麒儒

反思，总结

1，保守，不仅仅是公司层面的选择，而是行业和生意模式的选择。现在越来越能理解“以合理的价格买入优秀的公司 ，而不是以优秀的价格买入平庸的公司”这句话了。这里的公司，更多的是指好的商业模式:即满足杜邦分析和波特五力模型的公司。
2，ROE的拆解:高利率，高杠杆，高周转。抗风险能力最...

东方雨虹2023年财报随想

昨晚看完了雨虹的年报，整理完数据，一直在想雨虹这几年的发展，得到了什么？
得到了超大额的应收账款，其他应收款和合同负债?得到了大量的固定资产和在建工程?雨虹18年到21年的高速增长到底是经济驱动的还是债务驱动的?
从年报和财务报表上看整体上不好。财务风险还是挺大的。今年的计提...

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回复@自在ph: 我重开帖子了，不占用open哥的宝地了。//@自在ph:回复@麒儒:不管从过去10年经营业绩，还是现在负债土储来看，万科比保利好太多了

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非常感谢@风控-立足之本 的帮忙，基本上搞清楚了。保利3800亿有息负债基本上全压土储上了，未出售土储加现房的面积大概在1.6亿平左右，其中22年之前的土储1.1亿平以上。
万科3200亿有息负债(合并报表），40%压在了土储上，60%在经营性资产上。其中报表内深圳的三星旧改和自行车厂两个工改工旧...

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保利近10年扣息后经营现金流是负350亿，经营现金流是865亿,利息支出1220亿。现房1600亿。
万科近10年经营现金流3248亿 利息支出1114亿。现房1067亿。
这是过去房地产黄金十年两家公司交出来的成绩单。也是最难造假的部分。
该怎么理解这种情况?

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回复@云飞天下: 万科以前的基本盘就是上海为中心的长三角外加东莞。万科在21个城市连续10来年都是第一。上海围标事件真的是把万科重伤了。但上海解禁后，万科快速就杀回来了，根基还是很牢固的。//@云飞天下:[该内容已被作者删除]

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回复@流水大罗卜: 是这样的，保利就是需要报表亿个个项目看，还得自己算。但算下来的存货有点吓人，我怀疑自己是不是算错了。//@流水大罗卜:回复@云飞天下:年报里项目披露是挺齐的，但一个一个看工作量巨大，比如每一个项目的拿地时间，这个数据就没有，要一个一个另外去查

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回复@福瑞登: 这个有具体的数据么？有统计的保利最近几年的土储变化么？//@福瑞登:回复@麒儒:保利未售土储接近万科的2倍，销售额差不多，压力还是蛮大，强就强在背景硬，要是无限子弹倒是没啥大问题。

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回复@云飞天下: 信心取决于对公司的了解程度。期待有对公司比较了解的投资者解惑。//@云飞天下:[该内容已被作者删除]

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回复@云飞天下: 这个报表还真没有。保利数据我刚刚统计完，连目前在手的总土储，已售未结面积，存货总额，拟开发总额等等这些数据都没有。期待你的数据更新。//@云飞天下:[该内容已被作者删除]

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回复@云飞天下: 出不出保利是一回事，搞清楚保利的业务是另外一回事。
保利的总土储是多少？未出售的土储面积是多少？在建是多少？月资本开支大概是多少？3年以上未开发的土储有多少？二线以下土储占比是多少？去化率大概是多少？你整理过么？可以讲讲。
如果你不知道，那就算了。//@云飞...

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回复@百年万科: 借新还旧这是大家都知道的。但是存货过多就不是好事了。//@百年万科:回复@麒儒:背景牛逼，不影响他借新还旧，甚至再加杠杆。烂地谁家都有，但这几年拿能快速周转的地，只要不犯大错，度过低谷就赢了。

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回复@stockmarker: 万科我不担心，雪球投万科的基本上把万科都扒拉的差不多了。心里有数。
我现在担心的是保利。我保利仓位还是比较重的，但这两年买保利也是看重背景。但是保利的经营状况实在是没搞明白，而经营情况又影响着未来的收益。目前没看到投资保利的投资者有把保利搞清楚的，这块有...

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回复@麒儒: 到目前为止，还是没有一个投资保利的人，能说出保利这10年到底干了什么，留下了什么？手里到底有多少卖不出去的存货。这块的风险比较大。
保利报表没那么透明，很多数据不太容易搜集，有长期跟踪的球友，可以解答一下么？$保利发展(SH600048)$//@麒儒:[该内容已被作者删除...

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回复@流水大罗卜: 问题就在存货，保利存货质量好像堪忧啊//@流水大罗卜:回复@openview:说明啥？赚的钱都在存货里。既然要高质量发展，都卖了分给股东吧

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回复@openview: 经营现金流就是流入和流出。流入靠卖房，流出主要是拿地和工程，税费等支出。
我是在想，保利的土储负担是不是过于重了，很难去化。
从19年到23年。保利拿地比万科多很多，但是销售总额却别万科还低很多。这个也是辅证。
地产行业可能没有那么悲观了，一两年应该就可以...

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回复@著鞭跨马九万里: 这有什么讲的，少数股东权益要拉长时间看，不能看某一年，因为结算节奏不同。
拉长5年或者10年看。少数股东权益占比40%左右，跟万科的权益拿地是对的上的。就这还是少数股东都是当地地头蛇，拿地便宜，毛利率高。万科自己拿地的毛利率低的结果，这种股东回报没啥毛病吧。...

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回复@麒儒: 我只是韭菜，嘲讽，阴阳怪气的和谩骂的请绕道。不值得咱们浪费口水。//@麒儒:回复@麒儒:相关利益披露，本人目前万科A基本上只有纪念股了，港股还有1万多股，目前也不打算动了。年报后第二天算是最高点基本卖了差不多了。卖出了的理由可能跟绝大多数人不同，不仅因为分红，主要是因为基...

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回复@麒儒: 相关利益披露，本人目前万科A基本上只有纪念股了，港股还有1万多股，目前也不打算动了。年报后第二天算是最高点基本卖了差不多了。卖出了的理由可能跟绝大多数人不同，不仅因为分红，主要是因为基本面变化。保利因为思考了几天，错过了卖出的时机，也就不打算卖了(保利基本面变化小一点...

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回复@baby鲨: 不要人云亦云。这些年的拿地不难查吧。不要靠自己想象。我说万科22年和23年拿地还在行业前五，你肯定会惊掉下巴，但这就是事实，克而瑞有数据，一查便知。
万科22年之前拿的地亏损的不多，整体还是盈利的，你肯定也不信。但是事实就是23年年报把22年之前的地已经结算了一半了，还...