9月份做了今年第一比较大的仓位调整，把前前后后持有约1年左右的$新华保险(SH601336)$换成了$绿城中国(03900)$。
调出新华保险的唯一理由是新管理层改变了做精品高质量保单的战略路线，买入持有的两大逻辑之一不成立了。
港股内房股标的众多，年初新到资金买了点$融创中国(01918)$，这次花了一个多月分析了4、5个标的 ，选择了偏科生绿城中国。决定基于两个基本认知: 一是地产发展到现阶段，提供优秀产品的公司有其独特的竞争优势。二是中交入主后经过两三年的磨合，公司发出了多个拐点信号，公司基本面向好。
具体思考逻辑如下:
1.优点与可喜变化：
品牌好，产品核心竞争力强，去化率高；
核心管理团队70多人19年上半年购入公司股份；
换了管理层，18年年报已经洗澡了，客观上有做好业绩的动力；
以前周转效率9、12、20，目标是5、9、12
19H1人均效能提升11%；
项目跟投覆盖103个，
融资成本：5.4%~5.9%，算第二梯队比较好的。
梳理了所有土储，比较优秀，主要在一、二线和浙江三、四线，比例是7:3，只是价格不低；
土地储备不是很多 ，但19年下半年是拿地的好窗口；
未来高质量增长点：背靠中交的TOD和小镇。
管理层宣称19年到20年利润都会比较好；
估值低，核心利润45亿，市值不到130亿；
2存在的主要问题：
南京云栖玫瑰园投资70亿，因纠纷一直拿不到预售证，要跟踪；
有乱投资前科：百年人寿，已终止；
成本控制差
前两年成长性差
高价拿地：19上半年拿19块地， 203万方，本集团货值181亿，归本集团权益367亿，拿的地利润是个位数，下半年拿的地利润是二位数。
3.概率与赔率
赔率
下有底：100亿市值，极限20%下降空间。
1年内，45亿利润，5PE，市值225亿，现市值126亿，1年70%空间，概率高；
2023年，对应2021年2000亿销售，1200亿权益，利润率8%，96亿利润，6PE，市值576亿市值，5年3倍空间，概率待观察；
概率：1年概率大，5年概率待观察
4. 主要风险点：
南京云栖玫瑰园销售进展
公司治理改进实际进展
行业共性风险，特别是限价问题。