泰禾集团激进融资路 负债王拆东补西 黄其森信心底牌能打多久

导读:

《速度与激情》番外篇,再次令不少老铁肾上腺素激增。在那里,只要拥有速度,你就是王者。不过,即使王者,也有翻车危机。保罗·沃克的车祸离世,即是力证。

聚焦企业,类似翻车隐患也在上演。比如康美药业业绩快涨下的财务作假、美的置业千亿目标后的产品乱象、暴风科技亮眼生态中的冯鑫被捕等等。

这样的冲突感,也体现在泰禾集团身上:一方面,作为大型上市公司,进入2018年度房企销售top20;一方面,股权质押转让、借新还旧、巨额负债、股价下行、管理层动荡等问题不断。

一再激进的发展脚步中,黄其森的“拆东墙补西墙”策略尤显尴尬,何以至此?是否也有翻车的危机?

作者:韩燕

来源:首条财经——首条研究院

患难见真情,对于大佬黄其森来说,也许有更深刻体会。

8月12日,泰禾集团宣布1.99亿元转让福州泰禾运成置业的30%股权及债务。接手方为世茂房地产持股的厦门傲祺。

值得一提的是,今年7月份,福州运成刚刚以6.94亿元收购野风集团持有的杭州富阳项目公司部分股权。

刚刚收购就着急转出,泰禾集团意欲何为?

事实上,这已是今年内,泰禾集团第五次转让项目股权给世茂房地产了。公开资料显示,通过苏州淀山湖项目、南昌茵梦湖项目、广州增城项目、佛山泰禾院子项目等股权出售,泰禾已累计回笼资金超77亿元。

显然,世茂这个好兄弟,正在成为接盘侠,帮助泰禾集团走出资金困境。

不过,按黄其森的说法,泰禾集团转让股权并非为回笼资金,而是股权合作。黄其森说:“之前我们都是独立拿地独立操盘,但接下去泰禾将会用一种更开放更包容的心态来寻求合作,比如输出品牌,小股操盘。即使这次稀释,我们的持股比例还是很高,以后合作会多一点,也是分散降低风险。”

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充胖子论

咋一看去,黄其森的言论有些道理。不过,熟知泰禾实际境遇的人士表示,黄其森这是打肿脸充胖子,负债王泰禾集团的资金负债危机,虽有缓解,却仍存发酵变数。

泰禾集团的资金困境,有多严重呢?

单从业绩看,泰禾披露2018全年实现营收309.85亿元人民币,同比增长27.35%;归属于上市公司股东净利润25.5亿元人民币,同比增长20.25%。这样看来业绩还算平稳。

不过,这份“稳健”背后,隐藏着诸多隐患,比如高负债率与低回款率的并行问题。

先来看负债率。

资料显示,泰禾集团近几年的负债金额可谓年年攀升,2018年的负债总额达2112.47亿元,而其净利润只有25.55亿元人民币,资产负债比率达86.88%。已超发改委划下的85%监管红线。

巨额负债,也让泰禾集团亦或黄其森,带上了业界负债王的帽子。

值得关注的是,泰禾一年内到期的非流动负债从2018年初的212.59亿元增至年末的413.9亿元,增长了94.7%。截至2019年一季度末,泰禾集团有息负债总金额为1271.91亿元,其中短期借款和一年内到期的非流动负债为461.23亿元,而账上货币资金仅206.43亿元。

这引发了外界对其资金流风险的担忧。

遗憾的是,在关键的回款率上,泰禾表现也差强人意。

2016-2018年,泰禾集团的回款率分别为51.96%、32.17%、35.32%,近两年回款率甚至不足40%,但其资产负债率却高达87%,有息负债规模高达967.4亿元。

一系列衍生风险,也引发监管层的担忧。5月8日,深交所要求对泰禾集团的经营现状以及目前的偿债能力做出问询。该问询函涉及销售金额、短期偿债能力、关联交易、投资性房地产等19个敏感问题。

