如何寻找地产公司里的成长股(三)

先看一组数据:
07年-11年,以及2012年3Q净利率同比上涨:
64.18%;30.33%;64.43%;67.56%;50.02%;35.79%;
110.81%;-16.74%;32.15%;36.65%;32.15%;41.74%;
101.31%;50.35%;57.19%;39.8%;32.74%;10.21%

不要跟我讲地产调控,房地产走不下去了云云,以上数据涵盖了两次地产调控年份,结果又如何呢?优秀的公司注定优秀……

某些人将酒类股票的投资视为投资神话,无意于贬低,有兴趣的可以将以上三支标的公司,与某个酒类公司的利润增长情况进行对比。

没错,以上三家公司均为房地产公司,从上至下分别为荣盛发展、万科、保利地产。


重申一下我在本系列一、二中的观点:
看好这样的房地产公司:
1、合理利润下的快周转。
在系列二用一个简单的模型来说明这个问题,现在回头想想,仍然觉得复杂了,下面用简单的文字再说明一遍:
房地产预售制度的特殊性,允许商品在生产周期的前1/3时(也要看公司快周转的能力,这里的快周转,主要指资金的快周转,也即预售回款前那一段时间的长短),买家就付清了全部商品的价格。
很少有哪个行业能享受这样的特殊待遇,造船行业,生产周期7年以上比比皆是,但付款是按照进度来付的。或许保险行业是一个例外,巴菲特的浮存金?
这本身就是一个资金链,把前面付出成本需要指出的链条,跟后面客户买房交付的房款的链条,链接在一起,即功成!
等待房价上涨(土地价格)而赚取差价的开发商,无法享受到这种近似于复利般的滚动指数型上涨。



2、不看好一线城市的所有地产项目,以及部分房价较高的限购二线城市。比较看好低价二线城市、以及三四线城市的,小户型刚需项目。

我对城市的定义为:
北上广深为一线城市;
大部分省会城市,以及部分高房价的大型城市(多为沿海)叫二线城市;
小部分低房价,不发达的省会城市,以及其他百万人口城市叫三线城市;
其他广泛的地级市城市叫四线城市。

首先来看评估房地产泡沫的几个指标:
租售比:即按收租的模式,多少年收回成本。业内通常认为15年是一条分界线。
房价年家庭收入倍数:房价等于年家庭(两口)收入的倍数,也即不吃不喝不花多少年能买房。通常认为10年是一个分界线。
空置率:这个不多解释,电表也好,水表也罢,晚上亮灯也行……

第一个指标租售比,是用来衡量投资的,超过一定界限,被认为只有靠更傻的傻瓜来接盘,才能获取收益(也即投机);
第二个指标房价年家庭收入倍数,用来衡量购买能力的,购买能力一旦过高,即已超出购房者购买能力。
第三个指标空置率,是用来评估存量房屋用于居住的百分比,前两个指标只与价格挂钩,这个指标与存量房挂钩。


还有一个指标,现在用不到,以后也许会用到,就是一手房/二手房成交比。我们知道在米国,现在的房地产成交大部分已经是二手房成交,这个指标是用于衡量房地产行业朝阳/夕阳行业的一个标准。

我认为:
1、房价过高的城市,在第一、二指标都严重显示泡沫的情况下,不适于介入。且这些地区是调控的重灾区。(跟我辩论说一线城市房价没泡沫,三四线城市才泡沫多的,我不再解释。)
2、我强调的是,看好低价二线城市、以及三四线城市的,小户型刚需项目。
3、部分三四线城市,本轮调控以来,出现了一哄而上的局面,我并非一概看好!

2012年三季度以来,有报道部分房企逃离三四线城市,重回一二线城市。我想说这并不影响我的判断。首先,这是一部分企业的选择,这个世界上也并不是说有许多人往东走,那么往东走就是对的。2007年我还在河南的时候,河南本土最大的开发商建业,就已经开始把重心往河南的地级市发展。万科深入二三线城市的时候,又是什么时候?是上一轮调控前!而本轮调控以来,当大部分房企都醒悟过来的时候,情况又如何呢?

为什么有的房企一窝蜂的往热点地区挤破了头,而有的房企有战略性地布局京沪高铁沿线的三四线城市呢?

我所知道的,不管在哪个地方,房价越高,小户型越受青睐,当房价超过5000元/平米时,最好卖的户型是90平米左右三房。这也是万科的主力户型。


另外一个重要的原因:
A地块,一个是1.5W的楼面地价,0.5W的建安及其他成本,2.5W的售价;
B地块,1500元楼面地价,3000元建安及其他成本,6000元售价;
你认为A地块的售价容易达到,还是B地块?
房地产形势不好的情况下,A地块容易出现价格跳水,还是B地块?

两点:
1、在A地块的城市,缩减成本而带来竞争优势的努力,往往被高高在上土地价格所磨灭。对于成本控制能力强的房企,在B地块这样的城市,才能获得比其他开发商更强的竞争力。
2、假如A、B地块都是3年开发完毕,那么A地块所获得的利润只有土地成本的1/3,B地块的利润则刚好与土地成本相同。(未考虑所得税)。也就是说,通过三年的开发,B地块的利润已经足够再买一个B地块,而A地块的利润只能买到三分之一个A地块继续开发。

你认为,开发A地块与开发B地块的公司,哪个会成长快呢?


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数说投资2012-12-15 22:14

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