越秀地产:不顾现金流风险,逆市加杠杆不停歇

来源:财经九号院

作者:跳跳

今年以来,粤系房企越秀地产的表现在同行业中表现颇为亮眼,销售端,成为前30强房企中,同比唯一正增长企业;拿地端,成为多个集中供地城市的拿地常客;融资端,今年上半年也是逆市加杠杆,火力全开。

在地产行业整体下行,甚至部分央国企都开始过紧日子的时候,越秀地产的表现让市场又惊又喜,也成为今年以来为数不多股价上涨的房企。

但在作者看来,越秀地产的这种“逆市豪赌”仍然潜藏着风险,毕竟市场的经济规律可不会认你是国资还是民资。绿地控股的暴雷,很大程度上已经打破了“国资房企信仰”。

特别是越秀地产控股股东越秀集团的负债率同样也在不断走高,甚至处于居高不下的水平。

1

 

销售额成少数正增长,大手笔拿地不停歇

越秀地产月度经营简报数据显示,今年7月,实现全口径销售额59.5亿元,同比增长约16%;今年1-7月份,越秀集团全口径销售额548.65亿元,同比增长约4%。成为前30强房企中唯一一家销售业绩同比正增长的房企。

克而瑞地产研究数据显示,今年前7月,越秀地产位列克而瑞地产行业销售榜单第18位,其中权益销售金额547.1亿元。

(数据来源:公司公告整理)

与销售同样亮眼的,还有拿地。据越秀地产各月度数据显示,今年前7个月,越秀地产新增权益建筑面积约267.7万平方米。

要知道,同期全口径销售面积还不到200万平米!

拿地金额方面,前7个月权益拿地金额为341.7亿元,仅7月份拿地金额就高达213亿元(含无偿移交的15亿造价工程)。

无论是销售,还是拿地,在目前的市场状态下堪称惊艳。

这个时候逆势加仓好不好,作者暂不评论,但如此大手笔的拿地,越秀地产的钱哪里来,高杠杆的风险会不会降临在越秀地产头上?

2

 

公开融资大幅增长,高负债风险须警惕

支撑越秀地产大举拿地的,显然是不断推高的杠杆。

截至2021年底,越秀地产的负债合计约2395亿元,同比增加20.4%,其中以流动负债为主,约1826亿元,同比增加了38.78%。

仅从公开融资的数据变化,也可发现这一趋势。2019年全年越秀地产的公开融资为73亿元,2020年回落至15亿元;

2021年全年,越秀地产在年初发行了8亿美元的境外债券,全年境内债券融资60亿元,较过往年份有了大幅度增加。其中2021年上半年,公开融资仅为8亿美元;

(数据来源:企业预警通)

到了2022年,前7个月的境内债券就高达72.5亿元,就已超过了去年全年的境内债券融资。其中今年上半年境内债券融资61.5亿元,也已超过去年全年。

(数据来源:同花顺)

越秀地产的资产负债表来看,近3年来,越秀地产的总债务规模和资产负债率也在不断走高。2019年至2021年,总负债规模从1795亿元增长到2395亿元,资产负债率从75.58%增加到76.31%。

特别是越秀地产的控股股东越秀集团,这几年的负债水平也处于高位。仅今年截至8月中旬,越秀集团在境内发行的超短融、中票、公司债等,总额已高达180亿元;去年全年中票、公司债就发行了166亿元。

(数据来源:企业预警通)

负债水平方面,2019年至2022年一季度,越秀集团的有息负债分别为2260.66亿元、2522.14亿元、2993.43亿元、3178.16亿元,有息负债率也从35.76%增长到39.46%;

(数据来源:企业发债说明书)

资产负债率更是常年维持在高位,2019年至2022年一季度,越秀集团的资产负债率分别为82.36%、80.89%、81.62%、81.95%。

3

 

现金难覆短债及应付款,财务状况已开始恶化

事实上,越秀地产除了依赖大量融资驱动规模增长、增加了其风险系数之外,其本身的多项财务指标也已敲响了警钟。

如短期债务方面,截至去年底,一年内到期的短债达298亿元,同比增加了79.8%,同期不受限的在手现金为327亿元,现金短债比已降至1.1,意味着不受限现金刚刚能覆盖到期短债。

(数据来源:公司2021年年报)

但同期越秀地产还有约16.13亿的应付款及票据,其中有约15.7亿元将于今年内到期;

(数据来源:公司2021年年报)

此外,还有671亿元的应付款项,同比增长约36.4%,其中大部分应是越秀地产的工程款等项目建设账款。

这样一算,如果越秀地产的在手现金既要应对到期债务、到期商票和应付款,预计会存在较大的现金流压力,更何况今年以来越秀地产还在大手笔拿地。

在现金流方面,这种风险信号就更明显了。2021年年报显示,越秀地产经营性现金流为-46.76亿元,同比大降129.3%,这也是越秀地产2018年以来首次经营性现金流净额为负,这意味着自身造血能力的趋弱;

而投资性现金流净额则四年来均为负值,2018年至2021年分别为-35.38亿元、-201.7亿元、-97.97亿元、-65.2亿元,显然,这大概率是近几年大规模拿地造成的;

呈现在融资性现金流数据上,就很明显了。既然依靠销售回款增加经营性现金流的造血有限,只好依赖融资现金流补血了。2021年融资性现金流净额为157.9亿元,同比大增了904%!

另一方面,越秀地产的母公司越秀集团,现金流表现也相当糟糕。据其发债文件披露,2019年至2022年一季度,其经营性现金流净额分别为262亿元、116.7亿元、8.06亿元和-68.95亿元。

如果不是依赖大量融资进行补血,越秀地产甚至越秀集团的现金流风险将更加突出。越秀地产的逆市杠杆,会不会成为未来风险的伏笔,也只有交给时间来验证了。

END.

(免责声明:本文数据及信息均来自上市公司公告、企业预警通、久期财经等公开信息,数据如有遗漏,欢迎更正,并以上市公司最终披露为准。)

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