很荣幸之前跟随雪球调研团走进美的置业，和高管交流，参观美的智慧家居项目桂畔君兰、装配式整体卫浴工厂和美的鹭湖文旅项目，体验智慧生活，美的人生。
美的置业是领先的房地产+产业复合型开发商和运营商，具备深厚的制造业根基及科技化基因。秉承“智慧生活，美的人生”品牌理念，已形成智慧健康住宅开发为主，涉及生活服务、智慧家居、商业运营、文化旅游、建筑工业化、产城运营、高端配套等领域多元业务体系。连续6年跻身中国地产百强，上市首年便跻身“中国房地产上市公司综合实力30强”国家首个智慧住区创制基地、智慧地产综合实力等大奖。
实地调研情况：
参观美的桂畔君兰项目全景图：交通方便，位于核心地区，园林和商业学校配套
产品标签——美的桂畔君兰项目智慧家居演示：建筑工业化和装修质量及管理，园林配套，实地触摸， 感受智慧社区带来的方便快捷现代化生活方式。智慧家居系统平台开放标准，兼容多种品牌智能设备。自动指纹识别开门，可以用门口的控制面板或手机APP来控制灯光，晾衣自动伸缩，空调，风扇，空气净化器，窗帘和电视等， 离家/归家场景。还可以用手机远程室内监控； 厨房的面板还可以显示菜谱，显示煤气报警，净化器水质、 智能冰箱,自动洗碗或消毒柜；智能音箱能语音控制扫地机器人，睡觉，起床等场景控制（如小美：我要睡觉了，则自动控制空调睡眠模式，关闭灯光和窗帘等，说:起床了,自动开启窗帘和灯光等），支持智能马桶和淋浴,浴霸及洗衣机自动控制等。智能社区服务（如缴费，通知和活动等将来可扩展到社交购物）。健康绿色园林提供舒适宜居生活环境。
产业协同——参观美的总部展厅：智慧零售 家电 库卡机器人 智慧城市，工业互联网和空调新能源等。美的集团多年来在智能家电等的强大制造能力和品牌影响为智能家居配套提供强有力的支持。例如参观的卫浴制造已采用几十台库卡机器人，全自动运作，节省人工，提高产品质量和生产效率等。
装配式内装——参观美的置业和英皇卫浴合资成立的睿住优卡科技，全球唯一一家拥有瓷砖、彩钢、SMC三个系列产品。首条几十台库卡机器人装配式整装卫浴生产线，装配式建筑如整体卫浴的生产和工程服务;卫浴新材料, 卫生环保，不发霉，防止渗水，安装快捷，不需要防水材料和胶水，无污染并提高安装效率。主要是TO B 如为万科、旭辉等同行配套，将来试点TO C，面向用户服务。
整体浴室间在日本酒店领域的普及率已达 90%以上，在住宅领域的普及率也超过 70%。我国整体卫浴市场尚处于起步阶段。整体浴室作为住宅产业化目前最佳的解决方案，尽管目前市场较小、行业处于成长期，未来随着住宅产业化的持续推进，市场前景广阔。整体卫浴产量和销量同样稳步增加，年均复合增长率保持 30%以上。
文旅产业——参观美的鹭湖文旅项目（亲子、运动、乐活、文创） 住宅+旅游基础配套。分期分批建设销售别墅和洋房，可保证建设质量和资金使用效率，拥有18项文旅配套，媲美国家级5A景区。拥有白鹭湖生态保护区观光、安纳希小镇、汽车营地、半山温泉、探索王国、水世界等景点。打造美的独特的文旅模式：中国乡愁田园+轻型亲子乐园+智慧养生家园。组织节庆活动，建立全家庭智慧微度假服务系统。随着消费升级和老龄化，康养地产需求旺盛，未来规划中的高铁和机场（4F）建成后，房产升值空间更大。项目所在的佛山高明全面融入粤港澳大湾区建设，发挥其地理优势，努力打造面向全国连通世界的珠江西岸交通枢纽城市。从美的鹭湖项目中能体会到美的置业前瞻眼光，开发规划和建筑风格等先进理念，走在时代前面。
美的置业财务分析： 高速增长，财务稳健安全，防范风险
