别炒鞋了,房子都没人接盘了:荣盛地产的小财技

$荣盛发展(SZ002146)$

表哥爱马拉松,马拉松爱好者经常自称“鞋教”,跑鞋的核心技术是减震胶,减震胶的有效周期大约800公里,大概是3、4个月的跑量。也就是说,一年至少要穿3、4双跑鞋。

所以,听到炒鞋的消息时,表哥是非常紧张的。赶紧跑到亚瑟士旗舰店一看,还在打折,也就放下了心。

跑鞋才是刚需,你们太嫩了。

一般来说,一件东西被炒作,必须要有稀缺性。

70后炒房,房屋不仅具有稀缺性,还有实用性,最差还有钢筋混凝土兜底;80后炒股,股票也有稀缺性,虽然实用性差一些,但好股票比较少,价格自然高;90后炒币,除了各种韭菜币,像比特币、以太币等公开算法支撑的币,数量是有限的,只要有足够的信徒,就有高额溢价;00后炒鞋,鞋有稀缺性吗?

莆田生产线表示:正在连夜招人扩大规模。

除了个别限量款潮鞋,绝大多数鞋子产量是不可控的,甚至真假都是不可控的。为什么这么说?由于鞋子是委托加工模式,代工厂能相对容易的搞到原材料和核心技术(其实就没什么核心技术,越南柬埔寨都能生产的产品能有什么核心技术),在暴利的诱惑下,代工厂有动力加大生产线马力违约生产。

很多做高仿鞋的,本来就是做代工厂出身。和真鞋一样的原材料,一样的工艺,一样的生产线,生产出的以假乱真的高仿,专柜都无法辨认真假。

连稀缺性都不能保证的东西,炒作起来一定是泡沫。

但是,为什么这么多人都去炒鞋?

因为房子被调控了,房住不炒,热钱涌动,总要有个出口。

房地产商们,过得可好?

8月27日,荣盛地产发布2019年半年报,报告期,公司实现营业收入243.61亿元,同比增长25.65%;营业利润39.52亿元,同比增长6.59%;归属于母公司所有者净利润29.44亿元,同比增长31.05%。

前文表哥科普了地产商的利润修饰手法,主要包括控制收入结转时间点、调节并表范围等方式。

荣盛地产的优美业绩只是多年前销售额的结转,而不是2019年上半年的真实销售业绩。

真实情况如何?

半年报显示,2019年上半年完成签约面积、金额422.70万平方米、 465.78亿元, 同比分别增长9.85%和16.16%。 销售均价11,019元/平方米,较上年末增长6.69%。

无论是签约面积还是金额,增速都不如营收和归母净利润。

在房住不炒的的倡导下,公司放慢了脚步。

一、经营性现金流

检验“房住不炒”的唯一标准是经营性现金流量净额,许多上市房企都标榜自己积极响应,但实际上表面一套,背地一套,对未来抱有幻想。

比如荣盛发展。

半年报显示,公司的经营性现金流量净额为-57.39亿。

如果真的像半年报中宣传的那样,谨慎拿地、积极回笼资金,那公司的经营性现金流量净额应该是不菲的正数。

在土地投标保证金一项中,可以清晰的看到,公司2019年上半年的发生额差不多是上年同期的三倍。

收到的经营性现金中,成分也比较复杂,而且不太地道。

其中有56.97亿的“往来款”,什么叫做往来款?

这是一个资金池,多家地产商(经常数十家甚至上百家)合作签一个合作协议,其中某一个缺钱的时候,别人融资后再以往来款的名义转给它。

本质上,这并非经营产生的现金流,而是一种筹资产生的现金流。

公司的往来款带来的经营性现金流入,较上年同期增加了近一倍。

可见公司2019年上半年并没有专心回笼资金,而是专心扩张势力范围。

二、预收款的真相

在分析保利地产的时候,某球状投资社区许多专家纷纷留言抨击表哥对预收款的“不专业”解读,排队声称预售房款是专款专用的。

表哥心想,都沦落到被人上实操课的地步了?

作为一个上市公司的老会计,当然知道专款专用是怎么回事,你看看就好。更何况目前执行预售房款专户的只是极少数城市。

如何实现预收款挪作他用呢?

