较大,但说明确实是一个比较真实的均价,也可理解为在当时虽然有些人减少了买房,但是刚需的人还是有一定的需求。

再看下表,可能跟大家对房价的看法有些差异,我发现人均GDP比房价比率呈现一路向上过程,我想大家有各自的想法,也不想表达太多内容。

这个数据是按月份整理的近期中国房地产主要企业的权益销售变化。大家可以发现在2019年房地产行业已经出现了非常明显的变化。2018年整年度,前100强的平均增速在30%多左右,而从今年至今平均增速只有几个点。另外我们看到左边2个红色箭头,从去年的11月份至12月份2个月,尤其12月份,销售增速从27.3%下滑至18%,我个人认为前五名,特别是比较重要的公司已经在控制销售的节奏。而今年至5月份,前几年的节奏也是比较慢,前五名保持销售负增长。

房地产行业的月度销售,从2016年8月以来,月度平均增幅比较快在十几点,但今年以来平均增速明显下滑。

这个图很有意思,这是房地产主要企业(前33名)的权益占销售额的比例的情况表。有意思的情况比如:中国恒大权益比一直稳定在95.1%,大概可看到恒大的开发独立自主性非常强,小股东很稳定或者很少以特定人群为主,如高管等;而新城控股权益占比一直在下降至70%;融创的权益占比是70%左右,可看到融创的合作伙伴中小股东相对会多一些,因为融创的跟投比较少。碧桂园权益比在70%多左右,碧桂园的跟投在20%左右,也就是说还有另外10%的小股东权益。

(二)为什么选择新城控股进行研究(新城控股在地产行业中的位置)

选择新城控股进行研究也是从行业的角度考虑,因为目前中国房地产行业正在逐步集中化的过程中。作为个人投资房地产公司对房地产公司的了解和研究其实并不容易。特别是对中小企业的研究更不容易,我曾经投资过中南建设,对中南建设的情况进行一定了解,后来基本是放弃了,不是说公司不好,而是我发现我对公司的信息很难有把握和确认。另外就是确定性、安全性是股票投资的重要环节,如何确保确定性, 公司优秀是重要前提,对公司品质进行多维度了解,其中一个就是财报的了解,我们看了中国房地产上市公司的信息披露,比如融创的信息披露解读起来有些地方还是有些难的。新城控股信息披露相对比较充分齐全。我们希望在中国的龙头房地产公司中找到确定性强的企业,筛选所采取的方式为,在十强中优先选择民营企业,民营企业相对的冲劲、成长性及激励机制比较到位,比如恒大、碧桂园、融创、新城、龙湖等。但龙湖主要是老板是女性,不是否认女性,而是作为庞大的公司,对于创始人来说需要体力,是很辛苦很累的事情,体力是否能跟得上,另外就是她和她先生离婚后,网传长时间在海外陪孩子看病,我们认为有些信息难以把控。所以我们对比恒大、碧桂园融创、新城后,还是新城的数据更加齐全充分。

上市公司财报只是反映了民营企业的安全性的一个层面,是结果但不是因。真正的因还是企业的领导人的执行力,团队及激励机制。从团队领导人来讲,四家领导的领导人都堪称卓越,相对来说的可信度也是很高。虽然有些人觉得新城的老板曾经做过一些让人顾虑的事情,比如新城H的私有化,还有新城A相对高价买银行,及新城悦卖给自己等。但我们目前并没有看到新城有任何违反法律法规的事情,包括去年新城在收购管理公司银行的时候,小股东对此提出异议,他们也放弃了,说明他们对小股东的看法是比较重视的。另外就是在前十名里面,在2018年以前具有高成长性的最主要就是新城和融创,但现在融创已经放慢了脚步,但新城仍然保持快速发展,所以大体从这个思路来选择对新城进行深入研究,首先是龙头,第二可信度高,第三是财报中可参考的数据比较全,第四是成长性比较好,基于以上我们选择了新城。

