笋是第一要务,买的时候不要被上家额外赚走15~20%,要去接手上家因资金短缺笋出的-15~-20%的房子,被热点赚和抄笋盘直接就差30~50%的价格,这要等房子上涨好多年才能够弥补上这个缺口的
图9-4
广州则是土地供应多导致涨幅相对较慢的例子。2008年时,广州房价与北京、上海、深圳还在同一条起跑线上,均价1万元/平方米左右,而到了10年后的2018年,当北京、上海、深圳房价全部突破5万元/平方米时,广州房价却还在3万元/平方米左右徘徊。10年期间,房价涨幅只有240%,远低于北京、上海和深圳。为何会出现这种局面?一个原因是,广州经济竞争力在衰退,无论是人口吸引力还是经济竞争力,都弱于北京、上海和深圳。另一个原因更为实际,广州城市面积位居全国第二,7700平方公里住了1400万人,而深圳是1/4个广州面积住了整个广州那么多人。上海面积小于广州,人口却是广州的1.7倍。这意味着广州拥有广大的郊区和腹地,摊平了房价。还有一个原因,广州2010年举办了亚运会,积累了大笔城市债务,为还债,广州不得不加大供地力度,由此带来了相对过量的土地供应。
四、 买房的区域选择
同一个城市里,各个区域发展的速度不一样,那么究竟选择买在城市的哪个区域也是需要研究的。我总结区域选择需考虑6个因素,包括交通、医疗、教育、商业、产业和环境,这6个因素就构成了房产的配套设施,房产具备的6个因素自然越齐备越好。去哪里了解城市区域规划方面的信息呢,一般可以通过该市规划局网站、国土局网站、政府文件、城市新闻(重大项目的投资、建设新闻报道)等了解。区域选择6因素具体如下。
l 交通:周边道路情况,是否存在火车站、高铁站、地铁站、快速路等规划,能够缩短楼盘至市中心通勤时间(控制在1小时内为佳),当然房产不能太靠近交通设施,避免噪音影响。
l 医疗:附近是否存在医疗机构,便于就医。如果房产正对着医院,从普通人的接受程度来说,是一个减分项。
l 教育:附近是否规划或存在市重点学校。学区房之所以昂贵,是因为能负担得起房价的这一批中产阶级从小就被灌输了读书成材论,学区内的房产不但拥有良好的教育价值,而且当孩子读完书后,房产还可以高价卖给下一家,变成了理财产品,具有双重属性。
l 商业:是否拥有文娱配套、大型商城,生活相关配套等。
l 产业:周边是否有中央商务区,写字楼档次,是否为高科技、金融行业聚集。一般此类区域附近房产租金收益率较高,较好出租。
l 环境:是否拥有海景、公园、湖景、江景等自然资源。纽约中央公园周边房产、轮渡海德公园周边房产以及香港海景房产都是顶级豪宅,被证明长期拥有较高的升值潜力。
投资实物房产某种程度比投资股票容易,为什么这么说呢?因为竞争对手更弱些。股票市场上的投资者都是经过N轮牛熊后存活下来的,分析能力和反应能力都“进化”到了相当高的水平。而房产投资市场面对的竞争对手是真正的普通大众,一辈子大多只有一次买房经历,欠缺相关经验,买房以满足现实需求为主,前瞻性判断不多。购房者只要关心区域发展规划,通过政府规划局网站、地区新闻等方式就能掌握到规划项目,知道未来该地区的格局及升值潜力,以我所在的海口市为例说明。
西海岸片区前几年就有市政府、会展中心、星级酒店等配套,用心留意就会知道有快速路、购物中心、医院、体育中心、博物馆、美术馆、图书馆、科技馆、电影主题公园等项目将陆续建成。每完成一个项目,西海岸片区楼盘价值就会提升,导致投资的确定性很高!例如海口市民全部知道快速路修了长达五年之久,等快速路真正开通后,西海岸片区楼房还是涨了一波。五源河学校(当地知名学校)开学了,西海岸片区又涨了一波,事实上开学前一两年,你看新闻可以知道市领导专门关心过学校建设,可以知道学校具体位置在哪里。远大购物中心开业,西海岸片区再涨一波,其实早几个月前它就有发广告宣传即将开业。
投资股票不同,你就算知道公司未来规划,可是没办法保证未来几年公司价值就一定得到提升,因为项目做不做得成,竞争对手因素,行业环境因素等都是未知的。楼市价格的反应一般是滞后的(除非雄安地区这种政策强刺激),项目实现后普通市民才会想到看到,价格才会开始上涨(类似港股业绩实现了才开始涨一样),跟A股有预期股价就涨的风格明显不同,聪明人可以利用这个预期和实现差进行获利。
五、 买房的楼盘选择
房产的购买终究要具体到楼盘的选择,选择楼盘要考虑如下因素。
(1)开发商:最好选择大型开发商,如全国前100强地产公司(前100强名单可见克尔瑞地产研究),或者国资背景开发商。因为所购房产多为期房,大型开发商相比小型开发商,实力雄厚,不容易出现资金链断裂造成楼盘烂尾,或者销售五证不全的房产的情况。大型开发商的整体片区配套打造能力更强。
