2020年以后,千万别再乱买房!

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记得2014年时,很多砖家对楼市的一致判断都是“黄金时代结束、白银时代到来”。刚过一年,楼市翻天覆地的大涨就给了他们一记响亮的耳光。你现在还在膜拜的大咖,其实很多都根本不敢承认当年的误判和忽悠。

我曾经不止一次的提醒大家,预测楼市走向,千万别听他怎么说,关键看他怎么做!2013-2014年时,我们只是雷声大雨点小,没有采取实质性的措施。


2017年开始,世道变了。现在高层是把高房价当作阶级敌人在看,真刀真枪的在博弈。去他的房产周期,去他的经济周期,在决心面前一文不值!

8月份我写过一篇《如果房价横盘5年》,目前看来,我们极有可能实现这个目标。

当房产周期、经济周期在楼市面前全部废掉,当房价进入彻头彻尾的横盘时代,我们的房产投资理念就必须要转变,必须要自我颠覆,照搬过时的套路乱买房,必定会死的很惨!

1

如何应对利率换锚?

从2019年10月8日开始,房贷利率正式换锚。新发放的商业贷款,利率以最新的LPR加点形成,彻底抛弃了基准利率。

从全国范围来看,目前不管是上海的首套减20个点,还是苏州首套加120点二套加150点,最终的结果出来,各个城市的房贷利率都与换锚之前变化不大。

中国人最讲究的就是平稳过渡,这个关算是顺利通过了。

我国实行利率市场化改革,推出LPR的根本目的就是要降低实际贷款利率,现在最迫切降低的是1年期LPR,确保中小企业民营企业能借到便宜的钱。

随着美联储带领各国央行掀起的降息潮到来,全球货币宽松周期已经开启,未来几年5年期LPR一定也是逐步走低的。

但在房住不炒的时代,即使未来5年期LPR逐步降低,银行也会同步增加加点数,维持当月的房贷利率基本稳定。

但是你买房贷款签订合同时确定的加点数是几十年不变的,所以,随着未来5年期LPR的降低,商贷买房的人,月供是会逐步减少的。

这就会造成一种奇特的社会现象:每月公布的房贷利率基本不变,但是买房后你的实际利率却在逐步降低。

因此,非常重要的一点就是,从今往后申请商贷的时候,千万不要选择固定利率,而要选择1年调整一次利率,这样你才能享受到降息的利好。

对于10月8日之前已经放贷的人来说,你还贷的锚还是基准利率4.9%。未来即使LPR打5折,也与你无关,只有眼睁睁羡慕的份。

无论是基准利率还是LPR,其实,这两种模式对楼市都是中性的,无所谓好坏。判断行情,将来关键是要盯住各省各市各银行的加点数,因为加点数就是当年的折扣,高层的一切意图都会通过加点数表达出来。

2

哪种房产值得投资?


CRIC数据在《2019年上半年全国房地产总结与展望》中,对67个城市的一手房和10个城市的二手房的成交结构进行了统计:

一手房方面:一线城市成交量最大的是70-90平米的2-3房,二线城市成交量最大的是100-120平米的3房,三四线城市成交量最大的是100-140平米的3-4房。


二手房方面:4个一线城市70平米以下成交套数占比最多为42.65%,6个强二线城市70平米以下和70-90平米成交最多,各占30%左右。


以上数据和现实非常吻合,大城市的小户型更好卖,小城市的大户型才有市场。

作为自住来说,喜欢多大买多大,能买多豪买多豪。但是作为投资来说,必须要考虑将来接盘侠的数量和接手能力。

投资房产,一线城市首选70-90平的2-3房,预算不多也可以直接买核心地段的老破小。二线城市首选100-120平的3房,由于二线城市新区房价和涨幅普遍高于老城区,所以,如果选择老城区老破小则必须要带学区。三四线城市不建议纯投资,非要买,就买大户型豪宅,维护的好,若干年后也许还能侥幸卖掉。

楼市已经进入高位横盘时代,未来卖房难度要远远大于买房。郊区200平的叠加一年你都卖不掉,而市中心40平的老破小2个月就能变现。

投资,是为接盘侠买房,接盘侠喜欢的房子才是真正的好房子!

3

户籍放开、房价分化

今年下半年开始,三四线城市像是突然脑回路清晰了一样,后知后觉,突然集中宣布取消落户门槛,放开落户限制。

7月10日,山东省城镇化工作领导小组制定的2019年重点工作是:全面放开建制镇和中小城市落户限制。

7月26日,广西则宣布,除南宁和柳州两个排名前两位的城市之外,其它所有市县全部“零门槛”落户。

9月份,河南新乡市、漯河市、山西晋城市放开户籍限制。

9月26日,湖北宜昌市宣布全面取消落户限制。并给落户本科生、硕士生8-9折优惠买房。

9月29日,安徽宿州市宣布:全面放开城镇落户,取消一切门槛,并对在主城区购买首套商品住房的给予契税全免。

为什么三四线城市急切的加入抢人大战,因为他们刚刚开始醒悟,现在国家数次发文,大力发展城市群、都市圈、中心城市,再不抢人,黄花菜都要凉了。

2016年,北京上海开始赶人,2018年,二线开始抢人,2019年下半年,三四线也加入抢人战队。

在不久的将来,除了北京和上海,落户国内所有城市都将会“零门槛”、“无条件”,来去自由,随心所欲。户籍将会逐渐沦为出生、死亡、居住的登记制度,与人口迁移的权力彻底脱钩。