(三)新城控股的简要情况介绍

新城控股集团股份有限公司(简称新城控股,601155.SH)于1993 年成立于常州,在常州一直保持着龙头房企地位。2002 年,公司首次尝试异地扩张,进入了南京和上海,借此实现了城市房企向区域房企的跨越。2008 年,公司将业务拓展至商业地产,并于2009 年将集团战略中心转至上海,开始构建布局长三角,深入专业化战略版图。2011 年,公司进军武汉和长沙,业务拓展至泛长三角区域并陆续向中西部、环渤海、珠三角地区进军,2016 年公司正式启动全国化布局进程,目前公司已经进入全国77 个城市投资开发逾300 个项目。公司在积极扩张同时,注重拥抱资本市场,借资本之力进一步提升规模。公司的上市之路始于2001 年,子公司新城地产借壳江苏五菱成功于B 股上市,成为江苏省首家以房地产开发经营为主业的上市公司。2012 年,母公司新城发展控股于香港联交所主板成功上市,2015 年公司B 股转A 股市场,成为全国首家成功B 转A 的民营企业,解决了B 股融资渠道不通畅的问题,完善了公司资本市场融资渠道,从而实现公司竞争力的加速释放。公司拥有优异的拿地能力、成本把控能力、高周转和融资能力,在激烈的行业竞争中不断突破,销售规模从2002 年不足4 亿元,增长至2017 年的1,265 亿元,年复合增速高达47%,二线龙头实现向一线龙头跃迁。观察公司近五年业绩完成情况,即使是在14 年房地产行业下行压力加大的情况下公司也能基本完成当年经营指标,其他年度更是超额完成当年指标,充分体现出了公司管理层较强的经营能力及把控力。具体来说,2015 年公司提前一个月完成了全年经营指标,实现销售金额319.3 亿元,同比增长70%,销售面积346.0 万平方米,同比增长75%。2016 年,公司积极应对市场变化,及时调整开发节奏和销售策略,实现销售金额650.6 亿,同比增长103.8%,销售面积575.0 万平方米,同比增长66%,超额完成了年度销售额400 亿的目标。2017 年销售目标为合同销售金额达到850 亿元,公司实际实现销售金额达1,265 亿元,同比增长94.4%,并大幅度超年初目标49%。在目前公司千亿级销售规模上,长三角地区市场容量已难以支撑公司高速发展,对此公司提前筹谋,在2016 年便开始启动全国化布局进程,目前公司已进入中西部、环渤海、珠三角等区域。

(四)新城控股的商业模式:主要特色及竞争力

新城采取的是商业+地产双轮驱动的方式。经过我们测算,新城实际上是以吾悦广场为核心的驱动方式。吾悦广场的拿地,要确保周边3-5公里有30-50万人口,先有人,再造商业,新城已经初步形成了自己的特殊地产开发模式与比较优势与核心竞争力。新城吾悦广场的数量占到总数量的22%,面积占到总面积的越31%,但是权益占到总权益的约35%,净利润预估超过总利润的40%。吾悦广场的土地成本非常低,经过我们测算仅仅占到吾悦广场售价的约9.6%,换句话讲在当地产市场遇冷的情况下,吾悦广场是有能力度过寒冬的。

(五)新城整体销售情况简要介绍

新城采取的是商业+地产双轮驱动的方式。公司内部的想法是商业追求利益,住宅追求规模。新城有很多综合体并不仅仅是综合体,而是在综合体有商住和住宅。综合体和住宅就可以相互促进。测算下来综合体的利润占比达到40%多。住宅紧邻综合体比较好卖也可以卖得更贵,同时住宅对综合体也有一定的促进作用,住宅本身可以聚集一定人流,综合体的发展与周边的人流息息相关,住宅为综合体带来了人流量。由于综合体具有特殊的属性,即他完全不属于是商业同时含有当地的地标属性、形象属性或区域属性,所以综合体在拿地时候的优势凸显特别强。综合体拿地优势强不光体现在综合体本身,因为综合体及住宅是统一拿地,其中8-12万方是综合体,其他是住宅,这样对住宅的成本控制有非常大的促进作用。

新城的全国商业布局口号为1+3,1是以上海(华东区)为核心,3是环渤海湾地区、大湾区(华南地区)及中西部。而以省为单位,江苏、浙江、山东、安徽(均为华东区)占比达到60%以上,所以新城的销售核心还是围绕其核心地域。

下表是以季度为单位统计的新城销售情况,可以看到同比销售增速非常快。实际测算综合体利润占比可能会达到40%+。

这是2018年度对商业销售的统计分类,分为住宅、综合体及个别商业三类。可以看到综合体的销售金额只占21.23%,权益销售额却占到30.92%。从数据上可以看出新城以住宅求量,以商业求利润的商业逻辑。