(2)容积率:容积率是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。容积率越低(最好低于3),房产实际拥有的土地含金量越高,楼层不会太高显得压抑,住户居住不拥挤,其他的衡量楼房密度的指标还有楼间距等。
(3)小区配套:具有植被绿化、商业设施、游泳池、运动设施等。
(4)物业:好的物业管理公司是房产增值的保障。物业管理好的小区能保持较新样貌,居住舒心,能有效避免传销、群租等闲杂人等。
(5)房屋选择:在楼层方面,避免最底层,有采光不足、潮湿、蚊虫多等缺点;避免顶层有漏水、太晒的缺点。在户型方面,最好南北通透,房间方正,面积利用率高。在建筑质量方面,有现房的话,可看是否存在漏水水渍、空鼓、门梁倾斜等。
(6)其他因素:楼房地基需高于外部路面,这样楼房不会低洼积水,造成出入不便,车辆被泡等影响。最好北面靠山,前有江、河、湖、海。是否有道路直冲房屋,带来气流、噪音等不良影响。房屋周边是否有高压电线、垃圾发电厂、排污工厂等不良因素。
六、 房产投资流派
类似证券市场中有价值投资、主题投资、事件驱动、宏观策略、套利等多种投资流派,房产投资中同样存在着许多不同赚钱方式的流派,有高杠杆、高周转、捡漏、收租金、长持等。
一般来说,房产投资最好购买的是二手房而非新房,因为国人心理上普遍还是喜欢新房,导致新房大多贵过二手房许多,买新房出售时就是二手房,但二手房再次出售时还是二手房,并不会被打折。另外,经过装修后的二手房可以节省掉一笔装修费用和时间。当然,如果所在区域没有二手房,或者一手房与二手房价差不大,还是可以购买新房的。下面介绍几种房产投资的流派。
1.近郊/新区
根据政府的规划及城市的地理发展空间,购买城市边缘尚未成熟的区域或新区,由于尚未成熟所以房价较市中心价格便宜许多。当配套设施逐步修建到该区域时,例如通了地铁、快速路,房价会随着配套成熟而上涨。购买此类房产的缺点是,由于尚未成熟,房产流动性较差,价格波动更大,且租金回报率较低,无法为高资本支出的房产投资补充现金流。
2.老破小
老破小,顾名思义就是房龄老,房屋状况破旧,房产面积小,值得注意的是此类房产必须在市中心较为繁华地段才有投资意义,追求的是租金收益率最大化。由于是老破,因而房产价格不高。房屋越小越好,房屋面积小于35平方米,租金几乎没有变化,可以使得单位租金最大化,房产租金收益率越高(房产租金不变,但房产买卖按平方米计算,房产面积越小投资越少)。老破小的好处在于能够提供充裕的租金现金流,租金回报率高达4%以上,甚至能够覆盖还贷金额。运气好的话,碰上拆迁,收益率大幅提升。老破小缺点在于由于区域较为成熟,房产老破,升值空间低。
3.改造
有的二手房由于房屋品相差,影响买家心理,出价变低。购买下来,通过翻新装修,结构重新合理设计,焕然一新,既提升了租金也提升房产价值。如果购买是较大户型,普通个人租户无力承担整套高昂租金,可以通过房屋拆细成多个单间向租户出租,拆细后的租金收益率高于整租收益率。
如图9-5所示为香港房产拆细户型图,较为极端,由3房改造成18房。拆细造成了群租,超出房屋合理承载人数,易引发邻里不满而投诉,出售时若不恢复原结构也影响正常买家报价。
图9-5
4.法拍
法院拍卖的涉诉房产基本已经全部搬上淘宝网拍卖频道。法拍房由于有一定风险,且大多需要一次性付款,所以成交价格一般较市场价格便宜20%~30%。法拍由于程序较慢,真正拍卖的时间可能已较评估基准日晚上半年或者一年,若期间房产市场价格上涨,法拍房产起拍价却没有调整,可能捡漏更多,而某些流拍二次拍卖或变卖的房产则可能较市场价格便宜一半。法拍房产需要做一定的尽职调查,以避免重大风险,了解官司案情,被拍人搬离意愿,户口学位占有情况,是否存在长期租赁合同,过户税费,是否需要补缴土地出让金、拖欠水电物业费等等。
除了淘宝法拍,各地产权交易所也有房子拍卖,多为国有企业处置闲置资产履行程序进行的拍卖,有的时候存在着A地产权交易所拍卖B地房产的情况,由于信息并未互通,存在A地的买家知道信息但对B地房产兴趣不大,B地买家购买意愿强但未必知道A地的拍卖信息。
该文系本人新书《超额收益2:拥抱中国核心资产》股房轮动章节的部分内容,新书各大书店有售。
笋是第一要务,买的时候不要被上家额外赚走15~20%,要去接手上家因资金短缺笋出的-15~-20%的房子,被热点赚和抄笋盘直接就差30~50%的价格,这要等房子上涨好多年才能够弥补上这个缺口的