从2015年到2018年，收入83.13亿到2018年301.2亿，年均复合增长强劲达54%，2019年上半年141.95亿元。 毛利从17.88亿到98.54亿，年均增长77%，2019年上半年50.93亿元。净利润3.84亿元到32.87亿元，年均增长105%。2019年上半年18.89亿元。毛利率从21.5%到32.7%，2019年上半年35.9%。净利率从4.6%到10.9%，2019年上半年13.3%，改善明显。确认面积从116.5万平方米到353.7万平方米，年均增长46%，2019年上半年155万平方米。确认销售均价从6968元到8139元，2019年上半年8958元。
从上述财务数据分析：
美的置业营收利润这几年大幅增长主要来自低成本地价和较高售价（得益于这三年来城镇化，全国房价大幅上涨），自住和投资需求带来的销售面积增加，智能化卖点，开发营销运营能力的提高，品牌积累、建设成本和利息降低和管理效率提高等多个因素。将来能否持续主要看将来拿地成本和售价及融资成本等。需要关注国家房地产政策（房住不炒），货币宽松，居民收入增长和消费升级需求等。
保持资金充裕度，总现金与银行存款充足278亿，现金短债比242%，财务稳健安全。高成本债务占比大幅下降，优化财务结构，债务逐渐长期化。
加权平均融资成本5.95%，低成本融资优势凸显。2019年4月26日美的置业集团有限公司获得AAA评级。7月发行的债券票面利率低至5.2%，资产及权益总额稳步提升。下半年为了完成千亿销售目标，进入房地产前三十，将加快资金周转，抓紧去化和回款。内部反腐，完善公司治理机制。美的置业的去化压力持续减轻。
从2015年到2018年，合约销售金额年均复合增长92%，最新2019年9月30日合约销售金额708亿，离今年千亿目标更近。合约销售金额大幅增长，也预示着结转后未来两年的盈利增长。为了公司能长期发展，在合约销售大增同时，也要储备更多的土地储备。
土储集中在核心城市及重点区域：聚焦城市化，坚持城市升级
● 一线城市精选土地、坚定进入
● 二线城市聚焦核心、坚定深耕
● 三线城市立足优势、高效经营：
今年上半年新进上海、天津、杭州、武汉等一线和新一线城市，同时加大在重庆、广州、佛山、苏州等区域中心城市的布局力度，实现土地储备结构优化；在邯郸、徐州、株洲等具备人口和产业基础的原有深耕城市，优选核心区域的优质地块，形成规模效应和品牌效应的同时，进一步降低管理成本。
2019年上半年，美的置业新增地块46个，新增面积将近1000万平方米，对应货值1254亿元；布局15个省，54个城市，249个项目，土储面积5251万平方米，拿地成本2677元/平方米，土储货值约5500亿。权益比例75%，扣除已售未结，余下可售货值4600亿元，预计净利润率10%，将带来550亿利润。
整体土储结构稳健，可支撑未来发展。
公司发展战略：转型升级实现有质量增长
秉承美的制造业基因，坚持精细化管理，以高质量增长为牵引目标，贯穿于经营全过程，实现规模、利润、回款的稳步增长。数字化转型策略：以用户为中心，聚焦价值链和生态链，科技赋能，构建和提升企业数字化连接、运营、服务能力。
坚持“房地产+产业”定位，成立睿住产业集群，以智慧生活研究院、建筑产品研究院为双“研发核”，构建智能产业、建筑产业双“产业核”，实现产业生态全景布局，赋能房地产开发及运营主业，整合装配式建筑设计、建造、生产全产业链，科技化、工业化、规模化地制造房子，建设文化与科技相融合的宜产宜居产品。提高效率，降成本增效能。
美的置业估值偏低和投资价值：
