地产马拉松 谁是半程王?

2018年已经行进过半,中国房地产市场在多方挤压之下艰难行进。

一方面,房地产遭遇有史以来最严调控,限购、限贷、限售、限自持乃至限房价,在“房住不炒”的核心基调下,政府连番出台各种政策围对房价进行围追堵截,目的就是要遏制住房价的过快上涨,让其回归到一个合理的水平。

另一方面,融资环境不断收紧,人民币贬值导致汇兑损失不断加剧,经济下行、消费降级以及贸易战的影响等,都让整个行业的发展前景变得更加不明朗。

多重因素作用下,行业迷雾重重。

纵观头部房企,碧桂园、万科、龙湖等房企纷纷公布了2018年上半年年报。受房地产行业结算时间周期影响,房企2018年上半结算的项目大多来自2016年和2017年的销售。彼时,市场正处于成交量和成交价格快速上升的行情火爆期,这部分销售延递至2018年上半年结转,由此构成了2018年上半年增收又增利的业绩表现。

地产话事人统计当前已公布2半年报的房企业绩显示,2018年上半年,房企销售龙头碧桂园录得营收1319亿元,同比增长69.7%,净利润163亿元,同比增长94.9%;万科录得营收1060亿元,同比增长51.8%,净利润197亿元,同比增长43.7%;龙湖录得营收271亿元,同比增长45.9%,净利润67亿元,同比增长36.9%;阳光城录得营收152亿元,同比增长102.1%,净利润10.35亿元,同比增长201.4%;旭辉录得营收184亿元,同比增长64.0%,净利润42亿元,同比增长60.2%。

一片盈喜之中,媒体纷纷给出了诸如“房企进入净利收割期”、“增收增利成主流”等类似标题,而在业绩公布之后,多支房地产股也一改今年以来的低迷走势,出现了股价的上扬和走高。

具有结转周期滞后性的营收指标增长强劲,代表当期表现的销售额同样是势头良好。期内,碧桂园继续保持领先,半年录得销售额4124.9亿元,同比增长42.8%;万科录得销售3046.6亿元,同比增长9.9%;龙湖录得销售额971亿元,同比增长4.8%;阳光城录得销售额700亿元,同比增长76.9%;旭辉录得销售额660.3亿元,同比增长40.0%。

华尔街股市有句名言:“只有趋势才是你真正的朋友”。虽然增长幅度不一,但从量级上看,整个房地产市场成交量仍然保持在高位,但在前述多重因素作用下,房地产的这种趋势在未来又能否得以保持?

只有数字才能将纷繁复杂的事务简化到本来的面目。我们尝试用数字来还原中国房地产市场的真实面貌。一派歌舞升平之中,一些改变市场趋势走向的因子也正在显现,来看几个决定未来走势的关键性因子:

1、一线和核心二线城市销售额同比下降明显。在此轮调控当中,房价上涨最快的一线和核心二线城市是明显的重灾区,在拿证难、限价严重等多管齐下调控手段下,房企上半年在一线和核心二线城市的销售额也出现了较为明显的下降,其中以布局集中在一二线城市的龙湖和旭辉表现最为明显。

2、拿地金额收缩,多家房企转向二三四线拿地。受整体融资环境收紧影响,上半年大部分房企拿地金额都出现了同比的下跌,这一趋势从上半年频频出现的土地市场流拍和土地成交溢价整体下降也可见一斑。整体来说,上半年TOP10房企普遍都收缩了拿地投资额,TOP20为了保持规模增速虽然仍然大举拿地,但同比2017年也已经有所收敛。

除此之外,在一线和核心二线城市调控严厉,销售遇阻情况下,多家房企为了寻找新的业绩增长点,也纷纷转向三四线房企拿地。其中,旭辉林中就表示,过去旭辉在三四线的布局太少了,希望以后能增加三四线的比重。富力李思廉则指出,房企不想去二三线拿地都不行,因为一线城市的供应太少了,上半年基本上主流的开发商都转向了二三线。

3、房企回款率正在下降。除开一二线销售遇阻和拿地转向三四线以外,最关键也是最致命的一点,是房企普遍都下降了的回款率。数据显示,上半年几乎所有房企回款率都出现了不同程度的下降。这也是为什么房企上半年拿地投资额都在下降,但负债水平却仍普遍上升的部分原因所在。受销售回款变慢影响,房企需要更多的融资以保证资金链的安全和充足。

