来源：财经九号院
作者：胖虎
日前，任正非在华为内部的讲话中提出了“活下来”的口号。无独有偶，2018年，同在深圳的头部房企万科就早早地提出了“活下去”的口号，事后来看，万科的预期管理让其躲过了这一轮房地产下行周期风险。
事实上，每一次的行业周期调整，都会迎来一轮洗牌，地产行业尤其如此。随着外部环境的不确定性增加，“天晴要备雨伞、雨天要备干粮”，将成为许多房企战略层面不得不重视的课题。
目前行业比较共识的，房地产业的这次调整已经触底，至少政策底已经开始强力反转，机构底、市场底基本形成，行业调整的“U”型反转进入后半程，行业风险也基本出清。
大浪淘沙之后，行业将迎来更健康的发展。不可否认的是，房地产行业仍然是国民经济的支柱产业之一，仍然是总销售额超18万亿的行业，所以，秉持长期主义理念的韧性房企将迎来机会。
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政策底：从放松到支持，示范房企成重点
去年以来，随着房企债务风险从个别蔓延到行业多家民营房企，房地产政策的转向便迎来转变，力度上逐渐加码，方向上基本全面放开。
除了各地出台的取消限售限购等各类措施外，更多的信号还是在房企资金端的放松上。
2021年年中，监管层对房企预售资金的监管更加规范、高效，逐步缓解房企回款压力；至年底，对房企正常融资需求，特别是开发贷、在建工程贷款逐步支持。
到今年初，金融监管层要求国内主要的AMC机构对恒大、世茂、融创、融信、佳兆业、中梁等12家出险房企定向纾困；
今年5月份，为了促使房地产市场融资回暖，监管层创设包括CDS或CRMW在内的信用保护工具，帮助民营地产商逐步恢复公开市场的融资功能。
碧桂园、龙湖集团、美的置业三家民营房企成为首批示范房企，并陆续发行人民币债券。其中，碧桂园发行5亿元公司债；龙湖集团成功发行5亿元公司债及4.02亿元供应链ABS，到了7月份，又发行2022年第三期境内公司债，发行规模17亿元。
8月份，针对民企融资的信用支持升级，对于示范房企的发债，直接由中债信增提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。
23日，民营房企首单全额担保的人民币债券落地。当晚，龙湖集团发布公告称，其旗下重庆龙湖公司将于8月25日发行2022年第一期中期票据，总规模不超过15亿元。
据了解，被纳入中债信增直接全额担保的房企还有金地集团、碧桂园、旭辉控股、新城控股、远洋集团等多家房企。
与此同时，市场消息显示，多部门正出台措施，计划通过政策性银行以专项借款方式支持出险项目建设交付，后续落地情况同样值得期待。
从上述信息来看，这一次的政策“救市”，并没有采取过往放松银根、大水漫灌的模式，而是通过市场化手段，扶持优质房企。这样一来，既出清了行业风险，又保护甚至促进了如龙湖、新城、金地等一批优质房企的持续发展。
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机构底：空头势力已式微，市场估值在修复
今年3月份和6、7月份，多家房企迎来了两波“股债双跌”，甚至波及到了为数不多的几家稳健型民营房企，如碧桂园、旭辉、龙湖、金地等；
一方面，这两个时间点是房企偿债高峰，且叠加年报、半年报发布前夕，市场稍微的情绪都能引发股债价格较大波动；
另一方面，对于已经爆雷的房企，股债市场失去了进一步做空的动力，价格已经躺平，所以空头势力瞄上了上述几家稳健型房企。
具体的操作、手法几乎如出一辙。国际评级下调先行，紧跟着是各类真真假假的市场传言，如传某房企商票逾期、工程停工，或传某房企即将开展债务展期等等。
有数据显示，2021年下半年以来，穆迪、标普、惠誉等三大国际评级机构已接连下调受评房企评级或展望达250余次。如穆迪今年6月报告称，其在过去9个月对发行高收益债券的中国房地产开发商进行了91次降级，创下新记录。相比之下，截至2020年12月底的过去十年，穆迪仅对此类公司进行了56次降级。
截至目前，没有被穆迪、惠誉、标普等三大评级机构下调过评级的纯民营房企，只有龙湖集团一家，保持了民营房企最佳的信用评级。龙湖集团也是目前“投资级”地产债中唯一一家民营房企。
不过，与国际评级机构在去年下半年对房企“批量”下调评级的情况相比，今年的年中，评级机构明显安静了许多。
这一信号显示，以评级机构下调评级为“代表”的机构看空势力，也已成为“强弩之末”。
随着监管层通过各种增信措施，来恢复民营房企融资、增加流动性的力度加大，优质房企的市场价值也在修复。龙湖集团股价已恢复至以往水平；如8月份“股债双跌”的金地集团，其多只美元债价格较月内低点已有10%-20%的涨幅等等。
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市场底：业绩要稳健，销售在回暖
据《中国房地产报》不完全统计，截至8月23日，A股至少有35家房企今年上半年业绩下滑，其中27家房企期内归属上市公司股东净利润为负数；港股至少有27家房企今年上半年业绩下滑，其中10家房企公告期内股东应占溢利或净利润出现亏损。
在目前已披露中报的二十余家内房股中，盈利居前的主要是国央企，TOP5分别是中海发展、龙湖集团、中海宏洋、嘉里建设和越秀地产。其中，唯一实现同比增长的是龙湖集团，期内实现归母净利润74.8亿元，而另四家房企归母净利润同比下降约10%-25%左右。
可见，今年上半年，要实现业绩的平稳已是殊为不易了，更遑论有质量的增长。
销售层面，行业数据也是有待改善。据国家统计局发布的今年前7月的房地产销售数据，1—7月份，商品房销售面积78178万平方米，同比下降23.1%，其中住宅销售面积下降27.1%。商品房销售额75763亿元，下降28.8%，其中住宅销售额下降31.4%。
其中，今年上半年全国商品房销售额仅为6.61万亿，和对比去年全年的18.1万亿元，只完成了1/3。按此趋势预测，全国商品房销售规模大概率会迎来多年来的首次下滑。
据克而瑞数据显示，今年上半年，TOP10房企销售额同比平均下滑38.2%，TOP20房企销售额同比平均下滑39.7%，整体同比仍然处于下滑状态；
但6月单月数据来看，跌幅已经收窄，部分优质房企已开始回暖。TOP10房企同比下滑23.9%，TOP20房企同比下滑19.8%。
TOP20房企中，只有滨江集团、龙湖集团两家民营房企，在上半年销售额和6月单月销售额的同比数据中，优于行业平均水平。
值得关注的是，在8月26日的业绩会上，龙湖集团CEO陈序平透露，“随着杭州、上海的一些项目陆续入市和加推，8月份我们有信心实现当月同比销售额转正。”
这时候，信心真的比黄金更珍贵。
END.