泰禾回应称,574.28亿元短期债务在2019年各月分布较为均匀,无集中兑付的风险。

虽然泰禾的回应不痛不痒,但是也间接承认了其债务承压。

不止如此,泰禾集团在近五年的投资活动现金流一直处于流出状态,2018年筹资活动现金流近9年来出现首次为负。

同时公司存货周转率、流动比率、速动比率同比均出现下降。

此外,泰禾不断激增的对外担保规模也成是一大隐患。2019年以来,泰禾集团公布的公司公告中有20条涉及向关联公司提供债务或融资担保。从担保余额来看,截至2019年7月31日,泰禾集团实际对外担保余额为841.58亿元,占公司最近一期经审计归属于母公司所有者权益的455.92%。

不难发现,泰禾正在经历多维严峻的考验。黄其森的充胖子论,也确有事实基础。

一场闹剧

值得一提的是,仅仅一年多以前,两者还处于高光时刻。

2017年12月,黄其森曾对外宣称2018年销售目标是2000亿元,同时资产负债率要降低到75%。

消息一出,业界震动。甚至引发其股价连续上涨,市值更是暴涨了300多亿。

由此,也引发了证监会的问询,要求泰禾集团解释是否构成利润承诺。这时,黄其森又突然改口称,只是泰禾的发展愿景。

由此开始了一场闹剧。最终,1300亿元的实际销售额,让黄其森直接打脸。86.88%的资产负债率,更暴露了泰禾集团的真实境遇。

被忽悠的投资者,自然受伤不已,于是今年以来泰禾的股价开始经历过山车。从高点21.63元滑到最低5.80元。截止8月29日12时,股价已跌至6.22元,市值154.81亿元。市值蒸发已超300亿。

显然,现实的资本面前,泰禾与黄其森正在为过往的错误买单。

不过,对于两者而言,股价下跌还不是最敏感的。两者的狼狈,还在于如何降低泰禾的高额负债,及危机四伏的现金流,以此,让其活下去。

何渡难关

如何渡过难关呢?

黄其森进行了诸多努力。

卖卖卖,自然是最直接的方式。

2019年3月23日,泰禾集团全资子公司杭州泰禾转让其持有的杭州艺辉商务咨询有限公司51%股权,股权对价为3.79亿元人民币。

2019年3月26日,泰禾集团全资子公司福州泰禾转让南昌茵梦湖项目四家标的公司南昌茵梦湖置业有限公司、南昌欧风置业有限公司、南昌茵梦湖酒店投资管理有限公司、南昌安晟置业有限公司各51%股权,总对价18.06亿元人民币。

2019年3月28日,全资子公司厦门泰禾转让其持有的漳州泰禾房地产开发有限公司40%股权,股权对价为5430.86万元人民币。

2019年4月27日,泰禾集团全资子公司杭州泰禾锦鸿将其持有的杭州临安同人置业有限公司49%股权转让,股权对价为7.84亿元人民币。

2019年5月17日,泰禾集团分别以10.87亿元、21.18亿元的对价将增城荔涛、增城荔丰各51%股权转让予世茂房地产,总对价合计32.05亿元。

同时,泰禾还在当日宣布将旗下苏州淀山湖项目公司20%股权、广州增城项目公司51%股权、佛山泰禾院子项目公司30%股权转让给世茂房地产,总交易对价约为39.72亿元。

2019年6月24日,泰禾集团又以13.02亿元的价格将广州增城项目公司增城荔涛房地产有限公司、增城荔丰房地产有限公司29%股权进行转让,同时,受让方受让恒昇置业及泰禾置业对项目公司的股东借款共计5.20亿元,交易总对价为18.22亿元。

2019年6月28日,泰禾集团向天伦地产指定主体转让郑州红门持有的润天置业100%股权,总对价为12.6亿元。

2019年6月29日泰禾集团全资子公司济南中维置业以3.97亿元的价格向济南泰悦转让达盛置业70%股权。

频繁的股权转让,让泰禾的资金困境展露无遗。

令人上头的是,慌乱的步伐,又带来了新问题。

7月26日,泰禾集团发布公告称,因聘请的审计机构瑞华在执行其他上市公司审计业务中涉嫌违反证券相关法律法规,被证监会立案调查,且尚未最终结案。目前已收到证监会对其申报的非公开发行A股股票事项的中止审查通知。

