分享人：@Rainboww
分享概览：
一、金茂常见问题科普
二、城市运营模式解析
三、对地产行业及其他企业的观点
四、问答及讨论
首先，非常感谢群主的分享提议，还有各位群友听我今天闲聊，本人特不好意思而且当前心情异常忐忑，基于：1）我研究方法诡异，讲话也不正经；2）我平时喜欢随口黑几乎所有公司，还经常怼人；3）我前几周翻翻雪球众生相后还在那说瞧啊如今阿猫阿狗专家都能在那一本正经上课呢嘿…！所以我今天绝对不是上课，只是大家闲聊啊，开心就好~！鞠躬~
然后我要发下昨天推的一篇文章供参考，这篇文章和我今天分享的讲稿的第一第二部分大概有60%重合的内容，主要是语言上今天的讲稿更加口语化些；讲稿的第三部分是今天才有的嗷。
以上是开场白。一、金茂常见问题科普
1、金茂是什么？
1）中国金茂是中化集团（有地产和酒店牌照的央企之一）旗下的房地产平台，以住宅开发为主，商办酒店运营为辅，闹，金茂大厦就是他们家造的。
2）尊敬的群友们，请大家打开我发在群里的屁屁踢翻到第一页，并从该页看到末页，里面基本上有你想问的所有基础问题了。
3）我人懒，粗心，数学还不好，有什么屁屁踢里能翻到的数字问题拜托你们就别让我再找一遍了好不~
2、金茂的布局、土储、权益、合作情况？
我自己概括是一线城市几乎所有地段，二线城市的核心地段和规划重点新区，长三角、珠三角城市群内强三线城市规划的CBD或自然旅游资源。土地储备（不含未拿地的城市运营）6410万平方米，整体权益我拍脑袋感觉在60%左右吧。今年计划每个区域至少落地1个、总共至少7个城市运营项目，未来三五年城市运营拿地会逐渐增至60%的样子，权益会随之向80%的样子提升。金茂在一二线的项目绝大部分是自己操盘的，一些三线（如嘉兴、湖州等）的后进项目可能共同操盘。最常见合作方是首开，还有雅居乐、华侨城、禹洲等。
3、金茂有哪些产品类型，如何定位？
1）住宅最出名的自然是“金茂府”，定位改善到高端，以绿色科技为主要卖点。高端品牌中，绿城是一种选材的考究，细节上的精雕细琢，适合年龄偏大人生履历深厚，从事传统商业的老板；而金茂的绿色科技系统舒适智能，并且品牌营销上带有时尚品位的奢侈感，更受新兴行业年轻有个性的高端科创人才青睐。高端产品很难去比较好坏，只能说适合不同群体偏好：有人喜欢的是窗外挂满大理石走在小区里一脚能踩死价值五十万的进口绿化的尊贵感，就有人享受朋友圈展示家庭生活时下方出现定位社区名称坐等“哇你住金茂啊土豪”之类留言的酷炫感，能揣摩准客户群心思并最大化满足即可。我很讨厌和人讨论所谓“产品好不好”之类没营养的问题，往往最后要演变成大家互发对方公司维权新闻的无聊竞赛；更讨厌有人拿着用钱砸出来的形形色色的所谓第三方机构工程质量客户满意度排名榜说你看某某排在金茂前面耶，榜单都信啊请问您今年贵庚啊？鉴定一家公司产品牌子好不好，难道不是看如果卖得比旁边项目贵的时候是否也能卖得动吗？找几个案例出来不就行了。
2）商业品牌览秀城，客观来说做得一般。金茂持有运营的商业极少，在长沙、南京、上海都有一些，也不会主动去拿。
3）高端和地标办公楼是一大优势产品，除了金茂大厦这块万年不倒的白金镶钻牌坊外，其他大部分楼金茂都希望开发完整栋卖，北外滩出现过好几次办公楼一栋上百亿，单价上10万的案例，毛利率高，不会产生资产沉淀，还是平滑业绩调整报表的优质选择呢（微笑）
4）五星级酒店，有单独上市平台，似乎没有新注入资产的能力。酒店基本都是城市运营项目里配套，住过梅溪湖豪华精选确实很不错。看酒店不顺眼的请计入拿地成本。
5）产业地产….产品角度不就是躺倒的办公楼吗？量少，几乎不费成本，销售租赁均有。
4、金茂的亮点或者说核心竞争力？
1）城市运营模式持续带来低成本的土地储备；
2）长期深耕核心城市&定位高端，产品特点&知名度塑造带来的溢价；
3）央企背景，融资成本低，管理层有动力做优做大，管理上比较市场化；
4）卖住宅、卖地、卖整办公楼还收租，各种品类结合的丰富收入来源，安稳对抗周期。
5、金茂的管理层和团队实力如何？
金茂是最市场化的央企，既有自己的人才培养体系，也会从其他公司挖优秀人才，这样的配置是最好的，接地气、领行情，融合优秀文化，比纯正的“黄埔军校”更好。
我认为金茂的管理层是国企中少有的上进、战略思维独特不中庸，有意愿做出一家牛逼公司的，在公司内部推行的各种策略都会与时俱进，也乐于听取外界意见，两位主要高管可以说是激情创新和稳健后盾的组合。此外还有宁高宁对混改的大力支持案例，就不多展开了。金茂的各条线和区域公司我也接触了很多，专业度、独立决策能力和...加班时间我都给90分。
6、混改及管理层持股是什么？
