绿城服务交流纪要

转发,作者光大证券

Q1管理面积的增长中,存量和增量市场的贡献
A:整个市场还是增量市场,消费者需求的升级换代利好绿城这样的优质服务提供商,因此目前策略以接新项目为主。未来会重点选择优势地区进行存量项目,例如1月1日入住东方曼哈顿。16年主要是在上海、杭州签约25个存量项目,而今年表现会比去年更好。

Q2物业费的计算比较
A:受营改增影响,16年平均价格3.08不含税,与15年披露数字口径不同不能相互比较。15年3.06元是含税价格。总体上新交付项目平均物业费水平会比现有水平高10%左右。
此外值得分析师注意的是,1.05亿平方储备面积仅为建筑面积,按照经验实际可收费面积是该数字的75-77%。另1.05亿仅为年末特定时间点的静态数字。

Q3如何保持服务品质
A:保持服务品质两个支撑点
1.人。 公司向来非常重视员工培养,视员工为第一客户。公司人力资源部名称为本体建设部,以体现员工为公司本体的思想。 公司拥有业内唯一资质的职业技术培训学校。核心骨干非常稳定,过去只走了一个总经理。项目经理基本自己培养,而基层流动性比较高是行业现象。
2.科技。公司基本上完成了信息化的改造,效率提升明显。一个体现例子便是每年快递10万单量级的处理能力。同时用设备能够协助提高工作的稳定性。
住宅项目分为ABC三级,基本是复制标准。区域拓展基本以一两个项目作为标杆,做好区域试点项目,以及人员培育完成之后才开始扩张。项目骨干一般是由公司派,或者当地招募后总部培养2年派驻,以保证服务质量的传承。

Q4公司外延扩张的战略
A:公司外延扩张主要与央企合作,这些公司存量项目比较小,但资源丰富。目前公司合作伙伴总计共有4000多万储备面积。这些并没有算入1.05亿平方储备面积,因为没有签订合约。
如果项目类型与公司业务一致会选择控股,如不匹配则选择参股,但两种方式下都会纳入公司统一的管理体系。控股的话会派驻总经理,实行强化辅导期6月,之后力求平稳过度,在第一年设定特殊考核期。
浙江华立现名浙江绿升,是绿城服务旗下最大的子公司。旗下新湖绿城项目经由公司接管后,满意度由70提高至80, 收缴率由70%上升至90%,运营能力提升明显。16年绿升年营业利润有2000万+。
公司收购战略与同类公司不同,主要由于发展路径不同。绿城服务内生动力很强,并购目标主要是增加在我优势地区的市场份额。优先选择志同道合合作伙伴,而非仅出于财务考量。市场化收购也在接触,但去年收购价格有点过于火爆。

Q5:物业费提价是否受政府指引影响
A:物业费政府有物价指引,但高档住宅市场调节价,政府持开放态度。主要是排屋市场存在指导价。在公司主要发展地域,如上海浙江等地,政府管理放开。提倡优质优价,只要申报则可。
对于ABC不同等级的项目,毛利率要求是一致的。不同项目物业运营成本随服务内容不同而有差异。以垃圾收取和快递为例:
A级-每个电梯厅有个垃圾桶 快递送上门;
C级-一个单位一个垃圾桶 快递自取。
服务成本明显不同。

Q6管理层持股变动情况
A:去年基石投资者绿城中国坚持参与,要走5%份额。基石投资者占70%,56名管理层合计控股10.8%。导致联交所在公众持股流动性问题上有所顾虑,因此上市发行股票比例为28%,而非25%。李总减持是为公司利益自愿做绿鞋。

Q7上海浙江项目物业费提价情况
A:前年上海绿城项目提价由2.55上升至3.55元,收缴率98%。均质性越好的项目越好管,而上海项目提价比较难即是因上海绿城项目均质性差,业委会流产2次。5年以上的项目基本都提价。总体而言上海用户要求较高,消费者教育比较成熟。
接管项目风雅钱塘,物业费增长3倍,1元升至3元,成为物业业界典型。但总体而言存量项目提价很难。
平均物业费平均年化增长率5% ,而现有项目大部分都是新项目。

Q8公司战略变化及业务看点
A:公司的高端物业概念并非指一般的高端住宅项目物业,而是较历史存量项目的相对概念。当前中国物业管理前百强市场占有率26%,依旧有整合空间,预计3-5年之后遇到瓶颈,因此调整了服务商策略。
过去园区服务占比很小,定位不清晰,重视程度不高。但是去年增长很快,未来园区服务贡献毛利提升将快于物业服务。
16年公司线上平台上线秒杀活动试水,需求大超预期,导致后台崩溃。目前有3000多种商品,未来会更加丰富。
当前园区服务板块先爆发的是资产管理类,包括房屋置换、拎包入住、房屋返租、闲置资产运营等内容。16年收入1个亿。
服务类项目主要分为文化教育、健康管理、居家生活(家政)3块。
关注孩子教育和老年人健康市场。儿童教育未来是早教、幼儿园、4点半学校、出国夏令营等4种业态形式。主要由集团教育公司运营。
今年早教要推广100个点,目前有2个旗舰点。早教和4点半学校设点数量基本相当。预计17年400-500万收入。
老年人健康管理这块当前主要以跟踪趋势为主。

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