无疑,一纸通知书,给资金局势紧张的泰禾又是当头一棒。

此外,7月24日,据财联社消息,泰禾集团及世茂房地产广州增城子公司,因与中诚信托与发生借款纠纷,被法院冻结13.43亿元。

看来,卖家当虽然简单有效,但衍生的风险也为其带来不少麻烦。显然,泰禾还要有更多动作。

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激进筹资

比如股权质押。

资料显示,泰禾集团第一大股东,黄其森控股的泰禾投资几乎将所持有的股权全数质押。

8月1日,泰禾集团发布关于股东股份质押的公告,公司第一大股东的一致行动人叶荔所持有的公司部分股份办理质押,将用于担保。值得注意的是,所质押的股份近达叶荔所持公司股份的100%。

值得一提的是,除本次质押股份外,大股东叶荔尚有2笔股权质押处于质押状态。截止到2019年7月26日,泰禾集团总体质押比例为64.41%。

据了解,2018年10月,泰禾集团发布公告称,泰禾投资持有公司股份609400795股,占公司总股本的48.97%。截至公告日,泰禾投资累计质押的股份数为604272168股,占公司总股本的48.56%,已质押所持持公司股份近99%,比例之大,令人唏嘘。

不过,在黄其森看来,这是其本人对股价有信心的表现,“我把股权质押完,钱再借给上市公司,说明我对上市公司有信心,对股价也有信心。

一向言行大胆的黄其森,又一次刷新了外界认知。问题在于,这种乐观信心,会给泰禾集团及市场、投资者带来什么?

有业内人士指出,对于房地产企业而言,股权质押等同于加杠杆。因为房地产业的股东权益本身就有80%-85%的杠杆,也就是说它的实际债务占资产的80%-85%。如果再进行股权质押,风险很大。对投资者、企业都不是利好之事。

风险,还不止于此。

2019年7月11日晚,泰禾集团称,公司全资子公司在境外完成4亿美元的债券发行,票面年息15%,截至公告日,已累计完成 11.55 亿美元的美元债券发行。

如此高的债利率,凸显出泰禾集团的缺钱程度。值得注意的是,人民币对美元汇率走高,推高了其融资成本。受汇率波动影响,已有不少房企提前赎回美元债。

这样的逆势而动,再次挑动了市场的敏感神经。有言论说,泰禾已经进入至暗时刻,处境艰难。

对此,黄其森却在极力否认。在一次媒体沟通会上,其表示:最艰难都是被你们说出来的,泰禾本来没那么艰难。这几年泰禾干的不错啊,没有大家想象得那么惨。从去年的数据来看,我也卖了1300亿,销售回款七八百亿,这也不算差啊。并称泰禾还是一个有追求的企业,今年的销售目标是1500亿元,回款1000亿元,甚至更高。

高管离职不断

看来,黄其森还是信心满满,甚至又定下了销售新目标。

这是不是又一次吹牛皮呢?

