这边看空楼市的文章刷爆网络，那边地产板块却频频引爆。地产研究员只能满地找膝盖，质疑人生了。
文│本刊记者 宋奕青
如果说谁在2016年过的最好，那么非地产商莫属。
2016年房地产市场度过了火热的一年，以北上广为代表的一线房地产市场，大多出现翻倍上涨，二、三、四线城市的房价也闻风而动。
如今，房地产销售同比增速已经连续下滑多月，但在资本市场地产连续多日集体大涨。在地产股强势大涨下，香港恒指由跌转涨，盘中一度逼近26000点关口。6月6日，中国恒大涨4.78％，报价16.66港元；新城发展控股涨12.02％，报价2.89港元；世茂房地产涨5.05％，报价14.14港元。新世界发展涨7.37％，报价10.78港元，领涨蓝筹；新鸿基地产涨4.9％，报价124.1港元；中国海外发展2.35％，报价24港元。
刚刚过去的端午，中国恒大单日暴涨超20%，带领内房股集体放量大涨，令只有A股账户的内地投资者羡慕不已。
地产股亢奋
进入2017年以来，仅半年时间，恒大的股价已从年初的4.95港元/股涨至15.90港元/股，其股价已翻3倍多，年内涨幅达到了229.19%，创下历史新高。贵州茅台、腾讯控股今年分别涨了32%和43%，但跟在香港上市的中国恒大比起来，就是小巫见大巫了。
恒大股价近期加速上涨，也一度带动了股市中的地产股行情，甚至蔓延到A股市场，万科等代表性地产股也一度奋力反弹。
去年9月深圳本地地产股深深房停牌，原因是有重大资产重组。当时坊间报道透露，深深房的重组方是中国恒大。
6月1日，中国恒大发布公告，其已成功引入第二轮战投395亿，连同首轮共获700亿投资，远超市场早前预期的450亿，目前资金已全部到账，并完成相关工商变更登记。
对此，国泰君安研究报告认为，以恒大2016年的财报测算，引入700亿元战投资金后，恒大地产净负债率将由119.8%大幅下降至61.2%。有业内人士说，随着中国恒大第二轮战投工作的完成，恒大与深圳国资的合作越来越密切，而这也有助于公司更顺利地回归A股市场。
曾经落井下石的大摩在恒大上涨之机锦上添花，他们的研究报告指出，中国恒大继今次引资后，下一轮里程碑将是公布借壳A股上市进展，大摩现估计会在2017年完成A股上市，评级“增持”。 大摩的预测或许有根据，深深房A在5月12日晚公告，公司预计要在6月14日前披露重大资产重组预案或报告书。
与恒大一同暴涨的，还有香港上市的内房股（内资房地产股）。融创中国股价5月内上涨逾40%，雅居乐、世茂房地产等内房股涨幅也超20%。
摩根大通5月发布的报告称，维持对内房股长线正面的看法，因地产商业务模式正确，有望获取利润增长及提升市场份额，市场低估了今年前4个月强劲销售可产生的利润，部分地产商销售更按年增逾2倍，达到全年合同销售一半目标。因此，摩根大通认为，直至今年第三季盈利收成期，个别赢得市场份额的内房股有望重估，股价甚至超越去年9月及今年3月的高位。
此外，证券时报援引观点称，内房股持续上涨的原因可能在于互联互通机制下，内地资金持续流入香港股市，这从今年以来港股通资金持续呈现净流入可见一斑。
事实上，内地资金对内房股格外偏爱。对主要内房股4月以来的港股通持股量统计后发现，绝大多数内房股港股通持股数量都出现不同程度增长。如3月底时，碧桂园的港股通持股量尚为2.07亿股，但到了5月18日，就增至3.48亿股，增幅高达七成。
大涨的逻辑
目前来看，A股地产行业整体估值虽然高于H股，但部分龙头股的估值已经低于恒大、融创、碧桂园等内房股估值。有券商人士认为，由于竞争格局的改善，真正带来龙头公司的环境改善，并且带来周期底部时期估值底部的抬升，股价阶段性触底。
“南下资金持续扩大、恒大回购股份及国务院棚改计划是重要催化剂。”西南证券分析师王立洲指出，
首先，去年末以来市场监管压力显著增大，前海、恒大及安邦等主力资金负面影响不断，而金融去杠杆加速高估值个股去化压力，追求赚钱效应的资金通过港股通持续流入港股市场，且美元走低也使得海外资金流入新兴市场。
其次，棚改攻坚计划确定实施，对商品住宅库存大的市县进一步提高货币化安置比例，在2018-2020年再改造各类棚户区1500万套，此举有利于三四线销量和房地产投资的维持。
东方证券分析师竺劲指出，当前港股内房股的大涨很大程度上与这些因素有关：伴随房地产市场过去4个月的热销，今年全年销售面积增速大概率为正。三四线城市的热销也带动以三四线城市布局为主的公司盈利及现金流出现明显改善，使这一类公司比其他地产公司进入一二线城市更具有优势。同时由于去年房地产销售面积增速高点出现4月份。基数效应将导致5-6月房地产同比增速出现明显反弹，市场对地产行业热销的预期会更为乐观。
我们看到，龙头股中，A股龙头股较内房股估值更低。招商蛇口、保利地产、万科A和金地集团的市盈率（TTM）分别为14.5倍、8.87倍、11.24倍、7.85倍；而港股中国恒大、融创中国、碧桂园市盈率（TTM）则分别为32.1倍、17.8倍和15.3倍。
中信建投证券分析师陈慎指出，相对而言，A股地产的估值常常较港股地产溢价一倍以上，整体PE也常年维持在10倍到20倍之间，在2016年险资举牌行业的带动下最高曾达到25.3倍，较港股地产溢价三倍以上。近年以来港股地产尤其是以内房股为首的地产股确实在各方面的估值水平较A股地产公司更具吸引力。
“未来A股地产龙头房企应该享受更高的溢价。我们认为，虽然在当前政策压制下，可能板块难以拥有超额收益，但是板块的分化将持续加剧，中长期来看，A 股地产龙头企业应该如内房股一样拥有更高的估值溢价。”陈慎指出。
从业绩上角度上看，去年是房地产行业的大年，量价飙涨。以恒大为例，近八年合约销售的年均复合增长达到43.2%，去年销售达到3733亿元，合约销售面积4469万平米，位居行业榜首，而均价也是水涨船高。首季的合约销售继续同比增长约60%，超过千亿。
值得注意的是，地产开发企业的房屋的销售和交付存在时滞，会计上销售金额结转成收入也会存在时滞，一般时间短则半年，长则2、3年，从预收款可以管中窥豹，大致判断未来房企的收入情况。以销售三巨头之中的恒大和碧桂园为例，可以看到2016年的预收款大幅上升，去年的合约销售大部分将会转化为今年和明年的收入，也就是说即使现在正处于调控之中，但其实未来一年的收入已具较高的确定性，不过股价体现的是未来的预期，现在的股价或已经包含了此信息。