混改是为了脱表，降低中化持股比例，更市场化，引战投以老股出让为主，脱表以后方便放飞以及加杠杆，今年可能会完成部分。长期来看管理层会一直持股且持股比例逐步提升，作为国企改革激励的一部分。并且无论对于中化，对于金茂本身，对于股东，还是对于创造的社会效益，混改都是好事，会推动上新的台阶。
7、金茂拿了不少地王我好怕怕怎么破？
从行业角度来看，地产这种政策+周期+轮动感很强的行业，说到底就是每家企业如何算总账，所有高利润项目+正常利润项目-所有亏本地王=足够的利润增幅/年=一年大赚+一年小赚-一年小亏，这些大账都能算好即可。
金茂这类深耕一二线的这几年难免拿到些地王，核心区域的地肯定是最难抢的。至少在上海，金茂新城合作在虹口拿的那个是这一整个火爆年份里最便宜的。
利润薄、甚至可能亏，核心区域的地就不拿了？当然不行，卖高端货的牌坊是要立出来的，品牌溢价需要标杆产品，一直在外围拿地有钱人是会遗忘你的，招拍挂核心地段战略项目和城市运营高利润项目是相辅相成的。请用更高的格局看待每个项目的战略价值，算总帐，而不是天天嚷着地王噼里啪啦按计算器。尤其那种总价才10个亿不到还只占股30%的所谓地王，怎么滴还能把公司的底裤都亏干净么，不爽你就计提为0好吗？中欧之类开一次盘分分钟赚回来好伐啦。
金茂的朋友说，他们投资部的测算表是行业内出了名的最复杂，我也愿意相信他们的投资决策。非要数地的话我建议去算几个高货值项目的利润率，像青岛中欧，北京上海的金茂府，温州瓯江口，长沙南京一级，办公楼，这些的才是对利润影响最大的啊。
8、金茂的利润增速为什么没有“惊喜”？
1）金茂科技系统精装，竣工交付周期确实比别人都长点，所以从销售爆发转化为利润爆发会比同时期销售高增长的公司慢，2018年末已售未结算1450亿，比同规模公司都多点；
2）金茂的财报是非常规范的，美化真的不多的（微笑），不存在任何把应该出现在未来报表中的核心利润提前。仔细观察可以发现金茂的利息资本化率偏低，如果需要做高或者说“提前兑现”利润很好调节啊，或者新项目都别并表好了销售管理费用就低了。另外有人纠结汇兑损益，从虚的讲行规就该是从核心净利润中扣掉的，从实的讲这些债务根本没到期好吗，所谓损益又没发生，说不定还债时候人民币升天了呢？与其问“金茂报表为何这样算”，不如问问你拿来对标的那家公司为何那样算。
3）利润预测，我一直觉得开发商利润调节空间大，每年如何结算完全看公司诉求（如配售？行权？解禁？）所以靠算是没有用的，一年还勉强能拍脑袋，两年够呛，三五年预测那简直是搞笑了。要我估的话，19年增长25%，20年增长30-35%，具体看混改和诉求。分红40%不会变。理性预期，不高估，不鸡血，不“前瞻”的。
9、为什么金茂早些年的结算不稳定？
这恰恰显示了金茂成长速度之快。金茂的项目，尤其是初期，有单项目产能极高的特点，不管是北外滩卖楼，还是广渠路金茂府、大宁金茂府、梅溪湖卖地，哪个不是大货量？也就是说结算同样的销售金额，金茂涉及到的项目更少，这就造成了竣工结算调节空间小的情况，容易忽高忽低。另外17年报出现了因集团考核税前总利润而造成的结算利润不及指引，这些随着考核制度改变，混改完成都不会再发生。
10、绿城和泰禾做高端没有好下场为金茂带来哪些启示？
1）央企资金链怎么可能出问题？2）融创也做高端，不但没问题，市场还很大；3）我不觉得泰禾高端；4）绿城和泰禾毛病不是出在高端上。
绿城当年最大的问题在于老板管理上的宽容导致的内部利益输送。品牌口碑有的，地价和售价也不至于让普通公司赚不到钱，唯独绿城利润稀薄，除了老板对产品品质要求和选材带来的高建安成本外，各个条线的人都与外部供应商合计着掏空公司，才是最核心的原因。这类问题最常出现在半国企（即第一大股东是或曾经是国企，实际为内部人控制）和地方国企，在央企几乎不会出现，民企也就会出现在绿城这种老板不管事的公司身上了。
泰禾呢，最大的问题是自信过头，打肿脸充胖子。泰禾拿的地都是大家伙，核心城市核心地段各种地王，而且老板特别珍惜，不舍得便宜开盘换取流动性，也不舍得早早低点价格卖地，找人股权合作都恨不得全部自己操盘，那么傲娇怎么合作呀？其实抛掉一两块地就能轻松些，偏不，悲催的是A股还不能配售，只能反复借高息的债死撑，最后眼看要崩了才手忙脚乱放低身段卖地怎么来得及。
二、城市运营模式解析
在我公司公众号推送那篇文章里，可以说是绞尽脑汁写得更书面，群里大家讨论时我想就更口语形象化一点，大家可以对照着看。
1、什么是城市运营？
我觉得如果说建造高端住宅是满足人的置换改善需求，那么城市运营就像是满足城市的改善需求。金茂协同地方政府把全新空白的片区升级为高品质的城市，包括区域定位规划，到土地整理出让，到开发建设，到招商运营的全产业链，使得这一片新城市的价值得到提升。