值得强调的是,任何企业目标的实现,不是一个人能决定的,稳定高效的团队力量才是根本。

遗憾的是,泰禾集团的管理层也出了状况。

五一前,泰禾集团接连发出两份公告。一则公告称,公司副总经理张晋元因个人原因,申请辞去公司副总经理职务及其他所任职务。

张晋元的离职,在业内产生巨大反响,因其在泰禾集团的领导层中有着举足轻重的位置。

泰禾集团2018年年报显示,张晋元年薪在高管中位列第三。

有消息称,离职后,张晋元将以创业身份加盟天润置地,任总裁一职。

值得注意的是, 张晋元2016年5月从华夏幸福来到泰禾,还带来了目前在泰禾担任副总经理的陈波及泰禾集团前财务总监李斌,而李斌已在今年1月份离职。

同时。2019年1月10日,嘉禾集团副总经理郑钟、副总经理朱进康及财务总监李斌辞去所任职务。郑钟主要负责地产业务,而朱进康是泰禾商业版块的关键人物。

事实上,近年来,嘉禾集团的高管离职率一直较高。

2016年,泰禾集团财务总监王明星和副总经理王伟华离任,同时三名独立董事、监事长和一名监事离任。

2017年,董秘洪再春、副总经理成尔俊、监事李朝阳等人离职。

而2018年,堪称泰禾集团人事变动最严重的一年:泰禾财务总监罗俊、泰禾集团副总裁丁毓琨、泰禾集团副总裁兼北京区域公司总裁钱嘉、泰禾集团副总裁沈力男等先后离职。这其中有被劝退的,也有主动离职的。

对此,有专家表示,高管离职,对企业战略持续性、稳定性造成不利影响。频繁的人才流动,也形成内部管理、外部营销等诸多层面的资源成本消耗,不利于企业长远发展。

此外,自今年4月8日起,泰禾集团主管品牌部的副总裁余智晟处于失联状态。有报道称,余智晟于清明节后被深圳市纪委监委带走。

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黄其森难题

梳理之下,不但1500亿目标要打个问号,甚至泰禾集团基本的发展甚至生存,也是一个严峻难题。

这让人不得不怀疑,金融出身的黄其森还能否搞好房地产?

黄其森有句人生格言,“不懂金融的人做不好房地产。”其15岁上大学,毕业后一直在福州建行工作,实打实的金融出身。

只是,这样的金融人才,泰禾集团在其亲自操刀下,却接连爆发财务问题。

值得注意的是,作为房地产名企,泰禾集团还被联合资信列入信用评级观察名单。也是TOP20地产商中,首个被境内评级公司采取负面行动的房企。

联合资信在报告中称,泰禾集团近期出现三名高管离职,包括两位副总经理和一位财务总监。此外,2018年以来,公司高管人员变动频繁,对公司经营稳定性或将产生一定影响。

此外,公司的债务规模继续保持较大规模,存在一定集中兑付压力。

不只联合资信一家,国际著名评级机构穆迪也早已经将泰禾从B1下调至B3,而B3级别以下的房企仅有一家。

专业机构的不看好,对泰禾集团和黄其森敲响了警钟。

据泰禾披露的业绩快报,上半年净利润13.77亿元到15.73亿元之间,比上年同期增长40.04%-59.97%。然而,上半年股权转让贡献的净利润接近8亿元,如果扣除卖地收入,上半年净利润实际增长率为负。

不难发现,虽然黄其森信心满满、虽然泰禾集团一路卖卖卖、一路借东补西、一路降价去库存。一再努力甚至激进的融资身影,令人印象深刻。但最后的结果,仍然差强人意。负债王泰禾集团的未来之路,仍有很大的不确定性。

冰冻三尺、非一日之寒。作为一家实体企业,一家重资产房企,相比情怀、愿景、远大目标,务实、精进、充满敬畏的高质量发展才是基本要义。任何取巧的小聪明,小把戏,都可能为后续的失败、甚至危机埋下伏笔。

消费市场深度调整、房企融资渠道收窄、融资成本上升、二级市场不断缩水,显然,一再激进融资的泰禾集团,闪转腾挪的空间、时间都已不多。

再看黄其森:无论是自称境遇不错、还是1500亿的打气目标、亦或多方合作、信心发展论,其都在不遗余力的释放积极信号。只是这种信心满满、却又频频打脸的行为,有多少实力底气、又有多少责任底气呢?

对于企业对于市场而言,信心确实很重要。不过,对于问题缠身的泰禾集团而言,一味的打肿脸充胖子、营造虚假繁荣,而忽视、弱化甚至掩盖风险,无疑是在酝酿更多的衍生危机。以此来看,黄其森的信心底牌,还能打多少,又能打多久,首条财经将持续关注。

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全部评论

清一色杠上花08-29 18:58

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oo天马行空oo08-29 18:37

不给钱就持续关注,抄送@黄其森

华庆1000008-29 18:23

这是跟黄老板有多大仇多大恨呀!