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我自己去到过的二三线城市，基本感觉是房子比人多多了。另外还有一个细节其实可以反映出很多东西来，如果到深圳，去买一套二手房，上网查的话毛坯是比较少的，大多是有人住的，但是如果到二三线城市，网上查毛坯二手房很多。这说明一个问题，二三线投资性的购房太多了。
另外，还有一个指标可以看出一些东西来，比如深圳的新楼盘，总共有2000户以上的就是很大了，十个指头可以数过来的。但是如果到一些二线城市，动辄就是三五千户的楼盘，大的拆迁项目可以到万户以上。贵州花果园甚至是十万户级别的，这里的供给太大了，这种市场风险其实非常大。
全国城镇化率为51%左右，而从40%到50%，中国大致花了10年的时间。如果按这个速度估计的话，城镇化率要到2030年，才能达到70%。问题是保持现在均速意味着房地产整个行业的收入基本不会增长。而且2000年到2010年房地产建设增长肯定是递增的，后面的基数大。
地段也构不成竞争优势，因为好地段的代价是高地价费用，土地市场都公开拍卖了，竞争同样激烈。
预收款也也算不上优点，这是由于产品周期长的属性决定的，去看任何一开发周期长的产品都有预收。预收也解决不了资金来源的紧张，以房地产行业整体有息负债率高可见。
应该说中国没有哪个行业像房地产一般引起那么多的争议，一方面房价的不断上涨的确令购房者享受到了资产的大幅升值，反之也令相当一部分丧失了购房能力。所谓投资就是在不确定中寻找确定性，这也是困难所在。寻找成长的地产股必须要考虑几个要素。我不是数据达人，简单说说我的定性一些思考吧。
第一是人口结构的变化，您注意到城镇化程度提高必然导致人口向城镇集聚，给房地产带来了发展机遇。事实也证明只有城镇化才能真正节约土地也就是耕地，国土资源部的18亿耕地保护完全是胡扯。但是30年的计划生育导致的不健康的人口结构也给房地产投下了浓重的阴影。如果人口出现负增长或者老龄化达到一定程度，房价下跌是大概率事件，房地产的发展机遇将不复存在。人口结构的变化是缓慢的同时又是很难扭转的，对社会经济（包括房地产）的影响力将是不可抗拒的（管理大师德鲁克对此有过阐述）。
第二是产权制度，小产权房和大产权房的房价差异很大有目共睹。农民对土地没有产权，只有政府才是土地的供应者，土地差价和税收被政府吞噬，还有税收。这样的国家没有几个吧，越南也早就实现了土地私有化。所以未必中国不会出现这种情况。价格是由供需关系决定的，所以一旦土地私有化，政府丧失了对土地的垄断，对房价的影响会很大，对地产公司的影响同样不小，同样也是机遇。因为土地私有化也就意味着大量土地的资产化，部分人群的购买力也将大幅上升。
其他还有很多因素例如税收，反腐等等都会影响地产业的发展，但是我觉得这两个是最重要最基础的因素，好比如果没有太阳，那么讨论光伏产业就没有任何意义。城镇化和计划生育好比是水池里的进水龙头和放水阀门，互相抵消，结果我不知道。人口结构的变化方面的数据和研究太少，特别是数据都被政府部门控制了。对于产权制度变革我是有信心的，这是大势所趋。
假使这两方面给出的答案都是负面的，地产公司也不是没有机会，这就看微观层面具体公司创新能力如何了。首先要讨论的就是房屋的属性是什么，我觉得房屋的价值就是它的使用功能，至于增值能力和满足感、炫耀性都是附加属性。房屋是不动产，不可迁移，为人类提供生活和工作空间，这是房屋最基本的属性。人对生活空间的追求和改善是不停息的，价值观也会通过房屋具体表现出来。所以说即使是有几十上百年寿命的房屋也是在变化的。先写这么多，扯得有点长了，不好意思。
个人觉得地产企业看以下几个指标差不多了：资金成本、有息负债率、周转率。
1、未来10年ZF对地产的干预必然比过去10年严，其中最主要的一点在限制融资方面，因此资金成本决定生死，未来10年地产是大企业的天下，尤其那些有低成本资金来源并且周转率快的企业。
2、去年买入了招商局B，看中其低股价，有息负债率低、资金成本也稍低，虽然总资产周转率原来在大企业中垫底，但也有自持物业比重高的因素，而且通过与华侨城、万科合作开发，提升“去化率”，周转率有明显提升。可惜这匹马儿几个月前放掉换去港股了，只享受了其一半的涨幅。