有些人还是觉得太虚了，那再细点就是金茂和地方平台合作，做点什么呢：区域规划建议，比如基础路网，规划居住人口和对应的宅地量，配套如商业综合体体量，学校、医院、文化体育设施、开公园绿化量甚至供水消防用地等，我觉得城市的规划很重要，要有丰富经验去根据不同城市的文化和需求判断才会合理，而不是一味对标其他成型区域情况制定商住比例；土地平整七通一平，道路和公共设施建设；引进足够区域的名校、医院，区域未成熟时设立基金给予到新区内上班的配套员工补贴；土地出让建议，寻找其他与区域定位相符的开发商和自己一起造房子销售；最后是招商运营，高品质的配套都完善了，吸引大企业入驻就变得容易了，办公楼、商业、酒店等部分设施也由金茂负责运营。
2、城市运营和产业园区、郊区大盘、综合体和文旅模式有什么区别？
和产业园区的区别是，产业园区是以产业为中心的，优势主要在于长期积累的产业资源、投融资孵化器平台等等上下游资源都能形成对接，但在园区的居住品质和生活教育配套方面欠缺很明显；城市运营是“城-人-产”，先有“城”，再吸附人口和产业，一些沿海的县级市经济发达、人口富裕，足以“消费”更高品质的城市环境，产业却都聚集在建筑设施破旧的老城区，人才对高品质生活方式的需求无法得到满足，便会流向其他城市。对这些城市来说，金茂的城市运营模式就颇具吸引力，像是在新辟的疆土上对城市形象的更新。
我觉得和郊区大盘的区别在于，大盘主要建在距离市中心较远的区域，针对的是刚需居住或干脆是针对度假投资，项目配套都是用于满足日常购物和子女上学，没有商务功能，所以房价低；城市运营则相当于在新的区域造一个设施更现代环境更好的市中心，把老中心连好公司带好商店好学校好医院全部搬过去，房价自然会提升。
和综合体的区别很明显，城市运营项目体量大很多，内容也丰富，综合体可能只是其中的一部分。和文旅的区别，金茂目前有三种城市运营模式，特色小镇和文旅比较接近，不过金茂的小镇依托的都是自然而非人文景点，因此商业比例较低仅20%。
3、城市运营和一级土地开发什么区别？
目前投资者普遍把梅溪湖等旧项目的模式称为“一级土地开发”，后期签的（一度也被称为一二级联动）的新项目称为“城市运营”。这两者用最简单的话讲，共同点是金茂扮演或者部分扮演地方政府开发平台的角色，做好区域的规划基建公建招商引资开发运营这一系列动作，差异在于怎么收回报，一级土地开发是通过卖地给别家回本赚钱，而城市运营是用更低价格招拍挂拿下，然后卖房子回本赚钱。
一级土地开发案例有梅溪湖、青龙山和宁南，由于涉及的地价返还现在被禁，以后有机会拿到的可能性很小。这个模式的优势是利润更高也免税收，问题是开发周期长，前期投入大，政府违约风险更大。
剩下项目都是城市运营，城市运营通过带条件的招拍挂拿，优势就是一手交钱，一手交地，没有“政府返还”环节，地方政府违约风险小。基于金茂的央企背景和在以往案例中信守承诺，与政府签订的合作协议更需要的是保障自身利益的条款，如锁定整个区域所有地块的价格，在2年以上的时间内分几批拿地，首批先拿宅地开发为区域聚集人气，后面的批次再增加商办比例。这样即便政府看到区域升值过快而“反悔”，不愿按协议价格范围将后几批地块出让给金茂，金茂从第一批宅地中也已能获得足够收益。
4、金茂做城市运营的好处是什么，收益情况如何？
从金茂收益的角度，能一次性提前锁定3-5年储备价格，成规模、有节奏地拿到利润确定的地块，会成为超过行业销售增长速度的强支撑，招拍挂拿地时也可更灵活应对周期。
从行业趋势角度，未来十年核心二线和城市圈内三线会迎来最佳发展机会，从争相推出的扶持政策可看出，政府最希望吸引人才和产业，也规划出用于容纳的高规格新城。开发和运营中一项或多项综合能力突出的房企，与不断升级的城市升级需求匹配，在竞争中占到的优势会越来越明显。
城市运营项目的收益必然是比招拍挂项目要高一些的，金茂对投资者的口径是测算IRR和净利率双15%+，别问我能不能达到，谁爱算谁算去，我是懒得算。管理层多次强调城市运营绝非暴利，金茂也从来不追求暴利，能赚取暴利的地产模式在中国是不存在的（必然是被地方政府赚走的）。
5、金茂做城市运营的优势在哪里？
重点一，现有的，不仅仅是闪瞎你眼的效果图和千亿级计划投资额的，能实地去看还摸得着建筑物的，看得到活人走动的，成功案例作用真的很大。特别是梅溪湖、北外滩。
重点二，中化产业协同，比如种子产业在南沙，能源产业在青岛西海岸——有大型做实业的央企母公司肯出产业资源的公司很多吗？能为地方政府带来多少税收？看清楚这是落地实例，不像很多公司只会嚷嚷“啊我爹，哦不，是母公司有XX资源可以给我们支持，啊我儿，哦不，是子公司其他板块有XX资源协同拿地”仅存于幻想中。