这是新城结算数据,右边两个箭头,我个人觉得,根据数据的统计,感觉新城在2018年度及19年1季度,都有认为控制结算的嫌疑。大家可以看到销售的增速非常快,但是结算的数据连续两个季度下降。

(六)新城控股的吾悦广场情况

控股的吾悦广场从拿地到开业平均耗时为24个月,据说富力地产与龙湖地产后两者花费的时间约40-50个月。吾悦广场的开发速度与万达的开发速度近似,但是万达广场在本轮危机中放缓了脚步,同时吾悦广场的选址与万达广场的选址很少重叠,因为吾悦广场以长三角强三四线和内地地级市为主。

吾悦品牌是新城控股旗下旗舰型的城市综合体项目品牌,涵盖吾悦国际广场、新城吾悦广场、吾悦生活广场三大产品线:吾悦国际广场定位高端、主打国际精品;新城吾悦广场以缤纷动感塑造区域型时尚商业中心;吾悦生活广场致力成为便捷的社区生活中心。目前新城控股已落地42座吾悦广场,2020-2021年将落地100-120座,中长期全布局有可能超300座+,商业地产力争进入第一集团军(万科旗下的印力商业地产的面积超过2000万方,目前是第二名,万达还是第一位)。

吾悦广场商业综合体的优势:

首先,投资性物业在会计处理上的一大优势是可以按照"公允价值"法入账。这样处理是可以不计折旧。这有利于公司对业绩的释放。其次,每年还有规模客观的"公允价值重估"收益。不过不要担心这部分非真实发生的收益被扣税。它只是被相应计入递延所得税资产/负债科目加以平衡。待以后有实际交易发生时才计算。最后,"管理费及租金"收入毛利率(可达到70%)高,净利率可达近40-50%。

下面我为大家介绍一下新城已经开业的吾悦经营业绩情况:

这是18年报开业的吾悦的经营业绩情况表:

下表是以半年度为单位统计的整个新城的商业交付,可以看出从近两年才开始发力。在2012年有2个交付,2013年没有,2014年1个,2015年3个,从2016年才多起来,再到17-18年开始发力。从商业的数量及经营数据来说,吾悦的排名还比较靠后。

而下表是目前已经开业的吾悦布局。43个开业中有14个在江苏,13个在浙江,2个在上海。也就是60%以上都集中在新城的大本营江浙沪。

作为新城的投资人,都相对来说比较关注新城商业的情况。下表为2017年底年报之前所公布的所有吾悦广场的业绩。红色地方为同比下降,绿色地方为同比增速超过20%,可以看到一年以上,大部分吾悦的业绩都非常不错。调研有限,我们发现晋江、诸暨是下降的,诸暨是轻资产,也就是他们的位置不是事前选择的。还有新城上海总部旁的楼,经营业绩有所下滑。

吾悦租金的状况,大家可以看到从2015年以来,日租金快速增加,当然前期吾悦广场基数很小,广场数量增加对日租金总量扰动较大。截至2018年Q4,日租金均价为3.53元每平方米。

通常大家很关注吾悦的公允价值,因此我们统计了吾悦的公允价值进行了统计,2018年Q4,43个广场排除轻资产后39个,平均每个吾悦广场的公允价值为8.36亿元。

大家也很关注吾悦的未来选址问题,我们因此统计了在2018年年报中99个吾悦的所在地区,华东占比62%,也就是说主要的选择还是集中在华东地区。

除了地区外,我们进一步细化将其所在城市分为地级市以上主城区和县级市。可以看到73.74%都在市级的主城区,26.62%在县城区。但是县城区的吾悦广场都集中在华东区,共24个,余下两个分别在华中及西南。也就是说,截止2018年年报公布的吾悦的选址数据,只有2个县城不在华东区。

(七)新城19年业绩预测

2019年权益结算面积大概在1000-1200万平方米左右,加上公允价值变动,预测净利润大概在150亿左右。

我先简单介绍到这里,看看大家有没有什么问题,我还准备了一些吾悦广场调研的内容,如果大家能问到一并回答,如果没有问到回头我一并再介绍一下。

(八)问答环节

Q1-财智力量: 很多人担心三四线城市购买力不足,您怎么看?

