国庆度假调研——浅谈对菲律宾的房产和股票投资机会的个人看法

国庆假期前后凑了几天,一共十来天去菲律宾玩了一圈。这次是和一位关系很好在菲律宾工作生活多年的朋友一起去的,之前听他聊过不少菲律宾的投资机会,所以这次去的一部分目的也是去看看有没有好的投资标的。行程是马尼拉——杜马盖蒂——宿务。

自上而下,在说投资标的之前先说说菲律宾的经济吧。

菲律宾曾是西班牙的殖民地,后来是美国的殖民地,菲律宾的人口众多,讲80多种语言和方言,在西太平洋的7000多个岛屿中分布。达沃市长期市长罗德里戈·杜特尔特于2016年接替总统贝尼尼奥·阿基诺三世。杜特尔特通过将对手边缘化来巩固权力,他对毒品的残酷镇压反映了强权主义倾向(听说是先警告一次,再犯就暗杀),为了改善经济关系,杜特尔特淡化了与中国的紧张关系。农业仍然是经济的重要组成部分,但是电子,服装和造船等领域的工业生产一直在迅速增长。来自海外务工人员的汇款相当于GDP的近10%。

回来之后看了一些杜特尔特的言论,是那种个性很强的领导人,有点像特朗普,但不一样的是特朗普背后是让人放心的美国健全的法治和政治体系,但是菲律宾不一样,薄弱的法制体系难以约束杜特尔特政府严苛的政治,如果要去投资要注意一下。

这两个图是1960-2018的GDP和人口。2000年以后,菲律宾的经济一直保持高速增长,看图比较直观,人口也是持续增长,和不是很多的外债还有还可以的储蓄率构成了一个很好看的基本面。

不少人对菲律宾的印象就是又穷又乱,谷歌关于菲律宾问的最多的问题之一是去菲律宾旅游安全吗?

只看GDP的话,2018的菲律宾已经达到了3000美元,相当于2008的中国了,菲律宾之所以给人穷的印象,是因为贫富差距太大,城市里的贫民区看起来真的很穷,再加上国内外的一些负面报道,难免会让人产生菲律宾很穷很乱的偏见。

但是说到投资的话,还要去考量一个国家的政策,法治,监管这些方面。这次去菲律宾,经常能从住在菲律宾的中国人口中听到一些令人担忧的话,比如:“在菲律宾没有钱解决不了的问题”;“酒驾被抓了要和交警砍价,会说英语就能砍的很低”;“肇事了当然要逃逸,反正也没监控”;“在菲律宾认识官员做生意就很容易”都是诸如此类的。

我去找数据求证了,大概他们说的也没错了,不过如果有钱的话去有钱什么都能搞定的地方想想也蛮爽的。

关于这些没什么好说的,不生活在菲律宾只是正常买房买股票基本不会受这些乱七八糟的影响,很多国家包括美国也经历过类似菲律宾现在这样的看起来不太好时期,随着经济和社会的发展这些问题也都得到了一定程度的改善,虽然这个进程可能比较缓慢。

总的来说,高速增长的经济,持续增长的人口是菲律宾未来能继续高速发展的支撑,杜特尔特政府近些年也在雄心勃勃的大搞基建,基建对经济的提振我想很多球友应该也都明白,要致富先修路的成功经验摆在那里,不说上限,起码能在一定程度缓解全球经济下行周期的影响。我想菲律宾可能现在看起来是有很多不好的方面,尤其是和中国相比,但是当一个事物的发展由不好再慢慢变好的过程中也能产生很多的机会。

房产投资

先说房产吧,关于房产在没详细了解之前在闲聊中已经被常住菲律宾的中国人热情吓到了,他们非常一致的看好菲律宾房产的投资价值,一聊天就充满了还能涨,租出去不到十年就回本,马尼拉的房价只涨不跌这样的话,弥漫着牛市的气息。

近些年菲律宾的房产确实热度很高,2015-2018年房价每年都在涨,来菲律宾炒房投资的国人也越来越多,而且听朋友说菲律宾买期房可以上很夸张的杠杆,首付都分期的那种,首付百分十十五或者二十的房款在三年或者五年内分期付,交房的时候再付余款,这样加上杠杆的作用可以获得超额收益。

菲律宾炒房的基本模式是这样:

在房子还没建好,大概还有2-3年交楼之前先把房子低价(首付很少)买下来。在交楼付尾款之前,房子价格会上涨(这个不一定),再把房子给卖了。因为菲律宾不限购,所以可以用很少的钱买下来,如果想多赚钱就多买点,五六十万买十套房不是梦。最后赚多少就看眼光了。

听起来很美是不是,但是也要正视一些必须面对的问题:

到时候接手的买家你去哪找?新买家为什么不找开发商买,而要中途接手你的房子?