三，央企和地方政府合作方便，没有国有资产流失嫌疑，能更合理地为金茂的贡献定价。
四，起步早，“领世面”，了解政府需求，拥有新城从空地走向成熟的“全周期”经验，此外金茂绿建、金茂资本等板块，还能提供配套服务如分布式能源站、投融资服务如PPP；
五，金茂品牌溢价对区域价值的带动作用。
6、为什么其他央企和国企不做城市运营？
中海、保利都是以传统住宅开发为主，连运营物业都很少，没有成功案例；华润从公建到商住的产品品质还是比较高端且良心的，商业尤其是很多地方政府愿意花代价引入的，但在全周期、多品类、大体量区域开发方面的经验不如金茂；招商蛇口在深圳的成功，是有城市地位和规划的基础在那里的，并且我认为公司发展动力一般；中粮和华侨城分别有运营商业和文旅的实力，但近年似乎有转向纯运营的趋势，对开发规模没有诉求；地方国企、产业地产企业还是比较非市场化，此外很难复制到异地。
7、为什么梅溪湖项目能被称作标杆？
很多人都无法理解“地方政府凭什么便宜给金茂”这一点，基于大部分内房投资者可能都研究过至少融创和新城中一家，那么先用类比手法来看—有项目想卖首先找老孙—新城能够用综合体模式谈到便宜的地都是同样逻辑，都是成功案例和口碑效应。逻辑理解了，接下来就看案例是否丰满了，干脆详细讲讲金茂项目标杆之一的梅溪湖国际新城，整个资料请见这个屁屁踢。
梅溪湖和很多地方政府意志主导出的产物不同：
1）梅溪湖不是造个概念便圈地卖给投资需求的低价空城——去过实地的人都能感觉到，梅溪湖已经完全是一个充满人气的，环境和设施高端的，能自己运转的“活”的小城市了，并且房价是全市最高的，试问能做到这一点的新区有几个？
2）梅溪湖也不是集全市之力不惜搬来各类政府机关资源的新中心，梅溪湖只是长沙河西各个规划片区中的一个，离对岸传统市中心（河东的天心区）超过10公里，离机场（44公里）和高铁站（28公里）打车超过1个小时。梅溪湖板块升值，并非纯粹占了政府交通规划便宜或者才发展起来的，最主要靠的是金茂的运营能力。
自2011年起，金茂在梅溪湖做的事情包括：整体规划，基础和公共设施建设（道路等交通路网，人工湖岛屿公园剧院），学校和医院引入和建设（11所名校共34.5万方，2个医院），现在依然运营着长沙最好的办公楼和酒店，以及不算特别成功但也过得去的商业；梅溪湖项目中的产业（单指引进来开公司的）引入我确实不知道是金茂还是政府干的，这里就不瞎讲了。
另一个重点是金茂负责土地推介出让，除了自己一二级联动外，还引入其他优质开发商如中海、建发等，后续也有旭辉、正荣等成长型房企力量进入。区域聚集的开发商品牌，对区域整体价值也是有显著影响的，很多二线城市政府的一级土地开发平台卖地时根本没有大局意识，只是以卖掉地为任务，面对荒地时一筹莫展图省事，一出手便低价引入大片的低端定位开发商——绝非贬低低端定位，只是想形象地阐述品质豪宅和性价比民生房各有各的客户市场和利润，政府想做什么定位，就该找对应的开发商品牌去做，举个不恰当的例子，假如今天合肥想把政务区推平掉重建，那就不该请碧桂园，而是引金茂、华润这样的公司；但如果你在湖南的县级市做个碧博士人工智能凤凰生态状元旅游城，那找碧桂园就完全没问题。金茂在开发梅溪湖时呈现出的开发能力，往高了说叫格局高，往差了讲也是城里来的公司到底是“见过世面”的，最近工作原因自己接触了很多新区政府，水平参差不齐差异很大，确实感触挺深的。我认为梅溪湖成为长沙最贵的地方，金茂对拿地公司“逼格”的把控也是重要原因。
（这段可以对照资料看）
8、怎样确保金茂能从招拍挂拿到城市运营用地？
确保获取地块有三种机制，和当地投资平台共同出资组建联合体（劝退其他公司作用），介入一级开发（收益分成或出让毛地），和带条件招拍挂出让（限制竞标主体资格，或绑定产业用地），目前以带条件出让为主。无论是哪家房企勾兑的地块，只要利润够丰厚，都有可能遇到同行抢地。我认为确保金茂能拿到地的关键有两点：
一是金茂对政府的吸引力要足够大。地方政府会设置在当地规定范围内的条件门槛，并协同劝退对手，但最终给出门槛有多独家、政府劝退有多卖力，取决于金茂给的方案和地方政府需求多契合。
二是金茂的综合实力和经验要足够丰富。抢勾地是相互的，但你想抢的前提是你能满足条件。金茂能满足很多常用而非独家的条件，比如集团必须是世界X强，竞得人必须建设过X米以上超高层，运营超过X家五星级酒店，有X规模项目的开发经验等，也有用于绑定的合作产业方越多。如果能符合常用条件，又满足许多独家条件，抢地的对手自然便少了。
9、金茂城市运营项目会选择怎样的位置？