A1:从以上数据可以看到,新城的绝大部分房地产销售和布局都在华东区,占比特别大。而在华东地区,及时县级城市的购买力和内陆县城都不可同日而语,甚至可能比内陆城市的地级市购买力还强,所以新城的布局是有优势的。而另一方面,根据管理层,吾悦的经营情况是满足预期,甚至部分吾悦超预期。从研报的研究来看,首先我们要确定我们是否相信财报。从目前来看,新城的数据还未出现明显或故意的隐藏。在今年股东大会上,我曾提问,吾悦广场前后的出租数据差异很大对不上,在现场,董事长亲自回到了我的问题指出是因为总建筑面积和出租面积的关系,后经核实问题不大。

Q2-金鹏鸟:新城A和H哪个更具投资价值?这几年H比A涨的更好。

A2:这是一个投资层面的问题。去年新城H最高达到新城A的70%-80%,跌的时候也是曾达到50%-60%,上涨幅度大与跌幅也是挂钩的。可能之前新城H的市值相对比较小,受关注度比较低,估值可能受压,但行情来了后,反弹力度也比较大,但具体走向还是仁者见仁智者见智。

Q3-安迪的信念:如何看待新城在低净资产条件下的高分红?

A3:我认为净资产是一方面,另一方面它有很多已售未结,事实上这也是净资产的一部分。分红的考虑因素较多,包括市场的认可度等,这个问题我不太好说没太想过。

Q4-堡鲨:如何看待购物中心未来竞争加剧的风险,尤其和万达等城市布局类型的大企业的竞争?以及对新城19-20两年归母净利润的预测为多少(含重估)?

A4:首先万达在2018年已经开始发力,且发力很猛。其实前面的介绍大家可以看到,新城的吾悦广场真正交付使用是在2017年。这个时间点或许与万达当时的受挫有关系,或者就像新城管理层所说吾悦广场并不是一个既定的策略,而是逐渐摸索出来的成功的运营经验,尤其是在2016-2017年之后,中国房地产价格迅速增长,而商业地产的特点是卖出后,商业地产的运营极难,很难有品质又好,或者卖出后统一运营也很有问题。所以目前世界上基本上比较成功的运营模式都是自持为主。自持为主就有一个前提条件,因为普通的自持会带来大量的现金流沉淀,而新城可能在2016年左右探索出来一个成功模式,首先当时房地产价格快速上涨,一个商业地产项目8-10万方左右,但整个项目旁边的商住和住宅有几十万方。假设总共50万方,吾悦10万方,那么另外40万方,假设其净利润12.5%,那么对应5个亿的纯利润或现金流流入,而新城的自建会占用一部分现金流,按平均9万方左右来算,公允价值才8个多亿,假设成本6个多亿,那么现金流已经可以覆盖5亿,而一个成熟的吾悦广场一年租金大约在7000万至1亿,所以三年以后,现金流就没有太大压力。

19年的归母净利润预测与竣工面积及结算面积有关。大概竣工面积在1800万平方米左右,结算面积大约在1200万平方米左右,如果保守估算净利润率12.5%,对应的净利润在150亿。竣工面积中权益占比在70%左右,再保守一点,由于权益结算带来的净利润在130-140亿左右。同时新城每年都有部分公允价值重估,公允价值重估是跟营业收入增长为基准进行重估。也就是说基数越大,以后重估的可能性越多。而2018年重估较多,大约有20亿。如果算上重估,2019年归母净利润可能在150亿以上或更多。2020年的净利润主要与2018年的销售有关。2018年销售面积为2000多万平方米,而权益销售约1700万平方米。按1700万平方米测算,按12%或12.5%净利润率,大约估算200亿归母净利润。2021年的净利润,按今年的销售目标2700亿销售额,但可售规模其实有5000亿,如果按60%去化率就是3000亿。根据公司管理层,70%多的去化率是过去的常态,也就是60%多-70%的去化率并不难,也就是说可预见2019年销售额3000亿大概率可达到,如果权益比按70%的,也就是2100亿权益销售。去年年末4季度结算放慢了角度,2018年结算的增速非常低,只有500多亿结算,结算面积和竣工面积达到了历史最低比率。安迪的信念讲到,扣掉了一半的扣非利润,报表利润还有很多未来应该会释放出来。

