房地产三道红线(下):万科、蓝光发展、中南建设、华发股份

 $万科A(SZ000002)$   $蓝光发展(SH600466)$   $中南建设(SZ000961)$  

经常有朋友问,房价会降吗?

关于房价,任泽平说:长期看人口,中期看土地,短期看金融。其实这句话改一改放在股市也合适:长期看业绩,中期看资金,短期看情绪。

也就是说,长期看,未来人口蜂拥而至的城市,房价是看涨的;短期看,金融活跃的情况下,房价也能涨一涨。

很多城市化率比较高的城市,人口自然增长缓慢,甚至出现净流失,房价就会面临下滑以至于崩盘的风险。比如,城市化率高达82%的鹤岗。

2018年以来,随着"房住不炒"概念的推行,金融对房价的影响越来越明显了。房地产公司都是高杠杆运营,资金成本非常高昂,一旦拿不到贷款,资金链就濒临断裂。

2020年,据报道,有望出台房地产三道红线,这三道红线,基本上宣判了大部分中小房地产公司的死刑。

2020 年上半年整体宏观金融政策支持以保障流动性宽松, 对于房地产行业,仍持续以往的政策未见放松,仍保持政策的连续性、一致性和稳定性。

重复介绍下,所谓房地产三大红线:

1. 剔除预收账款的资产负债率不得大于70%;

2. 净负债率不得大于100%;

3. 现金短债比不得小于1倍

根据"三道红线"的触线情况,将房企分为"红、橙、黄、绿"四挡。

红色档:如果三条红线都触碰到了,则不得新增有息负债;

橙色档:如果碰到两条线,负债年增速不得超过5%;

黄色档:碰到一条线,负债年增速不得超过10%;

绿色档:三条线都未碰到,负债年增速不得超过15%。

老规矩,先看看这几家房地产公司的上榜情况:

一、后王石时代的万科

星空君翻了好几年万科的财报,感叹良久。

如果王石还在的话,万科铁定进不了红线。

早在2013年,在王石的带领下,万科开始了"轻资产重运营"运动。现在很多央企混改,也吸收了其中的精髓,通过资本运作,卸下了沉重的资产包袱。

什么叫做轻资产重运营?

很多财务专家学者从各方面对万科的模式进行过解读,其实揭开层层面纱,就是把房地产资产投资,改为资本投资。

实际操作模式,是万科开发楼盘的时候,和当地中小房地产商合资成立新的房地产公司,但万科不控股。

体现在财报上,这些资产收入不并表,只通过权益法核算计提投资收益。

举个例子,万科和A公司合资成立了一家房地产公司B公司,建设某小区,整个项目实现了10亿的销售收入和1亿的净利润。

按照传统模式,万科控股B公司(假设51%),利润表增加营收10亿,归母净利润增加5100万;按照轻资产模式,万科参股B公司(假设49%),利润表不增加营收,投资收益增加4900万,归母净利润增加4900万(忽略所得税影响,简化计算)。

不仅如此,由于资产负债表也不用并表,万科的资产仅增加了长期投资,不需要体现固定资产在建工程以及贷款等项目,公司的资产负债构成也会比较优秀。

这种模式的优点显而易见,基本不影响净利润的情况下,大幅提高净资产收益率,提升营收质量,规避投资风险。

但是,有一个唯一的缺点:营收规模不大。

中国的房地产公司,不要只通过营收来判断规模大小。其实,用营收排名比较虚。

王石离开万科后,为了追求营收规模,万科很快抛弃了轻资产重运营的思路,顺利走上了攀比营收的道路。

数据来源:iFind,制图:星空数据

结合王石2017年离开万科,后来的营收规模增速意味深长。

二、蓝光发展的脱缰之旅

对于房地产公司来说,如果不看营业收入来判断规模,那应该看什么呢?