金茂总体青睐经济产业发达，消费能力强，而基础设置、居住品质欠缺的区域。我自己总结下来，具体位置和项目的产品线有关：
第一类是城市核心综合体，老案例如北外滩，新的如天津智慧科学城，感觉是经济发达的核心城市中心或未来中心地段的，地铁上盖的一堆物业开发，住宅办公为主，最后基本卖光的。
第二类是城市新城，老案例如梅溪湖、中欧，新的如瓯江口、瑞安、西海岸等等，这类规模有几百万方了，金茂从规划到开发到运营，带点配套（如国际学校）和产业（如中化能源）导入的。这些一般位于一二线新区（如广州南沙宁波奉化），或者强三线（如温州张家港）。
第三类是特色小镇，老案例如丽江谷镇，新的如南京汤山、江阴徐霞客等等。我一开始其实是嫌弃的，但管理层说其实文旅类的住宅比例更高能达到八成，体量也比较小，那我就放心了。这些一般都是在有自然旅游资源地段（注意和主题乐园的区别在此），所以沉淀需要运营持有的东西不多的。
认为城市运营都在“乡下”的，请参考下图，以及单价10万元/平方米的北外滩项目。‘
10、城市运营模式最大的难点在哪里？
几句话概括吧~
1）当金茂想好好做个项目，而政府只想把地卖出天价的时候；
2）当政府不知道“著名品牌”和“著名高端品牌”的区别的时候；
3）当别家用承诺造50个医院、投资1000亿人工智能小镇之类概念都圈到地的时候；
三、对地产行业及其他企业的观点
1、地产企业研究的….秘诀是？
多看新闻，和地产人做朋友！是真的让你们交朋友啊不是让你们去带着目的寻找答疑机器的OK？我觉得这是最重要的，因为这不是地产企业研究的必答题，但一定是研究能力从平庸上升到卓越的最大附加题。
所有的看财报、数地、听公司管理层投关路演、看各类研报预测…这些日常技能都get完后，那恭喜你已经大学毕业了，你可以开始研发自己的投资模型或者草根指标。但如果你选择另一条路，和更多更多的地产公司的朋友聊天，则就像打开了新世界的大门一样，你可以知道很多地产行业的常识和细节，你的眼界变了。
只在投资者圈子里混，久而久之你看事情的角度会变死，我看到很多人在聊天中陷入了对研究方法和模型的反复纠结讨论，却离常识和公司本身越来越远。看上去已经很完美的研究体系了，怎么离判断公司好坏、选择标的好像还是差一口气？到底缺了什么？答案是多角度的信息来源加强决策，和长期换位以地产人角度思考锻炼出的直觉。
所以，该和哪些地产人做朋友呢？（露出一丝不易察觉的人贩之微笑）
1）投拓狗首推，一生推…不仅对不会算账的人来说简直是救星般的存在，还应当是数地党最爱。“刚拿的那块地贵了吗”“这项目亏多少钱”从此这类问题还需要听上市公司虚伪答案？更关键是基于工作含有四处外出勾搭聊骚套话的属性，一个成功的投拓狗必须还是个信息中心，供你使劲挖小道。所以问题来了，既然那么好，他们啥时候能空下来回答问题？
2）资本市场第二。项目亏不亏他们不知道，但财报亏不亏他们一定知道。房子谁在买他们也不知道，但股票谁在买他们一定知道。明天股价是涨是跌他们不知道，但明天如果配股他们一定知道。债务违约的时候…他们不用跑路，因为之前借不到钱的时候他们就已先跑路…
3）工程狗排第三。自己买房时神器，防坑防骗必备品。同具投拓狗的八卦玲珑的特性，且讲话还多几分爽快直接，少几分谈钱谈条件谈出来的套路。数地算账也一样，就算没有精确数字但也能出个大概把？再不济建安你报给我听？
4）还想排进去的有总部财务和各区域营销总，然而写不动了。
5）有一个区域/城市总朋友，等于搞定了以上全部：）
2、对房地产行业和市场的看法？
作为地产企业的长期投资者，我在研究行业基本面时关注的点只有一个—城市。至于政策，你跟踪多了就会发现，无论顶层如何铁面，表述如何拗口、摇摆和大反转，都是一种预期管理，而目的始终是个“稳”字，人随着经济发展和文化进步，而产生的追求更高品质生活、往更高层次城市流动需求的规律不会变，“房地产行业的未来”就在城市中。
3、如何站在看公司角度选长期投资标的？
我自己对地产企业短中长期投资的看法：
1）短期，也就是所谓的搬砖，在整体认可公司基本面基础上，挑你自己最熟悉股性且波动大的大中型公司轮流波段呗；
2）中期1-3年，看后两年销售目标，公司自身和靠谱券商对结算核心净利润的预测指引，土地储备量的支撑力度，梳理各类不确定因素，以及公司自身对股价的诉求等，乐意去适当数数地算算帐也行，但没有决定性作用；
3）长期，也就是3-5年及以上，其实有点像我现在工作做的战略投资，那我就多啰嗦点我的方式：
-全面深入研究1-2家公司，确保自己真的理解且认可公司独有、难以被取代的核心竞争力（比如我就喜欢能拿到大块便宜地的公司），对管理层到区域高层的水平和稳定性有把握，知道支撑公司持续向好的动力是什么，根据历年城市进入路径看公司是否有投资布局独立思考能力等。