户籍制度的放开,人口的自由流动,直接的后果就是将来人力、财力、物力必将会从中小城市向城市群、都市圈、中心城市集聚,未来几十年,中国的城镇化发展,将是强者更强、弱者更弱、优胜略汰的一个渐变过程,城市的扩张和萎缩同在。城市分化不可避免,房价分化势不可挡。

房价分化的结果就是:三四线房产靠政策涨,一二线靠需求涨。三四线靠政策创造需求,一二线靠政策压制需求。三四线房价上涨是被动的,一二线是主动的。三四线房产是消费品,吃掉用掉住掉就不值钱了,一二线房产则是投资品,可住可租可卖还增值。

投资并长持哪里的房产,不用我再赘述了吧!

以前,我们犯的最大错误,就是把人口当成负担,认为人多是累赘,人多消耗粮食,人多占用资源。计划生育、户籍制度、限制大城市规模,发展中小城市,种种政策都是如此。

直到现在,我们才开始意识到,原来人才是最大的财富,放开生育、放开户籍、疯狂抢人,才有可能将我们40年来高速发展的奇迹继续延续下去。

发现人的价值、顺应人的选择、尊重人的意愿、维护人的尊严,才是我们最应该做的,逆潮流而行,势必头破血流!

4

城市群鄙视链

十三五规划确定了我国现在有19个城市群。恒大研究院任泽平团队根据我国城镇人口增长、居住条件改善和城市更新改造,测算出了2019-2030年各个城市群的住房需求量。

在这19个城市群中,未来10年住房需求量最大的第一梯队城市群有6个,分别为长三角、长江中游、京津冀、成渝、珠三角、山东半岛,年均住房需求量分别为2.07、1.67、1.24、1.05、1.03、1.02亿平米,占全国总需求比重的17.7%、14.3%、10.6%、9.0%、8.8%和8.7%。


以上数据是个什么概念呢?就是说未来10年长三角、长江中游、京津冀、成渝、珠三角、山东半岛6个城市群的住房需求之和占全国需求总量的69.1%,剩下的13个城市群仅仅只占3成。不在这19个城市群的城市,需求量更是可以忽略不计。

这就是典型的二八法则,世界就是如此的残酷,越是强大,上天越会把最好的东西强加给他。

如此之大的住房需求量,才是房价持续上涨的根本原动力。

所以,大家未来10年房产投资的城市,首选就是长三角、长江中游、京津冀、成渝、珠三角和山东半岛这6个城市群里的一二线城市,其次才是环京、环沪、环深以及各个省会城市。

城市群概念也是近几年高层才开始提的,但真正能够称的上城市群的也只有以上这6个。因为其它城市群内部根本不存在辐射、协作、带动和组团,其实都是在蹭热度滥竽充数罢了。

城市有鄙视链,城市群同样也有,不够强大的我们,能做的就是尽量让自己处于鄙视链的前段。

5

未来20年,房屋价值归零

近日,深圳南山区白石洲城中村拆迁,诞生1878个亿万富豪的新闻持续刷屏。

据了解,当地村民户均物业面积为600平,超过1000平的有37户。按照1:1.03的补偿标准,7-10万的单价,每户拆迁家庭的资产将达到4200-6000万元,有37个家庭的资产将接近1亿元。

这几天,在朋友圈还反复看到一个成龙接受采访的视频:他说自己早年在北京看四合院,大一点的50万一套,厕所在外面、没有空调,自己当时根本看不上,但现在北京这样的四合院可能10个亿都买不到。

深圳白石洲城中村的房子,当年建的时候,成本一定不会超过50万,而现在拆迁补偿却有5000万。北京四合院房子的成本更低,但现在10个亿你都买不到。

这就是房价的奥秘!