业内人士指出,虽然2018年上半年房企销售额仍然保持高位增长,但这实际上有部分要归功于2017年留存销售的助力,要看清房企真正的销售情况,还有待下半年的进一步观察,但从总体上看,调控的作用已经显现,房企的销售行情也势必受到影响。

综合当前调控的形势和整体经济走势,地产话事人预判,未来具备以下几大特征的房企将更具备优势:

1、得土储者得天下。一方面,当前土地市场已经处于高位,更增添了许多限定性的出让条件,在融资环境收紧、融资成本整体上行背景下,当前房企的拿地条件已经大不如前,相比之下,抓紧此前融资宽松期大举揽储的房企更具优势。

另一方面,房地产是周期特征明显的行业,大体量的土储、均衡的土地布局以及低成本的地价等,都将更有利于房企从容穿越周期。据此推断,土地储备惊人的碧桂园、恒大、融创等房企,在行业集中度将进一步提升的下一阶段,将更加具备先发优势。

2、高周转仍然是王道。据多家房企在中报会上的表态,已经普遍达成的共识是:下半年房地产调控不会放松,也不会进一步收紧,而总体融资环境仍将收紧,房企整体融资成本将上升。在此背景下,对于负债水平普遍较高的房地产行业来说,唯有保持高周转,才能确保流动性和资金安全。这也是为什么此轮中报会,多家房企纷纷表态要强化高周转。因此,在高周转上表现优异的碧桂园等房企将更具突出优势。

3、现金流将变得更加重要。2018年以来,限制政策的密集出台、去杠杆稳金融、各城市客户信心指数波动等因素的叠加效应,加大了房地产成交不确定性,量价承压显著。在此背景下,保证企业的安全性变得更加重要。而在市场行情不稳定的情况下,保证手头充足的现金流,将为房企预留出更多的资金腾挪空间。

观察上半年房企在手现金情况显示,多家房企在手现金均呈现增长的趋势,显示出市场震荡周期,房企对于现金流的重视程度,其中尤以碧桂园为甚。中报显示,截至2018年6月30日,碧桂园在手现金及银行存款(包括受限制现金)高达2099亿元,占总资产比重的15%,同比2017年底的1484亿元大幅增加41.44%。其中,销售楼款现金回笼达到了3360.2亿元,占到了公司上半年销售额的81.46%,继2016年、2017年之后,又一次实现正的净经营现金流,显示出了碧桂园在不同周期环境下强大的管控实力和稳健的经营能力。

2018年上半年以来,碧桂园一度经受施工安全方面的质疑,但资本市场不相信眼泪。仅从当期表现上看,碧桂园无论是销售还是营收、利润都继续保持了快速增长的态势。按照总裁莫斌在业绩会上披露,碧桂园全周期的开发速度约为17—21个月交楼,按照这个结算周期,碧桂园表现卓著的2016年和2017年的销售业绩,将在2018年下半年和2019年的营收当中显现,这也为碧桂园未来一年半时间的业绩表现奠定了良好的结转基础和未来增长预期。

在安全事故引发社会热议的背景下,碧桂园采取提质控速的主张,成立安全生产委员会,引入第三方机构介入监控工程安全和质量,严选施工单位。中信证券认为,任何商业企业在连续快速成长和高激励之下,难免出现“动作走形”——重要的是在发展中解决这一问题,提高管理水平。

但无论如何,当下,碧桂园依然是业内周转速度最快,标准化程度最高,激励最完善的企业之一。公司财务状况良好,融资渠道通畅,销售回款顺利,无论是土地储备(内地3.64 亿平米土地储备),还是开发能力,公司依然是内房股当中最优秀的企业之一,而在安全事故之下公司对经营稳定性的全面提升,将有利于公司成长确定性的提升。

且不论碧桂园有没有当老大的心,它毕竟如曾经的万科一样,成为行业标尺。它的一举一动,已经跳出自身,成为行业风向标。在传统业务之外,农业、高科技都成为碧桂园新的发力点,或许几年后,碧桂园将颠覆自己。

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全部评论

野球王 09-16 16:46

牛逼碧桂园

韭菜被占用 09-15 03:23

半程?李嘉诚都跑完了

预知者90 09-15 01:21

保利,万科,领房