-建议多和公司从管理层到执行层聊天，从各个不同角度了解真实的公司情况。诚心交朋友聊天懂吗！不是让你向品牌、投关等职业代表公司发声和对外形象的部门提问，大部分公司对外数据口径和实际还是有差异的好吗我不盲信的。（题外话，这一方面金茂倒确实很诚实，我比较喜欢的比如金茂、中骏等公司的投关团队，一聊就知道懂地产而且很明显有自己的个性，我不喜欢机器一样只会说圆滑套话的投关风格，虽然态度确实很好）
-日常关注公司的新进城市类型，战略方向变化，中高层变动，多看看行业资讯，土拍啊各类合作并购啊（纯资讯）少看看乱七八糟所谓公司深度报道和阿猫阿狗网红评论，专业资深的媒体人太少了，我很确定近几年没有出现我认为文章值得细看当真的地产企业深度报道人才，包括自媒体，尤其是那些所谓扒财务的负面稿水平真的极次。
-三年以上的东西算毛线算，估都不用估，因为绝对绝对算不准，参考价值为0。讲真在那边估算得起劲且乐观的人要么是没信心，要么是想赶紧卖了套现的。有足够牛逼的核心竞争力和情绪稳定的老板或管理团队，那未来发展必然是好的。每过两三年市场便会信仰甚至自创几个草根指标，我觉得跟随这些逻辑很可能短中期获利，但这也不能改变草根指标本身算法是错误的事实。历史上没有任何一个错误指标是会持续流行的，看公司本质才是长期战略投资应该做的。4、核心城市OR低能级城市布局，如何去选择？
这是一个战略上的选择题，或者说基因也决定了大部分公司会如何去选择。对于大型及以上规模的公司来说，核心城市和低能级城市的市场是很难兼顾的，原因我觉得两点：
一是两者完全不同的打法和人才体系，比如高能级城市的团队会在该城市深耕的基础上再覆盖周边几个三线，低能级可能每个城市只能割一波，就需要团队不断探索并开往下一个；核心城市和低能级城市项目在周转速度（尤其是各类报批规范性造成的）差异上也十分明显，进度流程不兼容；产品选材和供应商等工程建安相关习惯完全不同。越是标准化的公司，就越无法兼容得了两套体系的同时存在。
二是品牌形象已经定死，就以上海为例，碧桂园连市区的环线都进不去；恒大在上海惟一的市区项目位置倒是不错，就是旧改做了有十年多，最后的户型也十分地...鬼畜而一言难尽。反之，恒大碧桂园通过CCTV一次性宣传很好，去了低能级城市品牌所向披靡，而你搞奢侈品风宣传的金茂跑到小县城反而没有辨识度。
选择核心还是低能级城市，而且没有谁对谁错。核心城市对应的是激烈竞争和多变政策，低能级城市则要承担库存烂手里的风险。
5、再多聊点其他地产公司呗?
本人讲话刻薄爱挑刺招人恨，今天碰巧又不想撕逼，所以绝对不会讲问题给自己树敌，这种事扯起来没完没了的我平时还要上班呢好伐啦。然后我比较喜欢中型公司，就挨个聊几句:
时代：我很喜欢能拿到核心城市便宜地，或者说土地储备有保障的公司。时代老板确实不爱吹牛，当面见过两次能感觉到，是对战略非常有自己想法的公司，想想做了十几年的旧改外加几乎不出广东拿地顶着区域化房企的偏见，还能坚持这么做下来，我觉得是一种本事。现在出广东，我觉得一定是因为大本营弹药充足确定性强能提供现金流后盾了，新进了杭州、长沙、成都等等，在武汉土拍也有出现，全是长三角和中西部的核心城市，比富力和KWG思路清桑多了。金茂+时代绝壁是最佳配置组合，布局如此互补，也都是拿地有特长、对产品有追求的公司，加起来相当于投资全国核心城市的未来发展，想想就流口水！
融信：深耕核心城市尤其是杭州和福州吗，在这两个对产品有要求且竞争得头破血流的城市杀出血路，团队有朝气拼劲十足，但财报却很老实的一家公司。老实到什么程度呢？人家降杠杆，是靠财技，欧老板降杠杆还愣是把有息负债给减了。今年在降融资成本，期望未来能稳住甩掉激进帽子，改变市场对公司长此以往偏见的公司。（别问我地王，我不数地的）
金地商置：这口锅里有好多肉啊，比如藏了几年的利润啊，比如精挑细选的赚钱项目啊，比如深圳上海年年升值的持有物业啊，建议找个低点买好就可以开始睡大觉了，不适合捉急的
中骏：中骏是一家老板很善于学习和吸取同行优质经验的公司，注意是学习而不是复制和模仿，因为能感觉到老板对别人家的战略会有自己的思考，取出适合自己公司的并改良，而且老板人很谦虚口碑非常好的，相信再好好努力一把规模就进入安全区了；
美的：美的比其他民企不差钱，布局虽然三四线偏多，但好歹都集中在湖南和河北等几个省内也算是深耕了，问了几个湖南的朋友，对美的评价都挺不错的，尤其是对管理方面的评价，总之我觉得这是一家有自己特点也很新，有看点的公司；