Q5-马元飞:新城悦的股权结构及操作

A5:新城悦我研究不深,简单讲讲,王老板占股70%,但不是执行董事,比较奇怪。

Q6-蜗牛追宝马:新城基本面的可能存在的风险或必然发生的风险

A6:关于新城的风险,大家通常关注商业地产也就是吾悦未来会怎么样。王董事长曾经讲到,中国的未来大概8万平方米以上的商业地产大概有3000多座,中国目前还有很大空间,1两千座,新城在此期间有更多机会。新城目前在建综合体才104座左右(年报当时99座),这和未来整体几百座的目标的占比还是比较小的。

其他风险:有人说到新城老板曾经被纪委叫去谈话过,儿子还代董事长过一段时间。但这类政治风险比较难判断,另外新城总部已搬到上海,政治风险有可能已降低。另外,新城特殊的股权结构,大型房地产上市公司中,新城是唯一一个儿子做主持工作的,目前是总裁,在股东大会中小王也在,而小王可能经验仍不够丰富。但是作为南京大学毕业的优秀高材生,老王董事长也才50多岁,年富力强,再加上有得力干将和都是跟随董事长多年的老臣,就像融创一样,管理层比较稳定,总体新城的稳定性比较好。风险的话,主要还是房地产开发集中在华东地区,江浙沪为主,那么受江浙沪地区的房地产政策影响可能比较大,但目前房地产政策是一城一策,而江浙沪不同城市也能级不同。

Q7-平川:请问19(目标40亿)、20、21年您预测吾悦的租金和管理费的大概是什么情况?这块怎么去预测新开业的吾悦的收入模式?(因为18年有些12月开业的月租除下来有点高)以及能不能分享下租管费的毛利和净利大概在什么水平?

A7:新开业的吾悦的租金情况不太能简单判断,因为可能由于地域或其他原因刚开业有一定优惠,所以第一年收入并不一定是真实收入,不同区域租金差异较大,比如核心区域南京日租金达5-6元,而其他地区便宜的是2-3元,平均3元多。根据我们实际调研,虽然报表上平均日租3元多,但吾悦出租的租金差异特别大。不同的商业业态租金差异特别大,比如超市会非常便宜,比如吾悦与永辉有很多合作,就比较便宜;再比如LV想入驻免费也有可能,麦当劳等吸引人流强的商铺也比较便宜。但个别的如餐饮,价格就比较高。我曾经到过嘉兴的吾悦调研,询价2个分别220及270平米的商铺,被进一步问到是什么业态及品牌。如餐饮,分日料或韩式,都不同,会有竞争和布局的考虑;我提到说做韩国烤肉店报价是多少,报价是日租金9元/平方米。租金与管理费以前是分开的,最近的年报也放到了一起。

租管费毛利大约70%,测算净利润约30%多,但我更乐观的估计是40%多。

Q8-傲世浩天:新城打算如何处理像桂林吾悦广场旁边500米兴起一座万达广场这种自持亏损的商业。之前开业的没有出现过这种情况。

A8:这次参加股东大会我特定问了董事长这个问题,董事长回答说,吾悦房地产最重要是选址选址选址,新城对吾悦的选址是很重视的。我总结了关于商业选址考量的主要因素:1)一公里内的居民人数及工作人数;2)二公里内的居民及工作人数;3)交通设施及区域优势;4)整体运营能力,包括招商、业态资源及布局,比如零售占比下降,商业态越多整合的资源越多,上市公司提到截止2019年有2万家品牌和新城有合作关系,商业态从发展的规律来说,连锁越多优势也越大。吾悦还是有些地区业绩出现了下滑,无法完全避免。而现在董事长提到中国可能容纳有3800个8万以上平方米的商业广场的空间,现在已建1800座,也就是还有1000多座的增长空间,现在从商业的增速来讲,只有万达和新城两家增速非常大,因为有成熟的商业模式。而其他的比如龙湖天街,天街并不是以商业快速发展为目标的,是找到合适的地就做一个,增速相对没有那么快。而对于吾悦来说,如果还有1000点多座,未来的增长还有一定空间。

Q9-Roamer:不知道刚才是否听错?前面介绍新城全部的权益结算面积的净利润率大概在12.5%左右,权益部分中,吾悦占到30%左右;而吾悦部分中住宅部分,因为地价低净利润率高,这个感觉没啥问题,是新城的独特竞争力。但非吾悦部分的净利润率如果有10%的话,能否维持?