如果在交楼前都没脱手,80-90%的尾款你付不付?不付房子就和你说BYEBYE了。

如果交了尾款砸手里了,那么手里掐着一大把房子,你会长期在菲管理吗?要是谢天谢地租出去还行,如果没租出去每个月的的管理费也要你出。

要理性炒房啊

所以菲律宾炒房的门槛也低,随着越来越多的人加入炒房大军,房价也是一路疯涨,了解了一下现在马尼拉繁华地段的公寓差不多四五万一平吧。

说到房价就要说说租售比了,其实菲律宾就算涨了这么多租售比在亚洲国家里都算低的。

倒数第二,16年回本,换算成股票就是16pe,买股票买低估和成长,房子也差不多。

但是真的低估吗

如果只看数据是低估,房价是被租金推着走的,租金上来了,房价不可能不涨,说到租金为什么上来了,就很有必要说一个正经的非法生意了——菠菜

当今的东南亚,网络菠菜是最盛行的行业,很多在大陆混的不行的人跑去东南亚勾结一些当地势力搞这个,专门赚大陆人的钱,各种拉人头的狗推,中介,叠码仔还有程序员一下涌入了马尼拉、宿务这些菲律宾的城市,至于菠菜这个暴利行业是怎么推高一个城市的房价的,可以参考一下打击菠菜前的柬埔寨西哈努克港。

2017年中国人批量进入西哈努克港搞菠菜,当地房产进入到近乎疯狂的状态,2017年初,当地市中心的地价,一平米大概50美金,到2019年,基本已经到了5000美金,涨了100倍,到处流传着地产暴富的神话。围绕着菠菜,又产生了很多相关服务菠菜从业人员的服务行业,包括酒店、娱乐业、饭馆、网络等等,从事这些的大多也是中国人,抱着赚一票就走的心态当然大部分选择了租房,暴利行业催生了暴利的服务业,赚到钱的中国人也能承担较高的房租,于是房租被越推越高,房价自然也随着房租涨了上去。

这么看起来现在的租售比是失真的,好在菲律宾人口多,马尼拉宿务这些菲律宾大城市房价不会因为菠菜行业的存在显得畸形。如果未来菠菜这个行业一旦受到打压房价必然会受到冲击,回到一个合理的租售比区间,投机者买房图的是买入过几个月就卖出获利,就像牛市里的股票一样,击鼓传花,毫无疑问会承担一定程度的风险,也有必要提醒一下,买之前考虑一下这三年翻了二三四倍的房价短期内还有多少空间,房价不可能涨到天上去,只有退潮时才知道谁没穿底裤。

菠菜是个短期的扰动因素,长期看在菲律宾高速发展,人口稳定增长,年龄段近乎完美的基本面支撑下的房产还是具有长期投资价值的。

这次去了解比较多的是马尼拉的房产。朋友说马尼拉没什么好玩的,就天天逛商场,说实话我在国内从来没见过哪个商场或者综合体里面又那么多的人,而且不分周末还是工作日,只要商场一开门里面就全是人。

我忍不住查了一下数据

和其他的亚洲大城市比起来马尼拉确实很夸张,这也直接造成了马尼拉房屋刚需量非常大,而菲律宾第二大城市宿务每平方米人口也有2929人,而且菲律宾的平均人口年龄是24岁,未来菲律宾对于房产的需求还是很大的。如果能在马尼拉遇到一套核心地段,稀缺的房产,还是可以考虑的,毕竟菲律宾在高速发展,资产也都在增长,可能用不了几年就消化了菠菜的短期扰动了。

中国人都对永久土地产权有很深的情结,买地的话,问了一下朋友只有当地人或者在当地成立公司能买地,而且他说买地要比买房划算,去杜马盖蒂看了一下他的地,里面有一棵很漂亮的树给我留下了深刻的印象。

因为不是商业用地,只能修个民宿什么的,但民宿回本周期太长了,而且经营起来也很麻烦,也许等到朋友哪天有了赫本的“许多人想去月球,我却想多看看树”这样的想法才会义无反顾的围绕着这棵树修个民宿吧。

股票

在马尼拉逛了好几家大商场和综合体,发现jollibee这家快餐到处都是,而且里面什么时候也全都是人,它旗下的餐饮品牌几乎涵盖了菲律宾人常吃的所有东西,chowking(中餐),Redribbon(蛋糕),greenwich(披萨)还有永和豆浆大王,最近还收购了一家类似星巴克类的咖啡连锁 ,就很想了解一下这家公司的财务和估值这些,想看看有没有机会。

因为不了解菲律宾股市的相关政策,想找个专业人士解答一下,我和朋友去了菲律宾的一家叫做WEALTH SECURITIES的券商(据介绍是亚洲历史最久的券商),来给我们解答的是一个感觉聪明又专业的中年人,当他知道我们是中国人时他有点惊讶,问我们为什么中国的股市那么好你们来菲律宾开户?A股又纳入MSCI了,18年还跌了那么多,估值也有优势,你们跑来这干嘛?