旭辉：旭辉在同规模民企中是最有自己独立投资策略思考能力的，这种独立感和时代还不同，岑老板是不顾外面评价坚持自己认为正确的路并终于得到了认可，旭辉则是在外面各种狼啊虎啊的环境下家底薄薄却总能率先找到自己的方向，并且他的战略可以总结为“房企在每一次市场背景改变时制定出的战略和调整”，也就是可复制的，不过因过于谨慎所以储备少了，；
世茂：世茂的资产和城市发展深度的积累还是很不错的，尤其福建省的那个公司势头很猛，总体产品也丰富的，但公司可能老派了点，有点high不起来的味道；
禹洲：林老板是精明的，抱一堆央企绝对是很安全有政治眼光的行为，从华侨城，到现在表示结交了金茂这个长期合作伙伴；
富力、KWG（合景泰富）：出了广东就不知道怎么拿地了的赶脚，最大的亮点是感觉citi每过段时间就会觉得这两货很便宜然后推一次；
雅居乐：地产业务应当未来就是个行业普遍增幅，如果要有增长爆发目测是要靠能源了，但
新城、奥园：我个人比较偏好核心城市布局么，所以对这两家其实研究不多啦，就是觉得成长型很强，不过谨慎评估三四线城市商业的价值吧；
A股公司：讲真我觉得A股优质地产公司太少了，逻辑也看不懂，这就不比了吧，毕竟公司质地不太好在大A炒一炒也不是没有涨的可能。
好了，讲完了，欢迎大家讨论，不过有以下三类问题我可能帮不了你：会计准则、数据细节相关问题；宏观经济啊，巴拉巴拉问题；预测股价，“前瞻”利润相关问题，感谢~
四、问答及讨论
1、张剑:融信地王不让问，那问一下降负债的结果是拿地少，后面还想不想增长啦？
rainboww:1）我记得融信老板说今年先解决融资成本问题，明天再考虑规模问题，当时我听了还笑了，心想老板讲话真实诚；2）郑州旧改其实储备很多啊，会逐渐释放的；3）维持行业排名不变应该是底线。
2、张剑:还是聊聊金茂吧，你觉得混改开搞的底线是股价到几块钱？
rainboww:这个其实要看最后谈妥的战投具体类型的哈哈哈哈
3、马元飞:金茂的城市运营目前的空间有多大？
rainboww:空间，管理层回答过这个问题，他们说公司一共选择了几十个城市来着数字忘了反正就是我刚才说的他计划布局的城市类型，如果说每个城市里搞两个好了，一个500万方，两个1000万方*几十，这个，我觉得还没到要谈空间的时候
马元飞:几十，那肯定有三四线
rainboww:三四线也要看的啊，东莞佛山这种有啥问题吗
4、张剑:今年还有写字楼卖吗？
rainboww:这个暂时没听说会拿出来卖，在北外滩是有一栋楼两块地，还有块地在建的
张剑:可售写字楼的储备有多少，这个未来有没有明确预期，比如平均每年大概卖多少？
rainboww:上海主要就这些了，你去翻年报屁屁踢土地储备里有的，北外滩巴拉巴拉地块
rainboww:梅溪湖有个楼自用+在租 还有个地标在建
5、乐 一:所有的公司竞争本身是商业模式和核心竞争力的竞争，而且商业模式和这些东西一定要在一个环境里面 。牛逼的公司就是能不停的复制和发展自己的独特优势
乐 一:好像群主说他就做好了一个长沙项目，这个时候憧憬未来复制性，感觉，概率还不够确定
乐 一:华夏幸福也做成功了，一个项目就是北京那边上那个
乐 一:历史上出现牛股的公司，大部分就是不停的复制，而且复制结果阶段时间内都很成功
乐 一:说泰禾那段我倒挺认可的，确实这个老板就是格局不够，不想让别人分蛋糕，就想把每分钱赚到自己兜。小气难成大局 或许已经是天花板了。不过它家的院子确实独树一帜
乐 一:说绿城的时候我觉得可以先看一下绿城当初的问题，它的净利润率并不低，快破产那年还10pe，虽然是之前业绩。它卖成本高卖更贵。当年危机就三个，一个是老板情怀拿几个大项目在前期高位，政府调控，去化极差，被迫学习平安的营销经验,第二个或许和情怀也有关，去看了十几个项目，大部分都有酒店，沉淀大部分资金，变现出现问题。三公司是大家庭管理模式，规模发展超越管理的极限，出现混乱。
乐 一:大牛股无非是两个条件，一个是确定性，第2个就是高度快速复制的成长性。今天分享的这两个我都没有看到完全。当然如果是国企改革的话未来几年利润锁定，股价翻倍也是有可能。只是也是受房价和去化大环境影响。如果说他在长沙这样的项目做好了5个，然后现在准备做20个，我觉得就是最大的机会。而且这个时间点最好是在3年之前。
乐 一:当年华夏幸福的时候我也说，他就搞成了一个。最起码做成了35个，后边才能看到这种确定的高成长。
乐 一:金茂应该是优秀公司但是没看到卓越
乐 一:万达新城苏宁才是卓越的公司，大部分别人做不来的，且能长期持续复制
rainboww:@乐 一 1、天哪，我昨天只举了个梅溪湖的例子，是因为我就算只举一个梅溪湖例子，分享内容也已经有一万字，这就等于现成案例就只有一个啦？