美的置业2018年港股上市，从2015年到2018年每股盈利从0.52元到3.08元，年均增长81%，2019年上半年1.49元。美的置业高速发展同时不忘股东回报，40%高比例分红，股息率8%超越同行。2019年中期业绩和截止9月底销售符合预期，未来三年增长预计超过20%，净资产收益率超过21%，NAV折让60%，截至11月19日收盘，动态市盈率5.85，市净率：1.25，市销率：0.71。 2019年8月中旬纳入恒生综指，9月9日入选港股通标的，将提升公司股票流通性。不到6倍左右市盈率，股息率超过8%，较其他大湾区发展商估值偏低，营利增长快，财务稳健安全，美的品牌背书，倡导的智能化符合未来趋势，值得投资者持续关注。
风险提示：调控政策放松不及预期，经济下行对销售的压力，流动性收紧等。
附：高管交流和调研问答
参加交流的美的置业高管：执行董事兼首席财务官 林戈 先生，
证券市场中心总经理 俞炎树 先生
品牌营销中心副总经理 沈醉 女士
问：美的置业公司权益比例？授信额度大，融资成本低的原因？
答：公司今年上半年合约销售权益比例超过70%。
发债和银行授信额度较大并顺畅原因：公司经营风格稳健，注重现金流安全。公司大股东何享健先生常和公司管理层强调：一定要稳，跑到最后的才是赢家，稳中要进取，进取中求稳。在合适的体量下做到最好的品质，达到有质量的增长。
融资成本低的原因：美的品牌是无形的背书，在公司百亿元销售和上市之前，借用了股东的增信。但现在公司体量上来后，经营面都在改善，我们现在用大股东的增信较少。主体信用评级从AA+提升到AAA后，最新发的债也比较具备成本优势，且未用到大股东增信，具备独立的融资能力。
问：未来房地产竞争很激烈，美的置业过去表现很好，未来的市场定位、差异化竞争策略和优势？
答：房地产竞争激烈，在调控三年之后到现在下行，慢慢就会感到压力。以价换量，以保证流动性，这就是房地产竞争激烈的表现。另外在前端金融，银行机构特别是大的银行客户结构化分层。公司非常珍惜现在的品牌，股东背书带来价值，公司也会持续提升产品力，同时也会尽量控制负债。
未来的竞争，美的置业有几个定位：第一，就是金融方面要持续保持优势；第二，接下来我们要从规模发展转向高质量经营和增长；第三，从2017年起，我们开始做城市升级换档，2019年我们在腾挪地盘、资源换仓，战略性调整资源配置，一线是机会性城市，布局强二线、强三线城市，再就是布局省会城市、中心城市，在长三角、珠三角等大型城市群进行聚焦深耕。美的置业已有11个区域公司，能产生品牌和资源效应。在这些区域的竞争要靠产品的差异化，美的置业做智慧地产和智慧家居，坚持差异化产品战略，例如苏州美的云筑，写意智慧、生活美学，是当地网红盘，以智能化为一个主线，我们会继续做，以满足刚需用户为主。
问：第1、房产政策调控力度大，今年上半年拿很多地，能测算一下上半年拿的地毛利率能做到多少？第2过去美的置业爆发增长，如果是达到了1000亿以后会不会继续延续风格？还是把增速降下来，负债率的控制。第3个过去分红率40%，能否延续？第4个管理层持股，能给介绍一下未来打算，是否符合股东利益？
答：城市升级，要付出代价，规划两年时间来调整，四线城市一定是谨慎进入。
上半年，主要是在城市的换挡方面，比如进入上海、天津、武汉这些城市，溢价不高，和头部企业如融创、旭辉和华发品牌地产等合作。过去都有30%多的毛利率。去年和今年所有企业都是20%到30%毛利率比较正常，因为房价限制住（有天花板），20%多毛利率较正常，上半年拿地估计有20%左右毛利率。以前我们做板块轮动、城市轮动，现在量上来，更考验企业的管理能力和供应链的支持。要坚持城市深耕，同时抓好产品力很重要，美的置业最近几年才发展起来，需要更多品牌认知。
