美的置业:生活更美的另一面,房住不炒的美丽谎言

2020年的疫情对零售行业的打击比较大,其中受影响最大的行业之一,是空调。

和很多商品不同,空调不仅需要送货上门,还要上门安装。疫情期间,都保持社交距离,空调这种相对“奢侈”的非必需品,尽量能不装就不装。新房交房也比较少,新家安装空调的需求也都拖后。

这让生产空调的家电厂商们,都坐不住了。

说起空调,最知名的当然是董小姐。

为了拯救销量,董小姐亲自进入直播间带货,但收效甚微。反倒是美的集团因为多元化转型比较顺利,受到疫情的影响相对较小。

2020年半年报显示,美的集团上半年营业收入1397亿元,同比下降9.5%;归母净利润139.3亿元,同比下降8.3%;格力电器上半年营业收入706亿元,同比下滑28.2%,实现归母净利润63.6亿元,同比下降53.7%。

很多人都知道美的是做空调的,其实它的小家电规模很大。

数据来源:同花顺iFind,制图:星空数据

再加上并购的库卡机器人等业务,美的在空调之外的业务做的绘声绘色。

很少有人知道,美的还做地产。

90年代的创业家们,很多人在主营业务开始赚钱后,都选择了来钱快的地产。

比如海尔,比如美的。

在分析京东方的时候,星空君曾经查到一份资料,京东方的创业者们一度也曾经想转型做地产,但一心产业报国的王东升拍板不做地产。

依靠优惠的政策,京东方拿到了很多低价带补贴的地,用来大规模建设面板生产线,如果京东方同时搞房地产,很难想象,还有没有耐心数十年如一日的坚持技术升级。

对于现金流优秀的企业,做地产容易上瘾,这20多年来,地产公司来钱太快了。

美的也没能免俗,2004年7月,何享健通过一家子公司取得顺德威灵房产的控股权,更名为美的置业。从此,美的置业开始发力房地产业务(主要面向广东佛山地区)。

2020年上半年,公司实现营业收入209.4亿元,同比增长47%;归母净利润20.2亿元,同比增长14%;核心利润23.6亿元,同比增长25%。

和所有的地产公司一样,美的置业也一再强调,房住不炒,降低杠杆,回笼资金。

有句老话,不要看他说了什么,要看他做了什么。

最能拆穿地产公司谎言的报表,是现金流量表。

一、真相只有一个,地产公司的现金流量表

地产公司做什么,才能算真的“房住不炒”呢?

卖房回笼的资金大于买地支付资金,道理不难理解,这是个硬杠杠。

由于地产公司的特殊性,营收、利润指标有多达数年的滞后性,一般来说,当营收和净利润开始下滑的时候,说明公司三四年前就已经开始不行了。

能够及时体现公司当前运营情况的指标,在现金流量表中。

让我们欣赏一下美的置业的经营性现金流量净额,除了2019年有小额正数,近年来都是大额负数。

数据来源:同花顺iFind,制图:星空数据

这意味着,公司常年来买地的支出远大于售房的回笼资金。

半年报中,含蓄的透露出,公司实际上在闷声增加土地储备。

说好的房住不炒呢?

二、三道红线

今年,让所有房地产公司瑟瑟发抖的消息,莫过于三道红线。

半年报显示,美的置业的三道红线,触及了两道。一是资产负债率(剔除预收款)达到了81.1%;二是净负债率高达136.7%。

根据“三道红线”的触线情况,将房企分为“红、橙、黄、绿”四挡。

红色档:如果三条红线都触碰到了,则不得新增有息负债;

橙色档:如果碰到两条线,负债年增速不得超过5%;

黄色档:碰到一条线,负债年增速不得超过10%;

绿色档:三条线都未碰到,负债年增速不得超过15%。

很多人对这个红线有误解,认为只要增速不超就可以了。之前星空君分析某些地产公司的时候,有读者质疑。

虽然字面理解是对的,但是忽略了对金融机构的更加严厉的限制。

在强有力的监管下,由于银行加强了风控审查,碰到红线的房地产企业,基本上不可能在银行借到钱了。

2020年上半年,公司借款多达561.1亿元,银行及其他贷款、债券分别占比78.7%、21.3%。

从利润表看,却没有利息支出。原来,公司把绝大多数借款利息都进行了资本化。

半年报显示,借款利率5.86%,资本化率5.81%。

所谓资本化,就是把利息计入待售的房产中,体现为在建工程或者存货。

从财务角度,可以减轻对利润的影响。星空君分析的房地产公司中,资本化率比较高的,往往是上杠杆比较狠的。

虽然美的置业的资金相对充裕,但长期经营性现金流量净额巨额负数,随着房地产防控越来越严格,对公司的压力也比较大。

尤其是在三道红线已经触线两个的情况下,公司如何面对呢?

半年报里提出了近期的规划,不出意外的话,还是优先买地。

三、总结

从整体情况看,美的置业的资金链是相对比较安全的。如果踏踏实实的回笼资金,能够不断的优化财务指标。

对比2020年半年报和2019年年报,公司的资产负债率确实有所下降。但是这种下降和现金流量表的指标形成背离,说明公司的“房住不炒”流于形式,公司依然在冒着风险拿地。

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全部评论

零城逆影11-07 22:57

房地产不拿地,就好比工厂不生产产品,那还有什么意义?那烟厂酒厂是不是也该响应国家号召,不生产了。茅台:???

老卜奎的邓普顿10-31 13:42

做手机不行,汽车也一塌糊涂,想省点广告费自己带货吧!!还带到沟里了,格力空调也销量锐减

云淡峰轻88810-29 10:57

这样说话就不厚道了。增加土地就相当于工厂增加产能,跟房住不炒有什么关系?

郭春坡10-29 08:00

金东方有房产业务吧