我觉得我码字已经挺勤快了呀，只要你稍微动动手指头搜一下金茂城市运营的项目情况，你就会发现北外滩和丽江谷镇也是可以看的全部建成的案例，要么我哪天抽空也码个字，替你开个小灶补习下什么叫北外滩项目？要么我问问金茂愿不愿意为您这位看看看不够的投资者报销下来回丽江的机票调个研？
啥，还不够，你还要？你以为造一个新城是造几栋房子啊，随随便便就能拎出来十几个案例的，还要搞成35个才算数？能不能看下这一个项目多大啊，居然让人在长沙搞五个....本来想用“吹毛求疵”四个字来形容你对案例的评价，额仔细一想觉得要不你先理解下什么叫城市新城？能不能把你对“城市运营”的理解从一个综合体配N个社区，移步到陆家嘴和大虹桥的功能和体量先？
2、牛逼=“核心竞争力”+“不断复制”，你想表达大致是这意思我没理解错？先不论你说的那些公司是否有核心竞争力，来我们来看看金茂：
1）城市运营之所以被称为一种“模式”，是因为他所有这类项目的理念是相同的，金茂和地方政府的合作模式是可复制的，我觉得这种复制不难理解啊如果你放下手里对着报纸的放大镜，挺起腰板看看窗外的世界再思考的话？
2）啥？你说复制必须是一张设计图改改直接就能用在第二个地方？如果你说的是那种复制，那用在城市身上本身就是个很可笑的事情，很难想象跑到人民广场和天安门和任何城市中心，都是250米的高层地标，下面配两个圆圆的盒子，13栋一样高的小办公散布在四周，穿过这些能看到一个形状像胸罩的政府大楼，外面围着一座种满油菜花的公园里有个纯圆形人工湖，湖里面有五艘游船上面还都挂着长1米宽1.5米的小绿旗，啊公园后面就是20个住宅社区，全是墙壁刷成桔红色的30层高层，尖屋顶上打个大蝴蝶结，每个社区30栋拍三排，每条路上排五个社区共六条马路...壮哉我的市中心复制梦，你玩模拟经营类游戏呐。
3）华夏幸福那是廊坊起家有明显地头蛇优势，在本地做了成功的在外地比较难起色。长沙市长是宁高宁他儿子么所以北京上海起家的金茂才能在长沙占了大便宜了导致走出梅溪湖无法去外地复制你觉得？
4）你说没有看到核心竞争力在哪，我...TM写得那么清清楚楚一共五条核心竞争力，第一条我还一个一个字打了大概一千字亲自描述案例场景来证明口碑，还问他们要来了宣传画册PDF版先发在群里；第二条我说得那么清楚，中化有两个产业“已经”在西海岸和南沙落地了，中化落地的产业的具体项目名称我都写了，其他公司有么；第三条，在写明了央企的优势后，我还专门分出一个问题出来告诉你为什么其他央企不做；外加第四第五条辅助。你真没看到..我写的核心竞争力？好心塞～
rainboww:3、感觉三观真的不一样（没有谁对谁错），无法接受你对“卓越的公司”定义，基于你反复强调了复制两个字。
这个世界上难道不是能根据个体特点做出差异化、定制化、限量版的东西才有价值才牛逼吗，难道不是手工皮具匠人瞧不上海宁皮革城工厂流水线货么？
rainboww:刚和一个不慎早醒被我揪住的朋友聊了几句关于复制的问题，突然产生了另外一种感想，就是我昨天讲的，地产企业研究中很多人会非常纠结如何精心去完善出一种“成体系成模型”似的投资逻辑，就比如“0-1我们不关心，如果长沙做了5个现在打算做20个，那么3年前才是最好的机会”这个听上去特别有逻辑，理论感十足颇有投资大师风范对不？
但首先。。。你连这个“1”到底是个什么玩意儿，多大体量就没搞清楚哎。。。
rainboww:真正的确定性是不存在的，而且我也不喜欢所谓确定性，尤其是市场公认的确定性会造成未来收益在价格中提前反应；不成体系的无法预测的甚至偏感性的东西才是人不能被电脑取代的，所以多拍脑袋听直觉吧哈哈哈
rainboww:金茂和新城万达做的东西体量就有很大区别了。。金茂是从区域规划就开始介入了。这玩意儿一个案例18平方公里，开发用地6.5平方公里，开发周期到现在9年了，这是一个新区的概念啊...谁要他“在长沙复制5个”的，造人工湖挖出来的土方可以堆到他家去不？
乐 一:那得有个海岛才够盛下来
乐 一:赚行业的钱，还是赚模式的钱。模式的独特竞争力。且可持续。如果说钻石机会应该是内房股涨之前确定性的现货涨价带来业绩利润率叠加行业整合逻辑＋低估值
6、齐放:金茂成功的城市运营案例只有两个吧？后面赚的钱不如之前的了，之前可以参与一级土地分成！
rainboww:还有说到现有案例数量，现有基本竣工的是梅溪湖、北外滩和丽江谷镇三个，
还有造了一大半的比如青岛中欧，造了一半的南京青龙山，这些都可以去看，还有一边填海一边造的温州瓯江口，也是可以看的了。至于一级和现在二级怎么分成的问题，前面的分享里说得还比较清楚了。
啥？还有问题，您留言，我们找帮主帮您解答
整理者：佳佳 大湾区价投俱乐部