A9:我讲的是整体新城项目净利润率,不是报表净利润率,12.5%相对来说是比较保守的,而吾悦的净利润占总利润的40%以上。至于维持整体净利润率的难度,主要看整个市场,如果吾悦或新城的净利润率下降,其他也会下降。我给大家反馈一个消息,在今年上半年初,净利润率确实有下降,而管理层也预测确实会下降,因为1-3月份的去化率较低,但4月份应该有一定变化。另外吾悦本身全是自持不卖的,吾悦周边有商住和住宅。

我们调研过吾悦的其他住宅,杭州地区的吾悦住宅并没有发现比万科或绿城好,但也没有比他们差。我目前还比较难判断吾悦非综合体部分的优势,但也不好判断劣势,但有一点比较明确,通过住宅来增加规模,规模增加对提高利润率是有好处的。

Q10-处镜如初:能否预测一下吾悦广场今明三年租金收入情况?

A10:三年租金收入的预测并不太难。主要看吾悦的数量,因为新的广场的租金相对比较少,4-5千万,而成熟的广场大约7-8千万。比如2020年,总共100座,今年42座,明年可能还有20多座,共68座,后年100座。假设70座成熟广场,每座平均7000万,对应49亿,而后面30座每座4-5千万,也就是10多亿,对应2020年的租金收入可能在65-75亿之间。

Q11-淡定心灵:如果只看现金流,住宅部分产生的利润要用于吾悦广场的投入,长期看真正流入的现金流是否是每年不断增长的租金?

A11:有一定道理,但从另一个角度看,长远来看,吾悦广场实际上是新城拿地的重要手段,是一种经营体系,如果没有吾悦广场, 地就不会这么便宜,总体净利润率就不会那么高,而拿了吾悦广场后,既建立了品牌,又降低了拿地成本,形成良好的正循环。而后续的现金流也没有问题,同时保留了吾悦广场这个核心资产。

整理人:cherry 大湾区价投俱乐部

$新城控股(SH601155)$ $融创中国(01918)$ $万科A(SZ000002)$

@今日话题 @财智力量 @金鹏鸟 @处镜如初 @淡定心灵-长识 @简单就好 @傲世浩天


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精彩评论

李树鹏200306-11 10:32

新城也是我关注的标的,有两点疑问请教楼主。
第一:已经开业的42个吾悦广场,有17个在县级市或县城,占比40%,具体见下图。楼主说如果包括待开业的吾悦广场,县级只占26.7%,具体请出个图,谢谢。


第二,6月初我去镇江丹阳吾悦广场调研,发现已经出售的金街,三楼白天几乎全部关门空铺,晚上大约10%左右开门营业;二楼白天70%关门空铺;一楼20%关门空铺。有视频,发不出来。当然综合体内部的人流还是不错的,尤其四楼餐饮周末晚上好几家排队。
群友说桐乡和南昌的吾悦广场的金街也不乐观,甚至被形容为鬼城。
金街虽然被出售了,但是大面积空铺估计也会影响新城的长远发展,不知楼主这方面有研究不。


@巴赫特 @Munger1924 @陈海涛周游世界@自由老木头 @金鹏鸟  $新城发展控股(01030)$ $新城控股(SH601155)$ 

gbf55006-11 12:52

2年前就是这么想的,把17.5的新城换成7.9阳光城,最后悲剧了,现在又8元换成43的现场

金鹏鸟06-11 12:35

那是因为你没实地考察,跟我未持有新城前的想法差不多

全部评论

江辉-06-19 11:32

Jonathan_Ying06-18 11:27

对于长三角三四线城市不能过分低估,全国百强城市三成都在那里。
百强城市中,长三角占24个,珠三角占10个,京津冀占8个;东北地区只有6个上榜城市,也真实地反映了东北目前的经济困境局面。

只恨太匆匆06-17 23:02

300座会不会太乐观?

文武半天云06-17 13:13

目前新城控股已落地42座吾悦广场,2020-2021年将落地100-120座,中长期全布局有可能超300座+。依然处于高速增长期。