多么简单,参股个建筑公司就可以了。

根据监管要求,所谓专款专用,就是客户买房的钱,房地产公司不能随便花,在项目竣工之前,只能用于购买项目建设必须的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费。

嗯,要是建筑公司也是我的企业呢?甚至,如果建材公司也是我的关联企业呢?专款专用,不就是左手换到右手?

以荣盛发展为例,财报显示,公司账面370多家控股参股公司中,除了房地产公司,还有大量的建筑公司、建材公司、建筑劳务分包公司等。

更不用提,还有各种不体现在报表上的关联公司可以利用,每一分钱都不会逃出手掌心。

Naïve… …

三、融资成本

房地产是高杠杆行业,当年冒险家孙宏斌因为步子太大扯了蛋,顺驰地产崩盘。如何判断房地产企业的融资安全性呢?

主要是看利息。

利润表显示,荣盛发展的利息支出5.4亿,和公司28.83亿的净利润相比,虽然不低,但似乎也在可接受的范围之内。

如果你这么想,就被数据蒙蔽了。

科普一个房地产企业的常见指标:利息资本化。表哥多次讲过研发支出资本化,房地产企业在利息上也有类似操作,把贷款利息处理为存货(开发成本)、在建工程、固定资产等资产项目,从而使利润表的利息没那么扎眼,大幅降低了对利润的影响。

半年报里藏着一个可怕的数据,公司资本化利息金额高达111.86亿。而在2018年的年报中,这个金额没有出现(2017年为92.62亿元)。

也就意味着,如果公司2018年的年报处理没问题的话,短短半年,利息支出超过117亿!!!这可能是借的高利贷吧。

假设2018年年报处理失误,漏填了资本化利息,那么公司新增资本化利息也是接近或超过净利润,公司沦为银行的打工仔。

同时还扯出另外一个问题:上市公司信披违规怎么办?

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精彩评论

牛春宝09-11 19:48

117亿是累计利息资本化余额,跟当期利息支出资本化金额是两码事。兄弟这水平做过上市公司财务?

毒气弹09-11 08:29

讲实话,你写的狗屁不通。

Vernuft09-11 09:14

表哥,半年利息支出117亿按半年4%算总借款额都有2925亿元了,家都给荣盛拆了,现金流量表也没地方抠这么多钱.可能性不大.应该是18年年报信息披露的问题.房地产开发周期较长这个存货的资本化利息应该是包括了近1~2年的存货利息资本化,目前房地产民营企业一般利息资本化在80%左右,荣盛这样应该也算是正常操作.请问一下荣盛这个往来款来源是几家地产商现金池这个情况是如何得知的,我一直以为这部分款项是来自荣盛发展与集团公司间就地产开发产生的款项,这部分单纯的考虑成筹资款项会不会有点过于悲观?

Sampan201509-11 09:27

半年117亿利息,笑死我了

全部评论

金水鑫09-11 21:33

有股民炒鞋吗??我感到很奇怪,股民平时都穿什么鞋子呀?

牛春宝09-11 19:48

117亿是累计利息资本化余额,跟当期利息支出资本化金额是两码事。兄弟这水平做过上市公司财务?

增增09-11 19:23

营收确认应该是前一两年签约销售的房款吧,和今年的签约增长比较貌似不太合适,签约和营收确认是有错配周期的,我们只能预计,一两年之后的营收增长可能不如今年的增长,但由于拿地成本融资成本等原因,也不一定,利息资本化在地产业由来已久,不是突然出现或突然消失的,多少的问题,万科的貌似最少

21个远方09-11 18:17

2018年借款费用资本化为101.31亿,详见董秘回答投资者提问:网页链接

用2019半年报中的111.86亿减去2017年底的92.62亿,为新增19.24亿资本化金额,这是一年半的时间里增加的资本化金额,你说接近或超过净利润好像是指2019年上半年的净利润?这两者时间跨度不一样,似乎不应这样比较

tragicdad09-11 16:14

对任意一家地产公司的恶意,就是盯着同行都做的事情。单独拿出来分析