哈哈哈哈我心想我也知道啊,早都 all in了。

通过他的介绍大概了解了一下菲律宾的市场,他特别提醒了我一下流动性的风险。回国之后想找一下感兴趣的几家公司的年报看一下,发现菲律宾的年报就四五页,有价值的就利润表和资产负债表两个表,还比我们常见的要简略很多。平时被各种券商研报和价值分析网站惯的看这种只有两个表的东西真的不知道从何下手,本来想自下而上先研究公司的就改成自上而下了。

先了解菲律宾股市的基本情况

孟加拉国中央银行(BSP)报告说,菲律宾有86%的家庭没有银行帐户,菲律宾证券交易所(PSE)也报告说,只有不到1%的菲律宾人投资在股票市场。

Worldometers称,截至2018年,菲律宾人估计有1.067亿。因此,没有银行账户的菲律宾人为9180万,没有投资股票市场的菲律宾人为1.056亿。

这个数字很惊人,不到1%的菲律宾人在买股票,这基本是一个没有散户的市场,如果要投资菲律宾市场可能等着你的就是地狱难度,当然这个地狱难度是对于外来投资者而言的,如果你对菲律宾很了解,在日常生活在发现一些专业投资者看不到的投资机会可能也会是一个好的选择。

这个夸张的数字让我不禁想了解一下菲律宾人到底有没有闲钱。

根据CEICData的数据,从1981年3月到2018年3月,菲律宾的总储蓄率为17%。PSA接近,也估计为19%(中国的总储蓄率接近菲律宾的两倍,大概在37%左右)

根据PSA的数据,菲律宾的平均家庭年收入为PHP267,000。菲律宾的家庭平均年支出同样为215,000菲律宾比索,每年可节省52,000菲律宾比索。

PSA还估计一个菲律宾家庭中有6个人。大概推算一下将总人口除以6,将其划分为家庭,储蓄可以存入储蓄账户或投资于股票,所以把各个家庭乘以52000,结果是没有银行账户的菲律宾空白市场价值约为7953亿比索,而没有投资股市的菲律宾空白市场的价值为9155亿比索。

菲律宾股市17年的全年交易额是19500亿比索,9155亿大概占47%。2017年上证的总交易额是40万亿人民币,菲律宾股市的交易额只有上证的7%,那位券商工作人员说的流动性风险应该就是这个了。

这只是一个毛估估的算法,数字可能不够准确,但也能大概了解一下基本情况。

大概看了一圈想了解的公司的PE,也算是菲律宾的核心资产了,都不低。而我最看好的jollibee是31,这也好理解,因为菲律宾股市基本没有散户,都是机构,机构想拿到菲律宾这几年高速增长的那块蛋糕,部分国外机构还苦于对菲律宾公司不够了解,只能选择买菲律宾的类似上证50的核心资产,所以在菲律宾的十年牛市里核心资产的涨幅都很可观。


这是菲律宾股市的整体市盈率,现在在17.5左右,而咱们国家是13.5,香港是10。对于我们这样的普通投资者来说,现在最好的机会是在港股和A股。

17.5的PE是东南亚平均水平了,泰国18.4,马来西亚19.7,印度尼西亚19.1,也没什么低估可言,这样的估值也反映了投资者普遍看好东南亚的投资机会。

菲律宾股市的基本情况就是这样。

关于菲律宾上市公司的基本信息可以在edge.pse.com.ph上查到。

现在去买和美股一起涨了十年的菲股我觉得不是一个好的选择,毕竟有在坑里的港股和正在加速开放的估值还不高的A股,不过我也会持续关注菲律宾的市场,也许哪天美股崩了也把菲股带崩,我去买点20PE的JOLLIBEE岂不美哉。

观点基本就是房子现在能买,但是尽量买在马尼拉位置好一点的地方,股票就不建议了,高估值就是最大的风险。

@今日话题

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全部评论

张物华11-12 06:33

祝愿大家发财大吉

美时美刻r11-08 11:11

那你可以算得上专家了,我也有这方面的意向不知加个好友,互通有无

美时美刻r11-08 11:09

好文 ,正好春节打算去菲律宾看看,还要请教股票市场如何开户呢?

Cs2e11-05 12:56

还是有很大的发展趋势