元旦前认为大概率大盘已经寻到底并大规模加仓，现在看是错的，当然了，雪球主力模拟组合“新十年”的主要持仓是广发证券，走的还算是坚挺，回撤很小，所以虽然看错，但是风险控制的还行。实际持仓中汇顶在78块钱卖出最后一批后，在55块钱已经开始回补，因为前期留有利润，所以回补后的成本是38。实盘中最新动向是开始建仓深信服，这个留待后面再说了。
因为前期写过龙盛的贴子，在实盘中也有持仓，有几个雪球上的兄弟还挺关注的，而且每次留言互动印象都很好，和汇顶中那帮人（已非XX可以形容）区别很大，所以更新同步下信息，有个交待。
前一阵特意跑了趟浙江龙盛、闰土股份这几家染料化工企业，又去华兴新城工地遛了一圈，简要信息如下：
一、有关华兴新城近况
华兴新城总建筑面积是59万平，总投资额达到250亿，按规划2027年竣工，投资规模接近龙盛目前的净资产当量，预计净利润50~100亿，是龙盛手头上最重要的事，而且龙盛置业是小老板阮存凡抓的，要以此立功立威，所以特别重要。
华兴的最新信息是售楼处已经开放，预计在2024年上半年就开始预售回笼资金了，按政策要求就是几栋建筑达到总高度1/3就可以申请了。楼盘的名字几个月前也早就出来了，商办部分（320米，静安区最高建筑）命名为“博懋广场”，住宅部分命名为“湾上”。
工程是上海建筑承建的，工地目前的状态是热火朝天，虽然马上要过年了，依然赶工不停。
销售价格的话参考对面大悦城就行了，大悦城和地块只有海宁路一路之隔，预计在13万+。龙盛的优势是拿地拿的早，成本可控，加上多年来的财务成本的话，应该在7-8万左右吧，这个和公司确认过，利润肯定是完全有保障的。而且这里离着苏州河步道，也就是“四行仓库”这里大概200米的样子，这一片已经是稀缺豪宅区了，如果不是限购，不愁卖而且不会是这个价格。
龙盛置业本身实际上是没有银行贷款，他的贷款是龙盛总部以委托贷款的方式通过银行给的，龙盛的融资成本是很低的，从上市公司公告发的几期科创票据看，大概只有不到3%，接近大型国央企的水平了。
下图是新泰仓库，作为历史保护建筑由龙盛出资修缮完成，新名作“新泰1920”，作为龙盛置地的总部。新泰1920掩映在万象天地写字楼和旁边河滨豪庭这个小区中间，正门口一大片绿地，很漂亮。河滨豪庭旁边就是苏州河了。
上海未来是把苏州河沿岸作为重点开发的，苏州河之于上海，好比泰晤士河之于伦敦，塞纳河之于巴黎，河边的沿河步道已经贯通，连普陀区都在打造“半马苏河”滨水区，气象万千，磅礴气象已经初现端倪，不能想象20年后是什么样子。
二、有关福新汇和福新里
福新汇和福新里在过去的年报里一直称之为大统路地块，就在大统路向北过苏州河的出口，分立于新闸路桥两侧。根据同公司沟通的信息，福新汇接近满租，福新里的叠拼别墅还没有卖。这也解决了上一篇帖子中关于福新里营收的疑问。
从位置上说，福新汇作为一个商办，是不愁租。福新汇主楼还好，商场（实际上是裙楼办公，没啥商业）建的其实不太好，尤其是一楼大厅，太矮了。但是出租格调不低，整个裙楼租给了Poltrona Frau。
Poltrona Frau是个意大利的顶奢品牌，说是欧洲皇室御用家具。这个和福新汇主楼沿街商铺作为法拉利的城市展厅相得益彰，因为法拉利的车内精装座椅也是这个品牌。品牌引入应该和阮存凡作为赛车手的资源积累有关。
福新里叠拼别墅的位置是很好的，紧挨苏州河，但是造型讲真是真丑，地块的缺点是紧挨四川北路和内环高架，噪音小不了，不过肯定是不愁卖的。这样整个项目总的利润10亿+还是有的。
