行业”U”型调整进入后半程,龙湖集团等韧性房企迎来机会

来源:财经九号院

作者:胖虎

日前,任正非在华为内部的讲话中提出了“活下来”的口号。无独有偶,2018年,同在深圳的头部房企万科就早早地提出了“活下去”的口号,事后来看,万科的预期管理让其躲过了这一轮房地产下行周期风险。

事实上,每一次的行业周期调整,都会迎来一轮洗牌,地产行业尤其如此。随着外部环境的不确定性增加,“天晴要备雨伞、雨天要备干粮”,将成为许多房企战略层面不得不重视的课题。

目前行业比较共识的,房地产业的这次调整已经触底,至少政策底已经开始强力反转,机构底、市场底基本形成,行业调整的“U”型反转进入后半程,行业风险也基本出清。

大浪淘沙之后,行业将迎来更健康的发展。不可否认的是,房地产行业仍然是国民经济的支柱产业之一,仍然是总销售额超18万亿的行业,所以,秉持长期主义理念的韧性房企将迎来机会。

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政策底:从放松到支持,示范房企成重点

去年以来,随着房企债务风险从个别蔓延到行业多家民营房企,房地产政策的转向便迎来转变,力度上逐渐加码,方向上基本全面放开。

除了各地出台的取消限售限购等各类措施外,更多的信号还是在房企资金端的放松上。

2021年年中,监管层对房企预售资金的监管更加规范、高效,逐步缓解房企回款压力;至年底,对房企正常融资需求,特别是开发贷、在建工程贷款逐步支持。

到今年初,金融监管层要求国内主要的AMC机构对恒大、世茂、融创、融信、佳兆业、中梁等12家出险房企定向纾困;

今年5月份,为了促使房地产市场融资回暖,监管层创设包括CDS或CRMW在内的信用保护工具,帮助民营地产商逐步恢复公开市场的融资功能。

碧桂园龙湖集团美的置业三家民营房企成为首批示范房企,并陆续发行人民币债券。其中,碧桂园发行5亿元公司债;龙湖集团成功发行5亿元公司债及4.02亿元供应链ABS,到了7月份,又发行2022年第三期境内公司债,发行规模17亿元。

8月份,针对民企融资的信用支持升级,对于示范房企的发债,直接由中债信增提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。

23日,民营房企首单全额担保的人民币债券落地。当晚,龙湖集团发布公告称,其旗下重庆龙湖公司将于8月25日发行2022年第一期中期票据,总规模不超过15亿元。

据了解,被纳入中债信增直接全额担保的房企还有金地集团碧桂园、旭辉控股、新城控股远洋集团等多家房企。

与此同时,市场消息显示,多部门正出台措施,计划通过政策性银行以专项借款方式支持出险项目建设交付,后续落地情况同样值得期待。

从上述信息来看,这一次的政策“救市”,并没有采取过往放松银根、大水漫灌的模式,而是通过市场化手段,扶持优质房企。这样一来,既出清了行业风险,又保护甚至促进了如龙湖、新城、金地等一批优质房企的持续发展。

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机构底:空头势力已式微,市场估值在修复

今年3月份和6、7月份,多家房企迎来了两波“股债双跌”,甚至波及到了为数不多的几家稳健型民营房企,如碧桂园、旭辉、龙湖、金地等;

一方面,这两个时间点是房企偿债高峰,且叠加年报、半年报发布前夕,市场稍微的情绪都能引发股债价格较大波动;

另一方面,对于已经爆雷的房企,股债市场失去了进一步做空的动力,价格已经躺平,所以空头势力瞄上了上述几家稳健型房企。

具体的操作、手法几乎如出一辙。国际评级下调先行,紧跟着是各类真真假假的市场传言,如传某房企商票逾期、工程停工,或传某房企即将开展债务展期等等。

有数据显示,2021年下半年以来,穆迪、标普、惠誉等三大国际评级机构已接连下调受评房企评级或展望达250余次。如穆迪今年6月报告称,其在过去9个月对发行高收益债券的中国房地产开发商进行了91次降级,创下新记录。相比之下,截至2020年12月底的过去十年,穆迪仅对此类公司进行了56次降级。

截至目前,没有被穆迪、惠誉、标普等三大评级机构下调过评级的纯民营房企,只有龙湖集团一家,保持了民营房企最佳的信用评级。龙湖集团也是目前“投资级”地产债中唯一一家民营房企。

不过,与国际评级机构在去年下半年对房企“批量”下调评级的情况相比,今年的年中,评级机构明显安静了许多。

这一信号显示,以评级机构下调评级为“代表”的机构看空势力,也已成为“强弩之末”。

随着监管层通过各种增信措施,来恢复民营房企融资、增加流动性的力度加大,优质房企的市场价值也在修复。龙湖集团股价已恢复至以往水平;如8月份“股债双跌”的金地集团,其多只美元债价格较月内低点已有10%-20%的涨幅等等。

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市场底:业绩要稳健,销售在回暖

据《中国房地产报》不完全统计,截至8月23日,A股至少有35家房企今年上半年业绩下滑,其中27家房企期内归属上市公司股东净利润为负数;港股至少有27家房企今年上半年业绩下滑,其中10家房企公告期内股东应占溢利或净利润出现亏损。

在目前已披露中报的二十余家内房股中,盈利居前的主要是国央企,TOP5分别是中海发展、龙湖集团、中海宏洋、嘉里建设越秀地产。其中,唯一实现同比增长的是龙湖集团,期内实现归母净利润74.8亿元,而另四家房企归母净利润同比下降约10%-25%左右。

可见,今年上半年,要实现业绩的平稳已是殊为不易了,更遑论有质量的增长。

销售层面,行业数据也是有待改善。据国家统计局发布的今年前7月的房地产销售数据,1—7月份,商品房销售面积78178万平方米,同比下降23.1%,其中住宅销售面积下降27.1%。商品房销售额75763亿元,下降28.8%,其中住宅销售额下降31.4%。

其中,今年上半年全国商品房销售额仅为6.61万亿,和对比去年全年的18.1万亿元,只完成了1/3。按此趋势预测,全国商品房销售规模大概率会迎来多年来的首次下滑。

据克而瑞数据显示,今年上半年,TOP10房企销售额同比平均下滑38.2%,TOP20房企销售额同比平均下滑39.7%,整体同比仍然处于下滑状态;

但6月单月数据来看,跌幅已经收窄,部分优质房企已开始回暖。TOP10房企同比下滑23.9%,TOP20房企同比下滑19.8%。

TOP20房企中,只有滨江集团龙湖集团两家民营房企,在上半年销售额和6月单月销售额的同比数据中,优于行业平均水平。

值得关注的是,在8月26日的业绩会上,龙湖集团CEO陈序平透露,“随着杭州、上海的一些项目陆续入市和加推,8月份我们有信心实现当月同比销售额转正。”

这时候,信心真的比黄金更珍贵。

END.

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全部评论

Allen100012022-08-30 03:17

u型后半程是否意味着快速反弹,大概率是✓型吧

我的杠杆不太高2022-08-29 01:49

醒醒,是I型调整