2023年的房地产:央国企为主的市场会好吗?

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来源:财经九号院
作者:胖虎

2023年,对于许多人来说是很迷茫的一年,虽然解除了疫情风险,但关乎收入增长的不确定性因素仍然较多,应对的唯一办法恐怕就是去杠杆、囤现金,无论公司还是个人,这些年真的被搞怕了。

绝大多数人,从来没有像今天这样担忧未来,从来没有像现在这样关注前瞻。

我个人的看法,今年有三个关乎居民的大宗消费行业会继续承压:房地产、新能源汽车、白酒。

许多朋友问我,2023年的房地产市场会好吗?坦率讲,有一个好消息和坏消息。

好消息是,不能比2022年更坏了;坏消息是,比2022年也好不到哪里去。

是的,谜底就在谜面上,为什么仍然持不乐观的观点?

1

 

救市措施频出,但有效落地的很少


经历了2021年的房地产暴雷之后,2022年二季度开始,针对房地产的政策利好开始密集释放,这类政策主要还是集中在供给端,主要目的还在于救房企上面,涉及行业面和资本市场面的各位“婆婆”纷纷表态要帮扶。

比如鼓励资管下场收购、担保机构增信发债、银行端开发贷正常化等等;进入去年11月份,更是所谓连发救市“三支箭”,甚至连再融资都祭出来了。

但事实证明,这些措施在当时的市场死水之下,仍然是雷声大雨点小,许多时候为了应付上面,有些机构不得不做做样子。所谓“认认真真搞形式,热热闹闹走过场。”

比如资管收购,市场上这么多出险房企,四大AMC真正下场收购化解风险的有多少?除了那些本身前期就介入融资的项目如信达资管与信达地产的联动,或确实优质的如上海董家渡项目。

至于签了所谓框架协议的,比如华融资管与中南建设、阳光集团,长城资管与佳兆业等签订的纾困协议又落地了多少资金?上述房企仍然深陷在债务泥潭中。

至于去年底热热闹闹的银行大授信,也就图看个热闹吧,实际并没有多少真金白银拿出来。

唯一能见点真章的也只有中债增担保的发债了,但那只利好没有暴雷的“优质房企”,其他的民营房企仍然“躺着”呢。

整体来讲,去年供给端的政策并没有给房地产市场带来多少实质性利好,上面的政策更多的是“号召”,执行层面的金融机构未必会实质性响应,毕竟经营主体还是要承担风险的。真出了事政策不会背锅。

监管层似乎也知道这个底层逻辑,所以全年的中心聚焦在“保交楼”上,胡椒面不能全面撒,还是要洒在关键地方。

今年开始,政策在需求端开始大规模发力,降首付、降利率,放开限购限售等,但效果如何还有待市场检验。

能否刺激消费,恐怕还有待时日。毕竟眼下居民资金的流向是存款和提前还房贷。

2

 

销售未有实质性改观,央国企成市场主流


整体数据上看,2022年的房地产市场较上年同期仍处在大幅下滑阶段。据国家统计局1月17日发布的数据显示,2022年,全国商品房销售额133308亿元,下降26.7%,其中住宅销售额下降28.3%。这一数据较2021年足足少了近5万亿元。

而据克而瑞地产研究的数据显示,2022年百强房企销售操盘金额为6.46万亿,同比下滑41.6%,12月单月的销售操盘金额同比降低31%;

去年11月单月销售金额同比下滑25.5%,前11月销售金额降幅42.6%;10月单月同比跌幅28%,前10月降幅44%;9月单月同比降幅25.4%,前9月降幅45.4%等等。

上述统计数据显示,即便是诸多利好刺激下的下半年,市场销售仍处在大幅下滑状态,仍未见底。

这种销售颓势料将延续至今年。

克而瑞数据显示,今年1月单月,百强房企销售业绩同比降低32.5%,环比去年12月降低48.6%,下降幅度超出了大多数人的预期。要知道去年12月份大部分人都羊了躺在家,阳康后的1月份销售居然还不如“躺平”?

不过接下来这种同环比的数据会好看起来,毕竟去年的低基数摆在那儿,销售数据再难看,还能烂过去年?

不过从今年1月份的销售排行来看,很明显国央企已经成为市场主流。碧桂园跌下占据多年的“销冠”,保利发展则实现了多年夙愿,成功登顶。销售前十房企中,纯民营房企仅占3席,前30强中也只有11家民营房企。

显然经过一年多来的洗盘,未来的市场格局将成为国家队的主场,或将维持较长时间。

这样的市场格局好不好,我说不准,但谁来都是要挣钱的,国家队来了并不意味着房价会下跌,价格方面恐怕仍然会持续横盘状态。

3

 

市场主体前景悲观,信心恢复有待时日


讲观点前,想先说两个故事。

春节前有朋友找到我,说一家专注豪宅开发的上海房企,财务报表尚可,想用自己开发的别墅楼盘和商业做抵押融资3亿元用于苏州拿地,已经找过多家银行却没有一家愿意借款。

我看了下企业的基本资料和财务报表,按照银行抵押贷款的正常逻辑怎么会拒绝呢?不死心的我问了几家商业银行领导,得到的回复是不做房企的融资业务,抵押贷款也不行。

四大AMC之一的一家资管领导直言早不做房企融资了。而在2021年他们手头上还有200亿的配额要放出去。

信托就更别提了,唯独地产基金还感兴趣,但成本高到难以承受。

另一个故事,是笔者熟悉的一家曾为前十的头部房企,2023年的地产销售目标仅为800亿,去年还卖了1000多亿,2020年的销售额更是一度冲击3000亿。

今年这类大幅度调降销售目标的房企,特别是民营房企应该不在少数。

折腾了一年多,去年绝大部分民营房企没怎么拿地。作为高周转的房地产业,不拿地意味着接下来没多少货卖,即便市场转暖销售也未必跟得上。

要是将房企财报中的土地储备统计数据从现在“未售+已售未结转”的结算口径调整为“未售面积”的销售口径,会让许多房企的土储数据现原形。

此外,据多个第三方榜单显示,今年1月份拿地不仅金额大幅缩水,拿地方绝大多数是央国企或者地方城投,就这市场还怎么玩?

上面两个故事显示,目前房地产市场参与各方的信心仍然没有回复。机构不敢放款,房企不敢拿地,市场供应还在减少。

就这,凭什么会赌市场需求会增加,居民买房意愿会增强呢?

所以,2023年的房地产市场,仍然是一个下探见底的过程。

在此期间,还会有一些房企暴雷。

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认股证老头2023-02-05 13:39

正如楼主说的,房地产确是底部了。买地少了,盖房少了,房价跌了,是困境反转的前提条件。