在北京上海,市中心的一手房价可以10万,但旁边的老破小只卖6-7万。其实,这3-4万的差距就是新房子本身的建设成本,而老破小的房价就是赤裸裸的地价,房屋价值完全可以忽略不计(学区除外)。用公式表示更直观:

老破小的房价=地价(楼板价)

一手房价=地价+建设成本

房屋价值从交房的那一天起就开始持续贬值,而房屋脚下的土地却一直在升值。所以,20年以后,你房子的售价就只有土地价格,而房屋本身的价值就会趋近于零。

因此,我一直不建议大家投资豪宅就是这个原因,豪宅的土地和旁边老破小的土地是等价的,贵就贵在建设成本上,而若干年后,豪宅开始折旧,涨幅跑输大盘,而旁边的老破小却可以稳步上涨。

房产投资说到底,就是投资脚下的这片土地,以个人名义以有限的资金拍到了一块国有土地。房子值不值钱,全都在这片土地上。

所以,精装修、绑车位、恒温泳池、酒店式物业等等这些附加条件,其实都是房产投资的大忌。

房产投资,切记一个原则:地段要买最好的,房子千万别买最好的。

6

实操指南

一、2000-2010年,房产投资技巧是能买多少买多少;2010-2020年,房产投资技巧是能贷多少贷多少。


2020年以后,房产投资技巧则是买好城市的好地段。买接盘侠多的城市,买接盘侠多的地段,买接盘侠最喜欢的户型。

二、房产投资将越来越局限于小众,而不是大众游戏,不仅仅是由于价格门槛,而是因为房票门槛。

看到别人在投资深圳,你退而求其次投资鹤岗,这将是未来最大的笑话!

三、横盘时代已经来临,横盘是炒房的末日,却是刚需的天堂。横盘两年,差额为零,满二的增值税就可以省掉。横盘就是停车,司机已经仁至义尽,能不能上车全看自己。

横盘是国家给予我们最好的礼物,不可能为了少数无房户,就把房价打回原形,所以一定要懂得感恩!

四、横盘时代,就要死盯租金,租金多的,出租快的就意味着将来好卖,好卖就意味着增值更快。

五、上海没涨,环沪就没戏,北京没动,环京根本不敢动。深圳没起,莞惠就得躺平。想投卫星城,先看准一线趋势,一线疯涨之后开始调控了,你再入场卫星城不迟。

六、如果你手里有品质一般,或者说有明显缺陷的房子,记住2020年3-4月小阳春一定要混水摸鱼,抓紧卖掉。

七、最近一段时间,三四线城市的调控很乱,有放松的,有收紧的,因城施策的政策,大家玩的都很溜。

比如:无锡公积金由“认贷不认房”调整为“认房又认贷”,个人最高额度由50万降至30万,家庭最高额度由80万降至60万。而扬州却将公积金贷款额度从35万调高至50万。嘉兴规定,已还清公积金贷款,再次购买自住住房的,仍可享受60万元的额度。

想要认清这些纷繁复杂的各地花招,只要记住:现在大涨的城市,都是陷阱!即可!

八、房价启动前,在最后一个力度最大的松绑政策出台后再入手,因为这才是房价最低点,而且成本最低。房价调控后,第一个调控政策出台时,就要高位抛掉,最后一个铜板留给接盘侠赚,否则你根本抛不掉。

简言之,就是最后买进,最早抛出。

九、像炒股一样炒房,必定亏死。像炒房一样炒股,才会盈利。要记住,股市赚钱了要换成房子,房子赚钱了要继续换成房子。

十、2020年以后,投资大城市房产仍然是抵抗通胀、避免阶级滑坡的主要渠道,但要注意两点,一个是心态,一个是月供。

如果有赌博和暴富心态,我劝你赶紧收手。月供东拼西凑,以为熬一熬很快就能翻身,那么我告诉你,你根本看不到明天的太阳。

顺风加杠杆,一步登天,逆风加杠杆,刀山火海。只能维持2年以内的月供,都是玩火。

最后,我想让大家认清这个社会的残酷:越是贫穷的家庭,越是生活在社会底层的人,他们的后代,大概率还会是穷人。其实,我们奋斗的目标无非就是:让子女一出生就站在了别人的肩膀上!

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精彩评论

學绘10-14 14:11

写那么多,没人评论,这才是最尴尬的

冰凌天10-14 19:34

谁家买房是乱买的?钱多?买房一为了居住,二为了教育资源,三为了医疗资源,四为了社会福利,五为了方便舒适,除了这些就还有投资的,钱放银行里会贬值,放股市会血本无归,办实体创业不是人人多吃的消的,投资买房客更不会乱买,其实买点不动产有好处的,至少银行贷款,民间借贷可以用,人家就信这个,

孝道至上10-14 19:38

对于我们工薪在努力入市供二套,你说跌,天道不酬勤了?舒服打游戏看电影不加班不学习的,就可以轻松买住好房子了?天理何在

水处理10-14 15:26

本来2百字可以解释明白,他非得写几千字,总结谋财。。

海哥120710-16 17:57

你这个逻辑有问题,那还有人努力挣钱省吃俭用买股票,股票大跌了,也是天道不酬勤了呗,你买的房子一天涨10%就证明天道酬勤了?

全部评论

粤港澳一手房小兰今天 14:00

欢迎来找我买房,本人专做粤港澳大湾区的一手房

叮当叮当啊11-06 11:59

现在我们这里的房价太贵了

心中没有我11-06 09:37

现在房价那么贵,可以乱买呀。现在的房价还在慢慢的涨。

爱吃肉的黑牛11-05 20:40

房价这个东西预测不了吧

不朽凡人观察11-05 12:46

写的很好 加油