主要有两点,一是看当期的销售额,因为房地产是预售制,这部分销售额不会进入营业收入,而是进入合同负债;二是看销售面积,销售面积才是硬实力。

蓝光发展半年报显示,报告期内,公司实现营业收入 158.04 亿元,同比增长 8.72%;实现利润总额 20.50亿元,同比增长 0.15%;实现归属于上市公司股东的净利润 13.62 亿元,同比增长 7.45%。

看起来是增长的,但是公司的销售额和销售面积都有较大幅度下滑。

衡量房地产公司经营健康与否的重要指标,是现金流,公司的经营性现金流量净额是历年同期最差。

主要原因,是公司冒着风险大规模拿地。

半年报显示:2020 年上半年,公司进一步加大投资力度, 新增项目 36个,总建筑面积约 588.52 万平方米, 其中 76%分布于华东和华中地区。

所以,公司的资产负债率比较高也就可以理解了。

三、中南建设红线全中

中南建设是一家伪装成建筑公司的房地产公司,公司名字里有建设,但是超9成业务是房地产。

半年报显示,中南建设房地产业务实现合同销售金额 813.9 亿元, 同比增长 0.2%, 销售面积 609.1 万平方米, 同比减少 5.7%。

中南建设的净负债率高达202.8%,这意味着,理论上把公司值钱的资产卖了还债都不够。

2020年半年报显示,公司的经营性现金流量流出史上最高,说明公司拿地最积极。

而拿地的背后,是高昂的融资成本,截止2020年6月底,公司需要偿还的贷款和债券,超过781亿元,比2019年全年营收都要高。

为了拓展融资渠道,公司甚至破天荒的搞起了所谓员工入股的方式。这层层包装的入股跟投,算不算实质上的非法集资呢?

这么多欠款,什么时候能还完?

三道红线统统踏破。

四、华发股份有多缺钱?

华发股份的借款更为离谱,账面显示,公司长短期借款和债券达到了1075亿元,差不多是2019年全年营收的三倍多。

在如此严峻的融资压力下,公司还在半年报振振有词:报告期内,公司积极拓宽融资渠道,综合运用多种融资手段,成功发行公司债、抗疫债、超短融等融资产品。

资产负债率一塌糊涂,破了三道红线也就可以理解了。

五、红线的意义

话又说回来,为什么要给房地产企业设置红线?

其实本质上是为了保护房地产企业的健康发展,房价的暴涨暴跌都是不健康的,全国在册登记的房地产公司9万多家,这也是不正常的。

星空君说过,作为传统基建行业的带头大哥,房地产行业不能倒,但房地产公司可以倒。

如何促进房地产公司优胜劣汰?

从已经公布的数据看,房地产投资的资金并没有想象中的完全断流,而是改为大池子每年基本固定,定向精准投放,防止虹吸效应影响其他行业。

把有限的资金放给有能力的优质公司,从而让高杠杆运营的中小房地产公司主动退出或者被兼并,从而确保房地产市场健康发展。

这才是红线的意义。

有些投资者认为房地产的发展就一定要依赖高杠杆和大量资金,其实这是一种误解,狂奔了30多年的房地产市场有经验也有教训,并不见得一些事实存在的现象就是正确的。

无论什么时候,资产负债结构优质、现金流健康的房地产公司,才是值得投资的。

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精彩评论

猥琐佬09-24 08:06

真佩服你什么都不懂,还能写这么多

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空Jiang09-28 00:57

没事回家带带娃 溜溜狗 多好

lxr7659122309-26 08:01

这么看蓝光还不错,新增项目都在华中华东,财报是暂时的不好看

余生13609-25 09:10

明显就是乱写的,万科是黄线档,这里被说成红线了

云朵00909-24 11:25

这写的是个啥 数据看着好像有问题

夜正苍09-24 09:55

从过往来看,房企不融资是没法快速发展的,保利吃亏就吃亏在不能负债不能过高将前三的位置拱手让出现在前四无望。现在国家调控下高负债的房企都会注重债务问题,优化发展模式,国家要的是稳定也不是一棒子打死。