排名对其融资很重要，但公司会更注重操盘、并表、权益，不会刻意追求规模。与其他房地产合作，他们在某些城市的优势和强项，合作共赢，要适当开放。
问：美的置业第一年上市，分红率40%，未来要市占率和分红率如何协调？股权激励进展？
答：准确的说，分红问题还没有进入议题，公司会保持具备市场竞争力的分红。
问：公开市场拿地竞争激烈，以前在拿地因为有大股东背书，现在规模这么大，拿地方面有什么办法或标准？
答：除了公开市场拍地，我们还通过商业、文旅、产业、旧改、收并购等多种渠道获取土地。公司有专门成立城市更新投资中心开展旧工厂改造，因为没有交付，所以披露较少，旧厂改造我们比较有经验。佛山锦纶厂项目已确权，规划总建筑面积26万平方米，预计可售货源48亿元）今年还有一块要交付，陆续会体现出来。6月30日披露过，签约旧厂有十来个，200多万平方米，八成在佛山，对应货值约四、 五百亿元。
问：1、公司毛利率从27%到35%逐渐上升的原因？
2、资产负债率偏高97%，追求发展的同时怎样降低负债率？
融资主要是抵押还是信用？
3、布局卫浴是如何考量？战略发展？带来多大的利润？
4、大家都在做大做强，公司的如何突破？卖点？智能化介绍
答：毛利率稳健上升原因：城市从几个到三十多个，产能上来，售价上来，产品力和销量提高，管理费用降低，成本控制，政府整合和拿地成本等所有因素叠加，效能释放。
负债率问题：上升通道下可以多放杠杆，现在横盘，应控制合理的负债水平，实现规模、利润和负债三者的平衡。
布局卫浴的考量：睿住优卡装配式整体卫浴是引进日本最先进的技术，解决卫生间渗水等质量问题。在内装中做配套，满足我们自己的需要，装配式内外装一体化，市场需求也非常大。
智能化方面：后地产时代，社区化讲究智能配套和增值，智能化不是宣传噱头，未来产品配置升级和社区服务能在用户端实现，室内外实现智能生态，亲子、养老等社区服务。
通常来说地产讲究地段、地段、还是地段，地段才是核心的，但在同地段，同质化产品，还要有差异化体验，智能化配套带来差异化，消费者在同地段选择智能化就是优势。利用智能化核心竞争力，不仅为自己提供智能化支持，未来可能做第三方产业输出。智慧家居解决方案已向旭辉、万科等同行做技术或方案输出。智能化也是价值点。这部分会有收益空间，从设备到系统及后期运营。交付后，用户也会有新的需求。智能化是集成系统，高度集中，不能别人的产品买进来拼凑一下。美的置业成立智慧生活研究院，为主业发展赋能。
问：参观感受，美的优势：拿地好 融资利息低，顺德高层楼少，发展空间大，缺点：装修 园区 把控力 风格 细节 和知名房地产企业还有差距，将来房产商竞争就是品质的竞争，无论多么智能，用户会去比，品牌提升，想成为哪些目标？向哪家学习，把控质量？
答：行业内有很多优秀的企业值得我们学习。比如，产品力方面，中国金茂是一个比较好的对标，经营管理方面龙湖集团值得学习。我们建立公司管理机制，现在公司有三大委员会：决策 战略 标准。提标准化，这是美的置业这么多年来最为成功的一点，管理标准化，产品标准化。
这次美的置业邀请雪球投资者等走入企业，了解更多标准，开发流程和财务等，就是让美的置业公司运营更加公开透明。期望球友多提宝贵意见。
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