如何寻找地产公司里的成长股(二)

——房地产行业的投资“额”回收期及资金链

为什么看好合理利润下的快周转房企:


先来看普通其他行业的“投资回收期”
投资回收期:
比如新建一个金属冶炼设备(或火力发电设备),扣除掉设备的折旧以及杂七杂八的其他成本之后,并交完税之后,所得的净利润。
如果投入了10个亿,平均每年的近利润是1个亿,那么投资回收期就是10年。
注意:这个金属冶炼设备的折旧年限不一定有10年,而且由于技术的革新,可能用到第5年之后,虽然机器还能用,但是从浮动成本来考虑已经不划算,必须提前报废掉。
投资回收期又分为静态和动态两种,区别无非在于是否考虑资金的时间价值。


优秀的注重现金流转的快速开发房地产企业,对财务管理的重视,已经远远超过一般的房地产企业。
也有一个投资回收期,或者应该叫“投资额回收期”,对于叫法,没有很明确的定义。因为这个东西在业界并没有大力推广,可以说99%的房地产企业并没有使用到。

姑且叫它“投资额回收期”
概念定义:投入某地块的资金,从投入到全额收回所花费的时间,要求全额收回初始投入资金后,地块能继续正常开发下去。
意义:其实就是鸡生蛋,蛋又变成鸡的时间。
具体的测算很复杂,要建模,估计开盘进度,销售均价及去化率等因素,这里简单化举例说明:(其中的数据和比例纯为模拟,不具有实际参考意义):

地块A,土地成本1亿元(核算到楼面地价约合2500元/平米,即4万平米建筑面积)。获取地块后(假设一次性付清),抵押贷款5000万元(抵押率50%)。地块分两期开发,每期建安成本核算为2500元/平米(18层),其他成本(含营销费用、财务费用、办公管理费用、税费等,但不包含所得税)约为1000元/平米,总成本为6000元/平米,第一期售价8000元/平米,毛利率25%,第二期售价8500元/平米(涨幅6.25%)。
第一年:
第一期分两批开发,错开建设进度。
第一批1万平米,投入:
建安费用:10000平米*2500*(40%—10%)=750万元
国家规定投资额25%可获得预售许可证,实际各地以工程进度为准来发放预售许可证,这里取40%的值。另外,假设施工单位垫资率为25%(即还有250万工程款未结算)
其他费用:按投入50%计算,则为10000平米*1000*50%=500万元,因前期的税费及营销费用较多。
此时实现销售回款,假设首次开盘去化率80%(算高的,但能达到):
10000平米*8000*80%=6400万元
此时账面资金为:
贷款来的5000万+售楼的6400万—建安成本750万—其他成本500万=10150万元
大于初始投资1亿元。
如果按某开发商的速度,从拿地到首次开盘8个月,那么“投资额回收期”就是8个月吗?这就是一个鸡蛋变两个鸡蛋的时间?

答案是否。因为之前有定义过“要求全额收回初始投入资金后,地块能继续正常开发下去”。

继续。
第一批次销售掉80%以后,减缓第一批次工程的建设进度,减少资金投入,重点投入首期的第二批次。
这是第二批次可能在施工单位的垫资下已经干了一部分了。我们注意到土地贷款的5000万元,也是足额够付的,所以周转是没问题的。
假设第二批次晚3个月开盘,(三个月蓄客期)此时的投入如下:
第一批次建安成本(开盘以后,一般要等两年才交房):300万
第一批次其他成本:50万
第二批次建安成本:同样为750万元
第二批次其他成本:同样为500万元
总投入为:1600万元
销售情况:不涨价,同样去化掉80%,同时在这三个月内第一批次消化10%
销售回款:6400+800=7200万元
此时的资金为:
一批的10150万元+二批的7200万-300万-50万-750万-500万=15750万元。

到此时,账面资金已经1.575亿元了,是否抽离掉1亿元,项目后期的批次可以正常流转下去呢?
如果可以,那么这一亿元就可以投入到下一个地块去生蛋,一年的时间一个鸡蛋变成两个,相当于增长率100%
太吓人了吧?
呵呵,是这样的,但是这个模型过于理想化了。
好了,模型到此为止吧,后期不再模拟了。
后期的投入还要算上所得税。其实这玩意也是要预缴的。


具体开发过程中,还可以进行在建工程抵押贷款,获得更多的资金。只是这笔资金在预售售出后,就得解抵押。

按照模型快周转的结果:赚取了18.75%的利润率,而且一个鸡蛋变两个,下一年的利润将翻番。

仍按照上例来看,慢周转的极端例子:捂地一年
房价上涨至8500元(涨幅6.25%,比较实际的涨幅),原计划毛利25%,涨价后毛利可达29.4%,净利率为22%。而且这个利润还只是纸上富贵。

聪明的你,知道为什么万科、恒大等房企追求快周转了吧?

以上的例子是简化的,比较极端的,实际这种现金流分析我很久没做了,现在的成本到多少也不很熟悉了。
地块的大小、分批开发的进度等等都会产生影响。实际一个地块的这个”投资额回收期“能在3年之内,已经很了不起了。而大型房企的资金,也不会一直趴在账上,是全国各地跑的。比方说贷款下来的5000万,如果你第一次开盘前投入只需2000万,那么有3000万资金会立马调往其他项目。


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全部评论

爱学习永不变2013-10-29 18:46

学习竣工结算

发散思维2012-12-20 10:40

同意。

liverping2012-12-13 17:11

按照过去的记忆,以前开发商可以用土地作抵押,可以拖欠建筑商的款项,可以拿到预售证之前就抵押房产,所以一般在一个楼盘的第一期(假设分五期)成功销售80%以后,就可以让这个项目自我滚动下去,做到现金流平衡(所以第一期往往不建车库,为的是早日销售)。从第二期开始,就可以实现现金流的净流入了,虽然财务上贡献的净利润还不是很好看。这个项目越到后面几期,贡献的净利润就开始成倍成倍的增长了。

所以,如果一定要去细化分析那个地产股在短期内有爆发力,我觉得可以研究一下这样一个数据,即所有项目中(包括已拿地、在建和在售),在售楼盘销售进度超过30%的项目份额,相比在建和销售比例在30%以下的份额,这个比值越大,就越有可能在未来的短时间内实现业绩爆发。。。

有点复杂,不知对否?

动若脱兔静若小兔2012-12-13 12:38

财务数据是反映公司营运的结果而不是原因。不管是看哪个行业,能用产品满足客户需求或者创造出客户需求产品的公司就是好公司。没有夕阳产业,只有夕阳公司。