这个地块过去在近代时期是荣家的大本营福新面粉厂。应该说苏州河畔每个湾都是一个码头，因为黄浦江的码头被洋人都占了，民族企业只能在苏州河沿岸造码头弄仓库。历史遗迹太重，自然改造的玩，现在这里已经是新静安核心腹地+苏州河水岸客厅，央企地产云集，持续改造中，未来20年怕将翻天覆地的变化了。这个福新面粉厂应该不在龙盛手里，正在施工，就在福新里小区和苏州河之间。
三、有关染料和化工主业
染料的产能过剩程度，比预期的要严重的多。
一个是多了几家上市公司，手捏资金虎视眈眈，二是浙江虽然限制染料产能，但是外地并不限制，过去的高毛利引起了新玩家的觊觎，新产能不断增加而纺服需求明显不振。甚至说阮家女婿项志峰清仓套现之后，本来说是做博物馆，结果也做了个新染料厂，产能大概1-3万吨的样子。
三季度除了龙盛全行业都在亏损，龙盛也做过控价的努力，但是暗地里都在不断杀价出货，龙盛也只有降价甚至主动降价了。龙盛之所以还有盈利，除了有间苯二酚中间体优势，另外就是裁员进行的比较早，部门间进行了优化整合，有的部门甚至是整建制裁撤，节省了大量资源。
至于说大家担心的纺织服装往东南亚转移的问题，因为染料的附加值比较高，所以辐射半径比较大，搬到东南亚也依然会从国内采购，加个海运费用其实没啥。染料企业很难搬迁，除了环保问题，主要还涉及化工供应链的问题。
一直以来，龙盛确实面临化工主业难以突破的问题。染料的需求自2018年达到顶峰是处于下滑态势的，所以化工上寻找新方向是题中之一。公司做过很多努力，包括跟日本人合作开发新材料等等，有些项目是失败了。目前公司培育的一些材料板块进展还算成功，但是和染料主业的规模比，能提供的边际贡献有限。并购上也没有找到合适的。所以同新和成这些同城的化工公司比，龙盛在化工主业上出现了难以突破的困境。
染料行业的低迷从产能供应和需求情况看，可能会持续低迷几年。
四、德司达问题
公司和印度KIRI关于德司达少数股权并购价格的问题，双方的诉讼仍在继续。龙盛是德司达67%的股东，占据董事会多数席位，所以对公司完全控制。德司达多年来并不分红，印度KIRI诉讼的目的就是想要钱。德司达的控股公司是新加坡公司，新加坡的控股公司是香港公司，而香港公司并没有什么资产和钱，所以即使诉讼结果出来要求龙盛方回购也没有用，香港桦盛是没有钱的。不解决那就拖着，反正龙盛不缺钱。
五、卧龙地产问题
卧龙地产单纯就是一笔投资。公司化工主业难以突破，存量资产要收益，董事长考虑到上海的地产相对比较坚挺且前景光明，作为一个生意来说，是不错的资产配置。卧龙集团同为道墟企业，老板经常一起开会，卧龙陈董说自家公司不错，阮总看了下卧龙地产也就买了。卧龙地产很干净，没啥有息负债，便宜。现在持仓比较多，未来卧龙还是会有资本动作，在好的时机龙盛会把持仓全部卖掉，求得一个相对较好的回报。
六、大股东增持问题
龙盛阮总在体外没啥产业，只有过去遗留的几个厂，所以主要资产就是龙盛的股票。过去增持、认购员工持股计划，手里也没啥钱了。侧面进一步证明公司是个很规范的企业，不然以龙盛的体量，玩弄过去安邦玩的手法，资金转移出来操作一番也就是了。阮水龙老爷子连一壶开始、一幢住房的便宜都不肯占，说明公司还是秉承了一贯的企业文化的。
这样总结下来，经营上唯一的亮点就是2024年华兴新城“湾上”的预售，染料产业低迷的时间大概比预期的要长的多。这样得出的操作结论就是，龙盛的持仓依然会是维持不动，不增不减的格局，适当的时机会做几个波段不断降成本，不期待V反。
$浙江龙盛(SH600352)$ $闰土股份(SZ002440)$
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